固定資産税評価額とは？見方・決まり方・減額されるケースを解説｜2024年5月

不動産を所有している人が支払う固定資産税は、「固定資産税評価額」を元に計算されています。

不動産の所有者には毎年4月〜6月頃に、都または市区町村から「固定資産税の納税通知書」が送付されます。

固定資産税評価額を確認するためには、「課税明細書」と書かれているページを確認しましょう。

その中で、「価格（評価額）」と書かれている項目が固定資産税評価額となります。

自治体が固定資産税評価額の計算を間違っているケースもありえるため、毎年、固定資産税の通知書をしっかりと確認することが大事なのです。

また、固定資産税評価額は簡単に確認できるため、不動産がいくらで売れるかの目安にできます。

固定資産税について詳しく知りたい方は税理士に相談するのおすすめです。

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なお、不動産の価値をより正確に知りたい場合は、不動産会社に実際に見に来てもらい、査定金額を算出してもらうことをおすすめします。

以下の不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるので、興味のある方はぜひ活用してみてください。

この記事では、固定資産税評価額について、以下のことを解説していきます。

ぜひこの記事を読んで、固定資産税評価額とは何か、理解を深めてください。

「【公式】不動産査定・売却なら「イエウール」」という公式YouTubeチャンネルの中で、固定資産税評価額の調べ方について詳しく解説しています。
※「固定資産税評価額はいくら？調べ方をわかりやすく解説します」｜YouTube

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固定資産税評価額とは

まずは「固定資産税評価額」とは何か、言葉の意味や目的を3つに分けて把握していきましょう。

それぞれご紹介していきます。

不動産にかかる税金の基準になる評価額のこと

固定資産税評価額とは、「固定資産税」など不動産に課せられる税金の基準になる「不動産の評価額」のことです。

固定資産税評価額をもとに、毎年支払う固定資産税が決まります。

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の場合、毎年納める固定資産税は14万円となります。

※ただし、住宅用地や新築住宅などの条件に合致する場合、税額が安くなる軽減措置があります。そのため、実際には上記より固定資産税が安くなるケースがあります。
※軽減されるケースについては、「固定資産税が安くなる条件は？軽減される特例を知っておこう」で詳しく後述します。

「固定資産税評価額」は、固定資産税だけでなく、以下のような税金の基準にも使われています。

税金の種類	計算方法
固定資産税	固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
都市計画税	固定資産税評価額 × 0.3%（標準税率）
不動産取得税	固定資産税評価額 × 3%（土地・住宅） 固定資産税評価額 × 4%（住宅ではない家屋） ※2024年3月31日までに取得した不動産に適用
登録免許税	固定資産税評価額 × 2%（売買による所有権移転の場合） 固定資産税評価額 × 0.4%（相続による所有権移転の場合）

固定資産税評価額は各市区町村が算定して通知してくれる

固定資産税評価額は、各市区町村（東京都23区は都）が算定して、納税者に通知されます。

固定資産税評価額は「公示価格の70%」の水準と決められており、3年に1度の見直しで、その水準から乖離しないよう調整が入ります。

また、3年に1度のタイミングで見直されるため、固定資産税評価額は3年ごとに変わります。

土地と家屋で算定方法が異なる

詳しい方法は後述しますが、土地と家屋では固定資産税評価額の算定方法が異なります。

一戸建てやマンションなど土地と家屋がセットになっている場合は、土地の固定資産税評価額を基にした固定資産税と、家屋の固定資産税評価額を基にした固定資産税を、合算して支払います。

※都市計画税が課されるエリアに位置している場合は、固定資産税と都市計画税をセットで納税します。

固定資産税評価額はどこで確認する？通知書の見方を解説

所有している不動産の固定資産税評価額は、毎年送られてくる「納税通知書」を見れば簡単に確認できます。

※固定資産税の納税通知書を失くしてしまった場合は、不動産の所在地を管轄する役所で「固定資産評価証明書」を取得することができます。

納税通知書の「課税明細書」欄を確認する

不動産の所有者には毎年4月〜6月頃に、都または市区町村から「固定資産税の納税通知書」が送付されます。

様式は各自治体により異なりますが、一般的には、固定資産税の金額が書かれたページと、課税明細書が書かれたページに分かれています。
固定資産税評価額を確認するためには、「課税明細書」と書かれているページを確認しましょう。

