固定資産税とは、不動産の所有者が毎年支払う税金のことです。
そして、固定資産税評価額とは、固定資産税のもととなる「不動産の評価額」のことをいいます。
以下の計算式を使えば、固定資産税から評価額を逆算することは可能ですが、大幅にズレる可能性が高いため、おすすめはしません。
固定資産税額 ÷ 1.4%=固定資産税評価額
※固定資産税額を出すときの数式(固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%)を逆算したもの
※1.4%(標準税率)は全国一律ですが、税率が1.5%や1.6%に設定されている自治体もあります
実は、「固定資産税評価額」=「課税対象額」とならないケースも多いため、逆算しても正確な評価額が出せないケースがかなり多いのが実情です。
特に、宅地(住宅が建っている土地)の場合は、最大6分の1の特例があるため、固定資産税評価額が大幅にずれます。
上記の式で固定資産税評価額を算出してしまうと、実際の評価額よりもかなり低い金額が出てきてしまうのです。
この金額を信じてしまうと、本来の評価額よりもかなり低く評価を見積もってしまうことになり、結果的に損してしまう可能性が高いので注意しましょう。
固定資産税などの税金について知りたい場合には、税理士に相談するのがおすすめです。
「確定申告をどのようにしたらいいかわからない…」
「固定資産税などの税金についてよくわからない…」
など、税金について悩んでいる方は税理士に相談するのがおすすめです。ただし、自分に合った税理士を探すのは大変に感じている方も多いでしょう。
「税理士紹介エージェント」を使えば、専任エージェントが何度でも完全無料で希望にあう税理士を紹介してくれます。
\ 厳しい審査を合格した税理士のみが登録! /
おすすめの税理士紹介サイト | |
---|---|
税理士紹介 エージェント | ・完全無料で希望に合う税理士を紹介してくれる ・厳しい審査に合格した税理士のみが登録 ・顔合わせに同席、交渉代行、フォローまで実施してくれる 税理士紹介エージェントで探す |
税理士紹介 ネットワーク | ・手数料一切不要の税理士紹介サービス ・厳正な審査を通過した税理士のみを紹介してくれる ・成約の際には成約お祝い金を贈呈してくれる 税理士紹介ネットワークで探す |
税理士 ドットコム | ・完全無料の税理士紹介サービス ・コーディネーターが最適な税理士を選んでくれる ・全国6,400名以上の税理士が登録 税理士ドットコムで探す |
しかし、「概算でもいいから固定資産税評価額が知りたい」という方もいらっしゃると思いますので、シミュレーターを作成しました。
土地のみの評価額が知りたい方は土地のみの入力すると土地だけのシミュレーションができます。
シミュレーターの使い方 | |
---|---|
土地評価額 | 建物評価額 |
① 国税庁の路線価ページから都道府県を選択する ②「路線価図」を選択する ③ 住所を選択していく ④ 路線価図ページ番号から調べたい地図を探す ⑤ 調べたい土地に接する道路の数字とアルファベットを確認する ⑥ 土地の路線価数値に数字と土地面積を入力し、土地が借地権の場合は「土地の権利」の項目から該当するアルファベットを選択する | ① 建物の取得価格を入力する(売買契約書などに建物金額が記載されています) ② 建物の新築からの経過年数を入力する ③ 建物の構造を選択する |
※シミュレーターはあくまでも目安です。角地の価格は誤差が大きくなるのでご注意ください。
シミュレーター
- 路線価数値
- 土地の面積
- ㎡
- 土地の権利
- 取得価格
- 万円
- 経過年数
- 年
- 建物の構造
固定資産税評価額は...
