空いた実家の処置に悩んでいる方に向けて、賃貸に出すかどうかの３つの判断基準を解説します。
ご自身の状況や、実家の状態と照らし合わせながら読んでいただくことで、賃貸に出すのが適切かどうかが判断できます。
また、実家を賃貸に出すまでの手順を、ステップでわかりやすく解説します。
賃貸運営は何から手をつけて、どんな風に始めるのか不安に思っている方も、具体的な流れが理解できるので、安心して一步が踏み出せます。
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賃貸の契約には、２つのパターンがあります。
| 普通借家契約 | 一般的な賃貸借契約。 借主が希望すれば契約は長期にわたって更新される。 |
|---|---|
| 定期借家契約 | 住む期間があらかじめ決められている賃貸借契約。 契約期間が満了すると借主は退去しなくてはならない。 |
退職後に住むなど予定が決まっている場合は「定期借家契約」がおすすめですが、貸主側にメリットの多い契約になるため、賃料が相場の70％〜80％ほどになってしまいます。
また、短い賃貸期間では、リフォームや修繕にかかった初期費用を回収できない可能性が生じます。
記事では、２つの契約パターンのメリット・デメリットを詳しく解説しますので、よく見比べて自分に合った契約方法を選択しましょう。
この記事を読めば、実家を賃貸にすべきかどうかが判断でき、後悔のない賃貸運営への一步が踏み出せます。
契約のパターンにお悩みの方にも役立つ内容ですので、最後まで目を通していただけたらと思います。
1級FP技能士である不動産のプロが「実家じまい」の際の注意点を紹介しているので参考にしてください。
※「実家じまい」について、考えてますか？相続した不動産は残すべき？売却すべき？賃貸にすべき？
【実家を賃貸に出す】3つの判断基準
実家を相続したものの、そこに誰も住まないとき、空き家をどうするか悩んでしまいますよね。
処理の方法は大きく「売却する」か「賃貸に出す」かの2つに分けられますが、思い入れのある実家を売却することに抵抗がある方は少なくありません。
ではどうする？となった時、知りたいのが、『実家は賃貸に出すことに適しているのかどうか』という点でしょう。
実家を賃貸に出すべきかどうかの判断基準は、大きく3つ挙げられます。
それぞれ解説します。
ご自身の状況や、実家の状態と照らし合わせて、判断していきましょう。
判断基準①｜実家を残したいかどうか
判断基準の大きな柱になるのが、『実家を残したいかどうか』というご自身の意思です。
実家を残したいのであれば、売却ではなく、賃貸を選択してください。
売却するということは、代金と引き換えに実家を永遠に失うことです。
当然ながら、買主が解体したり、別の建物を建てたりすることを、止めるわけにはいきません。
いつかは実家に住みたい、無くなるのが寂しい…といった思いが少しでもあるのなら、売却ではなく、「賃貸」を検討すべきでしょう。
賃貸の契約方法には、下記の2種類があります。
- 普通借家契約
- 定期借家契約
一般的に用いられる普通借家契約は、基本的に借り主が希望する限り契約が更新されます。
将来実家を利用する予定がある場合は、定めた期間のみを賃貸期間とする定期借家契約がおすすめです。
「普通借家契約」と「定期借家契約」については、【長期】実家を「普通借家契約」で賃貸に出すメリット・デメリット、【短期】実家を「定期借家契約で賃貸に出すメリット・デメリットで詳しく解説しますので、そちらも参考にしてください。
判断基準②｜実家に賃貸需要があるかどうか
2つめの判断基準は、『実家に賃貸としての需要があるかどうか』です。
賃貸に出したくても、賃貸の需要のない（少ない）家では、どうしようもありません。
借り手が見つからければ、貸すためにリフォームした費用も無駄になってしまいます。
その上、空いている実家を維持するために、固定資産税などの維持管理費がかかり続けてしまうのです。
実家に賃貸需要があるかどうかは、以下の項目で一定程度判断できます。
①立地条件
以下のような立地にある家は賃貸の需要が高い。
・駅に近い
・近隣にスーパー、学校、病院など生活に必要な施設がある
