固定資産税とは、不動産の所有者が毎年支払う税金のことです。
そして、固定資産税評価額とは、固定資産税のもととなる「不動産の評価額」のことをいいます。
以下の計算式を使えば、固定資産税から評価額を逆算することは可能ですが、大幅にズレる可能性が高いため、おすすめはしません。
固定資産税額 ÷ 1.4％＝固定資産税評価額
※固定資産税額を出すときの数式（固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4%）を逆算したもの
※1.4%（標準税率）は全国一律ですが、税率が1.5%や1.6%に設定されている自治体もあります
実は、「固定資産税評価額」＝「課税対象額」とならないケースも多いため、逆算しても正確な評価額が出せないケースがかなり多いのが実情です。
特に、宅地（住宅が建っている土地）の場合は、最大6分の1の特例があるため、固定資産税評価額が大幅にずれます。
上記の式で固定資産税評価額を算出してしまうと、実際の評価額よりもかなり低い金額が出てきてしまうのです。
この金額を信じてしまうと、本来の評価額よりもかなり低く評価を見積もってしまうことになり、結果的に損してしまう可能性が高いので注意しましょう。
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土地のみの評価額が知りたい方は土地のみの入力すると土地だけのシミュレーションができます。
| シミュレーターの使い方 | |
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| 土地評価額 | 建物評価額 |
| ① 国税庁の路線価ページから都道府県を選択する ②「路線価図」を選択する ③ 住所を選択していく ④ 路線価図ページ番号から調べたい地図を探す ⑤ 調べたい土地に接する道路の数字とアルファベットを確認する ⑥ 土地の路線価数値に数字と土地面積を入力し、土地が借地権の場合は「土地の権利」の項目から該当するアルファベットを選択する | ① 建物の取得価格を入力する（売買契約書などに建物金額が記載されています） ② 建物の新築からの経過年数を入力する ③ 建物の構造を選択する |
※シミュレーターはあくまでも目安です。角地の価格は誤差が大きくなるのでご注意ください。
シミュレーター
- 路線価数値
- 土地の面積
- ㎡
- 土地の権利
- 取得価格
- 万円
- 経過年数
- 年
- 建物の構造
固定資産税評価額は...
この記事では、固定資産税から固定資産税評価額を逆算する方法と、その注意点について詳しく紹介します。
不動産の評価額を誤って見積もってしまわないようにぜひ最後まで読んでみてください。
＞固定資産税計算方法はこちら
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不動産一括査定サイトの評判を確認したい方は以下の記事も参考にしてみて下さい。
「【公式】不動産査定・売却なら「イエウール」の公式YouTubeチャンネル」で固定資産税評価額について解説している動画も参考にしてください。
※固定資産税評価額はいくら？調べ方をわかりやすく解説します
固定資産税から固定資産税評価額を逆算する方法
毎年支払っている固定資産税の金額から、固定資産税評価額を逆算するための計算式は以下です。
固定資産税額 ÷ 1.4％＝固定資産税評価額
| ※1.4%（標準税率）は全国一律ですが、税率が1.5%や1.6%に設定されている自治体もあります。 |
これは、固定資産税額を出すときの数式（固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4%）を逆算したものです。
この計算式を使えば、「固定資産税額だけ分かっている」状況で、簡単に固定資産税評価額を逆算できます。
例えば、毎年支払っている固定資産税の金額が10万円だとします。
この場合、10万円÷1.4%＝約714万円となるため、固定資産税評価額は約714万円と推測できます。
ただし、実は、この計算式は、成り立たないケースも多いので注意が必要です。
なお、固定資産税から評価額を逆算するよりも簡単で正確な時価がわかる方法が無料でできる不動産の一括査定です。
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逆算では正確な固定資産税評価額を出せないことが多いので注意しよう
冒頭から解説している通り、固定資産税の納税額から逆算しても、正しい固定資産税評価額を出せないケースが多いので注意しましょう。
1章で示した逆算の計算式（固定資産税額 ÷ 1.4％）が成り立つのは、固定資産税評価額と課税標準額が一致する場合のみです。
実際には、固定資産税評価額そのものではなく、「負担調整率」や「軽減措置」などが入った後の「課税標準額」に1.4%が乗算され、固定資産税額が決まります。
上記の状況で、逆算式を使って「毎年納付している固定資産税が21万円なら、固定資産税評価額は21万円÷1.4%＝1,500万円だ！」としてしまうと危険です。
本当は固定資産税評価額は5,000万円なのに、1,500万円という結果が出てしまうのです。
この逆算式を使うと、実際の固定資産税評価額よりもかなり低い金額が算出されてしまうので注意が必要です。
