サブリースとは｜メリットとリスクを初心者でも分かりやすく解説

サブリースは、賃貸経営方法の1種で、不動産管理会社がオーナーの物件を借り上げ、管理会社が代行して賃貸経営をしていく方法です。

よって、サブリースを利用すると、賃貸経営の手間を省けます。

さらに、管理会社は空室の有無に関わらず一定の賃料を保証してオーナーに支払う仕組みのため、オーナーは安定した収益も得られることが特徴です。

ただし、サブリースのメリットとリスクをしっかりと把握した上で行う必要があります。

サブリースのメリット	サブリースのリスク
安定収入を得られる 物件の運用・管理をする負担がない 賃貸経営に関する知識やノウハウを取り入れる必要がない	100％の賃料は受け取ることができない 修繕費や設備費などの支払いはオーナーが行う必要がある 家賃保証の賃料収入は減少する 家賃保証がない期間がある 安易に中途解約ができるわけではない サブリース契約終了後は混乱が生じやすい

サブリースのトラブルのほとんどは、サブリースに対しての知識が足りていなかったり、悪質な不動産会社を選んでしまったりすることで起きています。

サブリースをよく知り、信頼をおけるサブリース会社選びが成功すれば、安定した収益源を生むことができるかもしれません。

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そこで今回は、サブリースがあなたに見合った契約なのかを判断できるような情報をまとめました。

