抵当権の抹消費用をケース別に解説|自分か司法書士、どちらでやる?

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抵当権抹消費用

住宅ローンを完済したから抵当権を抹消したいけど、費用っていくらだろう?」
「銀行から提示された抵当権抹消費用が高すぎる気がするけど、相場はどのくらい?」

上記のようなケースで、不動産の抵当権を抹消する場合の費用を知りたいという方は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、不動産の抵当権の抹消費用は、自分でやる場合には数千円程度、司法書士に依頼する場合には1万~2万円程度です。

※郵送費・交通費は含んでいません。内訳についての詳しい情報は、本文の2章で解説しています。

自分でやると安く済みますが、手間をかけずにスピーディーに手続きしたいならば司法書士に依頼するのがおすすめです。

この記事では、不動産の抵当権を抹消する費用(抵当権抹消登記費用)について、詳しく解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、何の費用がいくらかかるのかしっかり理解していきましょう。

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査定額をより正確に出したい場合は、不動産会社1社のみではなく、少なくとも2〜3社まとめて査定を依頼するようにしましょう。

1社だけの査定額だと、それが相場に適したものかどうか判断が付きません。

しかし、2~3社分の査定額が揃っていれば、数字を照らし合わせていくらが相場なのかチェックができ、売り出し価格を決める際の参考にできるので便利です。

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不動産一括査定サイトの評判を確認したい方は以下の記事も参考にしてみて下さい。

おすすめ不動産一括査定サイト17社の評判や選び方を徹底解説

【初心者向け】ローン中の家を売る方法|損をしないための特例措置も

【必見】家を高く売る方法9選!1円でも高く売却成功するコツを解説

目次

抵当権抹消にかかる費用は数千円程度(司法書士依頼なら1~2万円程度)

抵当権抹消にかかる費用は、抹消する登記の数にもよりますが、自分でやる場合には数千円程度、司法書士に依頼する場合には1万~2万円程度が目安です。

【不動産の抵当権を抹消登記する場合の費用目安】

抹消する登記の数自分でやる場合司法書士に依頼する場合
1個(土地のみなど)1,600円1.2万円~1.7万円程度
2個(土地+建物など)3,200円1.4万円~1.9万円程度

※郵送費・交通費は含んでいません。

司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬(1万円~1.5万円が相場)がプラスされるため、自分でやるよりも高くなります。

それでも数万円程度なので、それほど高すぎる金額ではないことが分かるでしょう。

※ローン完済のタイミングで金融機関に抹消を依頼する場合には、銀行指定の司法書士に依頼することになります。間に入る銀行も手数料を取るため、上記よりも高額になることがあります。

費用を抑えたいならば、自分で手続きするか、自分で司法書士に直接依頼する選択肢を考えてみるのがおすすめです。

それぞれの内訳については、次の2章で詳しく解説します。

抵当権を抹消するためにかかる費用と内訳

ここからは、抵当権を抹消するための費用として何がかかるのか、具体的に詳しく解説していきます。

不動産の抵当権を抹消する場合には、①登録免許税(不動産1個につき1,000円)、②事前調査費用(登記事項証明書1通600円)、③抹消後の確認書類(必要な場合のみ、登記事項証明書1通600円)がかかります。

また、司法書士に依頼する場合には、上記に加えて「司法書士報酬」が1万円~1.5万円程度かかります。

【不動産登記の数が1個の場合(例えば土地1個)】

自分でやる場合司法書士に依頼する場合
登録免許税1,000円(1,000円×1個)1,000円(1,000円×1個)
事前調査費用600円(登記事項証明書600円×1通)
※窓口交付の場合
332円(332円×1個)
※登記情報提供サービス
抹消後の確認書類500円(500円×1通)
※オンライン請求
司法書士報酬1万円~1.5万円程度
合計(税別)1,600円
※郵送費・交通費別
1.2万円~1.7万円程度
※郵送費・交通費別
※司法書士報酬は、依頼先の事務所によって異なります。