自宅や不動産の価格が知りたいときはプロに査定を依頼するのが一番ラクで、正確です。
不動産の所在地や経過年数などを選択していくだけ、60秒で査定ができますので、試してみてください。
固定資産税から評価額を逆算するのが難しい理由
なぜ、固定資産税から評価額を逆算するのは難しいのでしょうか？
4つの理由について詳しく解説していきます。
固定資産税評価額＝課税標準額ではないケースが多いから
固定資産税評価額とは、自治体が固定資産税を算出するために「この不動産の評価額は◯円です」と評価した金額のことです。
しかし実際には、この固定資産税評価額に対してそのまま税金が算出されるわけではなく、特例などで減額された「課税標準額」に対して税金が算出されます。
例えば住宅用地（住宅が建てられている土地）の場合、200㎡までの部分について6分の1に減額される特例があるため、固定資産税評価額が3,000万円で、課税標準額が500万円、ということがあります。
3,000万円に対する固定資産税は42万円ですが、500万円に対する固定資産税は7万円です（標準税率1.4%の場合）。
その他にも、以下のようなさまざまな減税措置があり、固定資産税評価額＞課税標準額となるケースが多いのです。
【特例ごとの固定資産税の減額割合】
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 新築住宅（戸建て） | 2分の1（3年間） | ー |
| 新築住宅（マンション） | 2分の1（5年間） | ー |
| 認定長期優良住宅に関する特例措置 （2024年3月31日までに新築された住宅） | 120㎡相当分まで固定資産税額が2分の1（5年間または7年間） | ー |
| 小規模住宅用地の特例 （200㎡以下の部分） | 6分の1 | 3分の1 |
| 一般住宅用地の特例 （200㎡を超える部分） | 3分の1 | 3分の2 |
| 耐震改修した場合 （2024年3月31日までに工事完了） | 2分の1（翌年のみ） | 東京都や横浜市など、減額がある自治体とない自治体がある 減免金額も自治体ごとに異なる |
| バリアフリー改修した場合 （2024年3月31日までに工事完了） | 3分の1が減額される（翌年のみ） | ー |
| 省エネ改修した場合 （2024年3月31日までに工事完了） | 3分の1が減額される（翌年のみ） | ー |
なお、住宅用地の特例には期限がありません。
そのため、住宅の固定資産税評価額を逆算したい場合は、土地の部分が6分の1（200㎡を超える部分は3分の1）になっていることを考慮しなければなりません。
固定資産税は合算して請求されるため内訳が分かりづらいから
前項の内容を見て、「減額措置を考慮すれば、正確な固定資産税評価額に近い金額を算出できるのではないか？」と感じた方がもしかしたらいるかもしれません。
しかし、実はそれすらも難しいということを解説していきます。
例えば、住宅が立っている土地が6分の1に減額されるなら、
「固定資産税÷1.4%の逆算式の結果を、6倍すれば良いのではないか？」と考えがちです。
しかし、実際はそんなに簡単にはいきません。
なぜならば、固定資産税の金額が例えば「15万円」だった場合に、土地の部分が何万円で建物の部分が何万円か内訳が分からないからです。
先ほど紹介した特例・減額措置は、それぞれ「土地の部分を減額」または「建物の部分を減額」されるものです。
そのため、これらを考慮して逆算するためには、固定資産税15万円のうち、いくらが土地の部分で、いくらが建物の部分かを按分する必要があります。
しかし、建物と土地の比率はケースによってさまざまなので、15万円をどう分けるか推測することは困難です。
例えば、それほど広くない敷地に高層の建物が立っている場合には建物の比率が高くなりますし、広大な土地に一軒家が立っている場合には土地の比率が高くなります。
そのため、固定資産税だけを見て、固定資産税評価額を正確に算出することはやはり難しいと言わざるを得ないのです。
減額措置の他にも負担調整率が掛けられているケースも多いから
固定資産税が減額される特例や減額措置がない状況であっても、負担調整率によって固定資産税評価額と課税標準額が一致しないケースもあります。
負担調整率とは、地価上昇による負担の急増を調整するために設定されるパーセンテージのことです。
負担調整率が設定されている場合、固定資産税評価額が課税標準額と一致しないため、逆算式を使っても正確な固定資産税評価額は算出できません。
都市計画税も合算して納付するから
毎年納付している固定資産税から評価額を逆算した場合にズレが生じるもう一つの理由は、都市計画税も合算して納付しているからです。
不動産の所在地が「都市計画事業や土地区画整理事業を行っている自治体」の場合、固定資産税と合わせて都市計画税も同時に納付します。
都市計画税の税率は自治体によりますが、0.3%の地域が多くなっています。
※地域ごとの都市計画税は、国土交通省の「都市計画税徴収市町村及び税率」（Excelデータ）で確認できます。
つまり、都市計画税が設定されている地域の場合は、以下の計算式で算出する必要があります。
固定資産税額 ÷ 【1.4％＋0.3%】＝固定資産税評価額