土地・家屋の「価格（評価額）」を確認する

課税明細書には、土地や家屋の「価格（評価額）」や「課税標準額」などが記載されています。

その中で、「価格（評価額）」と書かれている項目が固定資産税評価額となります。

上記の画像例の場合、土地の固定資産税評価額は10,924,130円、家屋の固定資産税評価額は7,000,000円ということが分かります。

自治体によって様式が異なるため、分かりにくい場合は、添付されている「通知書の読み方」を確認してみてください。

そもそも固定資産税評価額はどうやって決まるのか

固定資産税評価額は、3年に1回、各自治体が算定して通知されるものです。

しかし「そもそもどのようにして決まるのか？」「うちの固定資産税評価額が高すぎじゃないか？」と疑問に思う方もいるかもしれません。

そのため、ここからは、固定資産税評価額がどのようにして決まるのかを簡単に解説していきます。

建物および土地の固定資産税評価額は、以下の方式で決まります。

以下から計算方法などを解説していきますが、実際に計算する場合にはかなり複雑な内容となるため、あくまで「こうやって決まるのか」と参考にする程度に活用してください。

※もしも固定資産税評価額を正確に知りたい場合には、不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

建物の固定資産税評価額は「再建築価格方式」が基準となる

建物の固定資産税評価額は「再建築価格方式」を基準に算出されます。

再建築価格方式とは、同じ建物を評価時点で建築するとした場合の建築費を求め、それに建築後の経年劣化による原価率をかけることで評価額を求める方法です。

それ以外に、細かい補正率なども乗じて計算するため、実際に一般の方が正しい評価額を算出するのは難しいといえるでしょう。

「このように決まるんだ」と何となく頭に入れておく程度に理解しましょう。

算出するための計算式は以下です。

①再建築費評点数の合計：

対象の建物に「どのような資材をどれだけ使用しているか」を点数にしたもので、屋根や外壁、天井などの部分別に求めて合計します。

②経年減点補正率（0.2～0.8）：

年数が経つことで建物の価値が減ることを想定して設定される補正率で、建物の構造や種類によって、補正率は異なります。

最低でも2割の価値が残されるよう設定されています。

③評点一点あたりの価額：

物価水準による補正率や設計管理費等による補正率をかけたもので、地域による物価差や工事減価に含まれていない設計管理費・一般管理費の費用差を適用するものと考えましょう。

