空き家の活用方法3つ！活用の具体例と向き不向き、注意点まで解説【2024年5月】

2024年5月1日

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空き家をそのまま保有しているだけでは、固定資産税や建物の維持管理に大きな負担がかかり続けます。

空き家の活用方法は、大きく分けて3パターンです。

このように、上手に活用することができれば、収益物件とすることが可能です。

初期費用をなるべく抑えて活用したいなら、そのまま活用がおすすめですし、初期費用がかかっても収益を最大化したいと考えるなら、解体活用が良いでしょう。

また、空き家の立地や状況によっては、売却活用が有効な場合もあります。

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査定額をより正確に出したい場合は、不動産会社1社のみではなく、少なくとも2〜3社まとめて査定を依頼するようにしましょう。

1社だけの査定額だと、相場よりも低い価格で売却して、損をしてしまうかもしれません。

2~3社に依頼すれば、数字を照らし合わせていくらが相場なのかチェックができ、売り出し価格を決める際の参考になります。

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上記の中からあなたのニーズに合う不動産一括査定サイトを選んでチェックしてみましょう。

不動産一括査定サイトの評判を確認したい方は以下の記事も参考にしてみて下さい。

おすすめ不動産一括査定サイト17社の評判や選び方を徹底解説

まずは、どのような活用方法が適切か判断をすることが大切です。

そこで今回のこの記事では、空き家の3つの活用方法とどのように空き家を活用するべきか判断するためのメリット・デメリットをお伝えした上で、具体的にどのような活用ができるかを詳しく紹介します。

この記事の内容

空き家の活用方法3パターンとメリット・デメリット
賃貸活用する7つの方法
解体活用する3つの方法
売却活用が適している条件
空き家の活用方法を検討する時の注意点

この記事を最後まで読み進めると、空き家の具体的な活用方法がわかり、自分にとって最適な活用方法がなにか選ぶことができます。

空き家活用でお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

「京都府公式YouTubeチャンネル」で空き家活用の例について紹介しているので、空き家を活用したい方は参考にしてください。※【空き家活用】失敗しないコツ

空き家の活用方法3パターンとメリット・デメリット

空き家の活用を検討している場合の活用方法は大きく分けて3パターンです。

その方法とメリット・デメリットは以下のとおりです。

【空き家の活用方法とメリット・デメリット】

活用方法別のメリット・デメリット
①そのまま活用
メリット：・初期費用が少なくてすむ・戸建て賃貸は希少性があり、安定した稼働率や高めの賃料が期待できる・家をそのままにしておけるデメリット・建物の状態によってはリフォームや修繕費が高額になる可能性がある・環境の良い住宅街や利便性の良い立地以外は借り手がつきにくい
②解体活用
メリット：・収益を最大化しやすい・立地にあった活用法が選べるデメリット：・初期費用がかかる・費用回収ができないリスクがある
③売却活用
メリット：・まとまった収入が得られる・維持費の負担がなくなる・管理の手間が省けるデメリット：・土地や建物を手放さなくてはならない・維持的な収入で終わる

どのような活用をすべきかは、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で判断することが大切です。

メリット・デメリットを抑えた上で、空き家の状況や立地などを考慮して具体的な活用方法を選んでいきましょう。

また、具体的な活用方法は2章〜4章でご紹介します。

そちらでは、それぞれの活用方法と活用が向いている状況などについても紹介します。

具体的な活用方法を先にご覧になりたい方は、下記リンクよりお進みください。

2.空き家を「そのまま」活用する方法は7つ
 3.空き家を「解体」して活用する方法は3つ
 4.条件や状況によっては「売却」活用が有効な場合もある

1.空き家をそのまま活用

①そのまま活用

メリット：
・初期費用が少なくてすむ
・戸建て賃貸は希少性があり、安定した稼働率や高めの賃料が期待できる
・家をそのままにしておける
デメリット
・建物の状態によってはリフォームや修繕費が高額になる可能性がある
・環境の良い住宅街や利便性の良い立地以外は借り手がつきにくい

空き家の活用として、一番オーソドックスな活用方法は、そのまま活用することです。

具体的な活用方法については、2.空き家を「そのまま」活用する方法は7つで詳しく紹介をしますが、そのまま居住用で貸し出したり、公的施設やレンタルスペースとして活用することが可能です。

