不動産評価額の調べ方6つ｜状況に応じた調べ方・使い分けを解説

不動産の価格を調べる時は、「何の目的で知りたいのか」「どの評価方法を使うか」を重視して、最適な方法を選ぶのがおすすめです。

なぜならば、不動産評価額といっても、以下のように種類がたくさんあるからです。

どの指標を使うかによって、同じ不動産でも価格が異なります。特に、土地は「一物四価」といい、同じ土地でも、使う指標によって価格には差が生まれます。

そのため、不動産評価額を調べる場合には「なぜその不動産の価格を知りたいのか」、または「不動産の価格を高めに出したいのか、低めに出したいのか」という視点が重要となります。

それによって、調べるべき指標が違ってきます。

この記事では、「どの不動産評価額を調べるか」を整理した上で、それぞれの不動産評価額の調べ方や計算方法を解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、不動産の価値がいくらあるか確認してみてください。

不動産評価額について知りたい方は、宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が解説している動画を参考にしてください。
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不動産評価額は評価方法によって異なる

冒頭でも解説した通り、不動産を評価する方法はいくつもあり、どの方法を使うかによって金額にも差が現れます。

不動産評価額の種類	特徴
固定資産税評価額	土地・建物 固定資産税や都市計画税などの基準になる、不動産の評価額 →土地の固定資産税評価額は、公示地価の70%程度
公示地価・基準地価	土地の価格のみ 取引を行う際の標準的な土地の価格を定めたもの
路線価	土地の価格のみ 道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額 →路線価は、公示地価の80%程度
不動産鑑定評価額	土地・建物 不動産鑑定士が鑑定して算出される不動産の評価額
実勢価格（実際に取引される価格）	土地・建物 実際に取引が成立した価格 →実勢価格は、公示地価の1.1倍程度になることが多い
不動産査定の価格	土地・建物 不動産会社に査定依頼して出してもらった価格

例えば、土地の価格は「公示地価」が基準となっており、固定資産税評価額＜路線価＜公示地価＜実勢価格という風に、価格がだんだん高くなります。

理由としては、固定資産税評価額は公示地価の70%、路線価は公示地価の80%になるように決められているからです。

ただし、実勢価格（実際に売れる価格）は、その土地の固有の特徴やエリアによっても変わります。公示地価より低くなる地域もありますが、だいたいは公示地価の1.1倍程度と言われています。

つまり、どの指標を使って評価額を出すかによって「高めに出たり低めに出たりする」ということをしっかり意識しておきましょう。

【状況別】どの不動産評価額の指標を使うべきかが分かる対応表

1章の内容を受けて、「じゃあ、どの不動産評価額を使えばいいの？」と思った方に向けて、便利な対応表を用意しました。

評価額を知りたい理由	固定資産税評価額	公示地価・基準地価	路線価	不動産鑑定評価額	過去の取引価格	不動産査定の価格
手軽に知りたい	〇 簡単					〇 簡単
相続で不動産を平等に分割するため	〇 低く評価したい		〇	〇 高く評価したい		〇 高く評価したい
相続税がいくらか算出したい	〇 建物		〇 土地
贈与税がいくらか算出したい	〇 建物		〇 建物
不動産取得税がいくらか知りたい	〇
登録免許税がいくらか知りたい	〇
不動産がいくらで売れるかの参考にしたい	〇 簡単	〇	〇		〇	〇 簡単

対応表を見て、実際の調べ方や計算方法を見る方は、以下のリンクをクリックしてみてください。

なお、状況別に、もう少し詳しく、どの指標を使うべきかどうか解説します。

不動産の評価額を手軽に知りたい

不動産の評価額を手軽に知りたいならば、固定資産税評価額を調べる方法か、不動産査定をする方法が最も簡単です。

固定資産税評価額は、毎年不動産の所有者宛に自治体から通知書が届くため、その書類を見れば一発で確認できます。

ただし、固定資産税評価額は、公示地価の7割に設定されているため、実際の売却額よりも低めの評価額となります。

売却額の目安を知りたい場合は、「固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1」を計算してみましょう。