【不動産登記の数が2個の場合(例えば、土地1個・建物1個)】

自分でやる場合司法書士に依頼する場合
登録免許税2,000円(1,000円×2個)2,000円(1,000円×2個)
事前調査費用1,200円(登記事項証明書600円×2通)
※窓口交付
664円(332円×2個)
※登記情報提供サービス
抹消後の確認書類1,000円(500円×2通)
※オンライン請求
司法書士報酬1万円~1.5万円程度
合計(税別)3,200円
※郵送費・交通費別
1.4万円~1.9万円程度
※郵送費・交通費別
※司法書士報酬は、依頼先の事務所によって異なります。

各項目について、さらに詳しく解説していきます。

①登録免許税(抹消するための登記費用)

登録免許税(抹消するための登記費用)は、不動産1個につき1,000円かかります。

土地のみなら1,000円ですが、マンションで専有部分1戸・敷地権1筆・私道1筆というケースでは3個なので3,000円かかります。

②事前調査費用(登記申請書を作るための必要経費)

事前調査費用(不動産の権利関係を確認する調査費用)は、自分で行う場合、不動産1個につき600円(登記事項証明書の発行手数料)かかります。

事前調査費用がなぜ必要かというと、抵当権の登録抹消手続きを行う際に、登記申請書に「不動産の権利情報」を細かく記入する必要があるからです。

登録申請書に正しく権利関係の情報を記載するために、登記事項証明書を取り寄せる必要があるのです。

なお、司法書士は登記情報を不動産1個につき332円で取得できます。そのため、司法書士に抵当権抹消を依頼する場合の事前調査費用は、不動産1個につき332円となります。

また、登記事項証明書の取得手数料は、オンライン請求で500円、最寄りの登記所や法務局証明サービスセンター受け取りで480円と取得方法によって少し節約することもできます。

③抵当権抹消後の確認書類を受け取る費用

抵当権を抹消した後に、抵当権が抹消された記載のある登記事項証明書を取得する場合には、不動産1個につき480円〜600円(登記事項証明書の発行手数料)がかかります。

登記所の窓口で請求600円
オンライン請求(※普通郵便送料込み)500円
最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで専用機の利用480円

※抹消後の登記事項証明書の取得は必須ではないため、要らない方は費用はかかりません。必要になったタイミングで発行しても良いでしょう。

なお、司法書士に抵当権抹消を依頼した場合には、抹消された事実を証明するために書類を渡してくれるケースが殆どです。

住所変更・相続登記(名義変更)を同時に申請する場合

不動産の抵当権抹消登記と同時に「住所変更」または「相続登記(相続による名義変更)」を行う場合には、追加で費用がかかります。

①住所変更登記を同時に行う場合

住所変更登記と抵当権抹消登記を同時に行う場合、住所変更登記の登録免許税(不動産1個につき1,000円)と、住所変更登記の必要書類を取得する費用が別途かかります。

【住所変更登記にかかる費用】

住所変更登記の登録免許税不動産1個につき1,000円
住民票の写し住所変更登記の申請時に必要(※)
1通200円~450円程度(自治体による)
戸籍附票の写し
(複数回転居している場合)
住民票の写しでは経緯を証明できない場合に必要
1通200円~450円程度(自治体による)
※住民票コードが分かる場合には、住民票の写しの提出を省略できます。

②相続登記(相続による所有権の名義変更)を同時に行う場合

相続登記(相続による所有権の名義変更)と抵当権抹消登記を同時に行う場合、相続登記の登録免許税(固定資産税評価額×0.4%)と、相続登記の必要書類を取得する費用が別途かかります。

【相続登記にかかる費用】

相続登記の登録免許税固定資産税評価額×0.4%
被相続人(亡くなった方)の出
生から死亡までの経緯が分かる
戸籍関係書類
戸籍謄抄本:1通450円
除籍謄抄本:1通750円
被相続人の住民票の除標1通300円
相続人全員の戸籍謄本1通450円
相続人全員の住民票(※)1通200円~350円程度
固定資産税評価証明書自治体により、300円~600円程度
※住民票コードが分かる場合には、住民票の写しの提出を省略できます。