空き家の状況にもよりますが、建物に故障などが無ければクリーニングをして貸し出せば、初期費用を最小限に抑えて収益を得ることができます。

床や壁、水回りが老朽化している場合は、リフォームや修理をすれば、問題なく賃貸活用ができるケースも多くあります。

ただし、居住用やレンタルスペースなどで賃貸活用をする場合は、人が集まる地域でないと借り手が見つからない可能性もあるため、空き家の立地によって判断が必要です。

【そのまま活用がおすすめなケースとおすすめでないケース】

おすすめなケース	おすすめではないケース
・初期費用を安く抑えて活用したい場合・家に思い入れがありそのままにしたい場合・空き家の立地が住宅地や利便性の良い場合	・建物が古く老朽化している場合・過疎地で借り手が見つかりにくい立地の場合

2.空き家を解体して活用

②解体活用

メリット：
・収益を最大化しやすい
・立地にあった活用法が選べる
デメリット：
・初期費用がかかる
・費用回収ができないリスクがある

次の活用方法は、空き家を解体して更地にして活用する方法です。

具体的な活用方法は、3.空き家を「解体」して活用する方法は3つで紹介しますが、解体した後にアパートやマンションを建て賃貸経営をしたり、駐車場を作り貸し出すことができます。

賃貸経営や駐車場の貸し出しをすれば、戸建て賃貸と比べて大きく収益が見込めます。

ただし、空き家の解体費用や建物の建築コストがかかるため、借り手が見つかり収益が見込める立地であるかの判断が極めて重要です。

そのため、解体活用を検討する場合は、事前にしっかり収支計画を立てる必要があります。

【解体活用がおすすめなケースとおすすめでないケース】

おすすめなケース	おすすめではないケース
・建物が古く老朽化している場合・初期費用がかかってもより多くの収益を得たい場合	・過疎地で借り手が見つかりにくい立地の場合

3.空き家を売却して活用

③売却活用

メリット：
・まとまった収入が得られる
・維持費の負担がなくなる
・管理の手間が省ける
デメリット：
・土地や建物を手放さなくてはならない
・維持的な収入で終わる

空き家を売却をすることもひとつの活用方法です。

具体的な方法については、4.条件や状況によっては「売却」活用が有効な場合もあるで紹介しますが、賃貸をしても借り手がつきにくい立地や、賃貸経営を負担に感じる場合は、売却をして別の形で役立てる方法を模索するのも良いでしょう。

売却をすれば、一時的にまとまった収入が得られます。

特に、空き家を相続し他の相続人と共有名義である場合は、後々トラブルとなる可能性が非常に高いです。

そのため、空き家の状況によっては売却をすることが最適な活用方法である場合もあります。

【売却活用がおすすめなケースとおすすめでないケース】

おすすめなケース	おすすめではないケース
・建物が古く老朽化している場合・賃貸経営に消極的な場合・過疎地で借り手が付きにくい場合・共有名義として相続した場合	・空き家の状態や立地が良く賃貸経営に前向きな場合

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空き家を「そのまま」活用する方法は7つ

築年数がそれほど古くない場合や、傷みが少なく手入れが行き届いているなら、そのまま貸し出すことが可能です。

そのまま貸し出せる状態でなくても、リフォームや修理を行うことで貸し出しが可能となるケースも多くあります。

空き家をそのまま活用する具体的な方法は、以下の7つです。

【空き家をそのまま活用する具体例】
・戸建て賃貸
・シェアハウス
・民泊
・公的施設・コミュニティ施設
・シニア向け施設
・移住者向け住宅
・シェアオフィス・レンタルスペース

