自宅賃貸とは、自宅を賃貸として第三者に貸し出す賃貸経営のことです。
自宅を賃貸に出すことには、以下のようなメリット・デメリットがあります。
| 【メリット】 | 【デメリット】 |
|---|---|
| ・家賃収入が得られる ・自宅の管理を専門業者に委託できる ・住宅ローンの金利などを経費計上できる | ・賃貸に出すための費用が掛かる ・自宅の設備が劣化する恐れがある ・賃貸人としての義務が発生し、負担が増える ・入居者が見つからなかったりトラブルになったりする恐れがある ・入居者に出てほしくても出てもらえない恐れがある |
ちなみに、もし住宅ローンが残っている場合でも、賃貸に出すことは可能です。
ただし、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。
・住宅ローンを完済するか、一般物件向けのローン（事業用ローン）に借り換えしてから賃貸に出す
・転勤などのやむを得ない理由があり、賃貸に出すことを金融機関から了承された
自宅を貸した場合の家賃収入は、所得税や住民税は課税対象になります。
この場合、家賃収入は給与所得と合算され、多くの場合は所得税や住民税がその分増額します。
なお、固定資産税や都市計画税は、不動産の所有に対して課税されるので、家を貸した場合も支払いが必要になる点にも注意が必要です。
自宅を賃貸に出したい場合には、賃貸管理一括査定サイトを利用して賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。
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そこでこの記事では、自宅を賃貸に出すことについて知っておきたいことをまとめました。
◎自宅を賃貸に出す際の管理方法2種
◎賃貸借契約の型式3種
◎住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出す条件
◎自宅を賃貸に出して自分は別の賃貸住宅に住むとどうなる？
◎自宅を賃貸に出すメリット
◎自宅を賃貸に出すデメリット
◎自宅を賃貸に出したほうがいいケース・出さないほうがいいケース
◎自宅を賃貸に出す際にかかる費用・税金と目安額
◎自宅を賃貸に出す際の流れ6ステップ
◎自宅を賃貸に出す際の注意点
最後まで読めば、知りたいことがわかるでしょう。
この記事で、あなたの自宅を賃貸に出すかどうか、納得いく決断ができるよう願っています。
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自宅を賃貸に出す方法
「転勤で持ち家が空き家になることになった」「新しく家を買ったので、親から相続した古いこの家から出る」など、さまざまな理由で自宅を賃貸に出したいという人はいるでしょう。
その場合、どのようにすればいいのでしょうか？
自宅を賃貸に出す場合、まず管理方法と契約形態に以下のような種類があり、以下の中から自分の場合に適したものを選ぶ必要があります。
| 管理方法 | 委託管理 | 管理会社に賃貸管理を委託する |
|---|---|---|
| 自主管理 | オーナー自身が賃貸管理する | |
| 契約形態 | 普通借家契約 | 一般的に賃貸物件を貸し借りする際に結ばれる契約形態 契約期間を定め、期限がきたら契約を更新できる |
| 定期借家契約 | 契約の際に期間を定め、それが満了すれば賃貸契約を更新することなく終了する契約形態 | |
| サブリース | サブリース会社や賃貸管理会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者にまた貸しする契約形態 |
自宅を賃貸に出す際の管理方法2種
賃貸物件は、ただ貸し出せばいいというわけではありません。
入居者の募集から家賃回収、建物のメンテナンスなどさまざまな管理業務があります。
この管理業務は、「賃貸物件の管理を請け負う管理会社に委託する」場合と「オーナーが自分で管理する」場合の2パターンに大きくわけられます。
まずこれについて説明しておきましょう。
管理会社に委託する「委託管理」
まず、賃貸物件としての管理業務を、不動産会社や賃貸管理会社に委託する「委託管理」という管理方法があります。
賃貸管理では、主に以下のような業務を行いますが、委託管理ではこれらすべてを委託することもできますし、オーナーさんが自分でできることは行って、難しい業務のみ委託することも可能です。
| 賃貸物件の管理業務 | |
|---|---|
| 入居支援 | 借主募集 |
| 契約締結 | |
| 入居時対応 | |
| 契約管理 | 賃料徴収 |
| 契約更新 | |
| 解約 | |
| トラブル対応 | |
| 建物維持管理 | 清掃 |
| 設備管理・点検 | |
| 経営管理支援 | 経営計画・資金計画 |
| 資産活用 | |
