【初心者必見】賃貸物件の賃料査定とは｜適正賃料を決める方法を解説

賃貸物件の賃料査定とは、不動産会社が物件情報や周辺相場をもとに、物件を賃貸する場合に「どのくらいの賃料で貸し出せそうか」という「想定の賃料」を算出することをいいます。

賃料査定の目的は、賃料を適正な価格に設定することにより、賃貸物件が満室の状態になることです。

賃料が高すぎると入居者が決まらずに空室期間が長くなり、逆に賃料が相場より安いと、部屋は埋まりやすくなりますが、本来得られるはずの家賃収入は少なくなり、オーナーは十分な利益を得ることはできません。

賃料査定では以下のような仕組みで家賃を算出します。

【賃料査定の種類と説明、算出方法】

賃料査定の種類	説明	賃料査定における算出方法
机上査定	不動産会社の担当者が物件を訪問することなく、物件に関する情報のみで賃料を査定する方法	査定対象物件と条件（広さ、駅までの距離、築年数、建物の構造など）が似ている物件が「いくらで貸しているのか」を把握して、賃料を算出する
訪問査定	不動産会社の査定担当者が物件のある場所まで訪問し、物件のスペックや周辺環境を目視で確認・調査して賃料を査定する方法	物件そのものや、周辺環境を現地で目視で確認し、部屋の劣化状況、日当たり、騒音や振動といった環境条件といった情報も考慮したうえで、家賃を算出する

このように不動産会社に依頼すれば、その物件について総合的に判断しその物件の賃料について査定額を算出してくれます。

ただし賃料査定の依頼先はどこでもいいわけではありません。

不動産会社によって賃料査定の精度が異なるため、査定の依頼先を選択ミスしてしまうと、

「査定額に従って賃料を設定したのに、賃料が高すぎて空室が埋まらない（家賃が回収できない）」
「査定額に従って賃料を設定したら、賃料は安いから入居者は来たけど、収益が出ない」

といった事態になりかねません。

賃貸管理会社を探したい方は以下のサイトから一括査定をしてみるとよいでしょう。

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そこで本記事では、賃料査定に関する基礎知識だけでなく、「適正な賃料査定を実施してくれる不動産会社の見抜き方」についても解説します。

本記事の内容は以下のとおりです。

本記事を読むことで、賃貸査定について詳しく理解し、査定を受けて賃料を決められるようになります。

そして査定額をアップできるよう、事前の物件の価値を高める行動ができるようになるでしょう。

ぜひ最後までお読みください。

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賃貸物件における賃料査定とは

まずは賃料査定とはどういうものなのかを理解するために、以下4つの視点で「賃料査定」について解説します。

• 賃料査定とは
• 賃料査定の2つの方法
• 賃料査定の流れ3STEP

本章を読むことで、賃料査定がどういうもので、どうやって賃料を査定するのかを詳しく理解できるようになります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

賃料査定とは「貸し出したい物件の家賃」を査定してもらうこと

賃料査定とは「物件がどのくらいの金額で貸し出せるのか」を不動産会社に依頼して査定してもらうことです。

賃料査定を行うことで、収益の出る「適正価格の賃料」を知ることができます。すなわち、賃貸経営が成功しやすい「家賃の金額」を把握することができるのです。

賃貸経営を行う際、家賃は収入源になります。

高い利益を求めて家賃を高くしすぎてしまうと、物件を借りてもらいにくくなり収入を得られません。

一方で家賃を低く設定しすぎてしまうと、物件を借りてもらうことはできるかもしれませんが、物件購入費や物件の維持費といった支出が多くなってしまい、損をしてしまう可能性があるでしょう。