立地条件や空き家の広さなどによって向き不向きがありますので、それぞれ向いているケースも合わせて紹介します。

空き家をそのまま活用したい方は、ぜひ参考にして下さい。

1.戸建て賃貸

空き家をそのまま最も手軽に活用する方法は、戸建て賃貸です。

空き家がきれいな状態であれば、クリーニングのみで貸し出すことができるので、費用も最小限の抑えて賃貸ができます。

一戸建ての賃貸は、希少性が高く居住者が長く住み続けるという傾向があり、長期的に賃貸収入が見込め傾向にあります。

その場合は、固定資産税や都市計画税等の支払いも、賃貸収入から充てられるので、支払いに悩むことも少なくなるでしょう。

アパート経営とは違い、戸建て賃貸の場合は、入居者が建物を管理してくれるため、日常の維持管理や清掃なども不要です。

ただし、そのまま貸し出せる状態でない場合は、リフォームや修繕が必要となり初期費用がかかるため注意しましょう。

空き家を貸し出すためには、入居者が決まらないことには収益は見込めません。

入居者を募集するためにも、家をきれいに整えておくことが最低限やらなくてはいけないと思っておきましょう。

【DIY型賃貸借とは】

リフォーム費用を負担したくないときは、入居者がリフォームをする「DIY型賃貸借」の活用がおすすめです。

一般的な賃貸借契約は、入居者が勝手にリフォームを行うことはできません。

一方、DIY型賃貸借では入居者が費用を負担してリフォームを行い、退去時は原状回復せずにリフォーム後の状態のままで引き渡しができます。

貸主としては、リフォームや修理などの初期費用を負担せずに賃貸経営ができます。

借主は、自分好みにリフォームができるので持ち家感覚で居住できるのがメリットです。

DIY型賃貸借について詳しくは、国土交通省のHPをご確認ください。

戸建て賃貸が向いているケース

そんな戸建て賃貸が向いているケースは以下のとおりです。

【戸建て賃貸が向いているケース】
・住宅街にある
・ファミリー層に人気の地域
・交通の利便性が高い
・初期費用を最低限に抑えたい
・家をそのまま残しておきたい

戸建て賃貸をする場合は、入居者が決まらないことには収入が見込めません。そのため、空き家の立地状況が大切です。

戸建て賃貸はファミリー層がターゲットとなるため、空き家が住宅街やファミリー層に人気の地域にある場合は、検討してみると良いでしょう。

戸建て賃貸を検討する場合の注意点

戸建て賃貸の注意点は以下のとおりです。

【戸建て賃貸の注意点】
・立地によっては入居率が悪い場合がある。
・リフォームや修繕が必要となった場合は、初期費用がかさむ可能性がある。

リフォームや修繕が必要となった場合は、多額の初期費用が必要となケースもあるため、検討する場合はリフォームや修繕の見積りを取ってから検討することがおすすめです。

注意点も理解したうえで、空き家活用方法を検討していきましょう。

戸建て賃貸を検討する場合は、下記記事も合わせてご覧ください。戸建て賃貸をする場合の基礎知識を詳しく解説しています。

戸建て賃貸でオーナーが知っておくべき基本とメリット・デメリット

2.シェアハウス

シェアハウスとは、複数の人が共同で住む家のことです。台所や風呂などは共有で利用し、それぞれの個室を利用します。

共同住宅ならではの同居者同士の「共有」と「交流」を楽しめる新しい形として、若年層を中心に人気を集めています。

シェアハウスにすれば、一世帯に家を貸すよりも複数人に貸すことで、家賃収入の総額を増やせることがメリットと言えます。

シェアハウスが向いているケース

シェアハウスが向いているケースは以下のとおりです。

【シェアハウスが向いているケース】
・都心や若者に人気のエリア
・近隣に大規模な大学があるエリア
・市街地まで車で30分程度の地方の田舎
・できるだけ多くの収益を得たい

シェアハウスで成功するためには、空き家の立地が重要です。

上記のとおり、シェアハウスのニーズがあるエリアは限られています。

シェアハウスのニーズは、20〜30代の単身者が中心です。そのため、単身者にとって利便性の高い立地ではないと苦戦を強いられることになります。

シェアハウスを検討する場合は、空き家が立地的にシェアハウスの需要があるか、見極めることが大切です。

シェアハウスを検討する場合の注意点

シェアハウスを検討する場合は、以下に注意しましょう。

【シェアハウスの注意点】
・シェアハウス内の人間関係トラブルが起きやすい
・入居期間が短くなりやすい
・入居者募集の方法が限られている

シェアハウス内は、はじめましての人同士が生活を共にする事となります。同居人同士の人間関係によって揉めたりトラブルが発生することも多くなります。

トラブルが起きた時の対応が必要となりますし、最悪のケースでは退去することもあるでしょう。

また、入居者募集は一般の賃貸サイトなどで募集ができません。

シェアハウス専用の入居者募集サイトを利用することとなり、入居者がなかなか決まらないということも考えられます。

このような注意点も理解したうえで、活用を検討するようにしましょう。

3.民泊

民泊は、観光客を宿泊させる民間の宿泊施設です。

2018年に民泊新法が施行され、誰でも宿泊業を営むことができるように規制緩和されてから、個人でも参入しやすくなりました。

低価格で日本の家を味わうことができると、外国人観光客から特に人気を集めています。

民泊が向いているケース

民泊が向いているケースは以下のとおりです。

【民泊が向いているケース】
・観光地や商業地に近いエリア
・特区民泊に指定されたエリア（東京都大田区、大阪市、大阪府、新潟市、北九州市、千葉県）
・自分で管理・維持をしたい
・外国人と交流をしたい

