アパート経営とは、アパートの所有者が各部屋を入居者に貸して毎月の家賃収入を得ることを目的とした不動産投資です。
アパート経営は、ワンルームマンション経営と異なり、アパート一棟を運用します。
空室が発生しても、すべての部屋が空室にならない限り家賃収入が途切れないため、ワンルームマンション経営よりもリスクが少ないです。
アパート経営は、FX取引や株式投資などの価格変動が大きい投資に比べ、安定した投資といえます。
アパート経営を成功させるための秘訣としては、次のようなものがあります。
- 立地調査を行って競争力の高いアパートを建築する
- 複数の建築プランを比較して建築会社を決定する
- 空室や家賃下落まで考えて収支計画を行う
- 老朽化も見越して修繕費を貯蓄しておく
- 余裕のある資金計画を行う
- 信頼できる管理会社を選ぶ
- アパート経営は建築後が重要
アパート経営の成功率は7割程度といわれています。
一般的に、アパート経営で元を取れるのは5年から10年が目安とされています。
この記事では、アパート経営の基本的な知識やメリット・デメリット、実践の流れ、失敗をさけるためのポイントについて詳しく解説しています。
不動産投資に興味がある、チャレンジしたいと考えている方、最初の一歩としてお役立てください。
ひとつずつ学びながら、安定収入を目指していきましょう。
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「HOME4U オーナーズの公式YouTubeチャンネル」でアパート経営について解説している動画も参考にしてください。
※アパート経営とは？3大メリットやリスクとその対応策について解説
アパート経営とは？基本の知識
最初にアパート経営とは何か、基本の知識3つからご紹介します。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
アパート経営とは
アパート経営とは、アパート（集合住宅）を所有し、第三者に賃貸して家賃収入を得ることです。
マンション経営とともに不動産投資として節税に利用されることもあります。
具体的に行うことは、アパートの所有者となり、入居者を募集して賃貸借契約を締結し、家賃収入を得ます。
入居者からの問い合わせ対応や、物件の修繕・メンテナンスなどの業務も生じます。
管理業務は、自分で行うやり方もあれば、専門の管理会社に委託するやり方もあります。
アパート経営は、ほかの投資手法と比較して、高利回りでの運用も可能なため、人気のある不動産投資手法のひとつです。
アパート経営の近年動向
近年、国の方針として老後の資産形成や投資を後押しする政策が進められていることを受け、アパート経営にも注目が集まっています。
しかしながら一方で、アパート経営の利回りは低下傾向にあることを、押さえておきましょう（利回りの詳細は「アパート経営の利回りの考え方」にて解説します）。
一例として、ロングセラーである書籍『まずはアパート一棟、買いなさい！』を見てみましょう。
同書で推奨される、購入物件の目安利回りが、以下のとおり変遷しています。
- 2010年 初版：利回り20％
- 2016年 新版：利回り17％
- 2021年 最新版：利回り13％
上記はあくまでも目安ですが、相場観として、この10年で利回りの実態が変わっていることを、念頭におく必要があります。
アパート経営に資格は不要
「アパート経営には、特別な資格が必要なのでは？」という質問は多いのですが、とくに資格は不要です。
ただし、不動産売買および賃貸に関する知識や、家賃収入の税務処理など、「大家さんとしての知識」は必要となります。
アパート経営の実務を体系的に学びたい場合には、不動産実務検定（通称：大家検定）を学ぶことが役立ちます。
詳しくは「不動産投資資格の日本不動産コミュニティJ-REC」にてご確認ください。
アパート経営のメリット
アパート経営に取り組む前には、メリットとデメリットをよく理解しておくことが必要です。
まず、メリットを3つ見ていきましょう。
長期的な安定収入が期待できる
1つめのメリットは「長期的な安定収入が期待できる」です。
アパート経営では、入居者から毎月、定期的に家賃収入を受け取ることができます。
