路線価とは何かわかりやすく解説！これさえ読めば見方が分かる

この記事を読めば、路線価とはどんな価格なのか理解を深められるだけでなく、路線価図の正しい見方や各記号の意味も分かります。

徹底的にわかりやすく説明していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

相続税や贈与税の申請をスムーズに行えるようになるほか、自宅売却・マンション売却・土地売却などの際にも価格の参考にできるようになるので、ぜひ最後まで読み進めてください。

路線価とは、道路に面している土地の価格（評価額）のことです。

相続税や贈与税の計算をする際の基準となるもので、毎年7月1日に国税庁が公表しています。

地価公示価格や売買の実例価額、不動産鑑定士などによる評価額、精通者の意見価格をもとに、税務署によって定められます。

路線価には、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、相続税路線価は相続税と贈与税、固定資産税路線価は固定資産税や都市計画税などの算出の指標として用いられます。

なお、路線価が高い土地を購入すると、不動産所得税や登録免許税、毎年の固定資産税などの土地に関する税金が必然的に高くなるため注意が必要です。

路線価は、「難しい」「分かりにくい」といった印象を持たれることが多いです。

その原因として、以下の3つが挙げられます。

路線価についてよく分からないまま相続税や贈与税の計算に取り組んだり、不動産を売却する際の価格目安にしてしまえば、所有する土地の価値を見誤り、損を被る可能性もあるでしょう。

相続税や贈与税について自分で計算するのが難しいと感じる方は税理士に相談するのがおすすめです。

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土地査定の方法は？流れ・種類・査定額の出し方まで基礎知識を解説

路線価について、事例をもとに詳しく知りたいという方は、税理士が解説している以下の動画もチェックしてみてください。
※相続税路線価とは？土地評価の調べ方や評価額の計算方法を解説

路線価とは｜わかりやすく言うと「土地全体の価格ではなく道路に面した土地の価格」のこと

冒頭でもお伝えしましたが、路線価とは、土地全体の価格ではなく道路に面した土地の価格のことです。

土地には定価が定められていないため、不動産取り引きや税金を計算する際に参考にできる公的な価格として、路線価が定められています。

具体的には、不動産鑑定士をはじめとした不動産の専門家たちが、以下のような情報を参考に評価額を算出します。

【図解】不動産鑑定とは？査定との違いや費用、依頼すべきケース解説

その後、そのほかの専門家の意見なども交えながら、最終的には税務署が決定しているため、土地価格の実情を正確に把握することが可能です。

たとえば2023年度の神奈川や愛知をはじめとした主要なエリアの路線価を見てみると、2022年度に比べて上昇している地域もあります。これは感染症拡大による規制が緩和し、人の流れや観光客などが徐々に戻ってきたことにより、土地の価値が高くなったからです。

一方、奈良や鳥取、高知などでは路線価が下落しているケースも見受けられます。

参考：2023年度路線価　47都道府県の対前年変動率をチェック！｜日税ジャーナルオンライン　

このように路線価は土地価格の実情を正確に把握することが可能なため、不動産に関する税金の算出だけでなく、不動産の取引時にも参考にできるでしょう。

不動産鑑定費用は20万円～！相場や安く抑えるコツを徹底解説

なお、路線価は実際の売却価格とは異なるため、実際の取引価格が知りたい方は、無料でプロから不動産の査定額がもらえる不動産の一括査定がおすすめです。

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路線価の2つの種類とは

路線価とは以下の2種類に分けられ、それぞれ使用用途が異なります。

以下で2種類の違いについて解説していきます。

相続税路線価とは

相続税路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に用いる、道路に面した土地1㎡あたりの価格のことで、一般的に「路線価」と呼ばれているものは、この相続税路線価のことを指します。

相続税路線価は主に不動産を相続した場合、国に相続税の申告を行うにあたって必要な情報です。

所有する宅地や土地などの不動産の評価額を申告書に記載する必要があり、その宅地や土地の評価額を算出する際に相続税路線価を用いるからです。

価格は毎年見直されており、各地域の不動産市場の状況や、需要と供給のバランスなどを考慮した上で決定され、国税庁が毎年7月頃に「財産評価基準書」にて公表しています。

そのため相続や贈与のタイミングによって、チェックする路線価が異なるので注意してくださいね。

たとえば以下のように相続や贈与のタイミングが、路線価が発表される前後だとしても、相続や贈与が発生した同じ年の路線価をチェックすれば問題ありません。

相続や贈与のタイミング	チェックする路線価
2022年12月	2022年7月に公表された路線価
2023年6月	2023年7月に公表された路線価

このように相続税や贈与税を計算する際は、相続税路線価を用いて、所有する宅地や土地の評価額を算出します。

固定資産税路線価とは

固定資産税路線価とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを計算する際に用いる、道路に面した土地1㎡あたりの価格のことです。

