持ち家を確実に賃貸に出すべき人は「また持ち家に住む可能性がある人」です。
持ち家を賃貸に出す方法には、以下の3つがあります。
【持ち家を貸し出す方法】
・修繕やリフォームをして貸し出す
・賃貸用に立て替えて貸し出す
・更地にして土地を貸し出す
持ち家を賃貸にする場合は、事前にメリットやリスクを十分に把握し、十分な利益が見込めるか、賃貸にするための費用は用意できるかを検討しなければなりません。
| 【持ち家を賃貸に出すメリット】 | 【持ち家を賃貸に出すリスク】 |
|---|---|
| ・家賃収入が得られる ・空き家よりも劣化を防げる ・賃貸契約終了後に住むことができる ・犯罪リスクを防止できる | ・空室リスクがある ・入居者を自己都合で退去させられない ・管理に手間や費用がかかる ・修繕義務が発生する |
この記事では契約の種類や賃貸にするまでの流れなども解説しているため、賃貸に出す際の自分に適切な契約方法を選ぶことができ、スムーズに賃貸にするための活動を進められます。
賃貸は売却に比べて損してしまうのかも、シミュレーションを交えて解説していますので、ぜひ最後までお読みください。
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「株式会社リロケーション・ジャパン賃貸管理事業部の公式YouTubeチャンネル」で持ち家を賃貸に出す際の手順と注意点について解説している動画も参考にしてください。
※家を貸す手順と注意点
持ち家を賃貸に出すメリット
持ち家を賃貸に出す場合に得られるメリットには、以下のようなものがあります。
【持ち家を賃貸に出すメリット】
・家賃収入が得られる
・空き家よりも劣化を防げる
・賃貸契約終了後に住むことができる
・犯罪リスクを防止できる
では、これらのメリットについて詳しく見ていきましょう。
家賃収入が得られる
賃貸にして持ち家を貸出した場合、入居してもらえれば家賃収入が得られます。
家賃収入から、ローンの残債を返済したり、老後資金の足しにしたりすることが可能です。
例えば、東京で3LDK以上の戸建て賃貸の相場は、約25万円です。
その金額で賃貸に出した場合、入居してもらえれば年間300万円の家賃収入が得られることになります。
本業とは別に副収入を得られるため、生活に余裕を持てるでしょう。
空き家で保有するよりも劣化を防げる
持ち家を賃貸にして誰かに住んでもらうことで、家の劣化を抑制できます。
「誰かに家を貸し出すと家が傷んでしまいそう」と考えている人もいるかもしれませんが、実は家を空き家にすると、換気がおこなわれなかったり掃除されないまま放置されたりすることで、家が劣化しやすくなるのです。
人が住むことで自然と換気され、定期的に掃除されることが想定できるため、空き家にしておくよりも劣化の進行は抑えられます。
賃貸契約終了後に住むことができる
持ち家を賃貸に出した場合、賃貸契約が終了した後であればまた住むことも可能です。
転勤などによって数年だけ家を空ける場合、持ち家を売却してしまえば再度住むことはできません。
また、空き家として保有すれば残しておけるものの、先ほど解説したように家が劣化しやすくなってしまいます。
あらかじめ契約期間を決めておく「定期借家」として貸し出せば、家の劣化を防げると共に収入も得られ、持ち家を空き家にしている間を有効活用できるでしょう。
犯罪リスクを防止できる
持ち家を賃貸に出せば、人が住むことで空き家にしておくよりも犯罪リスクを防止できます。
人が住んでおらず放置された家は、雑草が生い茂っていたり、夜も電気がついていなかったりするため、不法侵入や犯罪グループの拠点にされてしまうリスクがあります。
また、不法投棄や空き家を狙った放火といった犯罪がおこなわれる可能性もあるでしょう。
空き家にせず賃貸にすれば、人に住んでもらうことができるため、このようなリスクを抑制することが可能です。
持ち家を賃貸に出すリスク
ここまで、持ち家を賃貸に出すメリットを解説してきましたが、リスクもあることを理解しておかなければなりません。
リスクには、以下のようなものがあります。
【持ち家を賃貸に出すリスク】
・空室リスクがある
・入居者を自己都合で退去させられない
・管理に手間や費用がかかる
・修繕義務が発生する
メリットと合わせてリスクを把握し、賃貸に出すべきかを判断しましょう。
では、順に解説していきます。
空室リスクがある
持ち家を賃貸に出しても、入居希望者があらわれなければ空室のままになってしまいます。
空室期間は家賃収入を得られないため、ローンや管理手数料などの支払いを家賃から出すことができません。
例えば、東京都武蔵野市の調査によると、全体の空室がない賃貸物件が6割を超えていたものの、空室がある物件での空室期間は以下のような結果となっています。
- 1年未満：75％
- 1年～3年未満：15％
- 3年～10年未満：10％
このように、多くの場合は1年以内に借り手が見つかっているものの、25％は1年以上空室のままでした。