アパートは、住居という特性上、需要が一定の範囲で安定しているのが特徴的です。
たとえば、不景気になったからといって、急に需要が消えることはありません。
また、アパート一棟を経営している場合、すべての部屋が同時に空室になることは基本的にないため、安定したキャッシュフローが期待できます。
これは、一室のみのマンション経営にはない利点です。
インフレ対策として機能する
2つめのメリットは「インフレ対策として機能する」です。
インフレが進むと物価が上昇し、資産価値も変動しますが、アパート経営は以下の点でインフレに強いといえます。
- 家賃はインフレに追随して上昇する傾向にある
- 土地価格はインフレが進むと上昇する傾向にある（アパートの資産価値も上昇することが期待される）
将来的に、インフレが進んだ場合には、家賃収入のアップが見込めるとともに、アパートを売却したとしても、売却益が見込めることになります。
低金利を活用できる
3つめのメリットは「低金利を活用できる」です。
現代の日本は超低金利時代となっていますが、これはアパート経営には追い風となります。
金融機関から低金利で資金を借り入れできるため、アパートの購入代金や運営資金を、低コストで調達できます。
「低金利で資金調達し、高利回りで運用すれば、大きな利益を生み出せる」という環境にあります。
アパート経営のデメリット
一方、アパート経営にはデメリットもありますので、きちんと押さえておきましょう。
以下で詳しく見ていきましょう。
空室リスクがある
1つめのデメリットは「空室リスクがある」です。
これは、アパート経営における最も大きなデメリットといえます。入居者がいない期間が長引けば、家賃収入が得られず、収益性が低下するリスクがあります。
空室であっても、ランニングコスト（税金、保険、共用部分の光熱費など）は発生するため、できる限り空室を避け、満室経営できるように努力しなければなりません。
先ほど、メリットとして「長期的な安定収入が期待できる」とお伝えしましたが、その反面、ケースバイケースで空室率が高まるリスクもあることを、知っておきましょう。
建築・修繕費用が高騰している
2つめのデメリットは「建築・修繕費用が高騰している」です。
近年、建築資材の価格上昇などの影響で、建築費や修繕費が高騰しています。
これにより、次の3つの影響があります。
- アパートの建設にかかるコストがかさみ、新築アパートの投資リターンが低下する。
- 建設費の高騰が中古アパートの売買代金にも上乗せされ、中古アパートの投資リターンも低下する。
- 既存アパートの修繕費が高額となり、維持管理費の負担が大きくなる。
これらの問題に対処するためには、 家賃への上乗せやコストの圧縮などが考えられますが、影響を完全に回避することは難しいといえます。
今後の動向も含め、リスクとして認識しておくことが必要です。
災害や風評被害のリスクがある
4つめのデメリットは「災害や風評被害のリスクがある」です。
地震や台風、洪水などの自然災害が発生した場合、アパート建物が被害を受ける可能性があります。
あるいは、入居者の過失による火災のリスクもあります。
これらのリスクに対しては、保険に加入することで、対処しなければなりません。
また、保険で対応しにくいリスクとして「風評被害」があることに、注意が必要です。
アパートの一室や敷地内で、自死・事故・事件などが起きた場合には、一斉退去が生じることもあります。
人が亡くなった場合には、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に沿って告知する必要があり、空室が続くことが考えられます。
交渉やコミュニケーションが必要なシーンが多い
4つめのデメリットは「交渉やコミュニケーションが必要なシーンが多い」です。
たとえば、株式投資やFXなどの投資手法と比較すると、アパート経営は「人との関わり」が多く発生する手法です。
【人との関わりの例】
- 物件購入時の不動産会社、売主
- 融資を依頼する金融機関
- 建設会社、リフォーム会社
- 管理会社、入居者
アパート経営では、多くの人たちと円滑にコミュニケーションを取りながら、自分の利益を最大化するために交渉するスキルが必要となります。