そこで賃料査定をしてもらい適正価格の賃料を知ることで、家賃設定での失敗を防げるようになるのです。

適正価格の賃料を自分で算出できれば良いのですが、賃料の算出にはプロの経験・ノウハウが必要になるため簡単ではありません。

そのため、プロの目線を持つ不動産会社に依頼して「物件が現実的にどのくらいの家賃で貸し出せるのか」を算出してもらう「賃料査定」が行われているのです。

ちなみに賃料査定は、「物件の賃貸管理を依頼する不動産会社」を探す第一歩でもあります。

不動産会社の査定結果や対応、担当者の持っているノウハウなどを確認し、信頼できる不動産会社かどうかを判断する機会にもなるため、賃貸経営を行う際には賃料査定を受けることをおすすめします。

賃貸物件における賃料査定 2つの方法

賃貸物件における賃料査定の方法は以下の2つです。

• 机上査定
• 訪問査定

ただしいずれかの賃料査定方法を選ぶのなく、机上査定を複数社に依頼して比較し、誠実で納得のできる査定額を提示してくれた不動産会社に訪問査定を依頼する、というのが一般的な流れになります。

そのため、いずれか片方だけを依頼するのではなく「机上査定」→「訪問査定」という流れで査定依頼をするようにしましょう。

それではそれぞれの賃料査定方法を見ていきましょう。

机上査定

1つめは「机上査定」です。

机上査定とは不動産会社の担当者が物件を訪問することなく、物件に関する情報のみで賃料を査定する方法です。

「過去に同じような物件でどのくらいの家賃を算出したのか」「物件周辺の相場はいくらか」といった情報から物件の賃料を算出するため、机上で査定結果を出せるという意味で「机上査定」と言われています。

机上査定のメリット、デメリットは以下のとおりです。

机上査定のメリット・デメリット
メリット	デメリット
・査定結果の提示が早い ・ネット環境さえあれば依頼できるので手間がかからない ・一度に複数の不動産会社へ査定依頼ができる	・査定の精度は訪問査定に劣る

ちなみに査定額の提示にかかる期間は、依頼から最短当日～3日程度で結果が出ます。

訪問査定

2つめは「訪問査定」です。

訪問査定とは不動産会社の査定担当者が物件のある場所まで訪問し、物件のスペックや周辺環境を目視で確認・調査して賃料を査定する方法です。

具体的には物件の設備や内装などを目視で確認したり、最寄りの商業施設や公共施設といった周辺環境を調べて査定結果を出します。

不動産会社が現地まで赴いて査定を行うため「訪問査定」と言われています。

訪問査定のメリット・デメリット
メリット	デメリット
・物件や周辺環境を現地で確認してもらえるため賃料査定の精度は高く、机上査定よりもその物件に即した査定額が算出される	・立ち合いが必要になるため、日程調整を行う必要がある ・査定結果がわかるまでに時間がかかる。一般的に現地での調査は1〜2時間ほど、査定結果は調査から1週間程度で通知される。

訪問査定はこのように、精度が高い一方で、手間や時間がかかるため、机上査定の結果から不動産会社を1~2社程度に絞り、訪問査定を依頼することで効率よく精度の高い結果を得られます。

机上査定結果から優良な不動産会社を見抜く方法については、「3.適正な賃貸物件の査定額を算出してくれる不動産会社の見抜き方3つ」で解説していますので、ご参考ください。

賃料査定の流れ3STEP

賃料査定についてより詳しく理解するため「どのように賃料査定が行われ、査定結果が提示されるのか」、その流れをご紹介します。

賃料査定は以下のようなステップで進められます。

• 【ステップ①】類似取引の情報収集と適切な事例の選択
• 【ステップ②】収集した事例をもとに賃料を算出
• 【ステップ③】周辺環境や設備に基づき補正

なお本項では、居住用賃貸物件の賃料算出方法で用いられることの多い「取引事例比較法」における査定の流れを解説します。

【ステップ①】類似物件取引の情報収集をする

ステップ①は「類似物件取引の情報収集、適切な事例の選択」です。

今回査定対象となる物件に似ている物件（立地条件、建物の構造、広さ、設備、築年数など）の取引事例を探して収集します。

類似物件を探すことで、査定対象物件の相場を把握することができるため、いかに条件の近い物件を複数見つけるかが重要になります。

具体的な情報収集方法としては、一般の人でも空き物件を探すことのできる不動産ポータルサイトや、不動産業者しか閲覧のできない「REINS」などのサイトを使って「査定対象物件と似た物件がどれくらいの家賃で取引されているのか」がわかる事例を集めます。