・人口が増える傾向にあるエリア
②築年数
築年数が古い物件は借り手が見つかりにくい。一般に、下記年数を目安として、それを超えると大掛かりなリフォームをしない限り賃貸需要は低い。
・戸建て：築35年
・マンション：築30年
③家屋の劣化（破損）の度合い
家屋の劣化や破損が激しい場合は、賃貸運営が現実的ではない。
特に建物の躯体部分や水回りの破損は修理に高額な費用がかかり、後の賃貸業で回収するのが難しい。
例）
・雨漏り
・家屋の傾き
④事故物件かどうか
実家が、物件内で人が亡くなった事故物件に該当する場合は、そうでない物件に比べて借り手を探すのが難しい。
【②築年数・③家屋の劣化（破損）の度合い】について
判断基準として上記2つを挙げたのは、古い家、劣化が激しい家は、最初にかかった修理費用を賃貸経営で取り戻すまでにかなりの努力と期間が必要になるからです。
築年数が古い家、劣化が激しい家が、かならずしも賃貸に向かないということはありません。
立地条件が良ければ、賃貸需要が高いケースもあるでしょう。
ただし、人に貸せる家にするためのリフォームや修理費用に、通常よりお金がかかってしまうことを念頭に入れてください。
賃貸に出すということは、いうなれば不動産投資ですから、最終的に利益を出さなければ敢えてやる意味がありません。
高額なリフォームをして借主が見つからなければ、損をしてしまいます。
見つかるとしても、それまでに長期間を要すれば、維持費もかかって、黒字にするのが非常に困難です。
築年数が古い家、劣化が激しい家では、そうでない物件よりも賃貸で得る収入と、賃貸に出すための支出のバランスを考えた判断が求められます。
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【近隣の賃貸会社に相談】
実家に賃貸需要があるかどうかは、近隣の不動産賃貸会社に相談してみるのも一案です。
また、手軽に賃貸情報を調べる方法として、無料の賃貸管理一括査定サービスがあります。
サイトで必要事項を入力するだけで、複数社の賃料の査定額や収益プランが得られます。
【無料】実家を早く高く賃貸に出すには『賃貸管理一括査定サービス』がおすすめで詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
判断基準③｜すぐ利益が得られなくていいか
判断基準の3つ目は、『すぐに利益が得られなくてもいいかどうか』です。
リフォーム工事をして賃貸に出し、借主が決まって賃料をもらえるまでには、早くとも半年～１年位の期間を要します。
すぐに、まとまった現金が必要な人は、賃貸よりも売却を検討した方が良いでしょう。
実家を賃貸に出すには、先述のように、修理やリフォームなどの初期費用がかかります。
定期的に入る賃料を親の治療費や施設代に充てたいと考える方もいますが、賃料を得るまでは、むしろ支出の方が大きいのです。
現時点で、実家を元にした利益が必要な人には、賃貸はおすすめできません。
チェック！
【維持費・メンテナンス費用もかかる】
賃貸では、固定資産税や火災保険料は貸主が支払い続けなくてはなりません。
また、貸した後も設備などが壊れたら、貸主負担で直さなければなりませんし、空き室のリスクもあります。
実家を残して有効活用できる賃貸ですが、初期費用（修理やリフォーム）、維持費、メンテナンス費用と支出も多いことを覚えておきましょう。
リスクとリターンを考慮した判断が重要です。
【長期】実家を「普通借家契約」で賃貸に出すメリット・デメリット
賃貸に出すにあたっては、「退職して自分が住むまで貸す」、あるいは「ずっと貸し続けるイメージ」など、期間も考えておかねばなりません。
先述のように、賃貸の契約方法には2つのパターンがあります。
①【普通借家契約】
一般的な賃貸借契約。
契約期間は通常1年以上で設定され、期間満了後は借主が希望すれば契約は更新されるため、長く住み続けることが可能。10年以上の長期契約になることも少なくない。
②【定期借家契約】
住む期間があらかじめ決められている賃貸借契約。
契約期間が満了すると借主は退去しなくてはならない。
※貸主と借主の双方が合意すれば、期間満了後の再契約は可能
