【完全版】家の査定方法3選｜流れや注意点・成功させるポイント解説

家を売る前に、査定に出すことが一般的だと思います。

家の査定とは、不動産会社に依頼して、所有する不動産がいくらで売れるかを調べてもらうことです。

査定によって売出価格が変わるため、家の売却において査定は非常に重要です。

家の査定には、以下の3つの方法があります。

それぞれにメリット・デメリットがあり、状況によって最適な査定方法が異なります。

また、査定を行う前には、以下のような準備も必要になります。

上記の準備を怠ったり、知識が少ない状態で査定を依頼してしまうと、トラブルにあう可能性があります。

トラブルが懸念される場合は、不動産鑑定士への依頼がおすすめです。

不動産鑑定士による査定（鑑定）は、法律に基づいて家の価値を算出しています。

税務署や裁判所などの公的機関で、金額の根拠として使える鑑定書が作られるため、後のトラブルを抑えられます。

ただし、不動産鑑定士に査定（鑑定）を依頼すると大きな費用が発生するので、注意が必要です。

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この記事では、家を査定する流れや査定前に準備すること、査定額を高めるポイント、注意点などを詳しく解説していきます。

この記事を読めば、家の査定に関する知識が深まり、安心して家の売却を進められるようになります。

【必見】家を高く売る方法9選！1円でも高く売却成功するコツを解説

家の査定は、複数の不動産会社に依頼し比較することが大切です。

無料で利用できる不動産一括査定サイトをいくつか紹介しますので、興味のある方は覗いてみてください。

自分で不動産の相場を調べる方法について宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が紹介しているので、気になる方は見てみてください。
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家の査定をする主な方法3つ

冒頭で解説したように、家を査定する方法は、主に以下の3通りあります。

それぞれの特徴を、下記の表にまとめました。

この章では、それぞれの方法についてメリット・デメリットと併せて解説していきます。

机上査定（簡易査定）

手軽さ	精度	査定時間
〇	△	数時間〜1日最長3日程度
◎おすすめの人 概算でいいので早く査定額が知りたい

机上査定とは、簡易査定とも呼ばれ、一般的に「不動産一括査定サイト」による査定などが該当します。

一括査定サイトなどで、家に関する以下のような情報を入力・送信すると、受け取った不動産会社が、ユーザーが入力した情報をもとに簡易的に査定を行います。

査定依頼を受けた不動産会社は家には訪問せず、上記の情報をもとに、近隣物件や類似物件の成約状況などを参考に査定額を算出します。

机上査定を行う流れについては、「【机上査定・AI査定】家の査定をする流れ」で解説しますので参考にしてください。

そして机上査定には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット	デメリット
不動産会社からの訪問がない 数時間～1日程度とスピーディーに査定ができる	家の実際の状況を見ていないため査定の精度が低い

算出された査定額は、数時間から1日程度、長くても3日程度で連絡が来るため「概算でいいから早く査定額が知りたい」という人におすすめの査定方法です。

AI査定（匿名査定）

手軽さ	精度	査定時間
◎	✖️	査定後すぐ
◎おすすめの人 売却予定はないが価格を知りたい、匿名で査定をしたい

AI査定とは、不動産会社に査定を依頼するのではなく、AIツールを使って家を査定する方法です。

氏名や電話番号・メールアドレスなど個人情報を入力する必要がないことから、匿名査定とも呼ばれています。

AIツールでは、国土交通省のデータや過去の売却実績などを参考にしたデータを基に、査定します。

ユーザーは以下のような情報を入力するだけでよく、「机上査定（簡易査定）」よりも手軽に査定を行うことが可能です。

AI査定では、上記の情報を送信したらすぐにその場で査定結果を見ることができるため、すぐに査定額を知ることができます。

AI査定を行う流れについては、「【机上査定・AI査定】家の査定をする流れ」で解説します。参考にしてください。

AI査定には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット	デメリット
匿名で査定ができる	査定の根拠となる情報が少なく、査定の精度が低い