収集できる事例の量によっては対象エリアと似た特性のあるエリアや、周辺駅に調査の範囲を広げることもあります。

【ステップ②】収集した類似物件の事例をもとに賃料を算出する

ステップ②は「収集した事例をもとに賃料を算出」することです。

具体的には、以下の内容を計算します。

①収集した事例ごとに坪単価を計算する

1事例の坪単価（1㎡あたりの単価）＝＜各事例の成約価格＞÷＜専有面積＞

②坪単価の平均値を算出する

たとえば5つの事例を収集して計算する場合は以下のとおり。

坪単価の平均値＝（＜事例Aの坪単価＞＋＜事例Bの坪単価＞＋＜事例Cの坪単価＞＋＜事例Dの坪単価＞＋＜事例Eの坪単価＞）÷ 5

③平均値に査定物件の面積を掛ける

たとえば査定物件の面積が50㎡の場合は以下のとおり。

類似物件の平均賃料＝＜坪単価の平均値＞×50㎡

実際に数字を入れて計算してみると以下のように算出できます。

【ステップ③】周辺環境や設備などの条件に基づいて補正する

ステップ③は「周辺環境や設備などの条件に基づいて補正」することです。

類似物件を複数見つけて平均値を算出できたとしても、査定対象物件の状況に合わせて査定額を出さなければ、精度の高い査定とは言えません。

そこでステップ②で算出した賃料をベースにして、物件固有の事情を考慮した補正を行います。「どの条件について、どの程度補正（加算・減額）するのか」という点が精度の高い賃料査定額を算出するのに大きく影響します。

以下のような項目において、ステップ②のベースとなる賃料から加算されたり減額されたりします。

たとえば査定したい建物の土地が変形地（周辺状況によって生じた長方形と呼べない変わった形をした土地）の場合、整形地よりも条件が劣るため、5％程度低くなる補正を行います。100㎡の土地が3,000万円で成約した取引事例を基準として、変形地であるため5％補正を行った場合、「3,000万円×95％＝2,850万円」となります。（※）

また査定物件周辺が落ち着いた住宅街エリアで、類似物件よりも価値が10%優れていると判断された場合は、「3,000万円×110％＝3.300万円」となります。

このように賃貸において賃料査定を依頼すると、さまざまな類似物件情報と査定担当者の経験によって、賃料査定の結果が出されるのです。

ちなみに以下はプラスの補正が行われやすいポイントになります。これから賃貸経営用の物件を探したり、建築・リフォームをする場合は、以下のポイントを取り入れるようにすると賃料アップを狙えます。

こうして賃料査定について詳しく理解すると、賃料を算出するのがいかに難しいかがわかりますね。

そのため「適正な家賃を設定する」ためには、賃貸物件の取り扱いに慣れているプロ（不動産会社）に依頼したほうが良いといえるでしょう。

「賃料査定を不動産会社に依頼したほうが良い理由」について詳しくは、次章で詳しく解説します。

※どのくらいの割合で補正を行うかは不動産会社や担当者によって異なります。

「賃貸借契約」の内容によっても賃料査定額は異なる

賃料査定の流れをご紹介しましたが、実は物件を貸し出す際の契約「賃貸借契約」の内容によっても賃料査定額が異なります。

賃貸借契約には、以下の3種類があります。

上記のように賃貸借契約の内容はそれぞれ異なるため、以下のように賃料が相場並みに設定できたり、相場より安くなったりします。

【契約内容と賃料について】

契約	賃料	備考
普通借家契約	相場	しっかり家賃を回収したい人におすすめ （ただし賃貸管理会社に管理を依頼した場合は家賃から手数料が引かれる）
定期借家契約	相場より安い	借主の希望があっても契約更新ができないため、相場より安くなる期間限定で貸し出したい人におすすめ
サブリース契約	不動産管理会社が設定	家賃のおよそ10％が管理手数料となり、貸主は管理会社へ支払う自分で管理するのが不安で、費用をかけてでもプロに管理を依頼したい人におすすめ