実際に、国土交通省が2019年に実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、「入居者募集から契約などの管理業務の全て又は一部を業者に委託している」というオーナーさんは約8割にものぼります。
ただ、すべての管理業務を委託している人は3割弱で、それ以外のオーナーさんは家賃の集金やお金の管理、清掃、入居者のクレーム対応などは自分で行い、契約に関する手続きや滞納家賃の督促、原状回復といった業務は委託している率が高いようです。
【所有する賃貸住宅の入居者募集や契約、入居中の管理方法】
【管理業務の実施状況】
もちろん、委託する業務の範囲が広ければ広いほど、管理会社に支払う管理手数料などの費用は高くなります。
そのため、「できるだけ費用を抑えて管理したい」というオーナーさんは、自分でできることはなるべくして、委託する業務を絞り込むといいでしょう。
・自分で賃貸管理をするのは、時間的にも業務内容的にも難しい場合
・転勤などで遠方に引っ越す場合（不測の事態が起きても、すぐに物件に出向いて対応できない）
オーナー自身が管理する「自主管理」
一方で、オーナーさん自身が管理業務を行う「自主管理」という方法もあります。
前項の統計グラフを見ると、実際にすべての自分で行う完全な自主管理をしている人も18.5％います。
自分が所有する物件を管理するのであれば、特に資格も必要ありません。
（ただし、第三者が所有する不動産の管理や売買をするには、国家資格である「宅建（＝宅地建物取引士）」が必要ですので注意してください。）
ただ、入居者募集の広告を出したり、契約を結んだりするためには、これらの業務や関連法などについて勉強する必要はあるでしょう。
賃貸オーナー向けのセミナーや無料動画などもいろいろをありますので、自主管理すると決めたらかならず事前に必要な知識を身につけてください。
・管理に費用をかけず、家賃収入を最大化したい場合
・賃貸に出す自宅の近くに住んでいたり、時間が自由になるなど、賃貸管理に手間と時間をかけやすい場合
賃貸借契約の形式3種
自宅を賃貸に出すとなると、借り主との間に賃貸契約を結ぶ必要がありますが、この契約の形にも3タイプあります。
適した契約方法を選ばないと、のちに「退去してほしいのに居続けられてしまう」といったトラブルにつながる恐れもありますので、それぞれの特徴を知っておきましょう。
普通借家契約
「普通借家契約」とは、名前の通り一般的に賃貸物件を貸し借りする際に結ばれる契約形態です。
契約期間を定め、期限がきたら契約を更新することができます。
実際に、多くの賃貸契約は普通借家契約で行われています。
少し古いデータですが、国土交通省が2007年に公表した「定期借家制度実態調査（不動産業者）」によると、賃貸契約のうち実に9割前後は普通借家契約でした。
【新築・既存別の普通借家契約と定期借家契約の割合】
ただ、自宅を賃貸に出す場合、普通借家契約にすると不利になる場合があります。
というのも、普通借家契約では借り主の権利が強く、オーナーさんの都合で「契約を解除したい」「退去してほしい」と思っても、借り主が拒否すれば契約更新を認めざるを得ません。
そのため、自宅を賃貸に出すのが一時的なことで、数年でまた自分が戻って住みたいのであれば、普通借家契約は避けたほうがいいでしょう。
・オーナー自身が自宅に戻る予定がなく、ずっと賃貸に出す場合
・家賃収入を最大化したい場合（定期借家契約より普通借家契約のほうが一般的に賃料を高く設定できる）
定期借家契約
一方、「定期借家契約」は、契約の際に期間を定め、それが満了すれば賃貸契約を更新することなく終了する契約形態です。
前項の統計表を見ると、定期借家契約を結んでいる割合は戸建てで12％強、アパート・マンションでは5％弱とわずかですが、自宅を賃貸に出す場合はこちらの契約を薦められることも多くあります。
というのも、普通借家契約を結んでしまうと、前述したようにオーナー側が契約を解除したくても、借り主が住み続けたいと希望すれば賃貸契約を更新しなければならないためです。
その点定期借家契約にしておけば、最初に定めた契約期間でかならず退去してもらえます。
「オーナー自身が数年内にまたその自宅に住みたい」という場合や、「トラブルを起こすような問題のある入居者に居座られてしまうのが不安」と感じるのであれば、定期借家契約のほうがいいでしょう。
ただし、一般的に賃料は普通借家契約に比べて定期借家契約のほうが1割程度安くなってしまいます。
そのため、「家賃をなるべく高くしたい」というオーナーさんであれば、リスクを理解した上で普通借家契約を検討するのもひとつの手です。
・転勤で不在の間だけ自宅を賃貸に出すなど、数年内にまたオーナーが自宅に住みたい場合
・将来的には売却や取り壊しを考えていて、そのときにはスムーズに退去してほしい場合
サブリース
また、賃貸に関しては「サブリース」という契約の形もあります。