この記事では、固定資産税から固定資産税評価額を逆算する方法と、その注意点について詳しく紹介します。
不動産の評価額を誤って見積もってしまわないようにぜひ最後まで読んでみてください。
>固定資産税計算方法はこちら
マンション査定に使うマニュアルや査定の参考にする販売実績が一括査定業者によって異なるため、査定価格には差が出ます。
1社だけにしか査定依頼をしないと、相場に適した査定価格かどうかわかりません。
複数のマンション一括査定サイトに依頼することで、あなたにとって最適な価格や条件で売却できる不動産会社を選べます。
おすすめのマンション査定サイト | |
---|---|
イエシル | 【対象エリア】一都三県 ・マンションに特化したAI・シミュレーション査定サイト ・マンション名だけで参考売却相場がわかる ・専属アドバイザーが不動産一括査定もしてくれる イエシルで査定する |
マンションナビ | 【対象エリア】全国 ・マンション専門でマンション売却に強い不動産会社がそろっている ・賃料査定もできるので売るか貸すか迷っている人にもおすすめ マンションナビで査定する |
東急リバブル | 【対象エリア】全国 ・売却後の補修費用を最長2年間、最大500万円まで補償 ・不動産/税務の疑問を専門家に相談可能 ・オンラインで相談できるので、遠方に住んでいる方にもおすすめ 東急リバブルで査定する |
LIFULL HOME’s | 【対象エリア】全国 ・依頼できる不動産会社が多い ・不動産会社の情報を比較しやすい ・連絡方法の希望が出せる ・匿名査定ができる ライフルホームズで査定 |
HOME4U | 【対象エリア】全国 ・厳選された約2,300社の企業と提携している ・業界最長の運営実績がある HOME4Uで査定する |
おうちクラベル | 【対象エリア】全国 ・提携不動会社一覧が確認できる ・査定依頼直後にAI査定が受けられる おうちクラベルで査定する |
すまいValue | 【対象エリア】全国 ・不動産大手6社(三菱地所の住まいリレー・三井のリハウス・小田急不動産・住友不動産販売・野村の仲介+・東急リバブル)の直営サイト ・売却までのスピードが早い ・売却成約率約8割の実績がある すまいValueで査定する |
ウルハウス | 【対象エリア】東京23区 ・中古マンションのプロによる適正な市場価格の提案をしてくれる ・連絡はストレスフリーにやり取りができる ・自分のタイミングで売却できる ウルハウスで査定する |
イエリーチ | 【対象エリア】全国 ・投資用不動産流通プラットフォーム ・無料で何度でも査定依頼ができる ・物件一覧機能や収支シミュレーションで所有物件を一括管理できる イエリーチで査定する |
上記の中からあなたのニーズに合う不動産一括査定サイトを選んでチェックしてみましょう。
不動産一括査定サイトの評判を確認したい方は以下の記事も参考にしてみて下さい。
「【公式】不動産査定・売却なら「イエウール」の公式YouTubeチャンネル」で固定資産税評価額について解説している動画も参考にしてください。
※固定資産税評価額はいくら?調べ方をわかりやすく解説します
固定資産税から固定資産税評価額を逆算する方法
毎年支払っている固定資産税の金額から、固定資産税評価額を逆算するための計算式は以下です。
固定資産税額 ÷ 1.4%=固定資産税評価額
※1.4%(標準税率)は全国一律ですが、税率が1.5%や1.6%に設定されている自治体もあります。 |
これは、固定資産税額を出すときの数式(固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%)を逆算したものです。
この計算式を使えば、「固定資産税額だけ分かっている」状況で、簡単に固定資産税評価額を逆算できます。
例えば、毎年支払っている固定資産税の金額が10万円だとします。
この場合、10万円÷1.4%=約714万円となるため、固定資産税評価額は約714万円と推測できます。
ただし、実は、この計算式は、成り立たないケースも多いので注意が必要です。
なお、固定資産税から評価額を逆算するよりも簡単で正確な時価がわかる方法が無料でできる不動産の一括査定です。
不動産のプロが「今、売ったらいくらで売れるのか」を算出してくれるので、複数社の査定を受けて平均値を取ることでより正確な自宅や土地などの不動産価格を知ることができます。
査定をしたからといって売らなければならないことはありませんので、気軽に査定をしてみてください。
逆算では正確な固定資産税評価額を出せないことが多いので注意しよう
冒頭から解説している通り、固定資産税の納税額から逆算しても、正しい固定資産税評価額を出せないケースが多いので注意しましょう。
1章で示した逆算の計算式(固定資産税額 ÷ 1.4%)が成り立つのは、固定資産税評価額と課税標準額が一致する場合のみです。
実際には、固定資産税評価額そのものではなく、「負担調整率」や「軽減措置」などが入った後の「課税標準額」に1.4%が乗算され、固定資産税額が決まります。
上記の状況で、逆算式を使って「毎年納付している固定資産税が21万円なら、固定資産税評価額は21万円÷1.4%=1,500万円だ!」としてしまうと危険です。
本当は固定資産税評価額は5,000万円なのに、1,500万円という結果が出てしまうのです。
この逆算式を使うと、実際の固定資産税評価額よりもかなり低い金額が算出されてしまうので注意が必要です。
自宅や不動産の価格が知りたいときはプロに査定を依頼するのが一番ラクで、正確です。
不動産の所在地や経過年数などを選択していくだけ、60秒で査定ができますので、試してみてください。
固定資産税から評価額を逆算するのが難しい理由
なぜ、固定資産税から評価額を逆算するのは難しいのでしょうか?
