土地査定の方法は？流れ・種類・査定額の出し方まで基礎知識を解説

今所有している土地を売りたい場合や、売却額だけを知りたい場合、不動産会社に依頼して土地査定をしてもらうのがセオリーです。

ただし最近では「匿名査定」や「AI査定」なども登場し、以下のように4種類の査定方法があります。

そして、最近では自治体もインターネットを使った査定サービスを行っているところがあります。

詳しくは本文で解説しますが、売却額に近い正確な査定額を知りたいならば、複数の結果を比較できる「一括査定」がおすすめです。

この記事では、土地査定の4つの種類を解説するとともに、土地査定ではどこを見られるのか（査定額が決まるポイント）についても解説していきます。

土地査定をして、土地の売却額を知りたいという方は、ぜひこの記事を最後まで読み、参考にしてみてください。

土地だけではなく不動産売却に関する動画はおうち売却のハウスドゥ 《YouTube公式ch》で紹介されている以下の動画も参考にしてください。
※不動産の査定額ってどうやって出しているの？裏側お見せします！

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土地査定の4つの方法（直接依頼・一括査定・匿名査定・AI査定）

「土地査定」には4つの種類があり、目的に応じて使い分ける必要があります。

それぞれに特徴やメリット、デメリットがあるため、詳しく見ていきましょう。

不動産会社に直接依頼（簡易査定＋訪問査定）

土地査定の中でも最もスタンダードな方法が、不動産会社に直接、土地査定を依頼し、簡易査定と訪問査定をしてもらう方法です。

簡易査定（机上査定）は、現地調査はせず、土地の所在地や条件をもとに、過去の取引情報や似た土地の売り出し価格、成約価格、市場動向などを参考に算出されます。

簡易査定の結果をもらって「実際に現地を見てほしい」と依頼すると、訪問査定をしてもらうことができます。

訪問査定では、実際の土地を見て、日当たりや土地の形状、周囲の環境などを総合的に判断し、より精度の高い査定結果を出してもらえるメリットがあります。

※査定金額に与える要素については「土地の査定において評価される7つのポイント」で後述します。

一括査定サイトに入力して複数の会社に査定してもらう

不動産会社に査定を依頼する方法を発展させたのが一括査定サイトの利用です。

複数の不動産会社に土地査定を依頼すると、そのたびに物件情報を伝えなければならず、手間と時間がかかります

不動産一括査定サイトを活用すれば、一回の情報登録で複数の不動産会社に一括で土地査定できるため便利です。

例えば、HOME4Uの不動産売却なら、最大6社の簡易査定の価格をまとめて取り寄せることができます。不動産会社によって査定価格には差が出るため、比較することで適正な相場を判断できます。

届いた簡易査定結果を見て、その中から「現地査定」してもらう業者を選定し、実際に現場を見てもらうのがおすすめです。

住所の一部で「匿名査定」を依頼する

「匿名査定」は、その名の通り、匿名で売却価格の概算を知ることができる査定方法です。

通常の不動産査定では、土地の住所と自分の名前、電話番号などを入力する必要があります。

一方、匿名査定」ならば、物件の住所の入力は一部まで（◯丁目まで）で良く、自分の名前や電話番号も不要です。

通常の土地査定	匿名査定
東京都新宿区西新宿2-8-1 住所全てを入力必須	新宿区西新宿2丁目 ◯丁目まででOK
氏名：東京太郎 電話番号：090-XXXX-XXXX 氏名と電話も入力必須	氏名や電話を 入力する必要なし

