2024年版サブリース業者ランキングTOP15｜優良業者の選び方

「サブリース業者のランキングが知りたい」
「サブリース業者の中でも優れている会社が知りたい」
と感じていませんか？

サブリース業者を「管理戸数」「賃貸経営力」「入居者トラブルに対応する力」で評価し、ランキングにまとめると以下の結果となります。

1位：大東建託パートナーズ

特徴：圧倒的な管理戸数、入居率と家賃滞納率を誇る 評価：★★★★★（5）

2位：大和リビング

特徴：入居ニーズを見据えた資産価値を高めるリノベーション提案が魅力 評価：★★★★★（5）

3位：積水ハウス不動産グループ

特徴：40年以上の賃貸管理事業の経験があり、確かな実績、ノウハウを持つ 評価：★★★★☆（4.6）

4位：東急住宅リース

特徴：空室でも保証賃料が最大90％になり、リスクを避けて収益を得られる 評価：★★★★☆（4.6）

5位：東建コーポレーション

特徴：高い入居率を誇り、全国各地で豊富な物件を管理して得たノウハウを活かしたサポートが魅力 評価：★★★★☆（4.3）

6位：JPMC

特徴：空室の部屋のみ借り上げを適用する「空室借り上げ」プランが魅力 評価：★★★★☆（4.3）

7位：パナソニック ホームズ不動産

特徴：10年賃料固定システムで安定収入を得られる 評価：★★★★☆（4.3）

8位：三井ホームエステート

特徴：周辺エリアのニーズ調査から需要のある物件にするための提案を受けられる 評価：★★★★☆（4.3）

9位：高松エステート

特徴：最大36年の長期一括借上げをしてもらえる 評価：★★★★☆（4.3）

10位：旭化成不動産レジデンス

特徴：高い賃貸管理能力が魅力 評価：★★★★☆（4）

11位：生和コーポレーション

特徴：最長35年の一括借り上げ契約を結べ、家賃収入が安定する 評価：★★★★☆（4）

12位：APAMAN Property

特徴：「アパマンショップ」の独自のネットワークを活かした集客力が魅力 評価：★★★★☆（4）

13位：アレップス

特徴：専門性の高い専任の担当者と密にコミュニケーションが取れる 評価：★★★★☆（4）

14位：三井不動産レジデンシャルリース

特徴：中古物件の資産再生力があり、賃料アップや入居率改善が見込める 評価：★★★☆☆（3.6）

15位：ハウスメイトパートナーズ

特徴：不動産から派生する「資産継承」「高齢化対策」「不動産活用」といったさまざまな問題にも専門家を交えて応えてもらえる 評価：★★★☆☆（3）

ただし、自分に合うベストなサブリース業者を選ぶためには、順位だけを参考にするべきではありません。

なぜならそれぞれのサブリース業者には数値化できないような特徴があり、ランキングだけでは自分に合うサブリース業者を判断することはできないのです。

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そこでこの記事では、

◎サブリース業者の選び方
◎大手と地元のサブリース業者のメリット・デメリット

もあわせて解説します。

本記事の内容は以下のとおりです。

この記事を読むことで、サブリース業者のランキングがわかるだけでなく、自分にピッタリのサブリース業者を選べるようになります。

ぜひ最後までお読みください。

サブリース契約のできる業者ランキングTOP15

まずはサブリース業者のランキングを15位までご紹介します。

【1位】大東建託パートナーズ

大東建託パートナーズ株式会社は、ハウスメーカーとして有名な大東建託グループのひとつ。

賃貸管理事業を主に行っています。

管理戸数	★★★★★（5）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★★（5）
総合評価	★★★★★（5）

特徴

①「一括借り上げDKサポートプラン」で空室時の家賃収入減少に悩まない！
大東建託パートナーズの「一括借り上げDKサポートプラン」では築年数に関係なく、入居時は家賃の87.2%、空室時は77.2%を借り上げ賃料としてオーナーに支払っています。

空室発生時の家賃収入の減少に悩む必要がなくなります。

また原状回復特約がプランに含まれているため、入居者が退去する度に発生する原状回復費を都度負担する必要がない点は魅力です。

②入居率は97.6%、家賃滞納率は0.1%以下の圧倒的な賃貸経営力を誇る
賃貸物件管理戸数は全国No.1！そして入居率97.6%を誇る圧倒的な斡旋力が魅力。

さらに入居者からの家賃回収を徹底しており、家賃滞納が発生した場合には速やかな対応が期待できます。

家賃滞納率はなんと、0.1%以下！高い回収力で安定して賃貸経営ができます。

企業情報

企業名	大東建託パートナーズ株式会社
本社所在地	東京都港区港南二丁目16-1 品川イーストワンタワー
設立年	1994年
資本金	10億円
従業員数	4,818名（2023年3月現在）
営業拠点	全国
URL	https://www.kentaku-partners.com/

【2位】大和リビング

大和リビングは、大和ハウスグループの賃貸住宅事業を主に扱っている会社です。

管理戸数	★★★★★（5）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★★（5）
総合評価	★★★★★（5）

特徴

①「D-ROOM倶楽部」で物件の現状を把握できる
オーナー向けにさまざまなお知らせや物件に関する情報の確認、担当とのメッセージのやり取りを行える「D-ROOM倶楽部」というオンラインのオーナー専用マイページがあります。