今はまだ、どちらの契約方法がいいか迷っている人もいるでしょう。
ここでは、「普通借家契約」のメリットとデメリットを解説します。
定期借家契約が気になる方は、ここを飛ばして先に【短期】実家を「定期借家契約で賃貸に出すメリット・デメリットをご覧ください。
「普通借家契約」のメリット
・相場の賃料で貸し出せる
・入居者が入りやすい
・初期費用を回収できる
・家賃収入が長期的に得られる
「普通借家契約」のデメリット
・貸主の都合で解約できない
・貸出中に補修や改修費用がかかる
順にみていきましょう。
普通借家契約｜4つのメリット
実家を「普通借家契約」で賃貸に出すメリットは4つです。
（1）相場の賃料で貸し出せる
普通借家契約は、期限付きの契約ではないため、相場の賃料で貸し出せます。
定期借家契約のような短期契約では、相場より安い賃料に抑えられることが通例のため、相場の賃料で貸し出せることはメリットといえます。
（2）入居者が入りやすい
普通借家契約は、希望すれば長く入居できて、立ち退きの心配もないことから、定期借家契約に比べて入居者が見つかりやすい傾向にあります。
（3）初期費用を回収できる
長期間貸し出すことで、リフォームや修理にかかった初期費用を回収することができます。
（4）家賃収入が長期的に得られる
長期に渡って賃貸経営を続けることで、定期的な家賃収入が得られます。
初期費用を回収した後に得られる家賃収入は、生活費や貯蓄に適用する安定した財源になります。
このほか、家の劣化が進みにくくなることもメリットといえるでしょう。
実家を残したくても、空き家のままにしておくと、換気不足から湿気がたまり、カビや害虫が発生したり、使用しない給排水管やガス管が老朽化したりして劣化が進んでしまいます。
劣化が進むと資産価値が急落する上、事故や犯罪の温床となって近隣にまで迷惑が及びます。
入居者を得て、長期に人が住み続けることで、こうしたリスクが防げます。
普通借家契約｜2つのデメリット
一方で、「普通借家契約」のデメリットもあります。
（1）貸主の都合で解約できない
普通借家契約では、貸主の一方的な都合で契約を解除することはできません。
使用したくなったからといって、自由に実家を使うことはできないのです。
貸主都合で退去してもらうには、立ち退き料が発生する可能性があります。
（2）貸出中に補修や改修費用がかかる
貸出中の設備不良や点検、外壁補修や塗装等にかかる費用はすべて貸主が支払います。
「（2）貸出中に補修や改修費用がかかる」について
契約書に特別な定めがない場合、賃貸物件の修繕費は貸主の負担となります。
※故意に借主が破損させた場合は除きます。
給排水管の交換や、外壁補修では100万円単位の費用がかかることもあります。
長期貸出となれば、風呂やキッチンの設備交換、屋根や外壁の補修の時期が訪れるため、こうした支出は避けられません。
【短期】実家を「定期借家契約」で賃貸に出すメリット・デメリット
退職後、子どもの独立後など、ご自身が実家に移り住む時期が予想できる人は、定期借家契約を選ぶことが多いです。
親の施設代や入院費など、相続が発生するまでの間だけ賃料収入を得たい場合も、短期で貸し出せる定期借家契約の方が無難です。
先述のように、普通借家契約では、貸主側の事情で入居者との契約解除はできないからです。
ただ、定期借家契約には、賃料の安さや入居者が集まりにくいなどの注意点があります。
ここでは、短期貸出ができる「定期借家契約」のメリットとデメリットを解説します。
「定期借家契約」のメリット
・賃貸期間が自由に決められ、物件を柔軟に使える
・賃料改定に関する特約が有効になる
「定期借家契約」のデメリット
・賃料が相場以下になる
・入居者が集まりにくい
・初期費用を賃貸中に回収できないことがある
期間を区切って賃貸に出す利点と注意点を、しっかり理解しておきましょう。
参照：国土交通省｜定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存知ですか…？
定期借家契約｜2つのメリット
実家を「定期借家契約」で賃貸に出すメリットは2つです。
（1）賃貸期間が自由に決められ、物件を柔軟に使える
契約期間満了時にかならず退去してもらえるため、物件を自由に柔軟に使用することができます。