宅地や土地といった不動産の固定資産税を計算するために必要ですが、相続税や贈与税と異なり、固定資産税は各自治体が計算して納税通知書で知らせてくれます。

そのため固定資産税路線価を利用する機会はあまりありません。

価格は3年に一度のタイミングで見直されており、各自治体が依頼した不動産鑑定士が地価公示価格や実際に地価を調査した結果、不動産を鑑定した評価結果などを基に決定され、各自治体のwebサイトにて公表されます。

相続税路線価に比べ、使う機会は少ないですが、固定資産税をはじめとした税金を計算する場合は、固定資産税路線価を用いて土地や宅地の評価額を算出します。

評価額はあくまで目安であり、不動産の周辺環境や築年数や状態などによって、実際の売買価格の方が高い傾向にあります。

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「路線価と他の価格との違い」とは

ここまで読み進めた人の中には、「路線価については少し理解できたけど、路線価を調べていく中で、さまざまな価格が出てくるため混乱している」といった人もいるのではないでしょうか？

そこで本章では路線価2種類と、路線価を調べていく中で頻繁に出てくる「公示価格」「基準地価」「実勢価格」の違いについて、簡単に解説します。

上記5つの価格は、まとめて「一物五価」と呼ばれており、それぞれが土地を評価する際に用いられる基準となります。

以下は一物五価の比較表です。

【一物五価の比較表】

	公示価格	相続税路線価	固定資産税路線価	基準地価	実勢価格
どんな価格か	地価公示法に基づいた標準地1㎡あたりの公的な時価	道路に面した基準地1㎡あたりの評価額	道路に面した基準地1㎡あたりの評価額	基準地1㎡あたりの標準価格	不動産が市場で実際に取引される(取引された)価格
使用場面	・土地取引 ・資産評価	・相続税 ・贈与税 上記の計算	・固定資産税 ・都市計画税 ・不動産取得税 ・登録免許税などの計算	・一般の土地取引 ・地方公共団体や民間企業の土地取引 ・土地取引規制を行う際に価格審査の基準	不動産取引
価格目安	土地鑑定委員会が行う鑑定評価による	公示価格の約80%	公示価格の約70%	公示価格の約70～90%	公示価格の約1.1～1.2倍
価格時点	1月1日時点	1月1日時点	公表年の1月1日時点	7月1日時点	各取引が終了した時点
公表時期	毎年3月頃	毎年7月頃	3年に1度、4月頃	毎年9月頃	不定期
公表団体	国土交通省	国税庁	各自治体	各都道府県	・不動産会社 ・国土交通省

上記を見てみると、すべて土地や不動産の価格を表す指標という点では同じですが、使用する場面や価格の目安などはそれぞれ異なることが分かります。

このように路線価と他の価格には違いがありますが、どれも土地や不動産の価格を把握するためには必要な指標です。

今後、不動産の売買などが発生した際に役に立つため、覚えておくと良いでしょう。

なお、不動産取引は専門性が高く、少し勉強したからといって個人で扱うのは危険ですので、取引の際には不動産業者へ相談することをおすすめします。

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路線価はなぜわかりにくい？苦手意識を持たれやすい3つの理由

ここまで路線価についてわかりやすく説明してきましたが、とはいえ不動産の専門用語や、国税庁の路線価に関することは特にわかりにくいですよね。

不動産関係にくわしくない限り、ほとんどの人が路線価に対して苦手意識を持っているのではないでしょうか？

その理由は以下の3つにあると考えられます。

以下で1つずつ解説していきます。

算出方法や関連用語が専門的で理解が難しい

算出方法や関連用語が専門的で理解が難しいといった点は、路線価に苦手意識を持ってしまう理由の1つでしょう。

路線価を用いた土地の評価は、不動産鑑定士が用いる算出方法や、国税庁が公示している財産評価基本通達といった規程に基づいて行う必要があります。

たとえばすべての土地を「路線価×地積(土地の面積)」で求められれば簡単ですが、土地の形状によっては以下のような補正率を使って、土地の価値を正確に求めていきます。

また財産評価基本通達では、土地や建物の評価方法や、土地の形状、周辺環境などに応じた評価額の算出方法が定められており、聞き慣れていない専門的な用語も多く使われているため、把握するのは簡単ではありません。