いつでもどこでも物件に関する情報を確認できます。

②入居ニーズを見据えて資産価値を高めるリノベーションを提案してもらえ、安定した賃貸経営をしてもらえる
賃貸住宅においては顧客に好まれる間取りや機能、設備は変化します。

大和リビングは賃貸住宅の管理会社として、日常から入居者とコミュニケーションを取る機会が多いため、時代に合った入居率の高い物件にリノベーションするための提案をしてもらうことができます。

企業情報

企業名	大和リビング株式会社
本社所在地	東京都新宿区西新宿6-11-3 Dタワー西新宿 9階
設立年	1989年
資本金	1億円
従業員数	2,361 名
営業拠点	全国（134拠点）
URL	https://www.daiwaliving.co.jp/

【3位】積水ハウス不動産グループ

積水ハウス不動産グループは、ハウスメーカーとして知られる積水ハウス株式会社のグループ会社。

主に不動産売買や仲介、そして賃貸管理を行っています。

管理戸数	★★★★★（5）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★☆（4）
総合評価	★★★★☆（4.6）

特徴

①40年以上の賃貸管理事業の経験があり、安定した賃貸経営が期待できる
積水ハウス不動産は、賃貸管理業の先駆者として、40年以上にわたってさまざまな物件を管理してきました。

多くの経験と実績の蓄積で生まれた独自のノウハウで物件の維持管理や各種メンテナンスの確実な実施を行ってもらうことができ、入居者が長く住み続けられる、安定した賃貸経営を行っています。

②積水ハウスグループの総力を集めて賃貸住宅借り上げ業務を遂行してもらえる
長きにわたって培ってきた積水ハウスグループの総力を結集して賃貸住宅の借り上げ業務を行ってもらえるため、確実で安定した賃貸経営を長期的にサポートしてもらえます。

企業情報

企業名	積水ハウス不動産グループ ※各社はエリアごとに企業情報が異なるため、以下は「積水ハウス不動産東京株式会社」の情報を掲載
本社所在地	東京都渋谷区代々木2丁目1番1号（新宿マインズタワー）
設立年	1976年
資本金	22億3,896万円
従業員数	1,193名（令和5年4月1日現在、関係子会社含む）
営業拠点	積水ハウス不動産グループで全国（238拠点）
URL	https://www.sekisuihouse-f.jp/

【4位】東急住宅リース

東急住宅リースは大手不動産会社の東急不動産ホールディングスのグループ会社。

グループの中でも主要事業会社として賃貸住宅の管理、運営事業を行っています。

管理戸数	★★★★☆（4）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★★（5）
総合評価	★★★★☆（4.6）

特徴

①保証賃料最大90%で安心！
東急住宅リースでは査定賃料の最大90%が保証賃料になります。

一般的なサブリースでは空室が発生すると賃料が下がってしまい利益が上がらないケースも多くなりますが、東急住宅リースでは高い保証賃料を支払ってもらえるため、リスクを避けて収益を得たい人におすすめです。

②IT活用による入居者サポートが手厚く、円滑な賃貸管理・賃貸経営が実現
「WEB入居申込サービス」「IT重説・電子契約サービス」「WEB解約申請サービス」「オンラインでの個別面談」など、IT活用による入居者サポートが充実しています。

入居者にとって利便性が高くなるため、入居の決め手になる可能性があります。

また双方にとって手続きの効率化が図られているため、円滑な賃貸経営を実現できます。

企業情報

企業名	東急住宅リース株式会社
本社所在地	東京都港区海岸1-2-20　汐留ビルディング6階
設立年	2014年
資本金	1億円
従業員数	1,122名（2022年3月末時点）
営業拠点	全国
URL	https://www.tokyu-housing-lease.co.jp/

【5位】東建コーポレーション

東建コーポレーションは土地活用事業を展開している不動産会社です。

さらに建築から部屋探しといったところまで事業を行っています。

管理戸数	★★★★☆（4）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★☆（4）
総合評価	★★★★☆（4.3）

特徴

①サブリース契約の支払い保証で安心できる
賃料収入が減少したとしても東建コーポレーションが契約締結時に設定した全戸満室分の家賃に対する一定額の支払いを保証してもらえます。

②管理戸数26万6477戸、入居率は98.9%！全国各地で豊富な物件を管理して得たノウハウを活かした圧倒的な賃貸経営力が魅力
東建コーポレーションは全国各地で豊富な物件を管理しています。

蓄積されたノウハウを活かして、家賃回収や退去補修工事、建物定期点検やリフォーム提案など、高品質な賃貸管理のトータルサポートが期待できます。

こうしたサポートのおかげで、98.9%の高い入居率となっています。

企業情報

企業名	東建コーポレーション株式会社
本社所在地	名古屋市中区丸の内ニ丁目1-33 東建本社丸の内ビル／名古屋市中区栄三丁目35番34号 東建第二本社 栄タワーヒルズ
設立年	1976年
資本金	48億円
従業員数	東建グループ社員数5,341名
営業拠点	全国
URL	https://www.token.co.jp/