「自分の個人情報を渡すのが嫌だ」「不動産会社から電話がかかってくるのを避けたい」という方におすすめの査定方法です。

入力された情報をもとに、周辺で似ている条件の土地の価格をもとに算出された価格を知ることができます。

ただし、土地の住所を一部しか入力しないため、正確な査定価格を知ることはできないので注意しましょう。

より正確な査定価格を知りたいならば、通常の査定をおすすめします。

AI査定（シミュレーション）に入力する

最後に紹介するのは、AI査定（シミュレーション）を使った土地査定です。

サービスによって「AI査定」「土地査定シミュレーション」など名称には違いがあります。

AI査定（シミュレーション）とは、AIを活用して、土地の概要を入力すると、その場で査定価格の目安を教えてくれるサービスのことです。

前章で紹介した「匿名査定」と内容は似ていますが、AI査定（シミュレーション）は、入力後すぐに査定結果が表示されるのが特徴です。

匿名査定と同様に、電話番号などの個人情報不要で査定結果を知ることができるため、電話営業されたくない方に向いています。

ただし、査定結果はあくまで概算となるため、正しい査定結果を知りたければ通常の査定がおすすめです。

査定方法の選び方は売却目的なら「一括査定」がおすすめ

土地査定には4種類があり、それぞれに特徴やメリット・デメリットがあります。

「結局どの査定方法が良いの？」と迷ったら、以下のイラストを参考にしてみてください。

だいたいの概算だけ知りたいならば、匿名査定・AI査定でも良いでしょう。

しかし、売却を検討していて、より実勢価格に近い査定金額を得たいならば「一括査定」がおすすめです。

なぜならば、匿名査定やAI査定（シミュレーション）では、住所の途中までしか入力しないため、あくまで概算しか出せず、正確な査定価格は出せないからです。

詳しくは後述しますが、土地の価格は、所在地はもちろん、土地の形や日当たり、隣接している道路の状況や幅、周辺にある施設などによって、価格にかなりの差が生まれます。

そのため、正確な査定結果を知りたいならば、不動産会社の査定が必須です。

さらに、一社だけでは比較対象がないため、査定価格が合っているか分かりません。

以上のことから、複数社に査定してもらう「一括査定」がベストなのです。

土地査定の流れ5ステップ（一括査定サイト）

ここからは、一括査定サイトを使った土地査定の流れを順を追って説明していきます。

ステップごとに詳しく解説していきます。

一括査定サイトから査定依頼をする

2章で解説した通り、土地の詳細な査定価格を知りたいならば、一括査定サイトを利用した土地査定がおすすめです。

不動産の一括査定ができるサイトはたくさんありますが、例として3つのサービスをおすすめします。

どの一括査定サイトを使っても、基本的な流れは同じです。

一括査定サイトに土地の情報を入力して「査定スタート」をクリックし、あとは詳細な物件情報、名前や電話番号などの連絡先、そして依頼を依頼したい不動産会社を選択し、査定依頼を行いましょう。