このように算出方法や関連用語が専門的で理解が難しい点は、路線価に苦手意識を持ってしまう理由でしょう。

土地の区分が細かい

路線価に苦手意識を持ってしまう理由の1つとして、土地の区分が細かい点も挙げられます。

土地の区分が細かく分かれていることで、自身の所有する土地がどの区分に該当するのかを確認するのが難しいからです。

たとえば宅地の評価額を路線価を用いて求める場合、まず自身の宅地がどの土地区分なのかを判定する必要があります。

「宅地」と一言で言っても、自用地や借地、広大地、地積規模の大きな宅地など、さまざまな土地の種類に分けられ、そこからさらに細かく分類されます。

仮に自身の所有する宅地が「地積規模の大きな宅地」であることまで分かったとしても、以下のようにさらに細かな分類から、自身の所有する宅地が、どの条件に当てはまっているのかを見極める必要があるのです。

このように土地の区分が細かい点は、路線価に苦手意識を持ってしまう理由の1つと言えるでしょう。

土地の形状によって評価額の算出方法が異なる

土地の形状によって評価額の算出方法が異なる、といった点も路線価に苦手意識を持ってしまう理由でしょう。

所有している土地の何面が道路に面しているのかや角地なのか、不整形地なのかなどによって、土地の評価額の計算式が異なります。

たとえば以下は、土地の形状によって異なる計算式の例です。

【土地の形状別の計算式例】

土地の形状	土地の評価額を求める計算式
土地の1面のみが道路に面している	路線価×奥行価格補正率×地積
土地の2面が道路に面している(角地)	{（正面路線価×奥行価格補正率）＋（側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率）｝×地積

このように評価額を求める計算式が1つではなく、所有する土地の形状によって算出方法が異なる点は、路線価に苦手意識を持ってしまう理由と言えるでしょう。

ここまで読んでいただいて苦労して自分で路線価を算出しても、その価格は実際の売買価格とは異なるので、不動産の価格が知りたい場合は素直にプロに相談するほうが手間も時間も節約できます。

不動産査定は無料ですので、不動産価格を知りたい・いずれは売却したいと思っている方はプロに査定をしてもらいましょう。

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路線価をチェックする前に理解しておきたい路線価図の文字

一般的に路線価と呼ばれている相続税路線価は、国税庁が公表している路線価図にて確認できます。

その確認方法を紹介する前に、本章では路線価図に出てくる文字について解説していきます。

路線価をチェックする際、以下4つの文字について理解できていれば、路線価図をすんなり読み解けるでしょう。

以下で1つずつ解説していきます。

路線価を表す数字

路線価図では、路線価は1㎡あたりの価格を数字で表しています。

千円単位で表しているので、たとえば100と書かれていれば、100,000円という意味です。

試しに実際の路線価図を見てみましょう。以下は東京都新宿区新宿5丁目の路線価図です。

880Bと書かれている土地の一面の路線価は1㎡あたり880,000円、2,540Bと書かれている土地の一面の路線価は1㎡あたり2,540,000円です。数字横のアルファベットについては次項で説明します。

このように路線価図では、路線価を1㎡あたりの価格を千円単位の数字で表しています。

借地権の割合を表すアルファベット

該当する土地が借地権だった場合は、自分で所有している場合に比べて評価が安くなるため、借地権の場合の土地の評価が求められるように、路線価図では借地権の割合をアルファベットで表しています。