【6位】JPMC

JPMCは賃貸管理事業を行っている不動産会社です。

管理戸数	★★★★☆（4）
賃貸経営力	★★★★☆（4）
入居者トラブルに対応する力	★★★★★（5）
総合評価	★★★★☆（4.3）

特徴

①空室借り上げプランが魅力
JPMCはサブリース契約プラン「一括借り上げ」だけでなく「空室借り上げ」というプランもあります。

これは現在空室の部屋にのみ借り上げを適用し、入居中の部屋は退去ごとに借り上げを適用させていく仕組みです。

入居中の家賃収入は現状のままオーナーの収益にできるため、収入を維持した状態で借り上げをスタートできる点が魅力です。

②AI導入による精度・効率アップができ、安定した賃貸経営につながる
JPMCでは「AIコールセンター」「AI査定」「AI入居審査」といったように、AIを使ったサービスを展開しています。

AIコールセンターではサービスレベルを向上し、AI査定では賃料査定をスピーディに行ってもらえます。

またAI入居審査では、セキュリティ面での品質が高く、安定した賃貸経営につながります。

企業情報

企業名	株式会社JPMC
本社所在地	東京都千代田区丸の内3-4-2 新日石ビルヂング
設立年	2002年
資本金	4億6,580万3,500円
従業員数	235人
営業拠点	全国
URL	https://www.jpmc.jp/

【7位】パナソニック ホームズ不動産

パナソニックホームズ不動産は、都会型のハウスメーカーとして有名です。

ハウスメーカーとしての視点から、賃貸経営をサポートしています。

管理戸数	★★★☆☆（3）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★★（5）
総合評価	★★★★☆（4.3）

特徴

①原状回復工事や大規模修繕のサポートが充実し、安心して賃貸経営を任せられる
パナソニックホームズ不動産では、原状回復工事の費用までカバーする「トータルサポートシステム」や、将来の大規模な修繕に向けて備えられる「リフレッシュ工事金積立制度」があります。

支出面でのサポートが充実していて安心して賃貸経営を任せられます。

②10年賃料固定システムで安定収入を得られる
10年間、家賃を固定する「10年賃料固定システム」が用意されています。

10年間安定して収入を得られることが確約されるため、安定した賃貸経営を行うことができます。

企業情報

企業名	パナソニックホームズ不動産株式会社
本社所在地	大阪府豊中市新千里西町1丁目1番4号
設立年	2007年
資本金	5,000万円
従業員数	358名
営業拠点	全国（23拠点）
URL	https://homes.panasonic.com/phre/

【8位】三井ホームエステート

三井ホームエステートは三井不動産グループの賃貸事業を行っている会社です。

管理戸数	★★★☆☆（3）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★★（5）
総合評価	★★★★☆（4.3）

特徴

①三井不動産グループとのパートナーシップで質の高い賃貸経営ができる
三井ホームエステートは、実績と経験に基づいた現場主義のプランニングと、グループ会社をはじめとしたパートナーシップで高品質な賃貸経営が期待できます。

②空室対策に有効なリフォーム・リノベーションを提案してもらえる
物件の周辺エリアのニーズやマーケットを調査し、需要のある物件にするためのリフォーム・リノベーション提案をしてもらえます。

そのため、需要が高く、空室率の低い物件にすることができます。

企業情報

企業名	三井ホームエステート株式会社
本社所在地	東京都千代田区富士見2-3-11アップルビル6階
設立年	1986年
資本金	1億円
従業員数	286名
営業拠点	全国11ヶ所
URL	https://www.mhe.co.jp/

【9位】高松エステート

高松エステートは賃貸マンション管理をメインに、賃貸管理事業を行っている会社です。

管理戸数	★★★☆☆（3）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★★（5）
総合評価	★★★★☆（4.3）

特徴

①最大36年の長期一括借り上げができる
高松エステートのサブリース契約では、最大で36年の借上期間を設定できます。

長期にわたって安定した家賃収入を得られるため、安定経営を目指せます。

②行き届いた空室対策で安定した賃貸経営が期待できる
高松エステートでは仲介業者との情報共有や、不動産ポータル、自社運営のお部屋探しサイトへの掲載など、多くの募集窓口を設けて早期契約につなげています。

また物件周辺エリアの市場調査を行い、入居者向けサービスの見直しや、オープンルームなどの取り組みを行って入居率を高める工夫をしています。

企業情報

企業名	髙松エステート株式会社
本社所在地	大阪市淀川区新北野1丁目2番13号 明治安田生命十三ビル 東京都港区芝4丁目8番2号 5F
設立年	1994年
資本金	3億円
従業員数	387名
営業拠点	関東、関西、中部
URL	https://www.takamatsuestate.jp

【10位】旭化成不動産レジデンス

旭化成不動産レジデンスは、大手ハウスメーカーの旭化成ホームズのグループ会社で、不動産事業を行っている会社です。

管理戸数	★★★★☆（4）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★☆☆（3）
総合評価	★★★★☆（4）

特徴

①30年一括借り上げシステム＋10年間賃料固定コースも選択できる
旭化成不動産レジデンスは30年間一括して賃貸住宅を借り上げるサブリース契約を締結できるだけでなく、10年間賃料固定にすることも可能です。