→3. 固定資産税評価額を調べる方法

また、不動産売却が前提ならば、不動産査定をすると不動産会社が無料で「いくらぐらいで売れそうか」査定額を教えてくれます。

→8. 不動産査定を依頼して適正価格を教えてもらう方法

相続で平等に分割するために不動産評価額を知りたい

一方、相続で不動産を分割するために評価額を知りたい場合は、高く評価したいのか、低く評価したいのかによって、使うべき指標が異なります。

土地に限定されるのですが、一般的に評価額は、固定資産税評価額が一番低く、次に路線価、公示地価・基準地価、そして最も高くなるのが売買価格（査定価格）となります。

そのため、取り分を多くしたいなど、土地の価格を高く評価したい場合は、売買価格に近い「不動産査定の価格」を採用するのがおすすめです。

また、裁判で争う場合などには不動産鑑定評価額を採用することもあるでしょう。
逆に、遺留分を請求されているができるだけお金を渡したくないなど、土地の価格を低く評価したい場合には、固定資産税評価額がおすすめです。

相続税・贈与税を算出するための不動産評価額を知りたい

相続税・贈与税がいくらかを算出する場合には、土地の評価は「相続税路線価」を、家屋の評価は「固定資産税評価額」を使うことが決められています。

【相続税・贈与税を算出する指標】

土地	「相続税路線価」
家屋	「固定資産税評価額」

不動産取得税・登録免許税の計算のための不動産評価額を知りたい

不動産取得税・登録免許税を計算する場合には、固定資産税評価額を使って計算します。

【不動産取得税・登録免許税の計算】

不動産取得税	固定資産税評価額×4％で算出
登録免許税	・売買：固定資産税評価額×2％ ・相続など：固定資産税評価額×0.4％ ・贈与など：固定資産税評価額×0.2％

不動産がいくらで売れるかの参考にしたい

不動産がいくらぐらいで売れそうか知りたい場合には、以下の3つの方法があります。

①不動産査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼して、売却価格の目安を教えてもらう方法です。

②固定資産税評価額から目安を算出する

固定資産税評価額が分かる場合は、

売却額の目安＝固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1で計算できます。
詳しくは、「3. ①固定資産税評価額を調べる方法」の赤枠で説明しています。

③路線価評価額から目安を算出する

路線価評価額を調べた後、

売却額の目安＝路線価評価額×1.1を計算すると、売却額の概算が分かります。
詳しくは、「4. 路線価（相続税路線価）の調べ方・計算方法」の赤枠で説明しています。

固定資産税評価額を調べる方法

既に所有している不動産の評価額を最も手軽に知りたいならば、固定資産税評価額を確認する方法が簡単でおすすめです。

なぜならば、固定資産税評価額は自治体が3年に1回計算してお知らせしてくれるため、自分で計算する必要がないからです。

納税通知書に記載されている「価格（評価額）」を見るだけで、固定資産税評価額が分かります。

出典：国税庁「相続税の申告要否判定コーナー＞固定資産税評価額」

上記の画像例の場合、土地の固定資産税評価額は10,924,130円、家屋の固定資産税評価額は7,000,000円なので、土地と家屋を合わせた固定資産税評価額は約1,792万円であることが分かります。

さらに詳しくは、「固定資産税評価額とは？見方・決まり方・減額されるケースを解説」で解説しています。

なお、「納税通知書をなくしてしまった」「評価証明書を取りに行く時間がない」という方向けに概算の固定資産税評価額がわかるシミュレーターを作成しましたので目安額の確認にご活用ください。

シミュレーターの使い方
土地評価額	建物評価額
① 国税庁の路線価ページから都道府県を選択する ②「路線価図」を選択する ③ 住所を選択していく ④ 路線価図ページ番号から調べたい地図を探す ⑤ 調べたい土地に接する道路の数字とアルファベットを確認する ⑥ 土地の路線価数値に数字と土地面積を入力し、土地が借地権の場合は「土地の権利」の項目から該当するアルファベットを選択する	① 建物の取得価格を入力する（売買契約書などに建物金額が記載されています） ② 建物の新築からの経過年数を入力する ③ 建物の構造を選択する