「人付き合いや、交渉ごとは苦手」という性格の方にとっては、ストレスを感じる可能性があります。
アパート経営の利回りの考え方
続いて、アパート経営の重要指標となる「利回り」について、把握しておきましょう。
表面利回りと実質利回り
売り物件の情報を見ていると、「利回り30％！」といった表記が目に入るかもしれません。
しかしながら注意したいのは、「表面利回り」と「実質利回り」は異なるということです。
- 表面利回り =（年間収入）÷（物件価格 ）× 100
- 実質利回り =（年間収入 – 必要経費）÷（物件価格 + 購入時の諸費用）× 100
以下でそれぞれ見てみましょう。
表面利回りとは？
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値です。
【表面利回りの計算例】
- 物件価格：2,000
- 満室時の家賃収入：年間400万円
- 表面利回り：400万円 ÷ 2,000万円 × 100＝ 20%
表面利回りの注意点は、経費を考慮していないことで、実際の収益性よりも、過大評価した数値となります。
実質利回りとは？
実質利回りは、年間家賃収入から必要経費（ランニングコスト）を差し引いた額を、物件価格に諸費用（イニシャルコスト）を足した金額で割った数値です。
【実質利回りの計算例】
- 物件価格：2,000万円
- 購入時の諸費用：100万円
- リフォーム費用：500万円
- 満室時の家賃収入：年間400万円
- 維持管理費：年間100万円
- 実質利回り：（400万円 – 100万円） ÷（2,000万円 + 100万円 + 500万円） × 100 = 11％
このように、表面利回りと実質利回りには、大きな差があります。
表面利回りの数値が、手元に入ってくる収益として考えてしまうと、失敗の原因となります。
アパート経営を検討する際には、実質利回りをシビアに確認する視点を持つようにしましょう。
さらに、上記の計算例では、家賃収入を満室時で計算していますが、実際には空室リスクがあります。
購入資金を金融機関からの融資で調達する場合は、金利分の負担もありますので、注意が必要です。
実質利回りの目安
利回り関連でよくあるのが、「実質利回りの目安は？」という質問です。
一般論としては、「最低ラインが3％以上、理想は5％以上」といわれます。
ただし、それぞれの資産運用の目的やリスク許容度によって、目指す利回りは異なります。
物件の立地や状態、地域性などによっても、大きな差が出るものです。
先ほど述べたことの繰り返しとなりますが、近年では、アパート経営の利回りは低下の傾向にあることにも留意しておきましょう。
もちろん、なかには高利回りの物件もあります。
しかし、好条件の物件ほど、経験の長い不動産投資家や、ネットワークの強い不動産会社によって、すぐに買われることが多く、競争が激しい世界となっています。
これからアパート経営を検討する場合には、甘い見通しは避けて、現実的に利回りや資金計画を考えることが重要です。
アパート経営を実践する基本的な流れ
アパート経営は、実際にどのような流れで取り組めばよいのでしょうか。以下のステップで、ご紹介します。
以下で詳しく見ていきましょう。
アパート物件の選定
1つめのステップは「アパート物件の選定・購入」です。
アパート経営をする場合、大きく分けて2つの選択肢があります。
- 中古の一棟アパートを購入する
- 所有する土地（または購入した土地）にアパートを新たに建築する
相続などですでに土地を所有している場合を除き、中古のアパート物件を選定して購入する方法からアパート経営をスタートするのが一般的です。
たとえば、「一棟マンション・一棟アパート特集」（住友不動産販売）と言ったページから、物件情報を確認しましょう。
ただし、投資用物件の詳細は、インターネット上には公開されないことも、多くあります。
実際の選定にあたっては、複数の不動産会社とコミュニケーションを取り、希望に合う物件が売りに出たら早期に連絡してもらえるよう、依頼しておくことが役立ちます。
物件の購入
2つめのステップは「物件の購入」です。