民泊を成功させるには、外国人観光客とをターゲットとすることが鉄則です。

そのため、観光地や商業地など人が集まってくるエリアに空き家がある場合に向いていると言えます。

民泊を検討する場合の注意点

民泊を検討する場合は、以下に注意しましょう。

【民泊の注意点】
・住宅宿泊事業法の届出が必要
・年間宿泊日数の上限が180日以内と制限がある
・外国人向けの外国語の施設案内や交通案内が必要
・近隣からの苦情対応が義務付けられている

空き家を民泊を合法に行うためには、「旅館業法の許可」「国家戦略特区法の認定」「住宅宿泊事業法の届出」のいずれかを行う必要があります。

一番ハードルの低い「住宅宿泊事業法の届出」をして民泊を行うケースが多いですが、年間宿泊日数の上限が180日以内と制限があるため注意が必要です。

民泊を行う場合は、上記の注意点を理解して検討をしましょう。

4.公的施設・コミュニティ施設

一軒家を改装して、コミュニティカフェや観光案内所などの公的施設・コミュニティ施設などに活用する方法もあります。

公的機関に空き家を貸せば、安定した収入が期待できます。

さらに、地域活性化のための補助金を利用し、必要に応じてリフォームを行うことができるため、初期費用を抑えて活用が可能です。

実際に、空き家対策の一環として、地域住民の集まるコミュニティ施設の活用をした例があります。

山梨県都留市にある富士見台自治会は、空き家を活用して世代間交流施設「富士見台ふれあい館」を作りました。

広間や会議室などを作り、自治会事業や敬老会事業などを行っています。

公的施設・コミュニティ施設が向いているケース

公的施設・コミュニティ施設が向いているケースは、以下のとおりです。

【公的施設・コミュニティ施設が向いているケース】
・観光地に近いエリア
・人口の多い地域
・駐車場の確保ができる場所
・地域活性化に役立てたい
・空き家の現状をできるだけ残したい