路線価（相続税路線価）の調べ方・計算方法

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額のことです。

「この道路に面している宅地は、50万円/㎡」「こっちの道路に面している場合は20万円/㎡」のように、道路ごとに価額が決められています。

路線価（相続税路線価）は、相続税がいくらになるかを算出するために設けられた指標です。相続税の納税者が路線価をもとに相続税を計算して納税します。

路線価は、以下のように調べて、計算します。

路線価の詳しい見方や計算方法を知りたい方は、「路線価とは何かわかりやすく解説！これさえ読めば見方が分かる」の記事を参考にしてください。

なお、路線価評価額を正確に計算するためには、「奥行価格補正率」や「不整形地補正率」などの補正率を考慮する必要があります。

そのため、自身での正確な計算が難しければ、相続税に強い税理士に相談することをおすすめします。

不動産鑑定評価額の調べ方

不動産鑑定評価額とは、国家資格を持つ専門家（不動産鑑定士）が鑑定した不動産の評価額をいいます。

鑑定士への依頼料が20万円～30万円以上かかることが多いため、この方法で不動産評価額を出すシーンは限られています。

上記の例のように、評価額で揉めている時の根拠として使ったり、適正な時価を示す証拠を残したい時などに、不動産鑑定が行われます。

不動産鑑定についてさらに詳しく知りたい方は「【図解】不動産鑑定とは？査定との違い・費用・依頼すべきケース解説」の記事をご覧ください。

公示地価・基準地価の調べ方

公示地価・基準地価はどちらも、土地取引を行う際の標準的な価格を示したものです。公示価格は国土交通省が毎年1月1日時点の価格を3月中旬に発表し、基準地価は都道府県が毎年7月1日時点の価格を9月下旬に発表します。

つまり、公示地価・基準地価を調べることで、土地の適正な売買価格を知ることができます。

公示地価・基準地価の調べ方は、以下です。

例えば、東京都杉並区上荻二丁目で検索した場合、以下のような結果が表示されます。

この場合、「価格」欄に書かれた77万円というのが、この地点の1㎡あたりの標準的な地価ということが分かります。
実際には、地価は個別の要件（詳細な立地、用途区分、日当たり、近隣施設など）によって変動するので、あくまで参考として活用しましょう。

実勢価格（実際に取引が成立した価格）の調べ方

実勢価格とは、不動産が実際に売買に出された時に取引が成立する価格のことをいいます。

これから不動産を売却する場合は、出してみなければ実勢価格は分かりません。しかし、近隣の不動産がいくらで売れたかを調べることで、その価格を参考にすることはできるでしょう。

似ている条件の不動産がいくらで売れたかを調べるには、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」が便利です。

例えば、以下は「東京都世田谷区奥沢」で2020年第４四半期〜2022年第３四半期のあいだに取引された「土地と建物」の情報です。

個人情報保護の観点から、詳細な住所などは分からないようになっています。

しかし、最寄駅からの距離、土地の広さ、形状、建物の築年数、用途などを見て、似ている条件の不動産の取引価格を参考にすることはできるでしょう。

また、マンションの場合は、「マンション名＋売買履歴」で検索すると、過去の取引価格が見つかることがあります。ぜひ参考にしてみてください。

不動産査定を依頼して適正価格を教えてもらう方法

不動産を売却したい方が不動産評価額を知る方法として最もスタンダードな方法が、不動産査定を依頼して、不動産が「いくらで売れそうか」見てもらう方法です。

不動産査定では、不動産の売却を検討している方が不動産会社に依頼し、まずは机上査定で概算の査定結果をもらったあと、現場を見てもらって詳細な査定結果をもらいます。

固定資産税評価額や路線価とは違い、不動産の現在の状態を実際に目で見て査定してもらえるため、「いくらで売れるか」を知りたい場合には最も正確な価格を知ることができる方法です。

なお、不動産査定は一社のみに依頼せず、必ず複数社に依頼して査定結果を比較するのが鉄則です。査定結果を比較することで、売り出し価格を高くしすぎたり低くしすぎたりすることを防げます。

「複数の会社に依頼するのが面倒…」という方は、一回の入力で複数社に依頼できる不動産査定サイトが便利です。

例えば、NTTデータグループが運営している有名不動産査定サイト「HOME4U」なら、一回の入力で同時に最大6社の査定価格をまとめて取り寄せることができます。

フォームに必要事項を入れたら後は結果を待つだけで簡単に不動産評価額を知ることができます。

「売却する前に、いくらで売れるか手軽に知りたい」という方は、ぜひ便利なサービスを活用してみてください。

不動産査定についてさらに詳しく知りたい方は、「不動産査定とは？手順と適正額の判断基準・不利にならないためのコツ」の記事をご覧ください。

まとめ

本記事では「不動産評価額」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

▼不動産評価額（不動産の価値を示す指標）は6種類ある

▼固定資産税評価額の確認方法

▼路線価の調べ方・計算方法

▼不動産鑑定評価額の調べ方

▼公示地価・基準地価の調べ方

▼実勢価格（実際に取引が成立した価格）の調べ方

▼不動産の査定価格の調べ方

どの指標を使うかによって、不動産の価格は異なります。そのため、自分が調べたい目的が何かを明らかにしたうえで、使う指標を選ぶことが大切です。