比較検討するには、できれば3〜5社程度の不動産会社から査定価格をもらうのがおすすめです。

メールで簡易査定の結果をもらう

査定依頼が完了すると、査定依頼の受付完了メールが届きます。

続いて、依頼した不動産会社から「簡易査定」が終わり次第、概算の査定価格がメールで届きます。

中には電話をかけてくる会社もあると思いますが、どうしても電話に出たくない場合は、出なくても問題ありません。

口頭ではなく文章で査定価格や補足ポイントを送ってもらうと、比較しやすいのでおすすめです。

訪問査定に来てもらう不動産会社を選ぶ

各社の査定価格が出揃ったら、実際の土地を見てもらう不動産会社を選定していきましょう。

メールには、査定価格だけでなく、その価格を算出した根拠や、担当者からのコメントなどが書かれているはずです。

場合によっては電話で説明を受けながら、信頼できそうな不動産会社を見定めて、訪問査定を依頼しましょう。

なお、「査定価格が高いから」という理由だけで不動産会社を選ぶのはおすすめしません。

なぜならば、査定価格が高くても、実際にその価格で売れるわけではないからです。

他社が「査定価格は5,000万円」と言っている中、「1億円で売れます」という査定価格が届いたら嬉しくなってしまいがちです。

しかし、実際売り出してみたら「5,000万円で売却」ということになると、落胆が大きいですよね。

査定価格の高さではなく、「なぜその査定価格を出したか、しっかり説明してくれる」ことを決め手に、不動産会社を選びましょう。

実際に現地を見てもらう不動産会社は、1社だけでなく、2〜3社に絞るのがおすすめです。比較することで、正しい相場を知ることができます。

訪問査定で実際の土地を見てもらう

訪問査定に来てもらう不動産会社を決めたら、日程調整を行って実際の土地を確認してもらいましょう。

複数の不動産会社に依頼する場合も、できれば同時刻に呼ぶのではなく、1社ずつ別の時間帯に見てもらうことをおすすめします。

じっくり話を聞くことで、担当者の対応力を見極めることができるからです。

なお、訪問査定で実際に土地を見る時間は、30分〜1時間程度でしょう。

土地の査定の場合は、境界線を確認したり登記簿の内容をその場で確認したり、売却の理由を尋ねられたりすることが多いでしょう。

査定時に見られるポイントについては、次の4章で後述しています。

結果を受け取る

訪問査定が終わってから1週間程度で査定結果が届きます。

結果はメールで届くことが多いでしょう。

簡易査定の時と同様に、査定価格を算出した根拠や、担当者からのコメントなどを参考に、信頼できる不動産会社や自分に合いそうな不動産会社を見極めていきましょう。

疑問点は質問し、しっかり回答してくれる不動産会社が安心です。

土地査定の結果に納得できたなら、具体的な売却活動を進めていきましょう。

土地の査定において評価される7つのポイント

土地査定の流れを読んでいる途中で、「査定ってどういう部分が評価されるんだろう？」と感じた方も多いのではないでしょうか。

ここからは、土地の査定時にどこが評価されるのか、以下の7つのポイントについて解説していきます。

それぞれについて、詳しく解説していきます。

用途地域

土地査定の価格を左右するポイントに、「土地活用がしやすいかどうか」という点があります。

当たり前ですが、土地活用がしやすい土地の方が、利用価値が高いため、土地の査定価格は上昇します。

そして、その土地がどの「用途地域」に属するかで、土地活用のしやすさが決まります。

用途地域とは、そのエリアに建てられる建物の種類などを定めたもので、13種類の地域に分類されています。

例えば「この地域は低層の住宅しか建てられません」「ここは工場地域なので住宅や学校は建てられません」などと、地域ごとに決まっています。

大きく分けると、住居地域・商業地域・工場地域に分かれており、それぞれ以下のように建てられる建物の種類や大きさなどが定められています。

一般的には、建てられる建物の範囲が広いエリアの方が、買い手が多くなるため、査定価格は高めになります。

一方、用途が限られている地域は、価格は低めになります。

ただし、住宅用地を探している場合には「商業地域」や「工業地域」よりも「住宅専用エリアが良い」というニーズも多いため、一概にはいえません。

また、用途地域以外に、「市街化調整区域」に属している土地は査定価格が下がることがあります。

市街化調整区域は開発や建築に制限がかかるため、土地活用しづらいからです。

土地の面積・形状

土地の面積や形状も、査定価格に影響を与えます。

一般的に、土地は広いほうが活用しやすいため、査定価格は高くなります。

ただし「低層住宅しか建てられない」などの制限がある土地の場合、広すぎると逆に評価が低くなることもあります。

土地の形状は、できるだけ正方形や長方形に近く、かつ、間口が広い土地の査定価格が高くなります。

一方、土地が三角形の形になっている、旗竿地（TやLのような形）、いびつな形になっている場合には、活用しづらいため価格は下がる傾向にあります。

間口の広さ・狭さ

間口は一般的に、広いほうが活用しやすいため査定価格も高くなります。

間口が広い方が、建物の設計の自由度が上がりますし、前面に駐車場などのスペースを設けることができるからです。

一方、間口が狭いと、車を置けない、玄関が奥まってしまうなど、設計の自由度が狭まってしまいます。

他にも、間口が広い方が日当たりが良く、火災のリスクが低くなる（隣との間隔を十分確保できるため）などのメリットもあります。

前面道路の接道状況（種類・幅・数・高低差など）

前面道路の接道状況も、土地の査定価格に影響を与えるポイントです。

例えば、アスファルトやコンクリート舗装されている道路と、舗装されていない道路だと、前者のほうが評価は高くなります。

道路との高低差については、状況によって査定価格に影響を与える場合があります。

道路より低い位置にある土地は、周囲から雨水が流れ込んでくる可能性や、配水管が土地より高い位置にある場合はポンプアップする必要があるため、査定価格が伸び悩む原因になります。