AI査定では完全に匿名で査定ができるため、「簡易査定は個人情報の漏洩が気になる」という人にもおすすめです。

訪問査定

手軽さ	精度	査定時間
△	◎	1週間程度
◎おすすめの人 精度の高い査定額が知りたい

訪問査定とは、不動産会社の担当者が家の現地調査を行い、査定額を算出する方法です。

簡易査定の内容に加えて日当たりや周辺環境など、家ごとの個別の情報が反映されるため、より精度の高い査定結果を出すことができます。

訪問査定を行う流れについては、「【訪問査定】家の査定をする流れ」で解説します。参考にしてください。

訪問査定には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット	デメリット
査定の精度が高い 不動産会社の担当者に直接質問ができる	査定に時間がかかる 不動産会社の担当者対応に時間と手間がかかる

訪問査定では、現地調査に約1〜2時間程度の時間がかかります。

さらに家周辺の道路・上下水道・電力などインフラ状況や法規制の有無を確認するために、査定結果の連絡まで1週間程度の時間がかかります。

ほかの査定方法に比べて時間がかかる分、精度の高い査定額が算出されるため、物件を売り出すことが決まっている場合は、訪問査定がおすすめです。

【机上査定・AI査定】家の査定をする流れ

査定の方法について理解したところで、どのような流れで査定をするのかも知りたいですよね。

机上査定やAI査定は、以下のような流れで行います。

前述の通り、手軽さが魅力の机上査定・AI査定は、上記の2ステップだけで査定額を知ることができます。

それでは、それぞれの工程について解説していきます。

査定に必要な情報を入力する

机上査定やAI査定では、まずはサイト上で査定に必要な情報を入力していきます。

査定に必要な情報はサイトによって違いがありますが、主に以下のような情報を入力します。

AI査定
・家の種類（マンション／戸建てなど） ・おおまかな所在地（都道府県／市区町村／番地など） ・専有面積／物件面積・間取り・築年数
机上査定
AI査定の内容に加え、 ・現在の住人の有無 ・入力しているユーザーと家の関係（家の名義人本人／親族など） ・ユーザーの個人情報（氏名／電話番号／メールアドレス） ・査定の理由　など

上記のように、築年数や専有面積などすぐにわからない情報も入力の必要があるため、あらかじめ「重要事項説明書」や「登記簿謄本」などの書類を手元に用意しておきましょう。