借地権の割合を表すアルファベットに応じた借地権の割合は以下の一覧表を参考にしてください。

【借地権の割合を表す記号】

アルファベット	借地権の割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

たとえば以下の路線価図を見てみましょう。

「620C」と書かれている路線価の場合は土地の借地権割合が70%、「1,890B」と書かれている路線価の場合は土地の借地権割合が80%です。

例えば「620C」の土地を所有している場合と借地権で借りている場合では、以下の通り評価が変わります。

所有地の場合	620 × 1,000 ＝ 620,000円
借地権の場合	620 × 1,000 × 70% ＝ 434,000円

このように路線価図には、土地の借地権の割合を表すアルファベットが路線価を表す数字横に記載されています。

土地が借地権の場合は、このアルファベットを見て評価を計算しましょう。

地区区分を表す記号

路線価図では、所有する土地がどの地区に該当するのか分かるように、各地区を記号で表しています。

なぜ各地区によって異なる記号が定められているかというと、ビル用地と住宅用地では標準的規模が違うように、地域によっても規模が異なり、評価に違いが出るからです。

各地区の記号は以下を参考にしてください。

【各地区の記号】

地区区分	記号(中の数字やアルファベットは一例)
ビル街地区
高度商業地区
繁華街地区
普通商業・併用住宅地区
普通住宅地区
中小工場地区
大工場地区

たとえば東京都新宿区新宿の路線価図を見てみましょう。

正受院や感覚寺が建っている土地の一面は、路線価の後ろに丸の記号が書かれているので、地区区分は「普通商業・併用住宅地区」と分かります。

このように路線価図を見る際は、所有する土地がどの地区区分に該当するのか、記号で判断しましょう。

路線価・借地権・地区区分の適用範囲の記号

路線価図では路線価や借地権の割合、地区区分の適用範囲が、記号によって分かれています。

記号の表示方法は全部で5種類あり、たとえば以下は「普通商業・併用住宅地区」の場合の表示方法です。

【路線価・借地権の割合・地区区分の適用範囲の表示方法(普通商業・併用住宅地区)】

適用範囲	表示方法
道路を中心として全地域
道路を中心として斜線のない側全地域
道路沿いのみの地域
道路を中心として黒塗り側の道路沿いと反対側全地域
道路を中心として黒塗り側の道路沿いのみの地域

試しに実際の路線価図を見てみましょう。

上記の路線価図の表示方法を見てみると、路線価・借地権の割合・地区区分の適用範囲が、以下の通りであることが分かります。

このように路線価図では路線価や借地権の割合、地区区分の適用範囲が記号によって細かく分かれているため、気を付けましょう。

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簡単！路線価図の見方【4STEP】

本章では実際に路線価図を使って、所有する土地や宅地の路線価をチェックする方法を、以下4つのステップに分けて解説していきます。

以下で1つずつ解説していきます。

路線価に基づいて土地の価格をシミュレーションで計算してみよう

路線価は土地や宅地の価値を算出する際に必ず用います。

そのため不動産取引において土地の価値を把握したい人や、相続税や贈与税を算出する必要のある人は、実際に路線価を使って土地や宅地の評価額を計算してみましょう。

本章では、以下2つのケースの評価額を、シミュレーションで計算していきます。

以下で1つずつ解説しながら、計算していきます。

【ケース1】土地の1面のみが道路に面している場合

まず土地の1面のみが道路に面している場合の土地の評価額を、シミュレーションで計算していきます。

土地の1面のみが道路に面している場合とは、以下のようなケースのことです。

計算式は以下の通りです。

試しに上記の画像に表示されている宅地Aの評価額を計算してみましょう。まず宅地Aの条件をまとめます。

【宅地Aの条件】

路線価	35万円
奥行価格補正率(※)	1.00
地積	130㎡

※奥行価格補正率は地区区分および、土地の奥行距離がどのくらいあるかで異なります。国税庁の奥行価格補正率表にて確認可能です。今回は地区区分が普通住宅地区、奥行距離が20mなので、奥行価格補正率は1.00になります。

次に上記表の数値を、計算式に当てはめていきます。

35万円×1.00×130㎡=4,550万円

よって宅地Aの評価額は4,550万円になります。

【ケース2】土地の2面が道路に面している(角地)の場合

土地の2面が道路に面している場合、いわゆる角地の土地の評価額を、シミュレーションで計算していきます。

土地の2面が道路に面している場合とは、以下のようなケースのことです。

計算式は以下の通りです。

試しに上記の画像に表示されている宅地Bの評価額を計算してみましょう。

具体的な計算方法は、以下で順番に説明していきます。

土地の区分によっては計算はさらに複雑になるので注意

前章で2つのケースにならって土地の評価額を計算しましたが、土地の区分によっては、計算がさらに複雑になるため注意が必要してください。

以下は計算が複雑になりやすい土地の例3つです。

<不整形地>

<がけ地等を有する宅地>

<正面路線に2以上の路線価が付されている場合の宅地>

上記3つのほかにも道路に接していない宅地や、多数の道路に接している宅地などの評価額の計算も複雑です。

所有する土地が該当する場合は、評価額の算出を誤らないよう計算式をしっかり把握するほか、計算後も本当に合っているか念入りな確認が必要でしょう。

自分で計算するのは大変な場合は、プロに査定をしてもらうことをおすすめします。

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以下で1つずつ説明していきます。

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まとめ

路線価とはわかりやすく言うと、土地全体の価格ではなく道路に面した土地の価格のことです。

路線価は以下の2種類に分けられ、それぞれ使用用途が異なります。一般的に「路線価」と呼ばれているのは、相続税路線価です。

路線価が分かりにくい理由としては、以下3つが挙げられます。

路線価図をチェックする前に、以下の文字について理解しておきましょう。

路線価を確認する際は、以下4STEPに従ってチェックしてください。

路線価は難しい印象を持たれがちですが、路線価図の見方や記号の意味などを把握していれば、自身の所有する不動産の価値を算出できます。

相続税や贈与税の申請をスムーズに行えるようになるほか、不動産取引の際にも価格の目安に活用できるようになるため、ぜひこの記事を参考にしてください。

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