賃貸管理とは?外部委託と自主管理どっちがいい?管理会社の選び方も

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賃貸 管理 業務内容や仕組みを解説

賃貸管理とは、マンションやアパートなど賃貸経営をする上でのさまざまな管理をまとめて示す言葉です。

大きく分けると「入居者の管理」と「建物の管理」の2つがあります。

賃貸管理を専門の「賃貸管理会社」に委託するケースが多いですが、中には「自分でできることはする」というオーナーさんもいます

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この記事では、「賃貸管理とは何か」言葉の意味を解説するとともに、賃貸管理を委託するか自分でやるか、それぞれのメリット・デメリット、管理会社の選び方まで詳しく解説していきます。

賃貸経営を始めたばかりの方も、規模が大きくなってきて自分では管理が難しくなった方も、ぜひこの記事を読んで参考にしてください。

HOME4U オーナーズのYouTubeチャンネルにて、賃貸経営についてわかりやすく説明されているのでぜひ参考にしてください。※三代目大家が教える自主管理の極意|土地活用におけるアパート経営の賃貸管理について

なお、広義の「賃貸管理」には、「サブリース(一括借り上げ)」(物件をまるごと又貸しして一切の管理を任せる方式)も含まれます。しかしながら、今回の記事では、一般的な賃貸管理について解説していきます。
サブリースについては、「サブリースとは|メリットとリスクを初心者でも分かりやすく解説」の記事をご覧ください。

目次

賃貸管理とは

「賃貸管理」とは、マンションやアパートなど賃貸経営をする上でのさまざまな管理をまとめて示す言葉です。

例えば、次章で詳しく説明しますが、入居者の募集から日常清掃、点検、滞納している家賃の回収、入居者からの問い合わせ対応まで、かなり多岐に渡る内容が含まれます。

賃貸管理は、専門の「賃貸管理会社」にオーナーが委託することが一般的ですが、オーナー自身がみずから行うこともあります。

なお、文脈や立場によって「賃貸管理」が示す言葉の意味や含まれる範囲が異なることがあるので、注意しましょう。

賃貸管理の業務内容|入居者と建物の2つの管理

賃貸管理とはなにか具体的にイメージするためには、賃貸管理に含まれる業務内容を知るのが一番です。ここからは、賃貸管理に含まれる業務内容を解説していきます。

賃貸管理とは、要するにアパートやマンションなどを所有するオーナーが第三者に部屋を貸し出す時に行われるさまざまな管理業務のことです。

賃貸管理は、入居者の管理(ソフト面)」と「建物の管理(ハード面)」に大別できます。

※なお、賃貸管理という言葉はさまざまな文脈で使われる言葉であり、必ずしもここで解説する内容が全ての文脈の「賃貸管理」に含まれる訳ではないので注意しましょう。

入居者(ソフト面)の賃貸管理

賃貸管理の主な業務に、「入居者に関する賃貸管理(ソフト面)」があります。管理会社の専門用語でいうと「プロパティマネジメント業務(PM業務)」と呼ばれる部分です。

入居者に関する賃貸管理には、入居者募集や契約から、トラブル対応、退去時の手続きまでさまざまあります。

【入居者に関する賃貸管理の主な業務】

入居者の募集空き室が出た時に入居者を募集して新しい入居者を決める
入居者との契約賃貸借契約書の締結や契約更新、重要事項説明書の説明などを実施する
家賃まわりの対応家賃の回収、入金状況の確認などを実施する
滞納者への督促家賃の滞納があった場合に、入居者に督促を行う
問い合わせ対応入居者からの問い合わせがあった場合に対応する
トラブル対応ゴミ出しや騒音など入居者同士のトラブルに対応する
退去時の手続き入居者が退去する場合の手続きや立ち会い、原状回復費用の請求、工事の手配などを行う

建物(ハード面)の賃貸管理

賃貸管理のもうひとつの側面が、「建物に関する賃貸管理(ハード面)」です。管理会社の専門用語でいうと「ビルマネジメント業務(BM業務)」と呼ばれる部分です。

建物に関する賃貸管理には、建物の維持管理の他、長期修繕工事の計画、退去時の工事などが含まれます。

【建物に関する賃貸管理の主な業務】

日常清掃・管理共有部やゴミ捨て場などの日常的な清掃、廊下の電球交換などをおこなう
保守・点検法定点検を含む定期的な保守・メンテナンス、植栽の維持管理など
補修・修繕工事必要に応じて建物の補修や修繕工事を実施する
長期修繕工事の計画12年に1回の大規模修繕の実施など、長期的な修繕の計画を作成する
ルールの周知や管理ゴミ捨てのルールなどを作成・周知する
退去後の工事入居者が退去した後の原状回復工事やリフォーム工事、クリーニングを行う