これは、賃貸経営を主業務とするサブリース会社や賃貸管理会社がオーナーさんから物件を借り上げ、それを入居者にまた貸しするというものです。
サブリースは、賃貸物件の入居者探し、入居者対応、物件管理などをすべてサブリース会社や管理会社に任せることができるため、忙しくて賃貸管理に時間や手間を割けないオーナーさんにとっては便利な契約形態です。
空室保証のあるプランで契約すれば、もし入居者が見つからない場合も、その期間に家賃収入を得られます。
ただ、サブリースの場合、管理を委託したり家賃保証があったりするため、賃料はほかの契約形態に比べて低く設定される場合が多いようです。
そのため、入居者と直接契約する普通借家契約や定期借家契約に比べて、手元に入るお金が少なくなるリスクがあるでしょう。
ちなみに、「サブリース」は「普通借家契約」「定期借家契約」と並列ではありません。
「普通借家契約」「定期借家契約」は契約内容は異なりますが、賃貸契約自体はオーナーと入居者の間で直接結ばれます。
それに対して「サブリース」は、契約を結ぶのがオーナーと管理会社だという大きな違いがあります。
そのため、サブリースの中でも「普通借家契約」と「定期借家契約」とがあり、契約解除のしやすさを求めるのであれば、管理会社と「定期借家契約でサブリースをする」といいでしょう。
・賃貸経営を専門家に任せたい場合
・入居者が見つからない場合でも、空室保証で一定の家賃収入を確保したい場合
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住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出す条件
ところで、自宅を賃貸に出したいオーナーさんの中には、住宅ローンをまだ返済中の人も多いでしょう。
そのため、「住宅ローンが残っていても、自宅を賃貸に出すことはできるの？」という質問もよく耳にします。
結論から言えば、住宅ローンが残っている状態でも、自宅を賃貸に出すことは可能です。
ただし、ローンを完済している家の場合とは異なり、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。
・住宅ローンを完済するか、一般物件向けのローンに借り換えしてから賃貸に出す
・転勤などのやむを得ない理由があり、賃貸に出すことを金融機関から了承された
それぞれ説明します。
住宅ローンを完済するか、一般物件向けのローンに借り換えしてから賃貸に出す
まず、住宅ローンを完済してからなら、自宅を賃貸に出すのに何の問題もありません。
そもそも住宅ローンは、自分が住むための家を購入する場合にのみ利用できるローンです。
住居用であることを理由に、金利も低めに抑えられています。
それを賃貸に出すとなると、「本人が住まない」「住宅の目的が居住用ではなく賃貸で収入を得る＝事業用に変わってしまう」ということから、基本的には住宅ローンを継続することができません。
そのため、賃貸に出したいのであれば、先にローンを完済してしまう必要があるのです。
ただ、「完済する資金はないけれど、賃貸に出して家賃収入が欲しい」というオーナーさんもいるでしょう。
その場合は、住宅ローンではなく事業向けの不動産でも借りられるローンに借り換えするという方法があります。
金利は少し高くなりますが、それなら「賃貸経営向けの物件」としてローンを組みながら、賃貸に出すことができます。
転勤などのやむを得ない理由があり、賃貸に出すことを金融機関から了承された
ただ、完済も借り換えもせずに、住宅ローンを継続しながら自宅を賃貸に出せる可能性もあります。
それは、転勤などのやむを得ない事情によって自宅を賃貸に出す場合で、住宅ローンを組んでいる金融機関に事前に相談した上で、ローンの継続が認められることがあるのです。
これは、自宅を賃貸に出すといっても、「事業として賃貸経営をする」わけではないからです。
あくまで自分が住むための家であることに変わりはなく、「転勤が終われば戻ってきてまた住みたい」「その間に家を空けておくのはもったいないので、家賃収入を得て住宅ローンの支払いに充てたい」といった事情を金融機関が汲み取ってくれれば、住宅ローンを継続したまま賃貸に出すことを了承されるでしょう。
そのためには、まず最初に金融機関に相談してください。
相談なく賃貸に出してしまうと、金融機関からの信用を失い、場合によっては契約違反としてローンの一括返済を求められる恐れもあるので絶対に避けましょう。
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自宅を賃貸に出して自分は別の賃貸住宅に住むとどうなる？
自宅を賃貸に出したいという人の中には、「自分は別の賃貸に住む」というケースもあります。
これは一見、ムダなようにも感じるでしょう。
せっかく家賃収入を得ても、そのかわりに自分も家賃を支払い続けるのであれば、「そもそもの自宅に住み続けたほうがいいのでは？」という疑問がわきます。