普通借家契約は借主が契約更新を希望すれば更新は有効となり、長期間貸し出すことにもなるため、相場程度の賃料が算出される傾向にあります。

定期借家契約は契約期間満了を迎えると契約更新はできなくなってしまうため、入居者のニーズが狭く、賃料は相場よりも安く算出される傾向にあります。

サブリース契約については不動産管理会社が賃料を設定しますが、家賃の10％程度は管理手数料として不動産管理会社に支払う必要があり、賃料が相場より安くなる可能性があります。

このように賃貸の賃料査定では、賃貸借契約の内容も加味され、最終的な賃料査定が提示されます。

契約内容によって賃料がどのように変わるのかを理解したうえで、ご自身にはどの契約が向いているのかを判断しましょう。

賃貸物件において適正な賃料を設定するには不動産会社に査定依頼しよう

適正な賃料を設定するためには、不動産会社に賃料査定を依頼するようにしましょう。

その理由は「新築賃貸物件の場合」「中古賃貸物件の場合」によって、それぞれ異なる理由があります。

このように「相場（参考値）を知って賃料設定をしないと損をする可能性がある」という理由から、賃料査定を依頼することが必要なのです。

それでは賃料査定は自分で行うのではなく、なぜ不動産会社に依頼するべきなのでしょうか。

それは1章で賃料査定の仕組みについて理解するとわかるように、適正な賃料を算出するためには、「類似物件の調査・情報収集力」「プロの経験による査定対象物件の加算・減算ポイントの見極め」が必要になるためです。

「類似物件を見つけておおまかに相場をつかむ」こと自体は、特別な知識がなくてもできるでしょう。しかし「査定したい物件が類似物件と比べてどのくらい賃料が高くできそうなのか、低くなりそうなのか」という判断は不動産の知識や経験によって導き出されるため、不動産会社に依頼しなければ難しいのです。

そのため不動産会社に賃料査定を依頼し、所有物件の賃料の相場を把握するようにしましょう。

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適正な賃貸物件の査定額を算出してくれる不動産会社の見抜き方3つ

「適正な賃料を設定するために、不動産会社に賃料査定を依頼するべき」と2章でお伝えしましたが、実際のところ、不動産会社によって賃料査定の精度は異なります。

そのため「どの不動産会社に賃料査定を依頼するのか」「どの不動産会社の賃料査定を参考にするのか」は非常に重要になります。

優良な不動産会社に査定を依頼して家賃設定の参考にすれば、多くの情報やノウハウに基づいて精度の高い賃料査定をしてもらうことができ、適正な賃料を知ることができます。

3章ではそうした精度の高い賃料査定をしてくれる不動産会社の、以下3つの見抜き方を解説します。

• 賃貸査定の専門部署・担当者がいるかどうか
• 担当者が査定の根拠を説明できるかどうか
• 賃貸管理を得意としているかどうか

賃貸査定の専門部署・担当者がいるかどうか

1つめは「賃貸査定の専門部署・担当者がいるかどうか」です。

もし専門部署や専任担当者がおらず、営業が査定を行っている会社の場合、適正な賃料を出すことよりも「契約を取る」「売上を上げる」ことを重視した高い査定額を算出する可能性があります。

一方で賃貸査定の専門部署、もしくは専任担当者がいる場合、「適正金額を算出すること」に特化しているため、営業が査定をするよりも客観的であり、市場環境に即した賃料を算出してもらえます。

また専門部署には賃貸査定のノウハウやデータが蓄積されていくため「どういう条件で賃料に加算するのか、減算するのか」といった判断がより的確になり、精度の高い賃料査定をしてもらうことができるでしょう。