借主と合意の上、再契約を結ぶことも可能です。
（2）賃料改定に関する特約が有効になる
定期借家契約では、賃料改定に関する特約※が有効となるため、借主から賃料減額を求められるリスクを低減できます。
※賃料改定に関する特約：賃料の将来の増減額について，金額やパーセンテージなど、期間毎に一定の割合による増減額をあらかじめ合意しておくもの
「（1）賃貸期間が自由に決められ、物件を柔軟に使える 」について
定期借家契約では、1年など短い期間で貸し出せます。
親や子どもにお金がかかる間だけ賃貸に出す、転勤で住めない間だけ人に貸す、というように賃貸期間が自由に決められます。
仮に入居者が集まりにくい場合は、お試し期間として1年だけ安く貸し出し、その後、普通借家契約を相場の賃料で結ぶ、といった柔軟な考え方も可能です。
「（2）賃料改定に関する特約が有効になる 」について
一般的な普通借家契約では、借主が強く保護されるため、賃料を増減しない特約を定めても効果が認められず、借主は賃料の減額を請求できます。
定期借家契約では、特約が有効となるため、借主から賃料減額を求められることが基本的にはありません。
参照：賃貸借契約の契約、留意点について｜株式会社価値総合研究所
定期借家契約｜3つのデメリット
実家を「定期借家契約」で賃貸に出すデメリットは3つです。
（1）賃料が相場以下になる
定期借家契約は、貸主側にメリットの多い契約になるため、賃料は一般的に相場の70％〜80％ほどになります。
※ただし、需要のあるエリアの物件であるなど、条件によってはこの限りではありません。
（2）入居者が集まりにくい
入居期間が決められ、再契約の可否も貸主次第であるため、入居希望者は普通借家契約より集まりにくくなります。
（3）初期費用を賃貸中に回収できないことがある
短い賃貸期間では、実家のリフォームや修繕にかかった初期費用を回収できない可能性があります。
定期借家契約は公正証書など書面で契約を交わすことが必須です。
また、期間が1年以上の定期借家契約では、期間満了の1年前から6か月前の間に、借主に対して終了通知をしなければなりません。
書面での契約や終了通知を怠ると、普通借家契約とみなされる可能性が生じるので注意しましょう。
【ステップ解説】実家を賃貸に出すまでの流れ
はじめて賃貸運営をする人は、何から手をつけて、どんな風に始めるのかという戸惑いもあるでしょう。
ここでは、実家を賃貸に出すまでの具体的な流れを、ステップでわかりやすく解説します。
実家を賃貸に出すまでの流れ
【ステップ1】実家の賃貸需要や賃料相場を確認する
【ステップ2】リフォーム計画を立てる
【ステップ3】リフォーム工事の実施
【ステップ4】入居者を募集する
【ステップ5】内覧を経て「賃貸借契約の締結」
よく読んで、手順を把握していきましょう。
1.実家の賃貸需要や賃料相場を確認する
まず最初に、実家が賃貸に出せるかどうか、賃料の相場はいくらくらいかを見極めましょう。
判断基準②｜実家に賃貸需要があるかどうかも参考に、下記の点を確認してください。
- 立地条件が良いかどうか
- 築年数が古すぎないかどうか
- 家屋の劣化の度合いは激しいかどうか
- 事故物件ではないか
賃料の相場については、近隣の不動産賃貸会社に相談してみるのも一案です。
また、手軽に賃貸情報を調べる方法として、無料の賃貸管理一括査定サービスがあります。
【無料】実家を早く高く賃貸に出すには『賃貸管理一括査定サービス』がおすすめで詳しく解説しますので、そちらもチェックしてみましょう。
2.リフォーム計画を立てる
次に、リフォームの計画を立てていきます。
リフォームは、家屋の状態だけでなく、投資と収益のバランスを考えて行わねばなりません。
高額な費用をかけてリフォームをすれば、賃料を高く設定できますが、それに対応できる入居者が見つからなければ意味がありませんし、回収にも時間がかかってしまいます。
また質の良い入居者を集めるためには、内装だけでなく外装の改修も検討すべきですが、定期借家契約にする場合、高額なリフォーム費用が回収できない可能性もあります。
賃貸のための実家のリフォームは、投資と収益を考慮し、家屋の状態、賃料相場、回収期間などを総合的に考えて計画しましょう。