全国で空き家が増加している背景から、空き家対策に乗り出している地方自治体が多くあります。

空き家の状況や立地によっては、公的施設・コミュニティ施設の活用のニーズが高い可能性があります。

公的施設・コミュニティ施設を検討する場合の注意点

公的施設・コミュニティ施設を検討する場合は、下記に注意しましょう。

【公的施設・コミュニティ施設の注意点】
・空き家の状況や立地によってニーズがなく活用ができない可能性がある

公的施設・コミュニティ施設の活用を検討する場合は、まず行政機関に相談をしてみると良いでしょう。

空き家のオーナーと地域活動団体のマッチングを行うサポートを行っている自治体もあります。

5.シニア向け施設

空き家活用として、デイサービスやグループホームなどのシニア向け施設として活用する方法もあります。

デイサービスは、介護の必要な高齢者が日帰りで通う施設で、グループホームは高齢者や障害者が少人数で生活する家です。

今後も高齢化社会が進み続ける背景から、シニア向け施設のニーズは高くさらなる需要が見込めます。

介護施設の事業者に空き家を賃貸する形態であれば、安定した収入を得られる可能性もあり、空き家を賃貸するだけなので特別な知識や免許も不要です。

また、補助金制度を上手く活用できれば、リフォームや修繕費用の負担を軽減も可能です。

固定資産税の優遇措置を受けられる可能性もあります。

シニア向け施設が向いているケース

そんなシニア向け施設に向いているケースは、以下のとおりです。

【シニア向け施設が向いてるケース】
・都心でも郊外でも、高齢者が住んでいる地域
・1階の床面積が広い家
・駐車場が確保できる土地

シニア向け施設は、必ず都心や利便性の良い場所である必要はありません。

単純に戸建て賃貸をする場合は、立地条件が重要となりますが、シニア向け施設は郊外でも十分需要があります。

郊外の方が、利用料などが安くなるケースも多いため、介護施設事業者は郊外を好むケースも多いです。

郊外でも、駐車場が確保できる土地であれば、シニア向け施設の活用が有効の可能性があります。

シニア向け施設を検討する場合の注意点

シニア向け施設を検討する場合は、以下に注意しましょう。

【シニア向け施設の注意点】
・法的な制限をクリアする必要がある
・リフォームや修繕費用が高額となる可能性がある

シニア向け施設を運営するには、25㎡以上の床面積が必要でることや、バリアフリーであることなどいくつかの法的制限を満たさなければなりません。

しっかりと法的制限を理解した上で、活用を検討するようにしましょう。

6.移住者向け住宅

空き家の場所が、自治体が移住者を増やす取り組みに力を入れている地域であれば、移住者向け住宅として活用が可能です。

地域によっては空き家を借り上げて、移住を検討している人に向けて移住体験を提供したり、家が見つかるまで無償提供をしている自治体もあります。

例えば、群馬県の長野原町では「長野原町移住定住促進空き家活用住宅事業」を実施しています。

町内にある空き家を10年間を基本として借り上げ活用をしてくれます。

借り上げてくれるだけでなく、賃借期間中は固定資産税が免除となるのも持ち主としてはメリットです。

自治体に賃貸ができれば、安定した収入を得ることが期待できます。

移住者向け住宅が向いているケース

移住者向け住宅が向いているケースは、以下のとおりです。

【移住者向け住宅が向いているケース】
・自治体で移住者支援の仕組みがある
・借り手が見つけにくい立地

空き家が郊外にあり、居住者が決まりにくい立地であれば、まずは自治体に相談をしてみましょう。

移住支援の仕組みがあれば、移住したい人が空き家を購入・賃貸できるようにサポートしてくれる可能性もあります。

移住者向け住宅を検討する場合の注意点

移住者向け住宅を検討する上で注意すべきことは、以下のとおりです。

【移住者向け住宅の注意点】
・自治体によって支援内容や条件が異なる

移住支援の内容は、自治体によって大きく異なります。

自治体と相談をして支援内容を確認した上で、活用を検討しましょう。

7.シェアオフィス・レンタルスペース

空き家が利便性の良い立地であれば、シェアオフィス・レンタルスペースとして活用する方法もあります。

シェアオフィスは、コロナ禍以降テレワークに対応できる施設のニーズが高まり、集客ができれば高い収益を期待できます。

シェアオフィスに付属して、レンタルスペースを設置するケースも増えています。

レンタルスペースとは、1時間いくらという形で部屋を貸し出し、利用者が自由に活用できる空きスペースのことです。会議やイベントなどで利用するニーズがあります。

シェアハウス・レンタルスペースが向いているケース

そんなシェアオフィス・レンタルスペースが向いているケースは以下のとおりです。

【シェアオフィス・レンタルスペースが向いているケース】
・駅近など利便性が高い立地
・収益性を高めたい

シェアオフィス・レンタルスペースは、駅地近など利便性が高い立地であることが条件です。

シェアオフィス・レンタルスペースを利用する人は、テレワーカーやフリーランス、勉強したい学生層がメインとなります。

毎日オフィスに通うイメージで利用ができることが必要となるため、利便性は絶対条件と言えます。

利便性の高い立地に空き家がある場合は、検討に入れると良いでしょう。

シェアハウス・レンタルスペースを検討する場合の注意点

シェアオフィス・レンタルスペースとして活用する場合は、下記の注意点があります。

【シェアオフィス・レンタルスペースの注意点】
・事務用品の準備が必要
・リフォームや修繕で初期費用が高額となるケースがある
・利用者の確保ができないと利益が見込めない可能性もある