賃料査定の専門部署や専任担当者がいるかどうかについては、不動産会社の公式Webサイトを確認し、専門部署や専任担当者が査定を実施してくれるのかどうか確認しましょう。

Webサイトを見て情報がない場合は、気になる不動産会社に問い合わせをする方法もあります。「賃料査定を行う専門部署・専任担当者はいるのか」を確認し、明確に「いる」と回答が返ってくる不動産会社に依頼すると良いでしょう。

担当者が査定の根拠を説明できるかどうか

2つめは「担当者が査定の根拠を説明できるかどうか」です。

賃料査定の結果を提示されたあと、担当者にその根拠を確認しましょう。

賃料査定は不動産会社によって詳しい賃料の算出方法は異なります。

たとえば賃料査定において「取引事例比較法」で査定を行った場合に、何件の事例を参考に査定額を算出したのかは不動産会社によります。

また、どういう条件で賃料を加算・減算するのかについても不動産会社によって判断は異なるのです。

そのため査定の根拠について確認し、「なぜその金額になったのか」納得ができるものかどうかを判断しましょう。

具体的には、査定額に関して

• どのような類似物件を参考にしたのか
• 物件のどのポイントが査定額に加算されたのか、どれくらい加算されたのか
• 逆にどのポイントが査定額から減算されたのか、どれくらい減算されたのか

を聞き出し、回答に矛盾がないかを確認しましょう。

賃貸管理を得意としているかどうか

3つめは「賃貸管理を得意としているかどうか」です。

賃貸管理を得意としている会社の場合、募集賃料や成約賃料、解約状況、入居希望者に人気の設備や入居者のリアルな声など、より具体的な情報を保有しています。こうしたリアルな情報を活かして賃貸査定を行うため、査定の精度は高くなります。

また、より契約につながりやすい設備の整備などを提案してもらえたり、賃料アップのアドバイスをもらえたりするなど、自社ノウハウを生かした提案をしてもらえる可能性があります。

賃貸管理事業を行っている不動産会社かどうか、公式Webサイトを確認してみましょう。

賃貸物件の賃料査定額を少しでもアップさせるコツ

賃貸経営を行うにあたり、賃料はできるだけ高く設定したいところです。

しかしやみくもに賃料を高く設定しても、入居者が現れなくなってしまい、損失を出してしまいます。

そこで依頼する不動産会社が適正な査定額を提示してくれるという前提のもと、少しでも賃料査定額をアップさせ、理想通りの賃料を設定するコツを以下3つご紹介します。

• 基本的な設備をすべて整える
• 防犯設備を整える
• その他整備したほうが賃料アップにつながる可能性のある設備のご紹介

それぞれ詳しく見ていきましょう。

基本的な設備・仕様を全て整える

1つめは「基本的な設備・仕様を全て整える」ことです。

基本的な設備・仕様とは、

• エアコン
• バルコニー
• モニター付きインターホン
• フローリング
• 都市ガス
• 洗浄機能付き便座
• 追い焚き機能

などです。

上記のような設備が整っていないと、入居者が不便を感じてしまうため、家賃はそれだけ低くなってしまいます。

実際に大成ユーレックが大手不動産管理会社3社に対して行った「賃料査定に影響する設備・仕様に関するアンケート（2017）」では、56項目の設備・仕様のうち、50％以上の担当者が「エアコン」「バルコニー」「テレビモニター付インターホン」「フローリング」「都市ガス」「洗浄機能付き便座」「追焚機能」は絶対に必要であるという回答をしたことがわかりました。

このことから、基本的な設備が整っていないと家賃が下がってしまう可能性があるといえるでしょう。

そのため基本的な設備・仕様が整っていない場合は整備しておくと、賃料査定における金額がアップするため「設定する賃料の額が想定よりも低くなってしまう」事態を避けられるでしょう。

防犯設備を整える

2つめは「防犯設備を整える」ことです。

賃料査定においては、防犯設備の有無も重視されます。

大成ユーレックが大手不動産管理会社3社に対して行った「賃料査定に影響する設備・仕様に関するアンケート（2017）」では、以下のように「絶対必要」「あれば望ましい」と回答した人は70％を超えており、防犯設備の必要性がかなり高いといえます。

