土地活用の方法とは？アイデア11選！田舎や低コストの選択肢も紹介

土地活用とは、利用していない土地を有効活用して利益を得ることです。

土地活用の方法には、次のようなものがあります。

土地活用は、収益性重視や安定性重視など、目的に適した方法を選ぶことが重要です。

また、土地活用は事業であるため、資金繰りや税金対策も必要です。

目的に適した方法を見極めるには、まずは「自分の土地に最適な活用方法を知る」ところから始めましょう。

この記事では、土地活用の基礎知識や活用のアイデア、注意点、成功させるコツなどを詳しく解説していきます。

低コストで始められるものから、スケールアップが可能なビジネスまで、11個の土地活用アイデアをご紹介します。

自分の土地資産の価値を最大限に引き出したい方は、ぜひ最後まで読んでください。

住友林業グループが公式YouTubeチャンネルで「土地活用TV」という動画を配信しています。

様々な活用方法が紹介されていますので、興味のある方は見てみてください。

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土地活用の基礎知識

最初に知っておきたい、土地活用の基礎知識から見ていきましょう。

土地活用とは何か

土地活用とは、所有している土地を有効に使って、収益を上げることを目的とした取り組みのことを指します。

土地活用には、さまざまな方法があります。

その選択肢は、無限であるといっても過言ではありません。

たとえば、賃貸アパートやマンションの建設、駐車場の設置、貸地など、土地の特性や立地条件に応じた手法が考えられます（具体的なアイデアはこの後「2. 土地活用のアイデア11選 」にてご紹介します）。

また、土地活用は地域貢献につながることがあります。たとえば、地域コミュニティの構築や緑地整備など、地域社会の発展に寄与できる方法も存在します。

土地活用を実践する流れ

続いて、土地活用の実践の流れを大まかに把握しましょう。

具体的な手順は状況によって変わるため、ここでは全体像となる概要をご紹介します。

用途地域と建築基準法

どのように土地活用を進めるか検討する前準備として、「用途地域」と「建築基準法」を確認する必要があります。

用途地域

※上の画像は「用途地域」をクリックしていただくと、拡大して確認できます。

用途地域は、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、１３種類あります。用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる建物の種類が決められます。表紙の都市計画図のように、地域の目指すべき土地利用の方向を考えて、いわば色塗りが行われるわけです。

出典：用途地域

用途地域によって、建築可能な建物が制限されているため、まずは所有する土地の用途地域を確認する必要があります。

用途地域は、市区町村の役所・役場の窓口で確認するほか、民間の事業者が提供しているマップ（例：用途地域マップ）でも、確認できます。

【参考：用途地域による建築物の用途制限の概要】※一部抜粋

建築基準法

建築基準法では、敷地に対する建物の規模や密度を制限する建ぺい率や容積率が定められています。

建ぺい率や容積率は、市区町村の役所・役場で確認できます。所有する土地に、どのような建物を建てられるか、把握しておきましょう。

土地活用のアイデア11選

ここでは土地活用のアイデアを11個、ご紹介します。

以下で詳しく見ていきましょう。

月極駐車場

月極駐車場は、需要がある地域であれば、安定した定期収入が見込める土地活用です。

月極駐車場は、土地の整備や駐車スペースの設定などの準備だけで、すぐに経営が始められる点が魅力的です。

数十台の駐車が可能な広い土地であれば、その分、収益も大きくなります。

一方、ニーズがない地域では収益が見込めないため、土地の特性に合えば、導入を検討しましょう。

コインパーキング

コインパーキングは、車が2〜3台、駐車できる広さがあればスタートできる土地活用です。

コインパーキングは、精算機などの設備投資が必要な分、月極駐車場よりも初期投資が高くなるものの、ニーズのある地域であれば、高い収益性が見込めます。

自動販売機・宅配ロッカー・証明写真機

駐車場としての活用が難しいような、ごく小さな土地であれば、自動販売機や宅配ロッカー、証明写真機などを設置する方法があります。

とくに最近では、宅配ロッカーの設置が進んでおり、眠らせている土地があれば検討の余地があります。
参考：宅配便ロッカー「ＰＵＤＯステーション」の設置を希望される方へ （パックシティジャパン）

トランクルーム

トランクルームは、住宅地やオフィス街などで需要が高まっている、収納スペース提供としての土地活用です。

トランクルームは、田舎などスペースが十分にある地域ではニーズがないため、地域性を見て判断する必要があります。

太陽光発電（ソーラーパネル設置）

太陽光発電は、ソーラーパネルを設置して太陽光で発電し、その電気を電力会社に販売して収益を得る土地活用です。

太陽光発電は、初期投資が大きく、一度設置したら十年単位で継続しないと大きな損失が出てしまいます。

ですが、再生可能エネルギーの供給によって環境問題への貢献ができるという魅力もあります。補助金なども含めて、慎重に資金計画を検討しましょう。

貸地

初期費用をかけずに活用するなら、土地を貸す（貸地）という選択肢があります。

貸地の大きな懸念は、「借り手が見つかるかどうか」です。

借り手が見つかりやすい条件の土地であれば、初期投資や管理の手間が省けるため、有力な選択肢となります。

等価交換

等価交換とは、価値や価格の等しいものを相互に交換することです。土地活用においては、土地の一部と建物の一部を交換することを指します。

具体的には、デベロッパーなどの事業者が建物の建築を行い、土地の所有者と、土地・建物の所有権を分配する手法です。

等価交換は、たとえばマンションを建築したいデベロッパーから、土地の所有者に働きかけがあった場合などに実現しやすい方法です。

土地の所有者の希望だけでは、なかなか実現しにくい選択肢ですが、チャンスがあり、比率配分などの諸条件が納得できるものであれば、前向きに検討できます。

土地信託

土地信託とは、所有する土地を信託会社に預けて運用してもらうことをいいます。

お金を投資のプロに預けて運用してもらう「投資信託」の土地版だとイメージするとわかりやすいでしょう。

土地信託では、信託会社の資金によって、マンションやビルの建設などを行い、利益が出たら、その一部を配当金として受け取ることができます。

信託会社の視点から見て、ビジネスになりにくい土地（たとえば、田舎の空き地など）では、実現が難しい選択肢です。

一方で、一定の収益性が見込める土地であれば、信託会社に相談してみる価値があります。

アパート経営

アパート経営は、所有する土地にアパートを建設して部屋を貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法です。