当初10年間は賃料の見直しをしないため、空室や家賃滞納に関わらず安定して収入を得られます。

②入居率は97.9％！高い賃貸経営能力が魅力
賃貸物件の経営に関わるさまざまな管理業務を依頼でき、その結果入居率は97.9%！

高い賃貸経営能力があるからこそ、安心して管理を任せることができます。

企業情報

企業名	旭化成不動産レジデンス株式会社
本社所在地	東京都千代田区神田神保町1-105
設立年	1994年
資本金	32億円
従業員数	684名（2023年4月）
営業拠点	全国（14拠点）
URL	https://www.afr-web.co.jp/fudousan/index.html/

【11位】生和コーポレーション

生和コーポレーションは、土地活用事業をメインに展開している不動産会社です。

土地活用で養った知識も活かして、賃貸管理をサポートします。

管理戸数	★★★★☆（4）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★☆☆（3）
総合評価	★★★★☆（4）

特徴

①最長35年の一括借り上げ契約を結べるため、家賃収入が安定する
賃貸管理の契約形態として独自の一括借り上げ方式「FG35」というプランを用意しています。

最長で35年の一括借り上げ契約となっており、長期間安定した家賃収入が見込めます。

さらに長期にわたって建物を無料点検してもらえるため、入居者に快適な住み心地を提供できるだけでなく、資産価値を維持でき、長期安定経営をすることができます。

①98%以上という高い入居率を誇る！空室リスクが低くて安定した賃貸経営を行ってもらえる
生和コーポレーションは全国の不動産会社の中でもトップレベルを誇る高い入居率（98%以上）を誇っています。空室リスクが低いため、安定した賃貸経営を行えます。

企業情報

企業名	生和コーポレーション株式会社
本社所在地	（西日本本社）大阪府大阪市福島区福島5丁目8番1号 （東日本本社）東京都千代田区神田淡路町1丁目3番
設立年	1971年
資本金	20億円
従業員数	1,930名（2022年3月）
営業拠点	全国（49拠点）
URL	https://www.seiwa-stss.jp/

【12位】APAMAN Property

APAMAN Propertyは、不動産仲介事業「アパマンショップ」が良く知られています。同社は賃貸管理事業も行っています。

管理戸数	★★★☆☆（3）
賃貸経営力	★★★★☆（4）
入居者トラブルに対応する力	★★★★★（5）
総合評価	★★★★☆（4）

特徴

①「アパマンショップ」の独自のネットワークを活かした集客力が魅力
入居者の募集において、自社の仲介事業「アパマンショップ」のネットワークを活かした集客が可能。

さらには入居者の精査もAPAMAN Propertyが行ってくれるため、条件に合う顧客につなげてもらえる可能性が高いという魅力があります。

②「入居者様専用サイト」が設置され、入居者が安心して暮らせるサポートがある
APAMAN Propertyでは、「入居者様専用サイト」を設置し、困ったときのFAQや口座振替、契約更新、保険、退去などの手続きもWeb上で行えるようになっているため、入居者は安心して暮らすことができ、空室ができにくくなります。

またオーナーに対する「オーナー様専用ページ」も用意され、毎月の家賃明細や年間収支、入居率の確認などがWeb上で行えるようになっている点も魅力です。

企業情報

企業名	Apaman Property株式会社
本社所在地	東京都千代⽥区⼤⼿町2-6-1 朝⽇⽣命⼤⼿町ビル3階
設立年	2005年
資本金	1億円
従業員数	431名
営業拠点	全国（17拠点）
URL	https://www.apaman-property.co.jp/

【13位】アレップス

アレップスは不動産を中心とした生活関連事業を行うタウングループのひとつ。

不動産管理に特化した会社です。

管理戸数	★★★☆☆（3）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★★☆（4）
総合評価	★★★★☆（4）

特徴

①入居率は98.7％！圧倒的な高水準を誇り、安定経営が期待できる
アレップスでは自社ポータルサイトで常時10万件の情報を後悔してWEB集客を行っています。

さらに業務提携先は大学生協や上場企業など、170社以上と行うことで高い集客力・入居率を誇っています。

空室になりにくいため、空室時の賃料減額に不安にならずにすみます。

②専門性の高い専任の担当者と密にコミュニケーションが取れる
オーナーの満足度や利便性の向上のため、広く専門性を持つ専任の担当者が各オーナーにつきます。

工事全般から空室時のリーシング、入居者クレームの確認、大規模修繕や税務・法務関連の相談など、トータルで相談できます。

一人の担当者が幅広く対応するため、スムーズなコミュニケーションが取りやすいのが魅力です。

企業情報

企業名	株式会社アレップス
本社所在地	東京都千代田区岩本町2-6-10
設立年	1979年
資本金	1億9,410万円
従業員数	358名
営業拠点	関東、名古屋、福岡
URL	https://areps.co.jp/

【14位】三井不動産レジデンシャルリース

三井不動産レジデンシャルリースは三井不動産グループのマンション管理専門会社です。

管理戸数	★★★☆☆（3）
賃貸経営力	★★★★★（5）
入居者トラブルに対応する力	★★★☆☆（3）
総合評価	★★★☆☆（3.6）

特徴

①中古物件の資産再生力が魅力！賃料アップや入居率改善が見込める
三井不動産レジデンシャルリースでは、現在の賃貸事業について周辺マーケットと運営の両面から再調査し、客観的な賃貸経営診断を行ってくれます。