シェアオフィスを始めるには、コピー機やインターネット設備、机や椅子などの事務用品の準備が必要となります。

また、多くの人が活用しやすいようにリフォームや修繕が必要となるケースもあり、高額な初期費用が必要となる点にも注意しましょう。

空き家を「解体」して活用する方法は3つ

空き家が古く、あまりにも老朽化していてそのまま貸し出すことが難しい場合は、空き家を解体して活用することが可能です。

また、そのまま貸し出すにしてもリフォームや修繕費用が高額となるケースでは、解体活用が有効なケースも多くあります。

空き家を解体して活用する具体的な方法は、以下の3つです。

アパート、マンションへの建て替え
コインパーキング、月極駐車場
トランクルーム

立地条件や空き家の広さなどによって向き不向きがありますので、それぞれ向いているケースも合わせて紹介します。

空き家を解体して活用した方が有効と考える方は、ぜひ参考にして下さい。

1.アパート、マンションへの建て替え

空き家を解体して活用する方法として、アパートやマンションに建て替えて家賃収入を得るという方法です。

空き家がアパート経営に向いている立地であれば、戸建て賃貸よりも大きな収益となる可能性があります。

また、駅近で容積率が高い地域などでは、建物を高くして中層のマンションを建築できる可能性もあり、さらに収益性を見込めます。

アパート・マンションへの建て替えが向いているケース

アパート・マンションへの建て替えが向いているケースは、以下のとおりです。

【アパート・マンションへの建て替えが向いているケース】
・住宅地
・子育て環境が良い街
・都心や若者に人気のエリア
・近隣に大規模な大学があるエリア
・最低50坪以上の広さの土地

アパート・マンションへ建て替えて収入を得るためには、入居者が集まる地域でなければ成功は難しいでしょう。

また、アパートを建てるとしても最低50坪以上の広さが無いと建築は難しくなります。

空き家が住宅地にあり、50坪以上の土地であれば検討をしてみてください。

アパート・マンションへの建て替えを検討する場合の注意点

アパート・マンションへの建て替えを検討する場合は、以下のことに注意をしましょう。

【アパート・マンションへの建て替えの注意点】
・建築費用として多額の事業資金が必要となる
・空室や賃料下落などにより収入が安定しない可能性がある
・ローン返済が厳しくなる可能性がある

アパート・マンション経営で失敗は許されません。土地があるからと言って、必ずしも賃貸経営が成功するとは限りません。

多くの人は建築費用などの事業資金を調達するために、アパートローンを借入し、家賃収入からローンを返済します。

しかし、空室が埋まらなかった場合は、ローン返済が厳しくなる可能性があります。

そのため、アパート・マンションの賃貸経営のリスクを抑え、リターンを高めるための事業計画が必要不可欠です。

アパート・マンション経営の基礎知識については、下記で詳しく解説しています。検討をしたい人は、合わせてご覧ください。

アパート経営について→アパート経営とは？メリット・デメリットと利回り・基本の流れを解説
マンション経営について→マンション経営とは？基礎知識と知っておきたいリスク・注意点

2.コインパーキング、月極駐車場

空き家を解体する場合は、コインパーキングや月極駐車場などの活用も可能です。

駐車場経営は、空き家の取り壊し費用はかかりますが、アパート・マンション経営に比べて初期費用が少額で抑えられます。

建物を設計し、建築するとなるとある程度時間を要しますが、駐車場であれば短期間で工事ができるので、収益化が早いのもメリットです。

特にコインパーキングの場合は、専門企業に土地をレンタルすることが可能で、機会設置費用の負担もしてもらえます。毎月、一定の賃料を得られるため、安定した収入に繋がります。

コインパーキング、月極駐車場が向いているケース

コインパーキング、月極駐車場が向いているのは、以下のケースです。

【コインパーキング、月極駐車場が向いているケース】
・駐車場がないアパートやマンションなどが多い住宅地
・車がなければ生活が不便な土地にある住宅地
・駅や商業建物の近くにある土地
・オフィス街の近くにある土地