【賃料査定に影響する設備・仕様一覧】

必要と思われる設備・仕様	「絶対必要」「あれば望ましい」と回答した人の割合
TVモニター付きインターホン	98.8％
建物のオートロック設備	97.8％
防犯シャッター	93.2％
ダブル玄関錠	89.8％
防犯ガラス	94.3％
防犯カメラ	96,6％
警備会社の防犯システム	92％
スマートキー	72.7％

とくに「オートロック設備」「警備会社の防犯システム」については、それぞれ21.6%、31.8％の人が賃料アップにつながると考えているという結果も出ていることから、金亭物件との差別化アイテムとして整備し、賃料アップを狙うと良いでしょう。

その他整えたほうが賃料アップの可能性のある設備・仕様一覧

その他にも整えたほうが賃料査定の金額アップが狙える設備・仕様があります。

それは、

• ペット仕様
• 床暖房
• インターネット光回線（利用料は賃料に含む）
• 警備会社の防犯システム
• 太陽光発電設備
• ウォークインクローゼット
• トランクルーム・屋外物置
• アイランドキッチン
• ディスポーザー
• ミストサウナ

です。

大成ユーレックが大手不動産管理会社3社に対して行った「賃料査定に影響する設備・仕様に関するアンケート（2017）」では、実際に以下の設備において「賃料アップになる」と回答しています。

【賃料アップを見込める設備・仕様一覧】

賃料アップを見込める設備・仕様	「賃料アップになる」と回答した人の割合
ペット仕様	44.4%
床暖房	44.3%
インターネット光回線	44.3%
警備会社の防犯システム	31.8%
太陽光発電設備	30.7%
ウォークインクローゼット	30.7%
トランクルーム・屋外物置	28.4%
アイランドキッチン	26.1%
ディスポーザー	26.2%
ミストサウナ	25%

もちろん上記に記載した設備・仕様は賃料アップにつながるものの、導入費やメンテナンスコストも必要になります。

そのため、どの設備・仕様を導入するのかは借主のニーズも考えながら優先順位を決めるようにしましょう。たとえば「貸し出したい物件はファミリー向けだから、子供の様子を見ながら料理のできるアイランドキッチンは優先的に導入しよう」などです。

所有する物件はどのような人向けなのか、物件エリアにはどんなニーズがあるのかがわからない場合は、賃料査定を依頼した不動産会社に相談しましょう。「その物件のターゲット」「ターゲットに対してどのような設備・仕様が魅力的なのか」といったポイントをアドバイスしてもらえるでしょう。

まとめ

本記事では賃貸物件における賃料査定の基礎知識や、依頼する不動産会社の選び方、賃料査定額をアップさせるためのコツをご紹介しました。

ここで改めて本記事の内容をおさらいしましょう。

◆賃料査定とは

「物件がどのくらいの金額で貸し出せるのか」を不動産会社に依頼して査定してもらうこと

◆賃料査定の種類

賃料査定の種類	説明
机上査定	不動産会社の担当者が物件を訪問することなく、物件に関する情報のみで賃料を査定する方法
訪問査定	不動産会社の査定担当者が物件のある場所まで訪問し、物件のスペックや周辺環境を目視で確認・調査して賃料を査定する方法

◆賃料査定の流れ

◆適正な賃貸物件の査定額を算出してくれる不動産会社の見抜き方3つ

◆賃貸物件の賃料査定額を少しでもアップさせるコツ

• 基本的な設備・仕様を全て整える
• 防犯設備を整える
• その他整えたほうが賃料アップの可能性のある設備・仕様一覧
  • ペット仕様
  • 床暖房
  • インターネット光回線（利用料は賃料に含む）
  • 警備会社の防犯システム
  • 太陽光発電設備
  • ウォークインクローゼット
  • トランクルーム・屋外物置
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