現状の課題と今後の対策、優先順位まで把握して対策を検討し、資産価値の最大化ができるプランを提案してくれるため、賃料アップや入居率改善が見込めます。

②「高く」「早く」「良質な」顧客との成約が期待できる
都市部の賃貸物件ストック数では割いた掲載数を誇る「三井の賃貸ホームページ」や、富裕層、大手法人に強い営業力を発揮するグループ会社「レジデントファースト」、約10,000社の提携仲介会社ネットワークを駆使して展開する入居者募集の営業など、高く、早く、良質な顧客との成約ができるサポートが魅力です。

企業情報

企業名	三井不動産レジデンシャルリース株式会社
本社所在地	東京都新宿区西新宿2-1-1新宿三井ビル
設立年	1986年
資本金	4億9,000万円
従業員数	827名
営業拠点	全国
URL	https://mfhl.mitsui-chintai.co.jp/

【15位】ハウスメイトパートナーズ

ハウスメイトパートナーズは、主に賃貸管理や賃貸物件の仲介、施工を行うグループ会社の紹介などを行っている会社です。

管理戸数	★★★★☆（4）
賃貸経営力	★☆☆☆☆（1）※不明
入居者トラブルに対応する力	★★★★☆（4）
総合評価	★★★☆☆（3）

特徴

①全国トップレベルの管理戸数！マーケットデータに基づいた提案をしてくれる
賃貸管理戸数は24万3686戸と全国トップレベルを誇っています。

その理由は日々蓄積されるマーケットデータに基づいた賃貸経営の提案があるためです。

ハウスメイトパートナーズでは2万人近いオーナーと約21万世帯に及ぶつながりを持っており、そこから日々活きたマーケット情報を得ているため、市場や入居者のニーズをいち早く把握しています。

そのため適切な家賃設定や募集方法など、収益最大化のための最適な提案をしてもらえます。

②不動産から派生するさまざまな問題にも応えてもらえる
ハウスメイトパートナーズでは、弁護士、司法書士や税理士等の専門家とタッグを組んで、オーナーの相続や資産継承、高齢化対策、貸地の不動産活用について相談を受け付けてくれます。

「オーナーさま専用WEBサービス（みらいアシスト）」に加入すれば、よりスピーディに相談内容に対する提案をしてもらうことも可能です。

企業情報

企業名	株式会社ハウスメイトパートナーズ
本社所在地	東京都豊島区東池袋3-1-1サンシャイン60(41F)
設立年	1977年
資本金	4億6,000万円
従業員数	549人
営業拠点	全国
URL	https://www.housemate.co.jp/index.html

サブリース契約のできる優良業者の選び方

15社のサブリース業者をランキング形式でご紹介しました。

1章のランキングは「管理戸数」「賃貸経営力」「入居者トラブルへの対応力」の3点で評価を行っています。

ただし、サブリース業者を選ぶ際にはランキングだけでは判断できないポイントも重要です。

そこで2章ではサブリース業者の選び方について、ランキングだけでは判断できない見るべきポイントをご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

賃貸経営力があるかどうか

1つめは「賃貸経営力があるかどうか」です。

サブリース契約において空室期間ができたとしても、その期間中も業者から取り決めた定額の賃料が支払われます。

基本的には空室があっても賃料の収入に影響はありません。

しかしサブリース契約には「賃料見直しの時期（2年ごとが一般的）」があり、空室が増加してしまうと賃料の見直しで減額を提案される可能性があるのです。

さらにサブリース業者からの賃料減額請求に合意できない場合、サブリース契約を中途解約されてしまうリスクが潜んでいるのです。

そのため、サブリース業者の賃貸経営力があるかどうかが重要なのです。

たとえばサブリース契約で1戸あたり家賃5万円のアパート（計20戸）の賃貸経営を委託した場合を考えてみましょう。

このように、サブリース契約では空室を埋めないと賃料見直し時期に減額されてしまい、大きな損失を出してしまう可能性があるのです。

そのため、できれば「空室が続く原因を調査して、空室改善のためにリフォームの提案をしてくれる」「入居者募集でのPRの仕方を変える」といったように、空室改善のために動き、賃貸経営力のあるサブリース業者を見つけることが重要です。

不動産会社の賃貸経営力は、以下2つのいずれかを確認することで見極めることができます。

以下の方法で「空室率」「入居率」を確認し、その不動産会社の賃貸経営力を確かめましょう。

入居者トラブルへの対応力があるかどうか

2つめは「入居者トラブルへの解決力があるかどうか」です。

騒音や漏水トラブルを解決しないでそのままにしておくと、入居者が住み続けたくなくなってしまい、退去してしまう可能性が高くなります。

退去者が増えれば空室が増加してしまい、先述のように賃料の見直し期間に減額を提案され、損失を出してしまう可能性があるのです。

そのため、入居者トラブルへの解決力がサブリース業者にあるかどうかは非常に重要なポイントとなります。

入居者トラブルへの解決力があるかどうかは、以下のポイントを確認して判断しましょう。

担当者との相性が良いかどうか

3つめは「担当者との相性が良いかどうか」です。

サブリース契約は、基本的に数十年単位の長期間にわたって締結されます。

オーナーが賃貸物件を相続するつもりである場合、子や孫もそのサブリース業者と付き合うことになるため、オーナー側の意見を汲み取って真摯に対応してくれるような相性の良い担当者がついてくれると安心でしょう。