4つの理由について詳しく解説していきます。
固定資産税評価額=課税標準額ではないケースが多いから
固定資産税評価額とは、自治体が固定資産税を算出するために「この不動産の評価額は◯円です」と評価した金額のことです。
しかし実際には、この固定資産税評価額に対してそのまま税金が算出されるわけではなく、特例などで減額された「課税標準額」に対して税金が算出されます。
例えば住宅用地(住宅が建てられている土地)の場合、200㎡までの部分について6分の1に減額される特例があるため、固定資産税評価額が3,000万円で、課税標準額が500万円、ということがあります。
3,000万円に対する固定資産税は42万円ですが、500万円に対する固定資産税は7万円です(標準税率1.4%の場合)。
その他にも、以下のようなさまざまな減税措置があり、固定資産税評価額>課税標準額となるケースが多いのです。
【特例ごとの固定資産税の減額割合】
固定資産税 | 都市計画税 | |
---|---|---|
新築住宅(戸建て) | 2分の1(3年間) | ー |
新築住宅(マンション) | 2分の1(5年間) | ー |
認定長期優良住宅に関する特例措置 (2024年3月31日までに新築された住宅) | 120㎡相当分まで固定資産税額が2分の1(5年間または7年間) | ー |
小規模住宅用地の特例 (200㎡以下の部分) | 6分の1 | 3分の1 |
一般住宅用地の特例 (200㎡を超える部分) | 3分の1 | 3分の2 |
耐震改修した場合 (2024年3月31日までに工事完了) | 2分の1(翌年のみ) | 東京都や横浜市など、減額がある自治体とない自治体がある 減免金額も自治体ごとに異なる |
バリアフリー改修した場合 (2024年3月31日までに工事完了) | 3分の1が減額される(翌年のみ) | ー |
省エネ改修した場合 (2024年3月31日までに工事完了) | 3分の1が減額される(翌年のみ) | ー |
なお、住宅用地の特例には期限がありません。
そのため、住宅の固定資産税評価額を逆算したい場合は、土地の部分が6分の1(200㎡を超える部分は3分の1)になっていることを考慮しなければなりません。
固定資産税は合算して請求されるため内訳が分かりづらいから
前項の内容を見て、「減額措置を考慮すれば、正確な固定資産税評価額に近い金額を算出できるのではないか?」と感じた方がもしかしたらいるかもしれません。
しかし、実はそれすらも難しいということを解説していきます。
例えば、住宅が立っている土地が6分の1に減額されるなら、
「固定資産税÷1.4%の逆算式の結果を、6倍すれば良いのではないか?」と考えがちです。
しかし、実際はそんなに簡単にはいきません。
なぜならば、固定資産税の金額が例えば「15万円」だった場合に、土地の部分が何万円で建物の部分が何万円か内訳が分からないからです。
先ほど紹介した特例・減額措置は、それぞれ「土地の部分を減額」または「建物の部分を減額」されるものです。
そのため、これらを考慮して逆算するためには、固定資産税15万円のうち、いくらが土地の部分で、いくらが建物の部分かを按分する必要があります。
しかし、建物と土地の比率はケースによってさまざまなので、15万円をどう分けるか推測することは困難です。
例えば、それほど広くない敷地に高層の建物が立っている場合には建物の比率が高くなりますし、広大な土地に一軒家が立っている場合には土地の比率が高くなります。
そのため、固定資産税だけを見て、固定資産税評価額を正確に算出することはやはり難しいと言わざるを得ないのです。
減額措置の他にも負担調整率が掛けられているケースも多いから
固定資産税が減額される特例や減額措置がない状況であっても、負担調整率によって固定資産税評価額と課税標準額が一致しないケースもあります。