しかし、この方法が適しているケースもあるのです。
そこでこの章では、この問題について考えてみましょう。
自宅を賃貸に出して自分は別の賃貸住宅に住むメリット
まず、この方法を選ぶと、以下のようなメリットが得られます。
自宅から収益を得られる
たとえば、自宅を賃貸に出した際の家賃収入よりも、自分が借りる賃貸物件の家賃のほうが高ければ、住居費は自分からいくばくか持ち出さなければなりません。
しかし、反対に自宅の家賃収入の方が高ければ、差額分が自分の収入に上乗せされるわけです。
・自宅を家賃8万円で賃貸に出し、自分は家賃10万円の物件に住むと、
→8万円 − 10万円＝ − 2万円で、毎月2万円が自分の持ち出しになる
・自宅を家賃10万円で賃貸に出し、自分は家賃8万円の物件に住むと、
→ 10万円 − 8万円＝2万円が自分の手元に入る
※実際は、賃貸に出す際の管理手数料や賃貸を借りる際の管理費など他の費用が発生します。
そのため、自宅が家賃の高い都心部にあって、自分は家賃の安い地域に住みたい場合などは、メリットのある方法だと言えるでしょう。
自分の住む場所を自由に選べる
もうひとつのメリットは、持ち家という資産は保持したままで、自分が住みたい場所を賃貸で自由に選べることです。
持ち家だからといって、誰もがそこに住みたいとは限りません。
「親から相続した自宅だけれど、自分には住みにくい」「持ち家を購入したときには便利な立地で気に入っていたが、最近ではリモートワークになったので、子どものためにも環境のいい郊外に引っ越したい」などという場合もあるでしょう。
そもそも住みたい場所は、状況や気持ちの変化にともなって変わってくるものです。
その点この方法であれば、持ち家を「資産」として確保しつつも「住む場所」としてそこに縛られず、そのときどきの自分に適した場所、住みたい場所を自由に移ることができるでしょう。
自宅を賃貸に出して自分は別の賃貸住宅に住むデメリット
一方で、デメリットももちろんあります。
・契約形態によっては、自宅に戻りたくても戻れない場合がある
・入居者によっては、トラブルを起こされたり自宅を汚損されたりする恐れがある
契約形態によっては、自宅に戻りたくても戻れない場合がある
「賃貸借契約の形式3種」で説明したように、自宅を賃貸に出す際に「普通借家契約」で契約してしまうと、入居者に退去してほしくても契約を継続せざるを得なくなってしまいます。
そのため、「また自分で戻って住みたい」と思っても住めなくなってしまうかもしれません。
前述したように、自宅を賃貸に出す際には、基本的には「定期借家契約」にしておくほうが安心でしょう。
入居者によっては、トラブルを起こされたり自宅を汚損されたりする恐れがある
自宅を人に貸すということは、自分の目の届かないところで家をどのように使われるのかわからないということでもあります。
質の悪い入居者にあたってしまうと、貸している間に家を汚されたり壊されたり、騒音などのご近所トラブルを起こされたりするケースもあるでしょう。
そうなると、管理会社に管理を頼んでいる場合でも、オーナーはオーナーで入居者と話し合ったり、近隣からのクレームに対応したりしなければなりません。
もし自分が遠方の賃貸住宅に住む場合は、これらの対応に時間や手間を取られるのは大きなデメリットになるはずです。
自宅を賃貸に出して自分は別の賃貸住宅に住むのが向いているケース
では、この方法が向いているのはどんな人でしょうか？
それはたとえば以下のようなケースです。
・転勤で自宅を離れることになったが、自宅を売却したくない場合
・自宅が家賃の高いエリアにあって、自分は郊外など家賃の安いエリアに住みたい場合
・自宅は資産として持っておきたいが、ライフステージや状況にあわせて住む場所を自由に変えたい場合
特に、転勤の場合は自宅の維持費と転勤先での家賃、生活費と二重の出費が発生します。
それを少しでも軽減するためには、空いている自宅を賃貸に出して家賃収入を得るのが良策でしょう。
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自宅を賃貸に出すメリット
ここまで、自宅を賃貸に出す場合に知っておきたいことを説明しました。
では、それを踏まえて「やはり自宅を賃貸に出したい」と具体的に検討している人向けに、ここからはメリットやデメリット、賃貸に出す流れなどの実践的なことがらについて考えていきましょう。
まずは自宅を賃貸に出すメリットです。
主に以下の3点が挙げられます。
・家賃収入が得られる
・自宅の管理を専門業者に委託できる
・住宅ローンの金利などを経費計上できる
家賃収入が得られる
自宅を賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入が得られることです。
持ち家というのは、持っているだけで固定資産税や維持管理費用などさまざまなコストがかかります。