なお必要な書類について詳しくは「査定に必要な書類を用意する」で解説しますので参考にしてください。

査定結果が出るのを待つ

情報の入力が完了したら、査定結果を待ちましょう。

査定結果の確認方法は、不動産会社によって異なりますが、以下のような方法が一般的です。

なお査定結果が出るまでの時間はサイトによって異なり、数時間から1日程度、長くても3日程度でわかります。

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【訪問査定】家の査定をする流れ

机上査定やAI査定に続いて、この章では、訪問査定の流れについて解説していきます。

訪問査定は、以下のような流れで行います。

それでは、それぞれの工程についてみていきましょう。

不動産会社に査定依頼をする

まずは、不動産会社に訪問査定の依頼をしましょう。

査定を依頼する不動産会社は、主に以下の方法で探します。

詳しくは「家の査定は複数の不動産会社に依頼しよう」でも解説しますが、家の査定は複数の不動産会社に問い合わせたほうが、より査定の失敗を避けられます。

そのため、訪問査定を依頼するときは、まずは一括で複数の不動産会社に机上査定を依頼し「机上査定で条件の良かった不動産会社に依頼する」ことが一般的です。

不動産会社の担当者が訪問する日時を決める

査定を依頼したら、不動産会社の担当者が訪問する日時を決定しましょう。

立ち合いを求められても対応できるように、当日はスケジュールに余裕をもって訪問日時を設定しましょう。

訪問査定では、周辺環境や日照条件など住人ではないとわからないことを確認するために、多くの場合立ち合いを求められます。

前述の通り、訪問査定では現地調査に1〜2時間程度の時間がかかります。

家の内外に関する調査をするだけではなく、駅から家までの所要時間を測ったり、道中の環境を確認したりするためです。

不動産会社の担当者と直接会話できる訪問査定では、査定に関する不安を解消するチャンスの一つでもあります。

家や査定に関して詳しく話を聞けるように、余裕をもって日時を設定することが大切です。

不動産会社の担当者が現地調査を行う／立ち会う

依頼した日時が来たら、実際に家の内外を調査してもらいましょう。

家の内外の調査が終わった後は、不動産会社からの質問に回答したり、家の状態や周辺環境など、調査だけではわからないような情報を共有していきます。

また「査定に必要な書類を用意する」で解説する必要書類の確認も行います。

前述のように、訪問査定当日は不動産会社の担当者と直接会話できる最初の機会です。

査定について不安や疑問があるときは、この時に確認しておきましょう。

現地調査でチェックされる主なポイントについては「家の査定額に影響するポイント7つ」で解説しますので参考にしてください。

査定結果の連絡を受ける

訪問査定当日から1週間程度経つと、不動産会社から査定結果の連絡が来ます。

詳しくは「家の査定に関する注意点6つ」でも解説しますが、査定結果を確認したら、不動産会社に連絡して査定の根拠を確認しておきましょう。

査定の根拠を確認し、納得できる話を聞くことで、査定額や不動産会社に対する信頼性が増し、実際に売却を依頼する不動産会社を選ぶときの理由の一つとなります。

家の査定を始める前に準備すること5つ

査定の流れについて確認したら、家の査定の前に必要な準備についても確認しましょう。

査定を依頼する前に、以下の準備をしておくことで、査定を円滑に進めることができます。

それでは、それぞれの項目について確認していきましょう。

住宅ローンの残高を確認する

まずは、今の家の住宅ローンの返済状況を確認しましょう。

家を売却するときには、すでに住宅ローンを完済しているか、売却益で住宅ローンを一括返済しなければなりません。

家を売却しても住宅ローンの残高が残る状態では、このまま売却ができないため、まずは住宅ローン残高を確認する必要があります。

住宅ローンの残高を確認する主な方法は以下の通りです。

売却しても住宅ローンが完済できるような査定額が出ないようであれば、家の売却を延期したり、無担保ローンや住み替えローンの利用や任意売却など、他の方法での売却を検討する必要があります。