土地の固定資産税評価額は「路線価」が基準となる

土地の固定資産税評価額は、「路線価方式」で決まります。

路線価とは、街路に接する標準的な土地の1㎡あたりの価格を決定したもので、これに形状に応じた補正率と土地の面積をかけて算出します。

補正率には、100%以下の割合が設定されています。

例えば、いびつな形をしている土地や間口が狭すぎる土地、道路に接していない土地などは、評価額が多少減額されるイメージです。

例えば、固定資産税路線価が10万円、不整形地補正率が0.8、土地の面積が200㎡ならば、土地の固定資産税評価額＝1,600万円となります。

※固定資産税路線価は、相続税路線価とは異なるので注意しましょう。固定資産税路線価は、各自治体の公式サイトで確認できます。

固定資産税が安くなる条件は？軽減される特例を知っておこう

固定資産税にはいくつか、税金が軽減される特例が用意されています。

中には固定資産税が6分の1になるなど大幅減額される特例もあるため、ぜひ知っておきましょう。

なお、建物については以下の要件を満たしている必要がありますのでご注意ください。

新築住宅は固定資産税が【2分の1】減額される

「新築住宅に係る税額の減額措置」により、2024年3月31日までの間、以下の要件を満たす建物について固定資産税の2分の1が減額されます。

現行の措置を2年間(令和6年4月1日から令和8年3月31日まで)延長する方針が発表されました。

減額期間は、新築戸建ての場合は3年間、新築マンションの場合は5年間です。

また、認定長期優良住宅に該当する場合には、戸建ては5年、マンションなどは7年の間へ減額期間が延長されます。

住宅用地は固定資産税が【最大6分の1】に減額される

土地が住宅用地の場合、固定資産税と都市計画税が大幅に減額されます。

住宅用地の200㎡以下の部分に関しては、固定資産税額が6分の1に減額され、200㎡を超える部分については3分の1に減額されます。

同様に、都市計画税は、住宅用地の200㎡以下の部分に関して3分の1、200㎡を超える部分については3分の2に減額されます。

リフォームを行った後の減額措置の特例もある

その他にも、以下のような固定資産税の減額措置があります。

なお、減額措置を受けるためには「適用を受けるための要件」を満たしている必要があり、それぞれの期日までに減額措置を受けるための申請が必要となります。

どの減額措置を受けられるかは、国土交通省の公式サイトを確認してみましょう。

固定資産税が高すぎる？と思った場合に確認すること

固定資産税が高すぎるのではないかと感じた場合は、自治体の担当者がミスをしている可能性も考えてみましょう。

「自治体がミスすることなんてあるわけない」と思うかもしれませんが、実はいろいろな自治体で固定資産税の課税計算ミスによる修正が実際に起こっています。

少し古い資料ですが、2009年度～2010年度に行われた調査では、なんと全体の97%の自治体が、固定資産税・都市計画税の税額修正をしていたことが分かっています。

不当に高い固定資産税が課せられていないかを確かめるためにも、「固定資産税が高すぎる？」と思った場合には、以下の4つについて確認してみましょう。

固定資産税の軽減措置が反映されているか確認する

固定資産税が高すぎる場合に、固定資産税の軽減措置がきちんと反映されているかどうかを確認してみましょう。

先ほど「固定資産税が安くなる条件は？軽減される特例を知っておこう」で解説した通り、固定資産税にはいくつか「税金が安くなる特例や制度」が設けられています。

例えば、宅地の場合、200㎡以下の部分は固定資産税評価額が6分の1に軽減されます。

こうした軽減措置がミスにより反映されていないと、固定資産税はかなり高い金額になります。

軽減措置が反映されているかどうかは、固定資産税の納税通知書を見ると確認できるので、しっかり確認してみてください。

※なお、新築住宅に係る税額の減額措置（2分の1減額）は、戸建ての場合3年間、マンションの場合5年間で減額措置が終わるため、4年目または6年目から固定資産税が上がるので注意しましょう。

固定資産税評価額の目安と比較してみる

固定資産税評価額の金額自体が高い可能性を疑う場合は、固定資産税評価額の目安となる指標と比較してみましょう。

これらの指標と比べて明らかに高すぎる場合は、評価が間違っている可能性があります。

他の人の固定資産税評価額と比較してみる

毎年4月1日から第1期の期限までの間だけ、土地や家屋の価格などを記載した「縦覧帳簿」を見ることができる制度があります。

※縦覧帳簿を見ることができるのは、縦覧される土地・家屋と同一区内に所在する土地・家屋の固定資産税の納税者およびその代理人のみです。

この制度を利用すれば、同一区内の他の不動産の評価額を見ることができますので、自分の不動産と近い条件の固定資産税評価額を確認し、比較してみましょう。

比較した結果、やはり自分の不動産の固定資産税評価額にミスがあるのではないかと感じた場合は、次のステップに進みましょう。

不服がある場合は3カ月以内に「審査の申出」を行う

固定資産税評価額（または固定資産税額）に不服がある場合には、納税通知書を受け取った日の翌日から3カ月以内に、管轄する固定資産評価審査委員会に「審査の申出」を行いましょう。

その後、委員会により再調査や再審査が行われ、「認容」されれば、価格の修正が行われます。

固定資産税評価額から売却価格を推測できる

最後に、固定資産税評価額と売却価格の関係について解説します。

不動産の売却額の目安を知りたい場合に、固定資産税評価額から簡単に算出できないかな？と考える方も多いでしょう。

土地の売却価格の目安を、固定資産税評価額から算出するための計算式は以下の通りです。

土地の売却価格の目安＝固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1か1.2

土地の固定資産税評価額が公示価格の7割程度に設定されており、売却価格は公示価格の1.1〜1.2倍程度になることが多いため、上記の計算式が成り立ちます。

例えば、固定資産税評価額が5,000万円の土地があった場合には、土地の売却価格の目安＝5,000万円÷0.7×1.1＝約7,857万円となります。

ただし実際には、不動産市況やエリア、土地の特徴などによって売却価格はかなり上下しますので、この計算式はあくまで目安にしかなりません。

売却価格をより正確に知りたい場合には、不動産会社に現地を見に来てもらい、査定金額を出してもらうことをおすすめします。

「すまいValue」などの不動産一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数の不動産会社の査定結果を取り寄せることができるので、ぜひ活用してみましょう。

まとめ

本記事では「固定資産税評価額」についてさまざまな情報を解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

固定資産税評価額と「課税標準額」（実際に課税される対象額）は違うので注意しましょう。

この記事を読んで、固定資産税評価額への理解が深まれば幸いです。

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