利便性（最寄り駅・公共施設・商業施設との距離など）

当たり前ですが、不便な場所の土地よりも、便利な場所にある土地の方が査定額は高くなります。

専門用語では「接近条件」といい、その土地と、駅や施設との距離によって査定価格に影響があります。

このように、駅から徒歩10分以内や、便利な施設が周辺にたくさんある場合には査定価格は高くなります。

快適さ（日当たりや風通し、眺望など）

快適に過ごせる土地は、査定額は高くなる傾向にあります。

このように住環境が良く、街路が整備されていて、日照や風通しが良く、眺望がよい土地は査定額が高くなります。

その他のマイナスポイントがないか

その他、以下のような条件に合致する土地は、評価が下がることがあります。

このように、土壌汚染や埋蔵文化物がある場合、近隣に嫌悪施設がある場合には、土地査定額が大幅に下がる可能性があります。

土地の査定前に準備しておく4つのこと

ここからは、土地査定を依頼する前（または現地査定を受ける前）に準備しておくべきことを4つ解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

土地査定時に必要な書類を集めておく

土地査定で現地を見てもらう時には、できれば登記事項証明書や地積測量図、境界確認書などを用意しておくのがおすすめです。

これらの書類はなくても査定は可能ですが、正確な査定価格を出すために用意しておいた方が良い資料です。

登記事項証明書があれば正確な面積が分かりますし、地積測量図や境界確認書があれば、どこまでが所有する土地か、土地の境界線が明確になっているかどうかなどを知ることができます。