住んでいるのであれば、それは必要な住居費ですが、転勤などの理由で引っ越す場合は、空き家に対してそれらのコストか発生し続けるわけです。
そこで自宅を賃貸に出して家賃収入を得られれば、それをコストに充当することができ、経済的負担を減らせるでしょう。
自宅の条件がいい場合は、家賃も高く設定できるため、収益を得られるケースもあるはずです。
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自宅の管理を専門業者に委託できる
自宅を離れなければならない場合、そのまま空き家の状態で放置しておくわけにはいきません。
人が住んでいない家は、カビや虫などが発生したり庭が荒れたりと、劣化のスピードが早まるからです。
そのため、多くの場合は誰かが定期的に家の手入れをしに戻ったり、空き家管理の専門企業に管理を委託したりしますが、その場合は手間や費用がかかってしまいます。
その点賃貸に出せば、仲介する不動産会社が家の管理をしてくれますので安心です。
また、日常の清掃や細かいメンテナンスは入居者がしてくれるでしょうから、家の劣化スピードを抑えることもできるでしょう。
住宅ローンの金利などを経費計上できる
また、自宅を賃貸に出して家賃収入を得るとなると、自宅にかかるさまざまな費用を賃貸事業の経費として計上することができるようになります。
たとえば以下のような項目が経費として認められる可能性があり、節税につながるでしょう。
・固定資産税、都市計画税
・住宅ローンの金利分（元本は経費計上不可）
・損害保険料（火災保険料、地震保険料など）
・賃貸管理会社の手数料
・減価償却費
・修繕費
・マンションの場合、管理費、共益費：家賃の5〜10％程度が相場 など
これらの費用は、賃貸に出さなければ単に必要な出費として支払われるにすぎません。
それが節税につながるのですからお得だと言えます。
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自宅を賃貸に出すデメリット
もちろん、自宅を賃貸に出すのはメリットだけではありません。
以下のようなデメリットも覚悟しておく必要があります。
・賃貸に出すための費用が掛かる
・自宅の設備が劣化する恐れがある
・賃貸人としての義務が発生し、負担が増える
・入居者が見つからなかったりトラブルになったりする恐れがある
・入居者に出てほしくても出てもらえない恐れがある
賃貸に出すための費用が掛かる
賃貸に出す場合、住宅として住んでいる場合には必要なかった費用が発生します。
たとえば以下のようなものです。
・家賃収入に対する所得税、住民税などの税金
・不動産仲介業者に仲介を依頼する場合、仲介手数料：家賃の1.1か月分（消費税を含む）が上限
・賃貸管理会社に管理を委託する場合、管理手数料：相場は5％程度、管理会社により3〜10％程度の幅あり
・家が劣化している場合、ハウスクリーニング費用、リフォーム費用：「7-1.クリーニングやリフォームの費用」を参照
など
もし家賃があまり高く設定できず、これらの費用が大きくかかってしまう場合は、差し引きして手元に入る家賃収入は期待するより少ないかもしれません。
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自宅の設備が劣化する恐れがある
「入居者によっては、トラブルを起こされたり自宅を汚損されたりする恐れがある」でも触れましたが、自宅を他人に貸すことで、家の劣化が加速するリスクもあるでしょう。
これは入居者の質によるところが大きいでしょうが、きれい好きで常識的な入居者であれば、家を状態よく保ってくれて劣化を防ぐことが期待できます。
しかし、反対にたちのよくない入居者にあたってしまうと、家を汚されたり設備を壊されたりするリスクが避けられません。
そのようなことがないよう、入居者の審査は慎重にする必要があるでしょう。
賃貸人としての義務が発生し、負担が増える
賃貸契約を結ぶと、家主には賃貸人として以下のような法的な義務が発生します。
・必要な修繕をする義務
・家を維持管理するために必要な費用を支払う義務
そのため、もし自分が住んでいるときには気にせず放置していた家の破損箇所や設備の不具合なども、家主負担で修繕しなければならない可能性があり、負担が増えるでしょう。
入居者が見つからなかったりトラブルになったりする恐れがある
自宅を賃貸に出したからといって、すぐに入居者が見つかって空室期間がなく、順調に貸し出せるとは限りません。
賃貸経営には、入居者が見つからない空室問題や、入居者に関するクレームやトラブルがつきものです。
家主としては、これらに対応する必要が出てきます。
なかなか入居者が決まらない場合は、不動産会社と相談して広告宣伝の方法を変えたり、家を修繕やリフォームしたり、家賃を下げたりといった対策を考えなければなりません。