ネガティブな情報に不安を覚えてよく分からないのに諦めたら、せっかくの不動産投資のチャンスも諦めてしまうことになるかもしれません。

まずはサブリースについてよく知り、新たな収益源になり得るかを考えていきましょう。

おすすめのサブリース業者は以下の表の通りです。

1位：大東建託パートナーズ

特徴：圧倒的な管理戸数、入居率と家賃滞納率を誇る 評価：★★★★★（5）

2位：大和リビング

特徴：入居ニーズを見据えた資産価値を高めるリノベーション提案が魅力 評価：★★★★★（5）

3位：積水ハウス不動産グループ

特徴：40年以上の賃貸管理事業の経験があり、確かな実績、ノウハウを持つ 評価：★★★★☆（4.6）

4位：東急住宅リース

特徴：空室でも保証賃料が最大90％になり、リスクを避けて収益を得られる 評価：★★★★☆（4.6）

5位：東建コーポレーション

特徴：高い入居率を誇り、全国各地で豊富な物件を管理して得たノウハウを活かしたサポートが魅力 評価：★★★★☆（4.3）

6位：JPMC

特徴：空室の部屋のみ借り上げを適用する「空室借り上げ」プランが魅力 評価：★★★★☆（4.3）

7位：パナソニック ホームズ不動産

特徴：10年賃料固定システムで安定収入を得られる 評価：★★★★☆（4.3）

8位：三井ホームエステート

特徴：周辺エリアのニーズ調査から需要のある物件にするための提案を受けられる 評価：★★★★☆（4.3）

9位：高松エステート

特徴：最大36年の長期一括借上げをしてもらえる 評価：★★★★☆（4.3）

10位：旭化成不動産レジデンス

特徴：高い賃貸管理能力が魅力 評価：★★★★☆（4）

11位：生和コーポレーション

特徴：最長35年の一括借り上げ契約を結べ、家賃収入が安定する 評価：★★★★☆（4）

12位：APAMAN Property

特徴：「アパマンショップ」の独自のネットワークを活かした集客力が魅力 評価：★★★★☆（4）

13位：アレップス

特徴：専門性の高い専任の担当者と密にコミュニケーションが取れる 評価：★★★★☆（4）

14位：三井不動産レジデンシャルリース

特徴：中古物件の資産再生力があり、賃料アップや入居率改善が見込める 評価：★★★☆☆（3.6）

15位：ハウスメイトパートナーズ

特徴：不動産から派生する「資産継承」「高齢化対策」「不動産活用」といったさまざまな問題にも専門家を交えて応えてもらえる 評価：★★★☆☆（3）

サブリース業者の詳細は以下の記事を参考にしてください。

2024年版サブリース業者ランキングTOP15｜優良業者の選び方

サブリースのメリットをデメリットについて解説している動画も参考にしてください。
※サブリースのメリットとデメリット、トラブルを防ぐ方法

サブリースとは？

まず、サブリースとはどのような契約内容なのか、見ていきましょう。

不動産会社に賃貸物件を一括管理してもらう契約方法

サブリースは、サブリースはオーナーから借り上げた物件を管理会社が“又貸し”で入居者へ貸すという賃貸経営の1つの方法です。

オーナーと管理会社が『一括賃貸借契約』を結び、管理会社が入居者と『転貸借契約』を結ぶ、という三者間でそれぞれ賃借契約が行われます。

サブリースにすると、管理会社によって募集や入居付け、物件・入居者の管理が行われるため、オーナーが管理する手間はありません。

また、家賃保証があるため空室の有無に関係なく、安定的な収入を得られます。

賃貸経営であるにも関わらず、空室による収入の不安定さがないことがサブリース契約の大きな特徴です。

サブリース会社が行う具体的な業務一覧

では、サブリース会社は具体的にどこまでの業務を代行してくれるのか、という点も気になりますよね。

結論から申し上げると、サブリース契約は賃貸経営に関する業務全般を行ってくれます。

通常の賃貸経営であれば、オーナーが不動産会社に依頼する業務内容や範囲を決めます。

空室対策を施行するかの決定や、入居者の選定など、最終判断はオーナーが下す形で経営していくことが一般的な賃貸経営です。

一方、サブリース契約は物件自体を借り上げるため、オーナーであっても、賃貸経営に口出しすることはできません。

管理業務内容や入居者などはオーナーが選ぶことはできず、包括的にサブリース会社に一任することになります。

個人情報の観点から、どのような入居者が入っているのかも、オーナーには伏せてあることが一般的です。

オーナーの所有物件でありますが、賃貸経営に関与することはできず、サブリース会社が権限を持って賃貸経営が行われる、という形がサブリース契約です。

サブリースを採用するメリット

サブリースを採用するメリットは以下の3つです。

1つずつ解説します。

安定収入を得られる

サブリースを採用すると、安定した家賃収入を得ることが可能になります。

サブリースには“家賃保証”というシステムがあるからです。

というのも、一般的な賃貸経営は、入居者数や滞納者の有無によって家賃収入が変動する仕組みです。

絶対的に毎月収入が得られるかは不明確であり、収入を安定させるために空室対策を行ったり、滞納者への対応をしたりする手間も必要になります。

一方、家賃保証のあるサブリースは空室や滞納者がいる場合でも、安定して毎月家賃収入を得られます。

収入の不安定さから解放される点は、オーナーにとって大きなメリットであると言えるでしょう。

物件の運用・管理をする負担がない

物件の運用・管理をする負担がなくなることもメリットの大きな1つとして挙げられます。

1章でも紹介しましたが、サブリース会社は管理業務をすべて請け負ってくれるからです。

必要な業務を一任できるため、手間を大きく省くことができて、時間にゆとりが持てるようになります。

“管理委託”という方法で管理業務を依頼する方法もありますが、管理委託は決定権がオーナーにあるため、確認・判断・決定はオーナーが下さなければなりません。

サブリースはこのような決定権も管理会社に移るため、オーナーがトラブルを確認したり、状況を判断してアクションを起こしたりすることはありません。

時間や手間をかけずに収入を得られることは、メリットであると言えます。

賃貸経営に関する知識やノウハウを取り入れる必要がない

賃貸経営に関する知識・ノウハウを取り入れることなく経営をスタートできる点もサブリースの魅力です。

というのも、賃貸経営は簡単なものではありません。

トラブルなく、安定した収益を得ながら経営するには、以下のような対応は必須です。

• 入居、退去、更新手続き
• 空室対策
• 賃料の徴収、督促
• クレーム対応
• 共用部分の清掃、メンテナンス