賃貸管理は【自主管理・一部委託・全部委託】の三択

賃貸用物件(アパートやマンション)を所有しているオーナーは、1章で解説したようなさまざまな賃貸管理業務を、①全部自分でやる(自主管理)か、②一部を外部委託する(一部委託)か、③全部を外部委託する(全部委託)かを選ぶことになります。

入居者募集契約維持管理
自主管理自分でやる自分でやる自分でやる
一部委託委託委託自分でやる
自分でやる委託委託
全部委託委託委託委託

なお、一部委託にはだいたい2パターンがあり、日々の維持管理は自分でやって入居者募集・契約は委託するパターンと、入居者募集だけは自分で行いそれ以外を委託するパターンがあります。

なお、国土交通省が2019年に行った「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、「業者に任せずに全て自ら管理している」という家主の割合は18.5%にとどまっています。

出典(PDF):賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(結果概要)|国土交通省

一方で、全ての管理を委託しているという方の割合は28.2%(グラフの緑の部分)、入居者募集・契約までは業者に委託しているという方が半数程度となっています(グラフの右側の2つ)。

入居者募集から契約までを自ら行うのはハードルが高いため、この部分を含めた業務について外部委託している大家さんが多いことが分かります。

※なお、物件を第三者に貸し出す場合、「賃貸借契約」を締結する前にかならず「重要事項説明書」の内容を借主(入居者)に説明しなければなりません。そして、重要事項の説明は、国家資格である宅地建物取引士という資格を所持している人しかできないと法律で決まっています。

つまり、賃貸管理を委託する場合も、契約については大家だけでは行うことができません。

賃貸管理を自分でやるメリット・デメリット

ここからは、賃貸管理を自分でおこなうメリット・デメリットについて解説していきます。

賃貸管理を自分でやるメリット・デメリット

メリット1:費用を抑えることができる

賃貸管理を自分で行う大きなメリットは、費用を抑えることができるという点に他なりません。

賃貸管理を外部業者に委託するには当然ながら費用がかかります。賃貸管理の全部または一部を自分で行うことで、コストを抑えることができます。

自分でできることはしようと考えるオーナーもたくさんいます。

例えば、入居者募集や契約は自分では難しいので委託し、建物の清掃や保全はできるだけ自分で行うという管理を行っているオーナーは多くいます。その分費用を抑えることができるため、賃貸経営の利益をより多く確保することができます。

メリット2:入居者や建物の状況を直接把握できる

自主管理をおこなうことで、入居者や建物の状況をダイレクトに把握できるメリットもあります。

外部に委託してしまうと、日々の清掃や入居者のやりとりも管理会社が代行してくれるため、直接入居者と顔を合わせる機会はほとんどありません。建物の状況も分からないままということが一般的です。

自分で賃貸管理をすれば、清掃を行う時に建物の汚れ具合を把握できますし、入居者と挨拶をしたりトラブル対応を行ったりすることで入居者の状況を把握できます。

デメリット1:手間や時間がかなりかかる

自主管理を行うデメリットは、なんといっても「手間や時間がかなりかかる」という点です。

特に、入居者からのトラブル対応を自分で行う場合、思ったよりも多くの手間や時間がかかるケースがあるでしょう。騒音やゴミ出しのトラブルなどは、どの賃貸物件でも起こりやすい問題です。そうした問題を自分で解決するのには大変な労力がかかります。

クレーマー体質の入居者がいる場合には、毎日のように電話がかかってくるというケースもありえます。また、家賃の滞納があれば督促も自分で行わなければなりません。

どんなトラブルが起こるのか事前予測は難しく、ひとたび問題が起こってしまうと自身では対応が難しいケースがあります。

デメリット2:うまく管理できず物件の価値を下げる可能性がある

デメリット2つ目として、オーナーに賃貸管理業務のノウハウがない場合には、うまく管理できずに物件の価値を下げてしまう可能性がある点が挙げられます。

節約のために「自分でできることは自分で」と始めてみたものの、「清掃のやり方が不十分で虫が湧いてしまった」「トラブル対応が上手くできず入居者を怒らせてしまった」ということが起こりがちです。

賃貸管理会社はその道のプロなので、賃貸管理で行うべき業務の対応方法を熟知しています。オーナーが自ら清掃するよりもプロにお願いしたほうがキレイに物件を保つことができるでしょう。また、トラブル対応も、今までの経験から最善の対応を行い、スピーディーに問題解決してくれるはずです。