良好な物件と出会うことができれば、物件の購入へと進んでいきます。購入にかかる諸費用を確認しておきましょう。
【購入時にかかる諸費用】
物件の購入手続きは、一般の不動産売買と基本的には変わりません。
【参考：中古住宅の売却・購入の一般的な流れ】
管理会社の選定・契約
3つめのステップは「管理会社の選定・契約」です。
アパート経営では、建物および入居者の管理が重要となります。
【アパート管理業務の例】
- 入居者の募集
- 入居希望者の内見案内
- 賃貸契約の締結
- 家賃の徴収（遅延があれば督促）
- 契約更新の手続き
- 設備の不具合や隣室へのクレームなど入居者からの問い合わせ対応
専業ではない大家が、これらを入居者にとって不満のないように実践することは難しいため、管理会社に委託するのが通常です。
管理料の相場は、家賃の5％前後が相場となっています。
管理会社選びは、物件の購入と並行して進めておきましょう。
物件の売買を仲介した不動産会社の紹介や、物件所在地の近くにある管理会社を訪問し、信頼できる委託先を探して契約します。
リフォーム
4つめのステップは「リフォーム」です。
アパート経営のデメリットである“空室リスク”を回避するために、大切なのがリフォームです。
入居希望者にアピールするために重要なポイントとして、以下が挙げられます。
【リフォームのポイント】
- 部屋を明るく広々とした雰囲気にするため、壁や天井を白くきれいにリフォームする
- 築年数が古い物件は設備を新しくして、快適な住環境を整える
- 競争が激しい地域では、他物件と差別化できるデザイン性や設備を準備する
- ターゲット層のニーズ（ファミリー、単身、学生など）に合うリフォームで満足度を高める
- バリアフリー化やユニバーサルデザインを取り入れる
- インターネット環境の整備やスマートホーム化を検討する
一方で、高利回りを実現するためには、リフォーム費用を抑えることが欠かせません。
リフォーム会社との交渉により、低価格で高品質な施工を実現したり、必要なリフォーム箇所を絞り込んで無駄な費用を避けることも必要です。
入居者募集・賃貸借契約
5つめのステップは「入居者募集・賃貸借契約」です。
高利回りでのアパート経営を実現するためには、満室で経営できるように、入居者を集めることが重要となります。
【入居者を集めるポイント】
- 内見の際に清潔な印象を持ってもらえるように掃除を徹底する
- 適切な賃料を設定する（満室経営を優先する場合は賃料を相場よりも下げる）
- 仲介する不動産会社に対する報酬を増額する
- 敷金・礼金を減額する
入居者が決まったら、賃貸借契約を締結します。
管理会社に委託している場合、これらの実務は管理会社が行います。
「地方や海外転勤が決まってしまい、購入した家（マンション）をどうしよう？」
「今知っている賃貸管理会社って本当に良い会社なの？」
など、家（マンション）を貸したいと思った際に、あなたにとってベストなパートナーとなる不動産会社を決めることは非常に重要です。
マンション貸す.comであれば、複数の不動産会社から一括で賃料の見積もりを取れるので、最も高い査定額の会社を選べます。
＼ 同じ物件でも不動産会社によっては100万円以上変わる場合も！ ／
運用
6つめのステップは「運用」です。
アパート経営においては、継続的に収益を得るために、物件の維持管理やトラブル対応などの運用をしていく必要があります。
【運用のポイント】
| アパート経営状況のモニタリングと分析 | 家賃収入や空室率・収益率を定期的に分析することで、早期に問題を発見し改善しやすくなります。 |
| 物件の維持管理計画の策定と実行 | 建物の劣化や設備の老朽化を防ぐため、定期的な点検や修繕計画を立て、実行します。事前に計画しておくことで、余裕を持った資金繰りが可能となります。 |
| 法令遵守とリスク管理 | さまざまな法令を遵守し、リスクを低減しましょう。災害や事故に備えて適切な対策を講じることが重要です。たとえば、防災設備の法令点検やメンテナンスなどを実施します。 |
運用を適切に行うことで、アパート経営の持続的な収益を確保し、安定経営を目指しましょう。
アパート経営で失敗を避けるための重要ポイント
最後に、アパート経営で失敗を避けるための重要ポイントをお伝えします。