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査定に必要な書類を用意する

査定を行う前に、家の査定に必要な書類をあらかじめ用意しておきましょう。

書類がなくても査定は可能です。

しかし前述の通り、机上査定・訪問査定では築年数や専有面積などすぐにわからない情報も確認されます。

できる限り正確な値で精度の高い査定結果を出してもらうためにも、情報が確認できる書類を用意することをおします。

必要な書類は主に以下の通りです。

上にあげた書類の多くは、購入時にひとまとめにして不動産会社からもらっているものですので、購入時の書類一式の中から探すと早いでしょう。

なお、必要な書類は不動産会社によって異なります。詳細は、査定の前に不動産会社の担当者に確認してください。

家の状態や修繕履歴を確認する

より精度の高い査定を行うために必要な情報として、家の現状や修繕履歴を確認しておきましょう。

特に修繕履歴は、家の価値を必要以上に落とさないために重要な情報となります。

いつ頃、どのような修繕を行ったのかがわかる書類などを準備しておき、訪問査定の際に説明できるようにしておきましょう。

具体的には、以下のような修繕履歴を確認しておきます。

修繕履歴は、訪問査定で見ただけではわからないことも多いため、正確な査定のためにしっかりとアピールすることが大切です。

家が土地付きの場合は境界線を明確にする

家を土地とまとめて売却する場合は、家の土地と近隣住宅の土地との境界線を明確にしておきましょう。

土地の境界線は、「査定に必要な書類を用意する」で解説した、以下のような資料で確認できます。

土地によってはそもそも境界が確定されていないケースもあります。

その場合は、土地家屋調査士に依頼して、土地の境界線を決めるための「確定測量」を行いましょう。

万が一、土地の境界線が明確になっていない状態で売却を強行すると、以下のようなトラブルが発生するリスクがあります。

土地の境界線が明確になっていない家は、上記のようなトラブルが起きやすいため、査定額が低くなったり、家が売れにくくなったりします。

家の査定相場価格をリサーチする

査定を行う前に、家の周辺地域や同じ条件の家の売却相場価格をリサーチしましょう。

相場を把握することは、以下のような、一部の悪質な不動産会社からの被害を防ぐことにつながります。

相場を調べる方法として、以下のような方法が挙げられます。

おおまかな相場を把握しておけば、不動産会社から出された査定価格が適正かどうかを判断できます。

最終的な売り出し価格を決めるときにも役立つ情報となるため、事前に確認しておきましょう。

家の査定額に影響するポイント7つ

前章で解説したように、査定を行うために調査するポイントはある程度決まっています。

実際に査定を依頼する前に、家の査定額に影響するポイントを確認して、不動産会社の担当者に良いアピールができるよう、書類集めや修繕などの準備をはじめましょう。

家の査定額に影響する主なポイントは以下の通りです。

ここからは、それぞれのポイントについて順番に解説していきます。

なお、ここでは主に戸建ての査定に影響するポイントを中心に解説します。マンションの査定のポイントについては、以下のページも参考にしてください。 参考：「マンション査定のポイントとは？高額売却を実現する最初の一歩を解説」

築年数

家の査定では、築年数が非常に重要視されます。

家には以下のように「耐用年数」が定められています。

【構造・用途】	【耐用年数】
木造の住宅	22年
鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅	47年
れんが造・石造・ブロック造の住宅	38年