「餅は餅屋」という言葉通り、物事はそれぞれの分野の専門家に任せるのが良いケースが多くあります。

コスト削減のために自主管理したことで物件の価値を下げてしまう可能性があるので、十分に注意しましょう。

賃貸管理を委託するメリット・デメリット

次に、賃貸管理を外部業者に委託するメリット・デメリットについて解説していきます。

メリット1:賃貸管理の負担を減らすことができる

賃貸管理を委託する大きなメリットは、賃貸管理にかかっていた時間的・心理的負担を減らすことができるということです。

賃貸管理を自分で行う場合、物件まで行ってエントランスやゴミ置き場の掃除をしたり、廊下の電球が切れた場合に交換しに行ったり、入居者間の騒音トラブル対応を行ったりと、かなりの手間がかかります。

また、クレーマー体質の入居者がいたり、家賃の延滞が続いていたりする場合、心理的にもかなりの負担が発生します。

賃貸管理を外部に任せれば、賃貸管理の負担を減らすことができ、自分の時間を確保できます。

「複数の物件を持っていて大変」「遠方にある物件の管理を任せたい」という方は特に賃貸管理会社の力を借りると効率化を図ることができるでしょう。

メリット2:知識と経験が豊富なプロが適切な対応を行ってくれる

メリットの2つ目としては、知識と経験を豊富に持ったプロが、賃貸管理に関するさまざまな事象について適切な対応をおこなってくれることです。

賃貸管理会社は賃貸管理のプロなので、入居者募集・清掃・修理対応・退去時の手続きなどをスムーズに滞りなく行ってくれます。

また、トラブル対応やクレーム対応、家賃の延滞、契約トラブルなども、過去の経験や豊富な知識があるため、その時々に最善の解決策を講じて円満に解決することができます。

延滞している家賃の督促や各種トラブルなど面倒な事案についても、素人のオーナーが対応するよりもよっぽどうまく対応してもらえるでしょう。

4-4. デメリット2:うまく管理できず物件の価値を下げる可能性がある」のように下手な対応で物件の価値を下げてしまうことなく、円滑な賃貸経営を進めることができるでしょう。

デメリット1:賃貸管理を委託する費用(管理手数料)がかかる

賃貸管理を委託するデメリットとしてまず挙げられるのは「費用がかかる」という点です。賃貸管理を委託する場合には、当然、さまざまな管理を代行してもらうための「委託費用(管理手数料)」がかかります。

賃貸管理を外部の会社に委託する場合の費用は、一般的に「管理手数料」と呼ばれています。管理手数料の相場は「家賃収入の5%程度(3%〜7%が相場)」です。

ただし、実際には、どの管理業務を委託するのかや、物件の所在地の地域性によっても管理手数料は異なります。賃貸管理会社が多い都心部では、競争があるため管理手数料が安くなりがちです。

賃貸管理を委託する場合には、自分で管理する場合の手間と管理手数料(コスト)を比較して、委託するかどうか決めていくのがおすすめです。

賃貸管理は自主管理ではなく一部委託か全部委託がおすすめ

ここまで、賃貸管理の業務内容や、自主管理・一部委託・全部委託のメリット・デメリットについて解説してきました。

ここからは改めて、賃貸管理を自分の手でやるのか、外部委託するのか、どちらが向いているのかを整理していきます。

賃貸管理を自分で行う「自主管理」がおすすめな方

自主管理がおすすめなのは「賃貸経営の事業規模が小さい方」や「キャッシュフローを改善したい方」「賃貸管理にあてる時間を作れる方」です。

例えば、区分マンション投資でまだ戸数が2戸〜3戸というケースであれば、トラブルの対応などもそれほど起きにくいですし、自主管理でも十分対応ができるでしょう。

また、賃貸経営のキャッシュフローを改善したい方で、自分で賃貸管理にあてる時間を作れる方に自主管理がおすすめです。

ただし、重要となる「賃貸借契約」だけは不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。

賃貸管理の一部を委託する「一部委託」がおすすめな方

賃貸管理の一部だけを委託する「一部委託」は、面倒な部分だけは委託して、できることだけ自分でやってコストを圧縮したい多くのオーナーさんにおすすめです。

賃貸管理の全てを委託する「全部委託」よりも管理手数料を下げられるのがメリットです。

「入居者は自分で見つけられるから、契約以降をお願いしたい」「契約まわりとトラブル対応はお願いして、保守・清掃は自分で行いたい」など、オーナーさんによってどこを委託してどこを自分で対応できるかは異なるでしょう。