• 法定点検の対応
• 建物の修繕計画　など

賃貸に関わる契約や、建物保守に関しては法律が絡んでいるため、法的な問題もクリアしながら対応していく必要があります。

賃貸経営では、専門的知識やノウハウを取り入れることが必須なのです。

一方、サブリースであれば、このような業務を専門家に一任できるため、オーナー自身が知識やノウハウを取り入れる必要がなくなります。

他に事業や仕事をしていて時間が取れないような忙しい人でも、サブリースなら賃貸経営が可能になるのです。

サブリースのリスクと相談事例

サブリースは不動産投資として魅力的ですが、以下のようなリスクもあります。

消費者ホットラインに寄せられている実際の相談事例を交えながら、サブリースのリスクについて解説します。

100％の賃料は受け取ることができない

サブリースは自主管理のように100％の賃料は受け取ることができません。

サブリースの家賃保証の相場は、賃料の80～90％であると言われています。

これは、オーナーがサブリース会社に対して手数料を払う必要があるからです。

家賃保証の賃料はサブリース会社によって設定は異なるので、サブリースを検討するなら家賃保証の割合は必ず確認しましょう。

ちなみにサブリースの場合、敷金礼金や契約更新料は受け取れません。

サブリース会社が敷金礼金、契約更新料を受け取ることになるため、自主管理で経営するよりも収益性は低くなることを踏まえて検討してください。

修繕費や設備費などの支払いはオーナーが行う必要がある

サブリースは、経年劣化でリフォームや設備の交換が必要になった場合、原則オーナーが費用負担することになっています。

サブリース会社によっては一部会社が負担する場合もあるようですが、基本的に修繕費についてはオーナー負担です。

さらに、相談事例を見ると、修繕費用だけではない項目で支払いを求められるケースもあるようです。

10 年前建設業者に勧誘されてアパートを建てたことに始まり、一括借り上げ、特約システム等次々に契約や費用負担を強いられる

引用）消費者ホットラインに寄せられた相談事例

「サブリースの契約後は収入を得るだけ」という認識でサブリース契約をするのは危険です。

修繕費の負担や分担があるか、さらに修繕費用以外にも費用負担する項目はあるのかについては必ず確認しておきましょう。

家賃保証の賃料収入は減少する

サブリースは家賃保証がありますが、永久的に同額の賃料が支払われるわけではありません。

契約年数が経つにつれて減額されることが通常です。

減額については多くの相談の声が寄せられています。

以下が、消費者ホットラインに寄せられている相談事例です。

投資目的でシェアハウス１棟を購入し、事業者とサブリース契約をした。1年過ぎた頃から5年間の家賃保証が守られず困惑。

自宅の一部を賃貸するサブリース契約を締結したが、十分な説明がないまま家賃保証額を下げられ不満だ。サブリース契約をやめたい。

15年前に両親が建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っている。ローンの返済も困難になり納得がいかない。

14年前に賃貸アパートのサブリース契約をした。2年ごとに契約を更新するが、条件が悪くなる一方だ。納得いかない。

参考）消費者ホットラインに寄せられた相談事例

実際に寄せられた相談事例を見ると、更新を待たずに減額される場合もあるようです。

減額される理由には、以下のような事由が挙げられます。

• サブリース会社が見込んでいた賃料では入居者が確保できなかった
• 周辺地域の変化によって賃貸需要が減った
• 建物が老朽化して当初の賃料では見合わなくなった
• サブリース会社の経営が悪化した　など

サブリースは家賃保証があるものですが、入居者やサブリース会社の状況によって賃料は減少します。

サブリース会社の経営状況や、賃貸経営を一任できるノウハウや計画性があるのかは確認して見極めることが重要です。

家賃保証がない期間がある

家賃保証があるサブリースでも、保証を得られない期間が存在することもリスクとして挙げられます。

家賃保証がない期間とは、入居者募集を行うタイミングで、1〜2カ月ほど設けられることが通常です。

• サブリース契約を締結したタイミング
• 入居者が退去したタイミング

この家賃保証がない期間を『免責期間』と言い、サブリースでは一般的に免責期間が設定されています。

免責期間が適用されるタイミングや期間の長さはサブリース会社によって異なります。

免責期間は必ず確認しておきましょう。

安易に中途解約ができるわけではない

サブリースは、オーナー側から安易に解約ができない契約になっています。

サブリース契約は『借地借家法』という借主（サブリース会社）を保護する法律が適用されるからです。

借主（サブリース会社）からの中途解約は、特別な事由なしに行うことが認められていますが、オーナーは正当な事由なしに解約することはできません。

オーナー側からの申し出で解約が認められる正当事由とは、以下のような場合です。

このような状況が正当事由として認められるため、例えば、以下のような場合は解約が認められません。

「物件や入居者の情報が共有されない」
「一方的に賃料を減額された」
「契約更新の度に条件が悪くなる」　など

オーナーにとって解約相当の不当な対応である、と感じる場合でも、借地借家法からの観点で見ると正当事由に当てはまらないケースもあります。

解約条件について、契約段階でよく確認する必要があります。

サブリース契約終了後は混乱が生じやすい

サブリースの契約終了後は混乱が生じやすいことも、サブリースの特徴です。

というのも、サブリースが終了した後は、オーナーが賃貸経営をしなければなりません。

サブリース会社の都合による解約や倒産があった場合、以下のトラブルが生じる可能性があります。

• 家賃保証の賃料収入が不払いになる
• 家賃の不払いを回収できない

また、契約終了後はこれまでサブリース会社に一任していた管理業務をオーナーが行わなければなりません。

管理業務を委託する不動産管理会社を探したり、管理者が変わったことによる入居者の混乱に対応したりする必要が出てきます。

さらに、懸念するべき点が、サブリース会社が入居付けを行った入居者の対応をしなければならない点です。

通常の賃貸経営の際は、オーナーが入居者を選んで対応していきますが、サブリースは入居付けから一任します。

よって、外国人が入居していたり、孤独死の可能性がある高齢者が多く入居していたりなど、特別な対応が必要な入居者の管理をしなくてはいけない状況になる可能性もあります。