そうした中、もしサブリース会社の担当者と相性が悪い場合、オーナー側のニーズを汲み取ってもらえず、理想の賃貸経営ができなかったり、トラブルが発生してしまったりする可能性があります。

たとえば賃料見直し時期が迫っているときに、担当者に対して「賃料減額にならないようにはどうすればいいの？」と相談していたのにもかかわらず、回答や対策の提示がないまま、賃料の減額提案をされてしまうといったことが発生します。

担当者との相性が悪く、対応が悪い場合、このように思っていたような賃貸経営ができず、損失を出してしまいかねません。

そのため、相性の良い優秀な担当者かどうかを以下のポイントで見極めるようにしましょう。

大手のサブリース業者、地元のサブリース業者のメリット・デメリット

ランキングで上位にランクインするのは管理戸数や実績の多いサブリース業者が多くなる傾向にあります。

ただし、大手のサブリース業者か地元のサブリース業者のどちらに依頼するのが向いているのかはオーナーのニーズによって異なります。

そこで3章では大手と地元のサブリース業者の違いを紹介しつつ、ご自身がどちらに向いているのかを判断できるよう、メリット、デメリット、向いているケースを解説します。

大手サブリース業者のメリット・デメリット

【大手サブリース業者のメリット・デメリット】

メリット

◎集客力が高い 大手の知名度やキャンペーンの実施などで入居者を効率よく確保できます。 ◎管理戸数が多く、管理実績が豊富 大手は管理戸数が多く、これまでの実績や経験が豊富。 24時間トラブルに対応している会社も多い傾向にあります。 そのため万が一トラブルが発生しても、これまで培ったノウハウにもとに作られたマニュアルに沿って対応してもらえ、安心して任せることができます。

デメリット

◎一定期間が過ぎると担当者が変更になる 大手の場合、一定の年数が過ぎると担当者が変更になってしまうことが多くあります。 担当変更が行われ、引継ぎがうまく行われなかった場合、これまでの信頼関係、共に積み重ねた経験がリセットされ、また一から関係構築をしなければならないためコミュニケーションコストがかかる可能性があります。 ◎担当者のサービスの質に差が出やすい 新しい担当者に物件エリアの知識がない可能性があり、担当者によってサービスの質にばらつきが出やすいのは大手の従来からの弱点といわれています。

向いているケース

◎知名度や集客力の高さを利用して高い入居率を維持したい場合 ◎しっかりしたマニュアルに基づく管理や24時間トラブル対応などのサポートを導入して物件に付加価値をつけたい場合

地元サブリース業者のメリット・デメリット

【地元サブリース業者のメリット・デメリット】

メリット

◎地域の特性を大手よりも理解しており、その地域に合ったノウハウで空室を埋めてくれる 地元のサブリース業者は、地域に根付いていることによって、そのエリアの特性を大手業者よりも理解しています。 地域の企業や専門家とも独自のネットワークを持っており、大手にはない地域の特性に合うノウハウで入居率を改善し、安定的な経営を行ってくれます。 また入居率が低下した場合の改善提案の質にも期待できます。 ◎なんでも相談しやすく、イレギュラーな対応も期待できる 地元のサブリース業者の所在地は賃貸物件と距離が近く、密にコミュニケーションが取れるため、オーナーとの心理的距離も自然と近づきます。 なんでも相談しやすい関係性を築くことが可能です。関係性ができれば、イレギュラーな対応もしてくれるため、オーナーの満足度はもちろん、入居者からの満足度も高められ、長期間入居してもらえます。

デメリット

◎最新の入居率を上げるための施策は大手よりも遅れている 大手は資金力を活かして新しい取り組みに積極的であり、たとえば「リモート対応やIT重説」「システム活用による業務効率化」「空室のモデルルーム化」などを行い、入居率を上げるために効果的な施策を行っています。 一方で地元のサブリース業者はどうしても資金面で施策が後手に回ってしまいがちです。

向いているケース

◎数十年と長く付き合うからこそ、距離の近い担当者についてほしい場合 ◎担当者からそのエリア、物件に合う改善提案をしてほしい場合

サブリース契約をする前に知っておきたい4つの注意点

より良いサブリース業者を選びたいのはもちろんのこと、できればサブリース契約で失敗しないようにしたいところです。

そこで4章ではサブリース契約をする前に知っておきたい注意点を以下4つご紹介します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