負担調整率とは、地価上昇による負担の急増を調整するために設定されるパーセンテージのことです。
負担調整率が設定されている場合、固定資産税評価額が課税標準額と一致しないため、逆算式を使っても正確な固定資産税評価額は算出できません。
都市計画税も合算して納付するから
毎年納付している固定資産税から評価額を逆算した場合にズレが生じるもう一つの理由は、都市計画税も合算して納付しているからです。
不動産の所在地が「都市計画事業や土地区画整理事業を行っている自治体」の場合、固定資産税と合わせて都市計画税も同時に納付します。
都市計画税の税率は自治体によりますが、0.3%の地域が多くなっています。
※地域ごとの都市計画税は、国土交通省の「都市計画税徴収市町村及び税率」(Excelデータ)で確認できます。
つまり、都市計画税が設定されている地域の場合は、以下の計算式で算出する必要があります。
固定資産税額 ÷ 【1.4%+0.3%】=固定資産税評価額
※1.4%(固定資産税の標準税率)は全国一律ですが、税率が1.5%や1.6%に設定されている自治体もあります。
※0.3%(都市計画税の税率)は地域によって異なるため、自治体の都市計画税の税率を確認してください。
ただし、この計算式も、前述したとおり、特例や減額措置によってかなり結果にズレが生じるので注意が必要です。
正確性を求めるなら、プロに時価を査定してもらう方が確実です。
不動産の一括査定サイトは無料で複数社から価値を知りたい不動産の査定をもらえるので、平均値を出すことで、より正確な自宅などの価格が算出できます。
査定したからといって査定物件を売らなければならないということもありませんので、気軽に利用してみましょう。
【結論】固定資産税から評価額を逆算するのはおすすめしない
ここまで解説した通り、固定資産税の税額だけを頼りに、固定資産税評価額を逆算するのはやはりおすすめできません。
特に、住宅用地の場合や新築住宅の場合は、6分の1や2分の1などの減額措置が入るため、逆算した結果と実際の固定資産税評価額がかなり違う結果になる可能性が高くなります。
逆算式を用いて計算してしまうと、本来の評価額よりもかなり低めの金額を見積もってしまうことになり危険です。
逆算して得た評価額を参考にして不動産の売却額を決めたり、遺産分割の根拠にしたりすれば、損してしまいかねないので注意してください。
不動産を売却する際は、まずは無料の一括査定の利用がおすすめです。
複数の不動産会社から実際に売り出せる価格がもらえるので、損をする確率が減らせます。
おすすめの不動産一括査定サイト3選(無料) | |
HOME4U | 【日本初の不動産一括査定サイト】 厳選された2,100社の中から依頼する会社を選べる 最大6社から一度に査定をもらえる NTTデータグループの運営で安心 |
すまいValue | 【不動産売買の仲介実績No.1】 住友不動産販売・三井のリハウス・野村の仲介+・小田急不動産・東急リバブル・三菱地所ハウスネットの6社に一括依頼ができる 顧客満足度95.5%で信頼できる |
マンションナビ | 【マンションに特化】 マンション売却一括査定サイトイメージ調査4冠達成 マンション名から相場の検索ができて便利 マンションナビで不動産査定をしてみる |
固定資産税評価額は「納税通知書」を見れば簡単に確認できる
正しい固定資産税評価額を確認したい場合には、不動産の所有者宛に毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」を見れば簡単に確認できます。
固定資産税の納税通知書は、毎年4月〜6月頃に、その年の1月1日時点の不動産の所有者あてに郵送されます。
都市計画税が課される場合は、都市計画税も合算して通知されます。
自治体によってフォーマットは異なりますが、納税通知書の中の「課税明細書」のページの「価格(評価額)」欄で固定資産税評価額を確認できます。