アパートの建設にかかる費用は、構造や大きさによっても異なりますが、5,000万円〜8,000万円以上を見込む必要があります。

資金を準備できる目処があり、アパート経営に適した条件の土地であれば、アパート経営が選択肢となります。

アパート経営について詳しくは、「アパート経営」の記事もご覧ください。

マンション経営

マンション経営は、所有する土地にマンションを建設して部屋を貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法です。

マンション経営は、比較的高利回りが期待できる土地活用方法ではありますが、初期投資の費用が高額となります。

検討する際には、資金計画や入居者募集のマーケティング戦略などを、綿密に考慮する必要があります。

マンション経営については「マンション経営」の記事も、あわせてご覧ください。

戸建て賃貸

戸建て賃貸は、所有する土地に建っている空き家、または新たに建設した戸建て住宅を貸し出すことで、家賃収入を得る土地活用方法です。

近年では、「古民家賃貸」に対するニーズが高まっているため、田舎の古い住居であっても、借り手が見つかる可能性があります。

DIYのYouTube動画などのトレンドに影響を受け、自分たちの手で自由にリフォームできる戸建て賃貸を探している層もいます。

戸建て賃貸について詳しくは「戸建て賃貸」も、参考にしてみてください。

土地活用に取り組む際の注意点

土地活用に取り組む際には、注意すべきポイントがあります。

以下で詳しく見ていきましょう。

土地活用を謳う悪質な勧誘に注意する

近年、土地活用を謳う悪質な勧誘が見受けられます。

たとえば、政府広報オンラインには『「原野商法」再燃！　「土地を買い取ります」などの勧誘に要注意』という記事が掲載されています。

以下は引用です。

「あなたの持っている原野を高値で買い取ります」――そんな勧誘を受けた方はいませんか？
「原野商法」とは、値上がりの見込みがほとんどないような山林や原野について「将来高値で売れる」などと勧誘して不当に買わせるもので、1970～1980年代にかけて被害が多発しました。
近年、その被害に遭った方が、さらに被害に遭うケースが増加しています。

出典：政府広報オンライン

対処法として、国民生活センターは以下を挙げています。

・「土地を買い取る」「お金は後で返す」などといわれても、きっぱり断りましょう

・宅地建物取引業の免許を持っていても、安易に信用しないようにしましょう

・根拠がはっきりしない請求には、お金を支払わず毅然（きぜん）と対応しましょう

・おかしいと気づいたり、トラブルにあったら消費生活センター等に相談しましょう

・周りの人も高齢者がトラブルにあっていないか気を配りましょう

出典：国民生活センター

上記のようなケースが発生していることを知り、十分に注意してください。

近隣住民への事前説明を十分に行う

土地活用を進める際には、近隣住民への事前説明が不可欠です。

新しい建物や施設の建設・運営によって、近隣住民に影響が及ぶことがあります。騒音や交通量の増加、景観の変化などが考えられます。

事前説明を行う際には、以下のポイントに留意しましょう。

法令上の制約を確認する

「1-3. 用途地域と建築基準法」でも触れましたが、土地活用の際には、法令上の制約をしっかり確認しておきましょう。

市区町村の都市計画課や建築指導課などの窓口で確認するほか、必要に応じて、建築士や土地家屋調査士などの専門家にも相談しながら、土地活用を進めていきましょう。

土地活用を成功させるコツ

土地活用を成功させるコツとして、次の3つが挙げられます。

土地の特性や立地条件を踏まえた方法を選ぶ

1つめは「土地の特性や立地条件を踏まえた方法を選ぶ」です。

土地活用を成功させるためには、土地の特性や立地条件を十分に考慮した方法を選ぶことが重要です。

中長期的な視点でリスクや収益性を評価する

2つめは「中長期的な視点でリスクや収益性を評価する」です。

土地活用は、短期よりも長期的な視野で取り組んだほうが、成功しやすいといえます。

具体的には、以下のポイントを考慮しましょう。

信頼できる不動産会社を見つける

3つめは「信頼できる不動産会社を見つける」です。

土地活用は、専門知識が求められるシーンも多いため、信頼できる不動産会社がパートナーとしてついてくれていると、心強いものです。

先ほど注意をお伝えした、悪質な事業者にだまされないためにも、複数の不動産会社に相談して、自分の土地を任せられる不動産会社を探してください。

たとえば、空き家・空き地の活用でお悩みの場合には、住友不動産販売の「「空き家」相談 空き家問題」に専門的な情報が掲載されています。

まとめ

本記事では「土地活用」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

土地活用のアイデアとして、以下をご紹介しました。

土地活用に取り組む際の注意点は、以下のとおりです。

土地活用を成功させるコツとして、以下を意識してみましょう。

将来的な収益性やリスクを総合的に判断しながら、最適な土地活用を選び、実践していきましょう。