上記の耐用年数を超過した家は、資産価値が無くなります。

特に戸建ての場合、築年数が経つと急激に資産価値が下がるため、正確な査定のためには築年数の把握が欠かせません。

以下のグラフは、戸建ての築年数の経過と資産価値の低下の相関図です。

上記のグラフからもわかるように、築20年を経過した時点で、家の価値は新築当時の15％程度まで下落します。

例えば、築20年を経過した木造の戸建てはほぼ査定額がつかず、土地の値段だけで売買されることも珍しくありません。

このため、築年数が20年以上経っている家の場合は、査定額を高くするのは難しい傾向にあります。

延床面積（床面積）

床面積とは、家の各階の壁や柱で囲まれた部分の面積のことで、各階の床面積を合計したものが「延床面積」と呼ばれます。

マンションの場合は「専有面積」と呼ばれます。

延床面積は、原則として広ければ広いほど、高い査定額となります。

間取り

間取りは、誰でも居住しやすいシンプルな間取りのほうが高く評価されます。

例えば、以下のような特徴的な間取りは「住みやすい人」が限られるため査定額が低くなる傾向にあります。

ただし、ファミリーに人気のエリアや高齢者に人気のエリアなど、エリアの特色によっては子育てしやすい間取りやバリアフリーに配慮した間取りが評価されることもあります。

特徴的な間取りの家以外では、以下のような点をチェックされます。

上記のような点から、家具が配置しやすいか、住人が生活しやすいかどうかを判断されます。

日当たり／通気性

同じエリア・間取りの家でも、日当たりや通気性が良い家は高く売れる傾向にあります。

具体的には、以下の点がチェックされます。

例えば、日当たり・通気性が最も評価される家は、角地で南東向きの家です。その理由は以下の通りです。

逆に、西日が眩しくなる西向きの家や、日当たりの悪い北向きの家は評価が悪くなります。

設備

家で使用できる設備の質が良いと、査定額が高くなります。

例えば、以下のような設備が評価されます。

特に最新設備を備えた家であれば、高額査定に繋がります。

家の使用状況

訪問査定では、家の使用状況も査定のポイントとなります。

具体的には、以下の点をチェックされます。

特にトイレ・風呂・洗面台などの水回りは、汚れや異臭が発生しやすく、査定の際にも悪目立ちしやすいため注意が必要です。

周辺環境

同じエリア内にある家でも、以下のような設備・施設が近くにあると評価されやすい傾向にあります。

小学校や保育施設など特定の世帯に需要がある設備・施設もセールスポイントとなるため、訪問査定の際には忘れずにアピールしましょう。

他にも、家の周辺環境に関する以下のような点は、家のアピールポイントとなります。

日常生活では当たり前に感じている利便性が、家の大きなアピールポイントとなることもあります。

訪問査定の際には「これくらいのこと」と思わずに、アピールしていくことが大切です。

家の査定額を高くするためにはセールスポイントを伝えよう！

「不動産会社の担当者が現地調査を行う／立ち会う」で解説したように、不動産会社が家の内外を調査しただけではわからないような情報が数多くあります。

家の価値を正しく査定してもらうためには、訪問査定時にやってきた不動産会社の担当者に、家のセールスポイントをしっかりと伝えましょう。

特に以下のようなポイントは、住まないとわからないような情報であるため、必ず不動産会社の担当者に伝えるようにしましょう。

査定価格を高くするためには、上記の要素を事前に情報収集して、家のセールスポイントをチェックしておきましょう。

家の査定に関する注意点6つ

ここまでの章では、家の査定の流れや準備など、査定を成功させるためのポイントについて解説してきました。

家の査定を受けるときには、成功させるためのポイントだけではなく、気を付けるべきポイントも知りたいですよね。

家の査定を受けるときに気を付けてほしい注意点は、以下の6つです。

ここからは、それぞれの注意点について解説していきます。

机上査定の結果を過信しない

「机上査定（簡易査定）」でも解説したように、机上査定には「家の実際の状況を見ていないため査定の精度が低い」というデメリットがあります。

実際に現地で家の調査をする訪問査定とは異なり、机上査定では住所・立地・築年数などのデータのみを見て査定を出すためです。

特に戸建ては家によって立地・間取り・日当たり・設備など条件が大きく異なるため、机上査定で高い精度の査定をすることができません。

例えば、同じ住所・間取り・築年数で、データ上同じ様な家と判断された場合、以下のように家の状態が異なっている場合も同じ査定額が算出されてしまいます。

このように、机上査定はあくまで簡易的な査定です。

特に戸建ての場合は机上査定の結果を過信せず、売却前には必ず訪問査定を依頼しましょう。

査定額は「売却価格」ではない

「訪問査定で算出された査定額は精度が高い」と解説しましたが、査定額は実際の売却価格ではないため、注意が必要です。

家を売却するときに登場する金額には、以下の3種類があります。

【査定額】
家の情報や現状から、販売開始3ヵ月以内に売却できると不動産会社が推測した金額
【売出価格】
物件情報やインターネット上に家の販売価格として掲載される金額 売主と不動産会社が査定額を参考に協議して決定する
【売却価格】
売主と買主が交渉の末、実際に家を売却した金額