上記の画像の例では、宅地の固定資産税評価額は10,924,130円、家屋の固定資産税評価額は7,000,000円とわかります。
実際の税額は、固定資産税評価額そのものではなく、特例や減額措置が適用された「課税標準額」に対してかかります。
合わせて確認してみましょう。
なお、固定資産税評価額と実際の売却価格には差がある場合が多いので、不動産の売却を考えている方は、不動産会社に無料で査定依頼をすることをおすすめします。
いくらで売れるか知りたいなら不動産査定がおすすめ
ここまで「固定資産税の金額から逆算して評価額を出すのは難しい」ということを解説してきました。
不動産の大体の価格目安を知りたい場合に、「毎年払っている固定資産税は分かるから、そこから逆算したい」という方は多いかもしれません。
しかし、解説した通り、逆算して正しい結果を得ることは難しいものです。
「不動産の価格を簡単に知りたい」「いくらで売れるか知りたい」という場合には、不動産会社に不動産査定してもらうのが簡単でおすすめです。
先ほど紹介した固定資産税評価額を確認する方法も良いのですが、その方法では、不動産が持つ個別の特徴(日当たりや近隣環境の影響など)までは評価できません。
不動産の売却価格目安を調べるには、不動産売却のプロが現地を訪問して査定してくれる「不動産査定」が最も適しています。
「すまいValue」などの不動産一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数の不動産会社の査定結果を取り寄せることができるので、ぜひ活用してみましょう。
\ 大手6社に同時にかんたん60秒で査定依頼! /
まとめ
本記事では「固定資産税から固定資産税評価額を逆算する方法」について解説してきました。
最後に、要点を簡単にまとめておきます。
▼固定資産税の額から固定資産税評価額を逆算する計算式
固定資産税額 ÷ 1.4%=固定資産税評価額 |
ただし、実際には、この計算式では正しい評価額を算出できないケースが多くあるため、固定資産税から評価額を逆算するのはおすすめしません。
固定資産税から評価額を逆算するのが難しい理由
・固定資産税評価額=課税標準額ではないケースが多いから ・固定資産税の内訳が分かりづらいから ・負担調整率が掛けられているケースも多いから ・都市計画税も合算して納付するから |
逆算して評価額が低く出てしまうと、正しい評価額よりも低く見積もってしまう可能性があるため注意しましょう。
いくらで売却できるかを知りたければ、一括査定サービスが簡単でおすすめです。
査定額をより正確に出したい場合は、不動産会社1社のみではなく、少なくとも2〜3社まとめて査定を依頼するようにしましょう。
1社だけの査定額だと、相場よりも低い価格で売却して、損をしてしまうかもしれません。
2~3社に依頼すれば、数字を照らし合わせていくらが相場なのかチェックができ、売り出し価格を決める際の参考になります。
マンションに特化したい | |
---|---|
マンションナビ | <全国> 2011年~運営の老舗一括査定サービス マンション専門なので、マンションの売却に強い不動産会社が揃っている 賃料査定もできるので売るか貸すか迷っている人にもおすすめ マンションナビで査定 |
イエシル | <一都三県> マンションに特化した一括査定サイト 保有する約9000万件のマンションの物件データに基づいて、売却相場価格を提示してくれる イエシルで査定 |
ウルハウス | <東京23区> 住居マンションに特化した一括査定サイト 中古マンションのプロが正確な市場価格を提案 「仲介」のほか「買取」も可能 ウルハウスで査定 |
匿名査定がいい | |