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3.リフォーム工事の実施
計画の目処が立ったら、実際に工事をしてくれるリフォーム会社を選んで工事を開始します。
リフォーム会社は、実家に近い会社をインターネットを使って調べると良いでしょう。
注意点として、1社だけでなく複数社に見積もりを取ることが挙げられます。
会社によって金額が大きく違う可能性があるからです。
少なくとも2〜3社から相見積もりをとって見比べてから、依頼するリフォーム会社を選びましょう。
会社が決まったら日程を決め、いよいよ工事が始まります。
一般的にリフォーム工事は、10日〜3週間ほどで完了します。
4.入居者を募集する
リフォームが終わったら入居者を募ります。
入居者を探す方法は２つあります。
- 自分で入居者を探す
- 不動産会社や管理会社に任せる
自分で入居者を探す代表的な方法は、家（部屋）探しのマッチングサイトに自ら物件情報を掲載して借主を募るやり方です。
第三者の介入を受けずに入居希望者と直接交渉するため、条件を自由に設定でき、仲介手数料がかかりません。
ただし、専門的な知識を必要とする煩雑な手続きを、すべて自分で取り仕切らなくてはなりません。
実際には、「2.不動産会社や管理会社に任せる方法」が現実的で、多くの人がこちらを選びます。
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【契約業務だけを任せるか、賃貸運営も任せるかも選択】
「② 不動産会社や管理会社に任せる」にも、２つのパターンがあります。
不動産会社に入居者募集と契約業務だけを委託する
管理会社にその後の賃貸業務まで一任する
契約業務だけ専門家に依頼して自主管理をすれば、月々の管理手数用が抑えられますが、一般的には、管理会社に一任することがほとんどです。
自主管理では、家賃の回収からクレーム対応、滞納時の督促まで、さまざまな業務を一人で行わなければならず、手間も時間もかかります。
賃貸業の経験のない人が、実家を賃貸に出す場合は、賃貸管理のプロである管理会社に契約から管理業務までを委託する方が賢明でしょう。
5.内覧を経て「賃貸借契約の締結」
入居希望者が現れたら、物件の内覧を行います。
いくつかの内覧を経て、入居の意思が固まった希望者に対し、保証会社などが家賃の支払い能力を審査し、問題がなければ賃貸借契約を締結します。
管理会社に管理を委託する場合は、入居者募集から内覧、入居審査、賃貸借契約の締結、鍵の引き渡しまですべて管理会社が対応してくれます。
貸主が対応するのは書類のサインのみで、内覧や契約に立ち会う必要もありません。
入居の開始時期や諸条件などは賃貸契約前に、仲介をした不動産会社なり管理会社と打ち合わせを済ませておきましょう。
実家を賃貸に出す3つの注意点
ここまで読まれた方は、実家を賃貸に出す流れを把握して、すぐにステップの一歩を踏み出せるかと思います。
ただその前に、今一度確認しておいて欲しい注意点が３つあります。
よく読んで頭に入れておきましょう。
リフォーム費用がかかる
実家を賃貸に出すためには、基本的にリフォーム費用がかかります。
貸し出せる家にするために、前もって費用がかかることをしっかり頭に入れておきましょう。
実家貸し出しのためのリフォーム工事の相場は下記の通りです。
家の状況やリフォーム会社によって大きく幅があるため、目安としてご覧ください。
| リフォームの種類 | 費用の相場 |
|---|---|
| 全面リフォーム （新築当時の状態に近づける補修工事） | 150万〜500万円 |
| 内装リフォーム | 10万〜50万円 |
| エクステリア（外観・外壁等）リフォーム | 20万〜100万円 |
| 間取りの変更 | 10万〜70万円 |
| 水回りのリフォーム | 20万〜100万円 |
稀にリフォームをせず、そのまま貸し出すというパターンもありますが、その場合でもハウスクリーングは必須です。
6万円〜15万円
※目安の金額です。家の状態や広さ、条件によって価格は変動します。