賃料が減額される可能性がある

1つめの注意点は「賃料が減額される可能性がある」ことです。

サブリース契約の期間が20年、30年といった長期間の場合でも、契約期間中に賃料が一度も変わらないということはほとんどありません。

契約内容には賃料の見直しに関する事項が含まれており、一般的にはおよそ2年おきに、市場ニーズやサブリース業者の経営状況に応じて賃料の見直しが行われます。

サブリース会社から賃料減額の要求をされることも少なからずあります。

要求があると、交渉によって賃料を決めますが、最悪の場合、納得のいかない賃料に減額されてしまう可能性があるでしょう。

オーナーは賃料減額を一方的に拒否するのが難しく、話し合いによって賃料を決めなくてはなりません。

というのもサブリース契約においては「借地借家法」によってサブリース業者が守られているためです。

「借地借家法」は、もともと立場の弱い入居者を守る観点で作られた法律です。

しかし、サブリース契約においてはオーナーが貸主、サブリース会社が借主であるため、借主であるサブリース会社にとって有利な条文が「借地借家法」の中に多くあるのです。

具体的には、「借地借家法 第32条」において「建物の賃料が経済事情の変動により、ほかの賃料に比べて不相応になったときは、当事者はその増減を請求できる」旨を規定しているのです。

またサブリース契約を締結してしまうと「一定期間ごとに賃料の見直しを行うことを認める」ことになるため、一方的に拒否することはできません。

サブリース契約をする前には、1章のランキング、2章の優良業者の選び方を参考にして、信頼のできるサブリース業者と契約を結ぶようにすることで「むやみやたらな賃料の減額請求」をされる可能性は低くなるでしょう。

それでも、サブリース契約において賃料減額を要求された場合は、以下の対応を実施しましょう。

免責期間が設定されている場合がある

2つめは「免責期間が設定されている場合がある」ことです。

サブリース契約における免責期間とは、退去が発生した後の一定期間、サブリース会社が家賃保証をしなくても良くなるという期間のことです。

つまり免責期間が設定されている場合、入居者が退去すると、すぐに次の入居者が現れたかどうかにかかわらず、ある一定期間は家賃収入が入らないということになるのです。

たとえば以下のように免責期間について記載されているケースがあります。

入居者が退去して次の入居者がすぐに決まったら、普通、オーナーは安心できるはずです。

しかし、上記の場合、1ヶ月ほど免責期間となってしまうため、入居者がいたとしても1ヶ月間はオーナー家賃収入が入りません。

さらに免責期間は「入居可能日より60〜90日間」発生することが記載されており、入居者が退去したときの免責期間と合わせると120日間、最大で4ヶ月程度の免責期間が発生する可能性があります。

この免責期間はオーナーごとに変えられている可能性があるため、必ず契約締結前に免責期間を確認することをおすすめします。

一般的に免責期間は1〜2ヶ月程度に設定されていることが多く、それ以上長い免責期間が設定されている場合は、短縮を求めて交渉をすると良いでしょう。

また免責期間は空室になることによって発生するため、そもそも入居率が高く、空室率の低いサブリース業者と契約を結ぶことも重要です。

「賃貸経営力があるかどうか」を参考にして、「入居率」「空室率」も確認するようにしましょう。

契約解除によって高額な違約金が発生する場合がある

3つめは「契約解除によって高額な違約金が発生する場合がある」ことです。

サブリース契約では、契約解除の際はサブリース業者側に都合の良い条件に設定しており、オーナー側に高額な違約金が発生する場合があります。

たとえば契約内容や賃料の見直しの際、お互いの求める条件が折り合わなかった場合は、サブリース業者側が一方的に契約を解除できたり、契約解除の際に多額の違約金の支払いを求めたりすることがあるのです。

先にもお伝えしたとおり、オーナーとサブリース業者の間で成立した賃貸借契約の場合、「借地借家法」によって借主であるサブリース会社が保護されます。

そのためサブリース会社からの契約解除は借主の権利として求めることができます。

またサブリース契約解除による違約金の設定に法的な縛りがないことを利用して、サブリース業者は家賃6ヶ月〜25ヶ月分といった高額な違約金を契約書に記載し、請求をしてくることもあるのです。

このように契約解除によって高額な違約金の支払いを求められる可能性があるため、サブリース契約前に契約書の中身を細かく確認し、「契約解除によって違約金が発生するかどうか」「違約金が発生する場合はいくらほどかかるのか」をチェックしておきましょう。

そして契約解除による違約金が「数百万円支払え」といったように、高額な請求となっている場合は、契約するのをやめておくとよいでしょう。

サブリース業者が倒産して家賃収入が得られなくなる可能性がある

4つめは「サブリース業者が倒産して家賃収入や敷金等が支払われなくなる可能性がある」ことです。

サブリース契約では、サブリース業者が空室リスクや家賃滞納リスクを負うことになります。

そのため、空室や家賃滞納が増えるとサブリース業者は一時的に資金難に陥ってしまいます。

これが一時的であれば、融資などでカバーできますが、もともとの事業計画をうまく立てられておらず、入居者が全く入らない物件を多数抱えてしまうと、サブリース業者は倒産してしまうのです。