マンションナビ | 2011年~運営の老舗一括査定サービス マンション専門なので、マンションの売却に強い不動産会社が揃っている 賃料査定もできるので売るか貸すか迷っている人にもおすすめ マンションナビで査定 |
イエシル | マンションに特化した一括査定サイト 保有する約9000万件のマンションの物件データに基づいて、売却相場価格を提示してくれる イエシルで査定 |
LIFULL HOME’s | 買取査定や任意売却査定も可能 住まいに関わるコンテンツが充実 地図上でマンション名と参考価格が丸見えになる「プライスマップ」が便利 過去の成約事例が見られる「不動産アーカイブ」が参考になる 住み替えの場合「空き家バンク」も利用可能(国土交通省のモデル事業請負) LIFULL HOME’sで査定 |
連絡時間を指定したい | |
マンションナビ | 2011年~運営の老舗一括査定サービス マンション専門なので、マンションの売却に強い不動産会社が揃っている 賃料査定もできるので売るか貸すか迷っている人にもおすすめ マンションナビで査定 |
SUUMO売却査定 | 大手広告代理店のリクルートが運営 求める条件で不動産会社が探せる 不動産会社ごとの営業スタッフの人数がわかる 売却以外にも不動産関連コンテンツが豊富 SUUMOで査定 |
電話で確認したい | |
HOME4U | 日本で初めて不動産一括査定サービスを始めた老舗 一括査定以外のサービス(土地活用・注文住宅・賃貸経営など)が充実 ビル・店舗・倉庫・事務所も対応 HOME4Uで査定 |
すまいValue | 不動産大手6社(三菱地所の住まいリレー・三井のリハウス・小田急不動産・住友不動産販売・野村の仲介+・東急リバブル)の直営サイト 売却までのスピードが早い(平均売却期間2.7ヶ月) 売却成約率約8割の実績 すまいValueで査定 |
農地・倉庫がある | |
HOME4U | 日本で初めて不動産一括査定サービスを始めた老舗 一括査定以外のサービス(土地活用・注文住宅・賃貸経営など)が充実 ビル・店舗・倉庫・事務所も対応 HOME4Uで査定 |
イエウール | 2022年1月に不動産一括査定サイト3冠を達成 区分所有ビル・店舗・工場・倉庫・農地も対応 全国の一戸建てに対応している「家査定シミュレーター」でその場で概算査定額がわかる イエウールで査定 |
リビンマッチ | 東証グロース市場上場企業が運営 加盟企業数は日本最大級の約1,700社 店舗や投資用物件・ビル・工場・倉庫・農地にも対応 土地活用・任意売却・賃貸管理など、不動産査定以外のサービスも豊富 リビンマッチで査定 |
LIFULL HOME’s | 買取査定や任意売却査定も可能 住まいに関わるコンテンツが充実 地図上でマンション名と参考価格が丸見えになる「プライスマップ」が便利 過去の成約事例が見られる「不動産アーカイブ」が参考になる 住み替えの場合「空き家バンク」も利用可能(国土交通省のモデル事業請負) LIFULL HOME’sで査定 |
上記の中からあなたのニーズに合う不動産一括査定サイトを選んでチェックしてみましょう。
不動産一括査定サイトの評判を確認したい方は以下の記事も参考にしてみて下さい。
おすすめの税理士紹介サイト | |
---|---|
税理士紹介 エージェント | ・完全無料で希望に合う税理士を紹介してくれる ・厳しい審査に合格した税理士のみが登録 ・顔合わせに同席、交渉代行、フォローまで実施してくれる 税理士紹介エージェントで探す |
税理士紹介 ネットワーク | ・手数料一切不要の税理士紹介サービス ・厳正な審査を通過した税理士のみを紹介してくれる ・成約の際には成約お祝い金を贈呈してくれる 税理士紹介ネットワークで探す |
税理士 ドットコム | ・完全無料の税理士紹介サービス ・コーディネーターが最適な税理士を選んでくれる ・全国6,400名以上の税理士が登録 税理士ドットコムで探す |