空き家を駐車場にしたとしても、車を停める人がいなければ意味がありません。

そのため、需要があるのかどうかを判断することが重要です。

そもそも、周囲に車を利用する人がいない場合や、駅や商業施設などがなければ車を停めて移動手段を変える必要がなければ、需要はありません。

空き家の土地が駐車場の需要がある地域であれば、検討してみると良いでしょう。

コインパーキング、月極駐車場を検討する場合の注意点

コインパーキング、月極駐車場を検討する場合は、以下に注意しましょう。

【コインパーキング、月極駐車場の注意点】
・土地の固定資産税負担が増える
・利用者がいなければ収入が見込めない

空き家を解体して更地にした場合は、土地の固定資産税と都市計画区域のうち市街化区域内に住所があれば、都市計画税の負担も大きく増えます。

住宅が建つ土地の固定資産税には、軽減措置が適用されています。

ただし、駐車場は軽減措置対象外のため、空き家を解体して更地にすると税金の支払い負担が増える事を理解したうえで、検討するようにしましょう。

3.トランクルーム

空き家を更地にして、トランクルームとして活用する方法もあります。

トランクルームとは、物を収納するスペースを貸し出すサービスのことです。

トランクルームは設置が簡単なので、初期費用が少額で抑えることができ需要も高いため、空き家活用として人気が集まっています。

契約形式は月額制が多く、借り手が見つかると長く使う人が圧倒的に多いため、安定した収入が期待できます。

また、トランクルームは人が使用するわけではないので、管理が比較的楽なのもメリットです。

トランクルームが向いているケース

トランクルームが向いているのは、以下のケースです。

【トランクルームが向いているケース】
・都市部や住宅街の近くの土地
・初期費用を安く抑えたい
・めんどうな管理は避けたい

トランクルームは、家の収納が少ない単身世帯やファミリー層がメインです。

最近では、家族に内緒でコレクションや押し活グッズを収納できる場所が欲しいというニーズもあります。

空き家が都市部や住宅街の近くにあれば、トランクルームを検討してみると良いでしょう。

トランクルームを検討する場合の注意点

トランクルームを検討する場合は、以下に注意しましょう。

【トランクルームの注意点】
・複雑な法律上の取扱いがある
・固定資産税が割高となる
・借り手が見つからなければ収入が見込めない

空き家にコンテナを設置して活用する場合は、建築物都市て取り扱うため建築確認が必要です。

これを理解せずに設置をすると、建築基準法や都市計画法に違反してしまうケースがあります。

また、住宅が建つ土地の固定資産税には、軽減措置が適用されますが、トランクルームは事業用の建築物なので軽減対象となりません。

トランクルームの活用は、専門家に相談して検討するようにしましょう。

条件や状況によっては「売却」活用が有効な場合もある

ここまで、空き家を活用して収入を得るための具体的な方法について解説をしてきましたが、売却が有効な活用となる場合もあります。

例えば、貸すのが難しい立地だったり、賃貸経営に消極的な場合は、空き家を手放して資金化することで別の活用を見出すこともできるでしょう。

空き家を売却する場合は、3つのパターンがあります。

そのまま使うことを前提に売却
取り壊すことを前提に売却
更地にして売却

空き家の築年数や状態によって、どの方法で売却を検討できるか変わるため、注意しましょう。

ひとつずつ詳しく解説します。

1.そのまま使うことを前提に売却

空き家の売却する場合、まずはそのまま売却できないか検討をしましょう。

家を解体しないでそのまま売却ができれば、3つの中で売却価格が高くなりやすいです。

買主としても、リフォームが自由にできる上、建て替えるよりも安価で土地・建物が手に入るため需要もも込めます。

ただし、どんな空き家でもそのまま売却ができる訳ではありません。

そのまま売却が検討できるケースは以下のとおりです。

【そのまま売却が検討できるケース】
・築年数が浅く、耐震基準に適合している
・建物の状態が良く、そのまま居住が可能な状態である
・そのまま居住は難しくても、簡単なリフォームで居住が可能な状態にできる
・住宅街にある
・ファミリー層に人気の地域
・交通の利便性が高い