以下で詳しく見ていきましょう。
物件選びを慎重に行う
1つめは「物件選びを慎重に行う」です。
成功するアパート経営において、物件選びは最も重要といっても過言ではありません。
できるだけ低価格で、良質な物件を取得するためには、以下の視点を持って物件調査を行いましょう。
- 高利回りに化けるポテンシャルがあるか？
（現在は低利回りでも、大家や管理会社の入居者募集やリフォームのやり方などが原因なら、高利回り物件に化けるポテンシャルがある） - 努力ではどうしようもないマイナス点がないか？
（立地、ハザードマップのエリア、自死・事件などの心理的瑕疵、近隣の墓地などの忌避施設など） - 湿気、雨漏り、建物の傾きなど構造に関わる深刻な問題が隠れていないか？
自分の目で見て探すと同時に、いくつかの不動産会社と継続的にやり取りをして、つながりを構築していくことが役立ちます。
未公開物件や掘り出しもの物件を紹介してもらえるチャンスが増えるからです。
家賃保証会社（賃貸保証会社）を利用する
2つめは「家賃保証会社（賃貸保証会社）を利用する」です。
家賃保証会社は、家賃保証システムを提供しています。
家賃保証システムとは、入居者が家賃を滞納した際に、家賃保証会社が滞納した家賃を保証するシステムです。
アパート経営においては、家賃滞納や夜逃げといったトラブルが起きると、大きな損失を被ることとなります。
家賃滞納をしたまま、何カ月も居座られるケースもあります。
最終的に裁判・明け渡しの強制執行となると、手間も費用もかかり、負担が大きくなります。
家賃保証会社を通した場合、入居審査の際に、リスクの高い人物は家賃保証会社の審査に通らないというメリットがあります。
事前にトラブルを回避しやすくなるのです。
万が一、トラブルが起きたときには保証を受けられるため、安心感につながります。
家賃保証について詳しくは、 全保連「家賃保証について」 にて、解説されています。
コスト管理をきちんとする
3つめのポイントは「コスト管理をきちんとする」です。
【アパート経営で生じるコストの例】
- 管理費
- ローンの返済・利息
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税
- 仲介手数料
- 原状回復の修理費・リフォーム費
- 建物全体の大規模修繕費
- 給排水・電気・ガス設備のメンテナンス費
- 火災保険料
- 地震保険料
- 定期清掃費
- 消火用設備・エレベーターなどの法定点検
- その他
アパート経営はひとつの事業ですから、コストとリターンのバランスを見極めながら、堅実な運営をすることが大切です。
具体的には、以下のポイントを意識しましょう。
- 予算を策定して実績とのギャップをモニタリングする
- コスト削減のアイデアを常に模索し実行する
- 値引き交渉力を高める
- 節税対策を行う ※
※アパート経営で重要となる節税対策のポイントとして、以下が挙げられます。
【節税対策のポイント】
- 確定申告は白色申告よりも控除額が大きい青色申告で行う
- 経費を漏れなく計上して利益を圧縮する（減価償却費の計上も忘れないようにする）
税金に関する詳細は、所轄の税務署や税理士などの専門家にも相談しましょう。
税についての相談窓口はこちらから確認できます。
まとめ
本記事では「アパート経営」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
アパート経営のメリットとして、以下が挙げられます。
アパート経営のデメリットとして、以下が挙げられます。
アパート経営を実践する基本的な流れは、以下のとおりです。
アパート経営で失敗を避けるための重要ポイントとして、以下を押さえておきましょう。
なお、アパート以外にマンション経営も検討しているという方は以下の記事をご覧ください。
どちらも一長一短があるため、比較してみることをおすすめします。
「地方や海外転勤が決まってしまい、購入した家（マンション）をどうしよう？」
「今知っている賃貸管理会社って本当に良い会社なの？」
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