同時申請を行う場合は注意しましょう。

抵当権の抹消は司法書士に依頼がおすすめ

1章・2章で解説した通り、不動産の抵当権を抹消する場合の手続きは、自分で行う場合は数千円程度、司法書士に依頼する場合には1万円~2万円程度の費用がかかります。

「どうしても費用を抑えたい」という方は自分で手続きするのも良いでしょうが、手間なくスピーディーに済ませたいならば司法書士に依頼するのがおすすめです。

申請に必要な書類を取り寄せ、登記申請書に正確に記載をして、法務局に足を運ぶ手間を考えると、数万円程度で依頼できるならば安いと考える方も多いのではないでしょうか。

特に、以下のような方は、司法書士に依頼をおすすめします。

  • 登記や手続きに慣れていない方
  • 平日昼間に法務局に行く時間を取れない方
  • 不動産が遠方にある方
  • 抵当権者が金融機関ではなく、抵当権抹消書類が無い方
  • 抵当権者の金融機関の名称が変わったり消滅していたりする場合

また、司法書士に抵当権の抹消登記手続きを依頼する場合には、以下の資料が必要となります。あらかじめ準備しておきましょう。

司法書士に抵当権の抹消登記を依頼する場合の必要書類

ローン完済を完済した金融機関から渡された書類一式

  • 抵当権の登記済証(抵当権設定契約書など)、または登記識別情報通知書
  • 登記原因証明情報(抵当権解除証書、抵当権放棄証書など)
  • 金融機関の資格証明書(代表者事項証明書)
  • 金融機関の委任状

※金融機関によって書類に違いがある場合があります。

不動産の所有者の認印
不動産の所有者の身分証明書コピー

※相続登記や住所変更などを同時に依頼する場合には、住民票など別の書類も同時に用意する必要があります。
※必要書類は司法書士事務所によって異なる場合があるので、依頼先に確認しましょう。

依頼する司法書士を探すときには、「抵当権抹消登記+司法書士+地域名」などで検索すると、地元の司法書士を見つけることができます。

司法書士事務所によっては、来所しなくても書類を郵送するだけで受け付けてくれる事務所もあるので、公式サイトで確認してみてください。

抵当権の抹消費用を負担するのは所有者または売主

ここからは補足情報として、「抵当権抹消の費用を負担するのは誰か」という論点について解説していきます。

抵当権を抹消する場合の費用を負担するのは、「不動産の所有者」または「売主」です。

【抵当権の抹消費用を負担する人】

抵当権の抹消費用を負担する人
所有する不動産のローンを完済した場合不動産の所有者
ローンが残っている不動産を売買する場合売主
抵当権付きの不動産を相続した場合相続人

それぞれについて解説していきます。

ローン完済時は「不動産の所有者」が費用を負担

不動産を担保に借りたローンを完済した時には、不動産の所有者(=債務者)の費用負担で抵当権を抹消するのが基本となります。

債権者(ローン会社)ではなく債務者(不動産の所有者)が費用負担すべき理由には、以下の2点があります。

  1. 抵当権の設定や抹消費用は「所有者が負担する」という商習慣がある
  2. 住宅ローン契約書に、「抵当権の抹消費用は債権者(=所有者)が負担」とに明記されている

多くのケースでは、住宅ローン契約書に「借主(債権者)が抵当権の抹消費用を負担をする」という内容が明記されているはずです。

念のため、融資を受ける際に取り交わした「住宅ローン契約書」の条項を確認してみましょう。

抵当権付きの不動産を売却する場合は「売主」が費用を負担

不動産ローンを支払っている途中(完済する前)に売却する場合には、売主(ローンの債務者)側が、抵当権抹消費用を支払います

抵当権がない状態にして、不動産を新しい所有者に引き渡すようなイメージです。

このようなケースでは、不動産会社が間に入って手続きを代行してくれる場合が多いでしょう。

  1. 売却が成立した価格から住宅ローンを一括返済する
  2. 売主の抵当権の抹消登記、新しい所有者(買主)への所有権移転登記、買主の抵当権設定登記を、不動産会社が代行