ファミリー層など戸建てのニーズがある地域では、更地もほとんど残っていないケースも多いため、中古住宅でも高価格で売却できる可能性があります。

2.取り壊すことを前提に売却

2つ目は、取り壊すことを前提に「古家付き土地」として売却する方法です。

古家付き土地とは、土地が更地の状態ではなく、古い家屋が解体されずに残っている土地のことを言います。

古家付き土地の場合は、購入後に買主が費用を負担し解体する事が一般的です。

そのため、解体費用がかからないことがメリットのひとつです。

しかし、土地解体費用を買主が負担することとなるため、この後解説する更地にして売却するケースよりも売値が安くなる可能性もあります。

また、買主は必ず解体しなければいけないという訳ではなく、解体をするか、リフォームしてそのまま利用するかは買主の自由です。

取り壊す事を前提に売却を検討できるケースは、以下のとおりです。

【取り壊すことを前提に売却を検討できるケース】
・築20年以上の空き家を売りたい
・取り壊し費用を掛けたくない

3.更地にして売却

3つ目は、空き家を解体し更地にして売却をする方法です。

この方法は、売主が費用を負担し空き家を解体する必要があります。

空き家の状態が悪く、見た目の印象が悪い場合は、なかなか売却が決まらないことがあります。

更地にしたほうが売却が見込めるケースでは、解体費用がかかっても空き家を解体する選択が有効です。

空き家の解体費用は、空き家の構造や広さにもよりますが、およそ100万円～300万円以上かかると考えておくと良いでしょう。

【更地にして売却を検討できるケース】
・空き家の状態が悪く、見た目の印象が悪い
・解体費用をかけても更地にした方が売却が見込める

空き家を売却する場合の基本的な流れや税金などについては、下記の記事で詳しく解説しています。

売却を検討する場合は、合わせてご覧ください。

空き家売却の流れや税金・注意点について初心者にもわかりやすく解説

空き家の活用方法を検討する時の注意点

ここまで空き家を活用する場合の具体的な方法について、詳しく解説をしてきました。

空き家の活用方法を検討する場合は、以下のとおり注意しておくべきことがいくつかあります。

初期費用としてまとまった資金がいる
管理費用などの経営コストがかかる
需要があるか慎重な判断がいる
最終判断前に必ずプロへ相談がいる

どの方法を検討する場合でも、空き家活用をして収益を上げるためには事前準備が必要です。

活用方法によっては、さまざまな法律の知識が必要となる場合もあります。

また、国の助成金や自治体の協力を得られる場合もあります。

空き家活用を成功させるために、注意点をしっかり抑えて検討を進めていきましょう。

1.初期費用としてまとまった資金がいる

空き家を活用する場合、どの方法であっても初期費用としてまとまった資金が必要となります。

活用方法によって必要な費用は大きく変わりますが、一番手軽に活用できる戸建て賃貸でもリフォームは不要としても、クリーニング代として3万～10万円程度の資金が必要です。

空き家を解体して、アパートに建て替える場合は何千万という高額な資金がかかります。

そのため、活用方法を決める際は、まず初期費用がどれくらい必要なのかを確認してから、収支の見込みがあるのか検討をするようにしましょう。

2.管理費用などの経営コストがかかる

空き家を賃貸に出す場合は、不動産を所有している以上、維持管理費用が必ず必要となります。

維持管理費用は、固定資産税をはじめ、故障や経年劣化による修繕費用、賃貸管理を依頼している場合は管理費用などです。

高額な費用でなければ家賃収入で支払うことはできますが、高額な費用が必要となる場合は家賃収入以上のコストがかかることもあります。

また、借り手が見つからない場合は、コストだけ発生し赤字経営となってしまいます。

そのため、活用方法を検討する段階で、ある程度の管理費用などの経営コストを把握することが大切です。

3.需要があるか慎重な判断がいる

空き家活用の検討では、「需要があるか」の判断が非常に重要です。

活用方法を決めリノベーションをしても、居住者や利用者が必ず見つかるという確約はありません。

利用者が居なければ、初期費用の回収はおろか、運営コストだけがかかり損失となってしまいます。

そのため、空き家立地状況や周辺の環境を見極めた上で、活用方法を検討するようにしましょう。

4.最終判断前に必ずプロへ相談がいる

空き家の活用を検討し、最終判断をする前に必ずプロの専門家へ相談をすることが大切です。

空き家活用について詳しい専門家であれば、空き家の立地や状況を加味し需要があるかの判断ができます。

自分では思いつかなかったような活用方法を教えてくれることもあります。

また、法律の知識や助成金、自治体の情報にも詳しいため、まずは一度話を聞いてみることがおすすめです。

まとめ

この記事では、空き家の活用方法について詳しく解説をしてきました。最後にまとめましょう。

空き家の活用方法は大きく分けて3パターンです。

【空き家の活用方法】
①そのまま活用
②解体活用
③売却活用

それぞれのメリット・デメリットは以下のとおりです。

活用方法別のメリット・デメリット
①そのまま活用
メリット：・初期費用が少なくてすむ・戸建て賃貸は希少性があり、安定した稼働率や高めの賃料が期待できる・家をそのままにしておけるデメリット・建物の状態によってはリフォームや修繕費が高額になる可能性がある・環境の良い住宅街や利便性の良い立地以外は借り手がつきにくい
②解体活用
メリット：・収益を最大化しやすい・立地にあった活用法が選べるデメリット：・初期費用がかかる・費用回収ができないリスクがある
③売却活用
メリット：・まとまった収入が得られる・維持費の負担がなくなる・管理の手間が省けるデメリット：・土地や建物を手放さなくてはならない・維持的な収入で終わる