また、トラブルには不動産会社が対処してくれることもありますが、オーナーが出ていって仲裁したり対策を講じたりしなければならない場合もあり、そうなれば時間も手間も取られるでしょう。
入居者に出てほしくても出てもらえない恐れがある
自宅をいったん賃貸に出してしまうと、契約によっては自分のものでありながら自由に扱うことはできなくなります。
特に、「普通借家契約」などでも説明したように、入居者に退去してほしくてもさせられないのは大きなリスクでしょう。
「自分が住みたい」「親族が持ち家の近くに転勤、進学するので、そちらに家を貸したい」「いま不動産価格が高騰しているので、なるべく早く売却したい」などという場合にも、普通借家契約であれば入居者の希望が優先されてしまいます。
賃貸契約を結ぶ際には、このような不利益を被ることがないよう、慎重に契約内容を検討してください。
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自宅を賃貸に出したほうがいいケース・出さないほうがいいケース
このように、自宅を賃貸に出す場合にはメリットもデメリットもあります。
では、自宅を賃貸に出したほうがいいケース、出さないほうがいいケースとはそれぞれどんなものでしょうか？
賃貸に出したほうがいいケース
まず、賃貸に出したほうがいいのは以下のようなケースです。
・リスクを知った上で、とにかく家賃収入を得たい
・転勤で家を空けるが、数年で戻れることがわかっていて、戻ったらまたその持ち家に住みたい
・転勤などのやむを得ない理由で家を離れるが、住宅ローンが残っているので家賃収入をその支払いに充当したい
特に、転勤によって家を離れる場合は、金融機関に相談すれば住宅ローンを継続できる可能性も高いでしょう。
その場合は、家賃収入を住宅ローンに充てることで住居費の負担を軽減できるので、賃貸は適した選択肢であると言えます。
賃貸に出さないほうがいいケース
反対に、賃貸に出さないほうがいいのは以下のようなケースです。
・転勤するが、子どもの学校や配偶者の仕事などの都合で帯同せずに家族が自宅に残りたい
・自宅に他人が住むことに心理的な抵抗がある
転勤が決まった場合、まず最初に決めるのは「単身赴任か、家族全員で引っ越すか」でしょう。
もし、子どもが今住んでいる地域で進学が決まっていたり、受験準備をしていたりする場合は、家に残りたいと希望することも考えられます。
また、配偶者が仕事を辞められなかったり、配偶者の今の収入が家計を支えていたりするのであれば、単身赴任のほうがメリットは大きそうです。
そうなると、転勤する本人が賃貸を希望していても、実際は難しいでしょう。
あるいは、「他人に家に入られたくない」「こだわって建てたお気に入りの家だから、勝手にいじられたくない」と考える家族がいる場合も、賃貸は諦めたほうがよさそうです。
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自宅を賃貸に出す際にかかる費用・税金と目安額
さて、これらのメリット・デメリットを考慮した上で、「やはり賃貸に出そう」と考えた人も多いでしょう。
ですが、実際に踏み出す前に、「賃貸に出すための費用が掛かる」で挙げたような出費についてもよく検討した上で、予想される収支を確認する必要があります。
この章では、必要な費用とその相場、目安額をお知らせしますので、家賃収入と比較する際の参考にしてください。
クリーニングやリフォームの費用
まず、これまで住まいとして利用していた自宅を賃貸に出すのですから、ハウスクリーニングやリフォームが必要な場合も多いでしょう。
自分ではきれいに保っているつもりでも、第三者が見ると気になるところはあるはずです。
家をきれいに整えることで、入居者が見つかりやすくなりますし、家賃も上げることができるかもしれません。
できればぜひ、ハウスクリーニングは行ってください。
また、設備が古くなっている箇所や、不具合が生じているところがあれば、リフォームや修繕も必要です。
費用は内容によって異なりますが、以下を目安にするといいでしょう。
| 種類 | 費用相場 | |
|---|---|---|
| ハウスクリーニング | ＜マンション＞ 1R・1K：1万3,000〜3万円程度 1DK：1万8,000〜5万4,000円程度 1LDK（2DK）：2万2,000〜7万7,000円程度 2LDK（3DK）：3万2,000〜10万円程度 3LDK（4DK）：6万1,000〜10万8,000円程度 4LDK（5DK）：7万5,000〜12万円程度 5LDK～：8万〜15万円程度〜 | ＜戸建て＞ 1LDK（2DK）：3万8,000〜7万5,000円程度 2LDK（3DK）：6万〜9万円程度 3LDK（4DK）：7万4,000〜10万8,000円程度 4LDK（5DK）：8万7,000〜12万5,000円程度 5LDK～：13万円程度〜 |
| リフォーム | 1㎡ × 1万円〜 | |