そうしてサブリース業者が倒産してしまうと、以下のようなリスクが発生します。

こうしたリスクがあるため、倒産する可能性の低いサブリース業者を選ぶことが重要です。

以下のポイントを参考にして、倒産の可能性の低いサブリース業者を選択しましょう。

まとめ

本記事ではサブリース業者のランキングや業者の選び方、注意点などを解説しました。

ここで改めて本記事の内容をおさらいしてみましょう。

◆サブリース業者ランキングTOP15

1位：大東建託パートナーズ

特徴：圧倒的な管理戸数、入居率と家賃滞納率を誇る 評価：★★★★★（5）

2位：大和リビング

特徴：入居ニーズを見据えた資産価値を高めるリノベーション提案が魅力 評価：★★★★★（5）

3位：積水ハウス不動産グループ

特徴：40年以上の賃貸管理事業の経験があり、確かな実績、ノウハウを持つ 評価：★★★★☆（4.6）

4位：東急住宅リース

特徴：空室でも保証賃料が最大90％になり、リスクを避けて収益を得られる 評価：★★★★☆（4.6）

5位：東建コーポレーション

特徴：高い入居率を誇り、全国各地で豊富な物件を管理して得たノウハウを活かしたサポートが魅力 評価：★★★★☆（4.3）

6位：JPMC

特徴：空室の部屋のみ借り上げを適用する「空室借り上げ」プランが魅力 評価：★★★★☆（4.3）

7位：パナソニック ホームズ不動産

特徴：10年賃料固定システムで安定収入を得られる 評価：★★★★☆（4.3）

8位：三井ホームエステート

特徴：周辺エリアのニーズ調査から需要のある物件にするための提案を受けられる 評価：★★★★☆（4.3）

9位：高松エステート

特徴：最大36年の長期一括借上げをしてもらえる 評価：★★★★☆（4.3）

10位：旭化成不動産レジデンス

特徴：高い賃貸管理能力が魅力 評価：★★★★☆（4）

11位：生和コーポレーション

特徴：最長35年の一括借り上げ契約を結べ、家賃収入が安定する 評価：★★★★☆（4）

12位：APAMAN Property

特徴：「アパマンショップ」の独自のネットワークを活かした集客力が魅力 評価：★★★★☆（4）

13位：アレップス

特徴：専門性の高い専任の担当者と密にコミュニケーションが取れる 評価：★★★★☆（4）

14位：三井不動産レジデンシャルリース

特徴：中古物件の資産再生力があり、賃料アップや入居率改善が見込める 評価：★★★☆☆（3.6）

15位：ハウスメイトパートナーズ

特徴：不動産から派生する「資産継承」「高齢化対策」「不動産活用」といったさまざまな問題にも専門家を交えて応えてもらえる 評価：★★★☆☆（3）

◆サブリース契約のできる優良業者の選び方

◆大手サブリース業者のメリット・デメリット

メリット

◎集客力が高い 大手の知名度やキャンペーンの実施などで入居者を効率よく確保できます。 ◎管理戸数が多く、管理実績が豊富 大手は管理戸数が多く、これまでの実績や経験が豊富。 24時間トラブルに対応している会社も多い傾向にあります。 そのため万が一トラブルが発生しても、これまで培ったノウハウにもとに作られたマニュアルに沿って対応してもらえ、安心して任せることができます。

デメリット

◎一定期間が過ぎると担当者が変更になる 大手の場合、一定の年数が過ぎると担当者が変更になってしまうことが多くあります。 担当変更が行われ、引継ぎがうまく行われなかった場合、これまでの信頼関係、共に積み重ねた経験がリセットされ、また一から関係構築をしなければならないためコミュニケーションコストがかかる可能性があります。 ◎担当者のサービスの質に差が出やすい 新しい担当者に物件エリアの知識がない可能性があり、担当者によってサービスの質にばらつきが出やすいのは大手の従来からの弱点といわれています。

向いているケース

◎知名度や集客力の高さを利用して高い入居率を維持したい場合 ◎しっかりしたマニュアルに基づく管理や24時間トラブル対応などのサポートを導入して物件に付加価値をつけたい場合

◆地元サブリース業者のメリット・デメリット

メリット

◎地域の特性を大手よりも理解しており、その地域に合ったノウハウで空室を埋めてくれる 地元のサブリース業者は、地域に根付いていることによって、そのエリアの特性を大手業者よりも理解しています。 地域の企業や専門家とも独自のネットワークを持っており、大手にはない地域の特性に合うノウハウで入居率を改善し、安定的な経営を行ってくれます。 また入居率が低下した場合の改善提案の質にも期待できます。 ◎なんでも相談しやすく、イレギュラーな対応も期待できる 地元のサブリース業者の所在地は賃貸物件と距離が近く、密にコミュニケーションが取れるため、オーナーとの心理的距離も自然と近づきます。 なんでも相談しやすい関係性を築くことが可能です。関係性ができれば、イレギュラーな対応もしてくれるため、オーナーの満足度はもちろん、入居者からの満足度も高められ、長期間入居してもらえます。

デメリット

◎最新の入居率を上げるための施策は大手よりも遅れている 大手は資金力を活かして新しい取り組みに積極的であり、たとえば「リモート対応やIT重説」「システム活用による業務効率化」「空室のモデルルーム化」などを行い、入居率を上げるために効果的な施策を行っています。 一方で地元のサブリース業者はどうしても資金面で施策が後手に回ってしまいがちです。

向いているケース

◎数十年と長く付き合うからこそ、距離の近い担当者についてほしい場合 ◎担当者からそのエリア、物件に合う改善提案をしてほしい場合

◆サブリース契約をする前に知っておきたい4つの注意点

本記事がサブリース業者を探すあなたにとってお役立ちできれば幸いです。

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