このように、査定額はあくまで家を売り出すための参考となる金額です。

市場の状況や買主との交渉結果によっては、売却価格は査定額よりも下がることがあります。

査定額の根拠を確認する

「査定結果の連絡を受ける」でもふれたように、訪問査定の結果を受け取った後は、必ず査定額の根拠を確認しましょう。

一般的に不動産会社が行う訪問査定では、査定額と合わせて査定の根拠となる明細や、解説が掲載された「不動産査定書」が発行されます。

不動産査定書が発行されたら、以下の点についてチェックしてみましょう。

特に、相場よりも極端に査定額が低かったり高かったりするケースでは、どのような点がどう査定額に影響したのか確認してみましょう。

一般的な不動産会社では、問い合わせに対して丁寧に対応してくれます。

逆に、論理的な根拠を提示できなかったり、あいまいに対応されたりする場合は、悪徳不動産会社の可能性があるため注意が必要です。

「査定額が高い＝良い不動産会社」ではない

高額な査定結果が出るのは嬉しいものですが、査定額が高いからと言って良い不動産会社とは限らないため注意が必要です。

「家の査定相場価格をリサーチする」でも触れたように、不動産会社の中には、はじめに極端に高額な査定額を提示して、悪意ある対応をする悪徳会社も一部存在します。

極端に高い査定額を参考に家を売り出すと、以下のように家の売却が滞る可能性があります。

このように円滑な家の売却ができなくなってしまうため、根拠がなく相場よりも高額な査定額を提示してくる不動産会社は避けるようにしましょう。

家のマイナスポイント（瑕疵）を正直に伝える

訪問査定を受けるときは、家のマイナスポイントも正直に伝えることが大切です。

マイナスポイントを伝えることで、査定額が下がる可能性はありますが、マイナスポイントを売却まで隠し続けることはできません。

後で発覚した場合、不動産会社や買主とトラブルになるリスクがあります。

最悪の場合、売主は責任を問われ（契約不適合責任）、契約の解除や損害賠償の請求をされる可能性もあります。

特に、以下のようなマイナスポイントは瑕疵（かし）と呼ばれ、家の査定や評価に大きく影響する部分です。

上記のようなマイナスポイントがある場合は、隠さずに必ず不動産会社に相談しましょう。

訪問査定時には家の掃除をする

「家の使用状況」で触れたように、家の汚れや匂いは査定時にマイナスポイントとなります。

高額な費用をかけてリフォームやハウスクリーニングを依頼する必要はありませんが、できるだけ家が綺麗に・広く見えるように掃除をしておきましょう。

特に、以下の点に気を付けて掃除するのがおすすめです。

上記の場所を掃除する以外にも、家の物を減らして部屋を広く見せたり、換気をして湿気と匂いがこもらないようにしたりする工夫も効果的です。

なお、それらほぼ全てを売却サポートとして不動産会社が行ってくれる場合もあります。

不動産会社選びは、サポート内容も確認して選ぶことで自分の手間を減らすことができます。

家の査定は複数の不動産会社に依頼しよう

ここまで解説した知識で、家の査定について理解できたかと思います。

最後に、査定を成功させる最大のポイントをお伝えします。

それは、「家の査定は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめ」ということです。

その理由は、家の査定を1社のみに依頼した場合、以下の様なリスクが発生するためです。

例えばその不動産会社が、相場よりも安く査定額を算出したとして、その計算や根拠に正当性があるかを判断するためには、他社の査定結果と比較するのが最も簡単な方法です。

しかし上記のように、家の査定を1社のみに依頼した場合、他社と比較して検討することができません。

そのため、結果的に売主にとって最高の条件で売却ができない可能性が高くなります。

「「査定額が高い＝良い不動産会社」ではない」などで解説した、高額な査定額を提示してくる悪徳不動産会社を避けるためにも、査定は複数の不動産会社に依頼するべきといえます。

まとめ

●家を査定する方法は、主に以下の3通りあります。

●査定を依頼する前に、以下の準備をしておくことで、査定を円滑に進めることができます。

●家の価値を正しく査定してもらうためには、訪問査定時に来た不動産会社の担当者に、家のセールスポイントを伝えることが大切です。

●家の査定を受けるときの注意点は以下の6つです。

●家の査定を行うときは、査定の正当性を他社と比較検討するために、複数の不動産会社にまとめて査定依頼できる一括査定サイトを利用しましょう。

この記事が、あなたが安心して家の査定を行う手助けになれば幸いです。