| 設備の修繕 | 修繕内容による | |
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管理会社への管理手数料
オーナーが自分で賃貸物件の管理をせずに、管理会社に賃貸管理を任せる「委託管理」を選ぶ場合には、管理手数料も発生します。
相場はおおむね家賃の5〜10％程度と言われていますが、管理会社や委託する業務の範囲によっても異なりますので、何社かに見積もりを問い合わせてみてください。
もしこの費用を節約したいのであれば、清掃や家賃回収など自分でできそうなことは引き受けるようにするといいでしょう。
家賃収入に対する所得税・復興特別所得税・住民税
家賃収入が入るようになると、それに対して所得税と復興特別所得税、住民税がかかります。
これは、以下のように計算することができます。
【所得税の計算】
所得税 ＝（課税される所得金額 × 税率）− 控除額
→ 課税される家賃収入 ＝ 総収入額 − 必要経費
※課税される家賃収入が120万円の場合の所得税：120万円 × 5％ – 0円 ＝ 6万円
【復興特別所得税の計算】
※復興特別所得税：東日本大震災の復興のための財源確保を目的として徴収される税
税率は所得税に対して2.1％
復興特別所得税 ＝（課税される所得金額 × 税率2.1％）
※課税される家賃収入が120万円の場合の復興特別所得税：120万円 × 2.1％ ＝ 2万5,200円
【住民税の計算】
住民税 ＝（課税される所得金額 × 税率10％）
※課税される家賃収入が120万円の場合の住民税：120万円 × 10％ ＝ 12万円
自宅を賃貸に出す際の流れ6ステップ
コストを知った上で、自宅を賃貸に出すことを決めた方には、続いて実際に自宅を賃貸に出す流れを説明しておきましょう。
おおむね以下の6ステップで行います。
順番に説明します。
不動産会社に査定を依頼する
まず、自宅を賃貸にする場合、家賃がどの程度になるのか知る必要があります。
そこで、不動産会社に査定を依頼しましょう。
その場合、1件だけでは相場に対して適切な価格なのか判断できませんので、複数社に依頼するのが重要です。
その見積額を比較すれば、自宅の適正な賃料が見えてくるでしょう。
（これについては、「査定は複数の会社に依頼する」でさらにくわしく説明します。）
ちなみに定期借家契約の物件は、契約期限が決まっていて更新もできないため、比較的入居者が見つかりにくく家賃が低くなりがちです。
類似物件と比較した際に、少し安く査定される可能性があることを理解しておきましょう。
不動産管理会社に管理を委託する
次に、自宅の管理を委託する管理会社を決めて依頼します。
これは、査定を依頼した中からサービス内容や対応がよいところを選んでもいいですし、手数料が安くて入居率の高いところを探すのもいいでしょう。
また、自分で管理業務の一部を行う場合は、管理全体の委託するのではなく、業務を選んで委託することができるかを確認する必要もあります。
募集条件を決める
管理会社が決まったら、募集条件を決めます。
決めるのは、以下のような項目です。
・家賃
・管理費、共益費
・敷金、礼金
・契約形態：自宅を賃貸に出す場合は、できれば「定期借家契約」がおすすめ
・契約期間
・借主に保険加入を義務付けるか
・連帯保証人を求めるか
・その他：ペットの可否、喫煙の可否、駐車場や駐輪場の使用条件など
まず管理会社に自分の希望を伝えて、近隣の類似物件と比較して問題ないか、入居者が見つかりやすいかどうかなどを相談しながら調整するといいでしょう。
入居者を募集する
条件が決まったら、いよいよ入居者募集です。
管理会社に募集を任せる場合は、物件探しサイトに掲載したり広告を出したりしてくれます。
が、その分の手数料を節約して、自分で募集することも可能です。
不動産の専門家でなくても、たとえば以下のような方法で募集することができます。
・賃貸オーナーと入居希望者をマッチングできるサイトを利用する：「ウチコミ」「ジモティー」など
・SNSで募集情報を発信する
・親族や知人などの口コミで賃貸物件を探している人を紹介してもらう
入居希望者が内見する
募集広告などを見て入居を希望する人が出てくれば、実際に物件を内見してもらいます。
その際には、一般的にはオーナーは立ち会わないことが多いようですが、立ち会う場合もありどちらでも構いません。
もし立会いができれば、自分の住んでいた家のアピールポイントを直接伝えることができますし、入居希望者がどんな人かを事前に知って入居審査の参考にすることもできるでしょう。
ただ、反対にオーナーがいることで、仲介業者を飛び越えて入居希望者がオーナーと直接交渉をしようとしたりするケースもあり、立会いをあまり歓迎しない不動産会社もあります。
立ち会わなくても不動産会社が必要な説明などはしてくれますので、任せてしまってもいいでしょう。
審査の上で賃貸借契約を締結する