最近では、基本となる月額管理手数料は無料で、オプションで依頼したい内容を選べるというサービスも増えています。こうしたサービスをうまく活用するのがおすすめです。

賃貸管理の全部を委託する「全部委託」がおすすめな方

賃貸管理の全部を委託する「全部委託」がおすすめなのは、「不動産投資の事業規模が大きい方」や「本業がある方」、「手間を極力減らしたい方」、「管理する物件が遠方にある方」などです。

規模が大きくなればなるほどこなさなければならない管理業務が増えるため、本業がある方や他に注力したいことがある方に全部委託がおすすめです。

賃貸管理を委託する場合の管理会社の選び方

最後に、賃貸管理を外部に委託する場合の管理会社の選び方について解説していきます。

自分に合う賃貸管理会社の選び方のポイントは4つあります。それぞれステップで解説します。

7-1. 外部委託する賃貸管理の範囲を決める

まず大前提として、自分が管理会社に委託したい管理業務がどこまでかを決めておくことが大切です。

管理業務の全部をまるごと委託すると、オーナーの負担はかなり減りますがコストがかかります。一方で、日常清掃や保守など一部の管理はオーナー自身が行うという場合には、少しコストを圧縮できるでしょう。

2. 賃貸管理の業務内容|入居者と建物の2つの管理」を振り返ってみて、自分で対応できる業務があるか検討してみましょう。

大手と地域密着型それぞれの会社をピックアップする

実際に比較する賃貸管理会社をピックアップする時には、大手の賃貸管理会社と、地域密着型の賃貸管理会社をそれぞれ選定してみましょう。

大手の賃貸管理会社はその高い知名度から集客力があり、空き室リスクを抑えられるメリットがあります。さらに、管理業務がマニュアル化・平準化されている事が多いので、一定以上の対応レベルを期待できます。ただし管理費は高めです。

●大手賃貸管理会社の例:大東建託グループ、積水ハウスグループ、大和リビングなど

一方で、地域密着型の賃貸管理会社は、エリア情報に精通しておりフットワークが軽いのがメリットです。さらに管理費も大手と比べて安いケースが多いでしょう。ただし、担当者によって対応力がバラバラなことがあるのがデメリットです。

地域密着型の賃貸管理会社を調べる場合は、「◯◯(エリア名)+賃貸管理会社」で検索してみましょう。

気になる賃貸管理会社に問い合わせする

いくつか賃貸管理会社を選定したら、サイトや資料を確認して、一つひとつ管理業務の範囲や特色、費用を確認していきましょう。

大手の賃貸管理会社の場合、資料請求や問い合わせをしないと詳細が分からないケースも多いので、まずはサイトから相談してみましょう。

一社一社個別に問い合わせるのが面倒な場合には、「賃貸管理会社の一括資料請求サービス」を活用して、複数社の管理会社を比較するのもおすすめです。

管理業務の範囲と費用を比較する

資料が揃ったら、各社の管理業務の内容(範囲)や費用を比較していきましょう。

その際、自分の場合はどの部分を委託したいのか、どの業務を重視するかを考えながら、賃貸管理会社を比較していきます。

また、必要に応じて、家賃未納トラブルに備えた「家賃保証」のような保証サービスがあるか、入居者の問い合わせに24時間365日体制で対応できるコールセンターがあるかなども確認しましょう。

もちろん、手厚いサービスがあるほど管理手数料も高くなるので、サービスと費用のバランスを見ながら、最終的に依頼する賃貸管理会社を決定しましょう。

まとめ

本記事では「賃貸管理」について、さまざまな情報を解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

▼賃貸管理とは

  • マンションやアパートなど賃貸経営をする上でのさまざまな管理
  • オーナー自身が行う場合もあれば、専門の賃貸管理会社に委託することもある

▼2種類の賃貸管理

入居者に関する賃貸管理建物に関する管理
・入居者の募集
・入居者との契約
・家賃まわりの対応
・滞納者への督促
・問い合わせ対応
・トラブル対応
・退去時の手続き
・日常清掃
・管理
・保守
・点検
・補修
・修繕工事
・長期修繕工事の計画
・ルールの周知や管理
・退去後の工事

賃貸管理は、自主管理・一部委託・全部委託の3種類

  • 自主管理は、全て自分でやること
  • 一部委託は、一部の業務を賃貸管理会社に委託すること
  • 全部委託は、全て賃貸管理会社に委託すること

賃貸管理を全て自分でやるのは難しいものです。手間もかかりますし、トラブルが起きた時に素人ではなかなか対応しきれないケースがあります。自分でできるところは自分でやりつつ、苦手なところは賃貸管理会社に委託することをおすすめします。

アパートやマンションの資産価値を保つためにも、適切な管理を心がけましょう。

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