ただし、この場合は、不動産会社に手続きを一任するため、不動産会社が指定した司法書士報酬の支払いが必須となるので注意しましょう。

抵当権付きの不動産を相続した場合は「相続人」が費用を負担

相続によって抵当権付きの不動産を相続した場合には、抵当権を抹消する相続人が費用を負担します。

例えば、あなたの父親が亡くなり(母親は10年前に他界)、唯一の相続人であるあなたが実家を相続したとします。

実家は40年前に父親が住宅ローンを借りて購入したもので、10年前に完済していましたが、抵当権は抹消していませんでした。

住宅ローンを完済した場合、設定した抵当権の効力はなくなりますが、抵当権抹消登記を行わない限り、登記簿上から抵当権の記載が消えないまま残ります

抵当権を消さなくても法的に何ら問題はありませんが、売却時に買手が見つかりにくくなったり、他のローンを借りづらくなったりする可能性があります。

そのため、相続登記(相続した不動産の名義変更)と同時に、抵当権の抹消登記も済ませるのが理想でしょう。

一度で手続きが終わるので、後で行うよりスムーズに行えます。

不動産の抵当権抹消費用についてのよくある質問

最後に、不動産の抵当権を抹消する場合の費用に関して、よくある質問と回答を3つご紹介します。

  • ローンを完済したら抵当権は抹消した方がいいの?
  • 抵当権抹消費用は「譲渡費用」に含められないって本当?
  • 抵当権抹消費用は銀行指定の司法書士に頼むべき?

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ローンを完済したら抵当権は抹消した方がいいの?

抵当権を抹消する義務はありませんが、できれば早く抹消することをおすすめします。

ローンを完済すると抵当権の効力はなくなりますが、登記簿上は「抵当権が付いている」という状態が続いてしまい、そのままにしておくと、以下のようなデメリットがあります。

  • 不動産の売却ができない(買い手から見ると本当に完済されたか判断できない)
  • 不動産を担保にした新たなローンを借りることができない
  • 抵当権を抹消しないまま所有者が亡くなった場合、相続人の手間が増える
  • 放置しておくと、ローン完済時に金融機関から渡される抵当権抹消登記のための書類を紛失する可能性がある

こうした問題が起きないためにも、ローンを完済したら忘れないうちに抵当権抹消登記を行うのがおすすめです。

抵当権抹消費用は「譲渡費用」に含められないって本当?

本当です。譲渡所得を計算する上での「譲渡費用」には含めることができません。

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得(利益)に応じて税金を納める必要があります。

譲渡所得=譲渡価額(売却した価格)-取得費(購入額など)-譲渡費用(売却に要した経費のこと)

「譲渡費用」とは、仲介手数料や印税、測量費など、売却のために使った経費のことです。しかし、抵当権抹消費用はこの譲渡所得に含めることができませんので注意しましょう。

抵当権抹消費用は銀行指定の司法書士に頼むべき?

いいえ。自分が頼みたい司法書士に頼んで問題ありません。

住宅ローンを完済した場合、お金を借りていた銀行から連絡が来て、「抵当権抹消登記も当行にお任せください」といわれるケースがあり、この場合、銀行指定の司法書士を紹介されるはずです。

また、銀行から届く抵当権抹消の書類の中に、銀行指定の司法書士事務所の案内が入っていることもあるかもしれません。

結論からいうと、必ずしも銀行指定の司法書士に頼む必要はありません

自分で書類を揃えて抵当権抹消手続きを行ってもいいですし、自分で選んだ司法書士に依頼しても問題ありません。

自分の判断で、抵当権抹消手続きを進めましょう。

まとめ

本記事では「不動産の抵当権抹消費用」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

▼抵当権抹消にかかる費用

自分でやる場合:不動産が1個なら1,600円、2個なら3,200円

司法書士に依頼する場合:1.2万円~1.9万円程度

抵当権抹消登記にかかる費用の内訳は以下です。

  • 登録免許税(不動産1個につき1,000円)
  • 事前調査費用
  • 抹消後の確認書類
  • 司法書士報酬(司法書士に依頼する場合)

抵当権の抹消費用を負担する人は、以下の通りです。

  • 所有する不動産のローンを完済した場合:不動産の所有者
  • ローンが残っている不動産を売買する場合:売主
  • 抵当権付きの不動産を相続した場合:相続人

不動産の抵当権を抹消する手続きは義務ではありませんが、できればローン完済したら忘れないうちにするのがおすすめです。

費用もそれほど高いわけではないので、司法書士に依頼してスムーズに手続きを進めましょう。

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