内見後、正式に入居を希望する人があれば、入居審査を行います。
入居審査は、その人が滞納することなく家賃を支払えるかなどを判断するもので、不動産会社の審査とオーナーの審査があります。
不動産会社に審査を任せてしまうこともできますし、オーナー自身が審査して場合によっては拒否することも可能です。
審査で問題なしと判断すれば、いよいよ賃貸借契約を結びましょう。
必要書類は不動産会社で用意してくれますし、手続きもすべておこなってもらえます。
オーナーさんが入居者と直接対面して契約する必要はありません。
自宅を賃貸に出す際の注意点
これで、自宅を賃貸に出す際に知っておくべきことはひと通り説明しました。
あとは、いくつか注意点をお伝えしておきましょう。
査定は複数の会社に依頼する
「不動産会社に査定を依頼する」でも触れましたが、自分の家を賃貸に出す場合はまず不動産会社に「どの程度の家賃で貸し出せるか」を査定してもらいます。
このとき、一社ではなくかならず複数の会社の査定を受けるようにしましょう。
というのも、査定額は不動産会社によって異なるからです。
家賃査定は、近隣で条件の似た物件の実際の家賃や、そのエリアでの入居者の需要などを勘案して適切な賃料を予測します。
その際に、不動産会社ごとに持っている独自の情報もありますし、担当者の経験なども加味されるため、会社によって金額に違いが生じるのです。
複数の家賃査定を比較することで、より適正な家賃相場が見えてきます。
それを踏まえて、実際にいくらで貸すかを決めていきましょう。
＼ 同じ物件でも不動産会社によっては100万円以上変わる場合も！ ／
確定申告をする必要がある
入居者が決まって、実際に自宅を賃貸に出すと、定期的に家賃収入が入るようになります。
そこで忘れてはいけないのが確定申告です。
持ち家を賃貸に出した家賃収入が年間20万円を超えている場合は、賃貸収入と経費について、翌年の2月16日〜3月15日の間に税務署に申告しなければなりません。
申告を忘れると、のちにペナルティとして税金を加算されてしまいますので、忘れずかならず申告してください。
まとめ
いかがでしたか？
自宅を賃貸に出すことについて、知りたかったことがわかったでしょう。
ではもう一度、記事の要点をまとめておきましょう。
| 管理方法 | 委託管理 | 管理会社に賃貸管理を委託する |
|---|---|---|
| 自主管理 | オーナー自身が賃貸管理する | |
| 契約形態 | 普通借家契約 | 一般的に賃貸物件を貸し借りする際に結ばれる契約形態 契約期間を定め、期限がきたら契約を更新できる |
| 定期借家契約 | 契約の際に期間を定め、それが満了すれば賃貸契約を更新することなく終了する契約形態 | |
| サブリース | サブリース会社や賃貸管理会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者にまた貸しする契約形態 |
◎住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出す場合は、以下の条件を満たす必要がある
・住宅ローンを完済するか、一般物件向けのローンに借り換えしてから賃貸に出す
・転勤などのやむを得ない理由があり、賃貸に出すことを金融機関から了承された
◎自宅を賃貸に出すメリットは、
・家賃収入が得られる
・自宅の管理を専門業者に委託できる
・住宅ローンの金利などを経費計上できる
◎自宅を賃貸に出すデメリットは、
・賃貸に出すための費用が掛かる
・自宅の設備が劣化する恐れがある
・賃貸人としての義務が発生し、負担が増える
・入居者が見つからなかったりトラブルになったりする恐れがある
・入居者に出てほしくても出てもらえない恐れがある
| 自宅を賃貸に出したほうがいいケース |
|---|
| ・リスクを知った上で、とにかく家賃収入を得たい ・転勤で家を空けるが、数年で戻れることがわかっていて、戻ったらまたその持ち家に住みたい ・転勤などのやむを得ない理由で家を離れるが、住宅ローンが残っているので家賃収入をその支払いに充当したい |
| 自宅を賃貸に出さないほうがいいケース |
| ・転勤するが、子どもの学校や配偶者の仕事などの都合で帯同せずに家族が自宅に残りたい ・自宅に他人が住むことに心理的な抵抗がある |
◎自宅を賃貸に出す際の流れ6ステップは、
【ステップ1】不動産会社に査定を依頼する
【ステップ2】不動産管理会社に管理を委託する
【ステップ3】募集条件を決める
【ステップ4】入居者を募集する
【ステップ5】入居希望者が内見する
【ステップ6】審査の上で賃貸借契約を締結する
◎自宅を賃貸に出す際の注意点は、
・査定は複数の会社に依頼する
・確定申告をする必要がある
これらを踏まえて、あなたが自宅をいい条件で賃貸に出せるよう願っています。
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