実家の築年数が古い、劣化が激しいといった場合、リフォーム費用がかさみがちです。
リフォーム工事は入居者を得るために必要な工事ですが、家賃で何年かかっても回収できないほどお金をかけたのでは、賃貸運営の意味がありません。
賃貸で得られる収入と、賃貸に出すための支出のバランスを考えた上で、リフォームにかける費用を見積もっておきましょう。
会社によっても金額が違うため、2〜3社から相見積もりをとって見比べてから、依頼するリフォーム会社を選んでください。
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【無料「リフォーム会社紹介サイト」】
リフォーム会社選びに迷ってしまうときは、無料でリフォーム会社を比べて選べる『リフォーム会社紹介サイト』を利用しましょう。
おすすめの3選をご紹介します。
①ホームプロ
「ホームプロ」は、2001年よりサービスを開始した日本初の「リフォーム会社紹介サイト」です。
実績豊富な優良リフォーム会社約1,200社が加盟しており、その中から地元の優良会社を最大8社まで紹介してくれます。
②タウンライフリフォーム
「タウンライフリフォーム」は、無料のリフォームプランで１番いい会社が選べるサービスです。
60秒でできる必要事項の入力で、リフォームの見積もりのほか、リフォームプランや専門家からのアイデア＆アドバイスの3つが届きます。
価格だけでなくプランまで比較して、リフォーム会社が選べます。
③SUUMOリフォーム
「SUUMOリフォーム」は、お客様満足度91％の無料リフォーム会社紹介サービスです。
3分でできるカンタン入力で、要望にあった厳選した会社を、中立的な立場で3〜4社紹介してくれます。
電話で相談ができ、理想の会社が見つかるまで何度でも無料で相談できるのが魅力です。
黒字にするまでに時間がかかる
注意点の２つめは、黒字にするまでに時間がかかることです。
リフォーム工事をして賃貸に出すところまで考えると、入居者が決まって最初の賃料をもらえるまで早くとも半年〜1年位かかります。
また、繰り返しお伝えしているように、リフォームなど初期費用がかかるので、それらを回収して黒字化するまでには、もっと時間がかかってしまいます。
さらに入居者が途切れていなくなることもあり、そうなると家賃収入が得られません。
実家の賃貸運営は、黒字にするまでに時間がかかるため、いますぐに儲けを出したい人には不向きだということを覚えておきましょう。
賃貸管理が必要になる
実家を賃貸に出したら、そこから賃貸管理の仕事が始まります。
ただ家賃を受け取ればいいわけでなく、以下のような、さまざまな管理業務が発生することを把握しておいてください。
- クレーム対応
- 家賃滞納時の督促
- 家が契約通りに使用されているかの確認
- 設備の点検や修理手配
- 契約更新手続き
- 退去手続き（家賃・敷金清算など）
こうした業務は手間も時間もかかり、別に仕事を持つ人が１人で行うのは不可能ではありませんが、困難です。
賃貸業の経験のない人が、実家を賃貸に出す場合は、賃貸管理のプロである管理会社に契約から管理業務までを委託することをおすすめします。
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まとめ
実家を賃貸に出すかどうかの判断基準は３つです。
- 実家を残したいかどうか
- 実家に賃貸需要があるかどうか
- すぐ利益が得られなくていいか
賃貸に出す際には、下記の３つを把握しておかなくてはなりません。
- リフォーム費用がかかる
- 賃料を得るまで時間がかかる
- 賃貸管理が必要になる
リフォーム工事をして賃貸に出し、入居者が決まって最初の賃料をもらえるまでには、早くとも半年〜1年位かかります。
リフォームにかかった費用を回収して黒字化するまでには、さらに時間が必要です。
また、賃貸を始めると、家賃の回収以外に、「設備点検や修理」、「更新・退去の手続き」などさまざまな管理業務が発生することも頭に入れておきましょう。
実家の有効利用についてのお悩みの解消に、この記事を役立てていただけたら幸いです。
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