※1.4%（固定資産税の標準税率）は全国一律ですが、税率が1.5%や1.6%に設定されている自治体もあります。
※0.3%（都市計画税の税率）は地域によって異なるため、自治体の都市計画税の税率を確認してください。
ただし、この計算式も、前述したとおり、特例や減額措置によってかなり結果にズレが生じるので注意が必要です。
正確性を求めるなら、プロに時価を査定してもらう方が確実です。
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査定したからといって査定物件を売らなければならないということもありませんので、気軽に利用してみましょう。
【結論】固定資産税から評価額を逆算するのはおすすめしない
ここまで解説した通り、固定資産税の税額だけを頼りに、固定資産税評価額を逆算するのはやはりおすすめできません。
特に、住宅用地の場合や新築住宅の場合は、6分の1や2分の1などの減額措置が入るため、逆算した結果と実際の固定資産税評価額がかなり違う結果になる可能性が高くなります。
逆算式を用いて計算してしまうと、本来の評価額よりもかなり低めの金額を見積もってしまうことになり危険です。
逆算して得た評価額を参考にして不動産の売却額を決めたり、遺産分割の根拠にしたりすれば、損してしまいかねないので注意してください。
不動産を売却する際は、まずは無料の一括査定の利用がおすすめです。
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固定資産税評価額は「納税通知書」を見れば簡単に確認できる
正しい固定資産税評価額を確認したい場合には、不動産の所有者宛に毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」を見れば簡単に確認できます。
固定資産税の納税通知書は、毎年4月〜6月頃に、その年の1月1日時点の不動産の所有者あてに郵送されます。
都市計画税が課される場合は、都市計画税も合算して通知されます。
自治体によってフォーマットは異なりますが、納税通知書の中の「課税明細書」のページの「価格（評価額）」欄で固定資産税評価額を確認できます。
上記の画像の例では、宅地の固定資産税評価額は10,924,130円、家屋の固定資産税評価額は7,000,000円とわかります。
実際の税額は、固定資産税評価額そのものではなく、特例や減額措置が適用された「課税標準額」に対してかかります。
合わせて確認してみましょう。
なお、固定資産税評価額と実際の売却価格には差がある場合が多いので、不動産の売却を考えている方は、不動産会社に無料で査定依頼をすることをおすすめします。
いくらで売れるか知りたいなら不動産査定がおすすめ
ここまで「固定資産税の金額から逆算して評価額を出すのは難しい」ということを解説してきました。
不動産の大体の価格目安を知りたい場合に、「毎年払っている固定資産税は分かるから、そこから逆算したい」という方は多いかもしれません。
しかし、解説した通り、逆算して正しい結果を得ることは難しいものです。
「不動産の価格を簡単に知りたい」「いくらで売れるか知りたい」という場合には、不動産会社に不動産査定してもらうのが簡単でおすすめです。
先ほど紹介した固定資産税評価額を確認する方法も良いのですが、その方法では、不動産が持つ個別の特徴（日当たりや近隣環境の影響など）までは評価できません。
不動産の売却価格目安を調べるには、不動産売却のプロが現地を訪問して査定してくれる「不動産査定」が最も適しています。
「すまいValue」などの不動産一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数の不動産会社の査定結果を取り寄せることができるので、ぜひ活用してみましょう。
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まとめ
本記事では「固定資産税から固定資産税評価額を逆算する方法」について解説してきました。
最後に、要点を簡単にまとめておきます。
▼固定資産税の額から固定資産税評価額を逆算する計算式
| 固定資産税額 ÷ 1.4％＝固定資産税評価額 |
ただし、実際には、この計算式では正しい評価額を算出できないケースが多くあるため、固定資産税から評価額を逆算するのはおすすめしません。
固定資産税から評価額を逆算するのが難しい理由
| ・固定資産税評価額＝課税標準額ではないケースが多いから ・固定資産税の内訳が分かりづらいから ・負担調整率が掛けられているケースも多いから ・都市計画税も合算して納付するから |
逆算して評価額が低く出てしまうと、正しい評価額よりも低く見積もってしまう可能性があるため注意しましょう。
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査定額をより正確に出したい場合は、不動産会社1社のみではなく、少なくとも2〜3社まとめて査定を依頼するようにしましょう。
1社だけの査定額だと、相場よりも低い価格で売却して、損をしてしまうかもしれません。
2~3社に依頼すれば、数字を照らし合わせていくらが相場なのかチェックができ、売り出し価格を決める際の参考になります。
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