サブリース会社の経営状況や事業計画を確認することはもちろん、契約終了後の対応も見込んでサブリースの計画を立てるとよいです。

サブリースがおすすめのオーナーとおすすめしないオーナーとは？

サブリースには懸念するべきリスクもありますが、サブリースが向いている場合もあります。それは以下のようなケースです。

サブリースは専門業者に賃貸経営を一任するという仕組みで、収入を得るものです。

時間や専門的なノウハウを持っていない場合でも、収入を得ることが可能なので、他に事業や仕事を抱えていたり、遠方の場所で賃貸経営を考えていたりする場合には有効であると言えます。

不利な条件になるリスクもありますが、健全な経営を行うサブリース会社も存在しています。

サブリースのリスクも踏まえたうえで、信頼できるサブリース会社とWinWinな関係を築ければ、新たなる収入源となる可能性はあります。

一方、サブリース契約がおすすめできない人もいます。それは、以下のような場合です。

サブリース契約は、サブリース会社側の利益を得るための経営がしやすい特徴があるため、強引で悪質な勧誘も多いです。

サブリース会社の話しを良いように受け止めて契約に至ってしまうケースが多いため、トラブルも多発している状態であると言えます。

まず、賃貸経営のわずらわしさを解消して収入を得られる方法を模索しているなら、管理委託でも十分です。

それでも、サブリース契約に魅力を感じるのであれば、サブリースのリスクにもしっかり目を向けましょう。

また、絶対的に信頼できるサブリース会社を選ぶために慎重に選定していく必要があります。

サブリース会社選びをするのであれば、次の章で解説する見極めポイントを参考にしてください。

【サブリース会社選び】見極めポイント

サブリース会社選びのときに必ずチェックしてほしいポイントは以下の3つです。

後悔のない選択ができるように、サブリース会社の見るべきポイントを紹介します。

サブリース会社の経営状況

サブリース会社の経営状況は必ず確認しましょう。

そもそもサブリース会社の経営状況が安定していなければ、家賃保証の実現は難しいからです。

会社の経営状況は『財務諸表』という資料で確認することができ、上場企業と非上場企業で調べ方は異なります。

それぞれの調べ方は以下にまとめました。

複数の会社を比較し、安心できる経営状況であるかは必ずチェックしてください。

市場の把握力や提案力

サブリース会社に相談する際は、市場の把握力や提案力に注目してください。

賃貸経営も需要と供給のバランスをとった戦略が重要だからです。

賃貸契約を検討している土地の家賃相場や住民の特徴、ニーズなど、市場を加味したうえで収支予測を考案し、経営方法を提案しているのかを確認しましょう。

また、現実的な事業計画であることが大切です。

始めてみたら、空室が多くて賃料を減額せざるを得ない、という状況にならないためにも、市場の把握力と提案力があるかを確認し、複数の会社で比較してみてください。

契約内容に適切な説明があるか

サブリース会社はオーナーに寄り添った適切な説明が行えるのかも重視したいポイントです。

強引に勧誘してきたり、十分な説明がないまま契約内容を決定されたりするケースも実際はあるからです。

サブリースは賃貸を一任するという仕組みがあり、借主（サブリース会社）を保護する法律をいいことに、悪用する業者も存在します。

信頼をおけるサブリース会社が見つからないのであれば、管理委託で経営することを検討する、という切り替えも大切です。

信頼をおいて任せることができるかは契約前に入念に確認をしてください。

賃貸管理・仲介 タイセイ・ハウジー 地域に根ざした全国1,800社のネットワークを活かしてオーナー様のご要望にお応えします。 「サブリースにするか迷っている」 「長期的に安定した賃貸経営をしたい」 「建物のメンテナンスから入居者の管理まで行うことが大変」 タイセイ・ハウジーは入居者の募集から入居者管理、建物管理に至るまで 経営サポートしている実績と知識があります。 サブリースが適しているのかのご相談も可能です。 お悩みお聞かせください。

まとめ

今回はサブリースについて解説しました。

この記事の概要をまとめます。

まずサブリースとは、サブリース契約という賃貸経営にかかわる1種の契約方法のことをいいます。

不動産管理会社がオーナーの物件を借り上げ、管理会社が代行して賃貸経営をしていく方法なので、サブリースを利用すると、賃貸経営の手間を省けます。

さらに、管理会社は空室の有無に関わらず一定の賃料を保証してオーナーに支払う仕組みのため、オーナーは安定した収益も得られることが特徴です。

サブリースはオーナーにとって魅力的な仕組みがありますが、リスクも潜んでいます。

サブリースは賃貸経営を一任するという仕組みであるため、家賃保証があるか、トラブルなく経営していけるのかはサブリース会社次第と言っても過言ではありません。

サブリース会社選びをするなら以下3つのポイントは注目しながら、複数の会社を比較検討しましょう。

• サブリース会社の経営状況
• 市場の把握力や提案力
• 契約内容に明瞭な説明がある

賃貸経営には“管理委託”という方法もあります。

管理委託で経営するという方向性も考えながら、サブリースを採用するか考えてみてください。

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