なお、土地査定時に必要な書類は不動産会社によって異なるため、担当者に問い合わせて確認するのが確実です。

土地の名義人を確認（必要に応じて名義変更）しておく

土地の査定を依頼する前にしておくべきことに、土地の名義人（所有者）の確認があります。

土地査定は「売却を前提として、いくらで売れそうか事前に見てもらうこと」です。

そのため、土地査定できるのは、基本的に、不動産の名義人や、売却する権利を有する人（または代理人）となります。

そして、査定を行った後に不動産売買契約を結ぶ際には、土地の所有者と不動産会社の契約が必要です。

土地の名義人でない場合には、不動産売買契約を結んだり土地を売却したりすることができませんので注意しましょう。

また、名義人が複数いる「共有名義」の場合には、売買契約や売却時に全員の同意が必要となるのであらかじめ覚えておいてください。

相続や贈与で土地を取得している場合には、相続登記または名義変更登記を早めに行っておくとスムーズに売却まで進めることができます。

登記に必要な書類は多岐に渡るため、できるだけ早く準備しておくと良いでしょう。

隣地との境界が確定しているか確認しておく

隣地との土地の境界が確定しているかどうかも、土地査定を依頼する前にしておくべきことです。

現地査定を行う場合に、境界は必ず確認されるものだからです。

隣地との境界とは、「ここまでは私の家、ここから向こう側はあなたの家」というように、自用地と隣地との境目のことをいいます。

土地によっては、境界があいまいになってしまっていることもあります。

境界があいまいだと、売却したい土地の面積が合っているのか判断できず、隣地とのトラブルにもなるため、売却前に「境界復元」や「確定測量」を行う必要が出てきます。

境界が確定しているかどうかは、境界が書かれている地積測量図を見て、境界標（杭（くい）・金属パネル・鋲（びょう）など）」を確認すれば分かります。

査定前に測量しておかなければならない訳ではありませんが、査定時に「境界があいまいなので測量が必要になりそう」と担当者に相談しておくと良いでしょう。

自分でも土地の価格相場を調べておく

土地査定（現地査定）に来てもらう前に、自分でも土地の価格相場を調べておくのがおすすめです。

自分でも調べておくことで、「相場より低すぎないか？」ということに気付けるからです。

また、相場より高い場合には、その理由を査定してくれた会社に尋ねることもできるでしょう。

自分で土地の価格相場を調べるには、以下のような方法があります。

それぞれの調べ方・計算方法は次の6章で解説しているので、参考にしてください。

自分で価格相場を知っておくことで、不動産会社の担当者と対等に価格についての議論を行えるようになるでしょう。

自分で土地の売却額の目安を調べる3つの方法

ここからは、自分でも土地の売却額の目安を調べておく方法について解説します。

自分でもだいたいの相場感を知っておくことで、実際の査定価格と比較することができます。

できるだけ簡易査定や現地査定の前に、いずれかの方法で目安を知っておくのがおすすめです。

ここでは、以下の3つの方法について解説します。

国土交通省の不動産取引価格情報検索を参考にする

1つ目は、国土交通省の不動産取引価格情報検索にアクセスし、周辺の土地がいくらで取引されたかを参考にする方法です。

不動産取引価格情報検索にアクセスして、調べたい土地の住所を入れて検索します。

住所で絞り込んだ不動産の取引情報が表示されるので、最寄駅からの距離や土地の面積などを見て、査定したい土地に似た条件の取引価格を参考にしましょう。

固定資産税評価額を参考にする

保有している土地の価格を知りたい場合は、固定資産税評価額を参考にして売却額の概算を出すことができます。

実は、土地の固定資産税評価額は、時価の70%程度になるように設定されています。

これを利用すると、土地の売却額の目安＝固定資産税評価額÷0.7という簡単な計算式で求めることができます。

固定資産税を払っている人ならば、毎年届く納税通知書に「固定資産税評価額」の金額が書かれているはずです。

その価額を0.7で割るだけで、簡単に売却額の目安が分かります。

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地ならば、売却額の目安は3,000万円÷0.7＝約4,286万円です。

固定資産税評価額については、「固定資産税評価額とは？見方・決まり方・減額されるケースを解説」の記事もご覧ください。

路線価を参考にする場合

例えば、路線価が40万円の道路に面した200㎡の土地の路線価評価額は、40万円×200㎡＝8,000万円となります。

この土地の相場価格の目安は、8,000万円÷0.8×1.１＝1億1千万円となります。

土地に面している道路の路線価は、国税庁の路線価図で確認できます。

詳しい路線価図の見方と計算方法は、「路線価とは何かわかりやすく解説！これさえ読めば見方が分かる」の記事をぜひ参考にしてください。

土地の査定は1社だけでなく一括査定がおすすめ

この記事では、土地査定の方法や査定額の決まり方、自分でも売却額の目安を調べる方法などを解説してきました。

土地査定を依頼する時に大事なのは、「できるだけ実際の売却額に近い金額を知ること」です。

査定結果が高くても、実際に売り出した場合にその価格で売れなければ意味がないからです。

そして、できるだけ時価に近い価格を知るには、やはり、複数の不動産会社に土地査定をしてもらうのがおすすめです。

一社だけに依頼すると、一社から出てきた査定金額しかないため、その価格が妥当かどうか判断できないからです。

例えば、1社だけに「5,000万円」という査定価格をもらっても、その価格が相場に即した価格か判断できません。

しかし、5社に依頼して5社ともに「5,000万円」と査定したならば、相場がそのくらいであると判断できるでしょう。

複数の不動産会社に1社1社依頼するのは面倒なので、一括査定できるサイトを活用しましょう。

例えば、HOME4U土地売却査定なら、全国約2,100社の不動産会社から最大6社に一括査定依頼が可能です。

できれば、3〜5社程度の不動産会社から簡易査定結果を受け取り、その中から対応の良かった2～3社に実際に現地を見てもらって訪問査定（詳細査定）してもらうと良いでしょう。

まとめ

本記事では「土地査定」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

正確な売却予想額を知りたいならば、複数社の査定額を比べられる「一括査定」がおすすめです。

査定価格と実際の売却額に差があると、相場より低く売却してしまい損してしまったり、高く設定しすぎて長く売れなかったりという失敗の元となります。

土地査定を依頼する前には、自分でも売却額の目安を調べておくこと、そして、必ず複数社の査定を受けることが大切です。