周囲にスーパーやコンビニなどの生活に必要な施設がなかったり、通勤に不便な場所であったりした場合、賃貸ニーズが少ないことから空室が続く可能性があります。
そのような場合は、ペット可にするなど募集要項を見直したり、家賃や更新料の値下げを検討したりといった対策が必要です。
入居者を自己都合で退去させられない
賃貸借契約を結ぶと、貸主の都合で契約中に入居者を退去させることは困難です。
例えば、一般的な2年更新の契約だった場合、「更新をしなければいいのでは」と思われるかもしれませんが、正当な事由がなければ貸主から更新を拒絶することはできません。
どうしても立ち退いてもらう必要がある場合は、事前に退去願いの通知をおこない、立ち退き料を支払わなくてはなりません。
再度賃貸に出した持ち家に済む可能性がある場合は、期間を限定して貸し出す定期借家契約として貸し出すなどする必要があります。
管理に手間や費用がかかる
賃貸管理を管理会社に委託せずに自身でおこなう場合、以下のような管理業務に手間がかかります。
【管理業務の一例】
・入退去の手続き
・家賃の集金
・滞納の督促
・設備の管理
・住民トラブルの対応
対して、管理会社に委託した場合は、これらの業務をおこなう手間はなくなる反面、管理手数料を支払う必要があります。
修繕義務が発生する
貸主は、賃貸借契約途中で生じた物件の不具合や破損などに対して、修繕義務を負います。
例えば、天災によって雨漏りが生じた場合などは、物件の破損となるため、貸主が修繕を行わなくてはなりません。また、一般的な環境での使用をおこなっていたにも関わらず、設備に故障や不具合が起きた場合も、修理や交換を行わなくてはなりません。
例えば、
経年劣化による給湯器の交換：約10～25万円
経年劣化によるエアコンの交換費用：約6.5万円～
外壁のひび割れ修繕費用：約1～50万円
屋根の雨漏り修繕費用：約1～45万円
このように、修繕箇所によって金額は大きく異なりますが、何かあった際にはすぐに対応できるように、修繕費を毎月積立てておく必要があります。
持ち家を賃貸に出す3つの方法
持ち家を貸し出す場合、「家を修繕して貸し出す」と考えている人が多いでしょう。
しかし、その方法も含めて以下の3パターンの方法が検討できます。
【持ち家を貸し出す方法】
・修繕やリフォームをして貸し出す
・賃貸用に建て替えて貸し出す
・更地にして土地を貸し出す
では、それぞれの方法について詳しく解説していきます。
修繕やリフォームをして貸し出す
まず1つ目は、持ち家に修繕やリフォームを施して貸し出す方法です。
築年数や物件の傷み具合に合わせて、どの程度修繕するか、またはリフォームすべきかを決めましょう。
ハウスクリーニングのみで問題ない場合は8,000～25,000円、修繕やリフォームが必要な場合は5～100万円程度が相場です。
物件の状態によって費用は大きく変わります。
築年数があまり経っていない場合は、水回り・壁紙・床の修繕でも十分貸し出せる可能性がありますが、古くなった建物の場合は全体のリフォームやリノベーションをおこなった方がいいケースもあるでしょう。
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賃貸用に建て替えて貸し出す
一戸建てをそのまま賃貸にした場合、入居者は1世帯のみに限定されます。
しかし、賃貸用としてアパートに立て替えれば、入居者は複数世帯となるため、空室リスクを抑えることが可能です。
ただし、持ち家の立地は賃貸アパートに適しているか、ニーズはあるかを十分に検討しなければなりません。
また、建て替え費用がかかるため、修繕やリフォームで戸建て物件として貸し出すよりも、初期費用がかかります。
【アパートに立て替える場合の費用相場】
・解体費用：約3万〜10万円/1坪
・木造アパートの建設費用：約50〜60万円/1坪
・鉄骨造アパートの建設費用：約70～100万円/1坪
賃貸仲介管理会社などに相談し、建築会社から相見積もりを取るなどして、ニーズの有無や建て替え費用について調べましょう。
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更地にして土地を貸し出す
築年数がかなり経過しており、リフォームやリノベーションにもかなりの費用がかかりそうな場合、更地にして土地を貸し出す方法もあります。
戸建ての解体費用相場は、約100万～300万円です。
駅や商店街から近かったり、幹線道路沿いなどであれば、店舗や商業施設としても利用しやすかったりするため、需要が見込めます。
ただし、貸し出した土地に建物が建てられていない期間は、土地の固定資産税が3～4倍高くなるため、注意が必要です。
持ち家を賃貸に出す場合の契約の種類
ここまで何度かお伝えしたように、持ち家を賃貸に出す場合の契約の種類には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
それぞれの違いを理解しておくことで、目的に適した方法で持ち家を賃貸に出せるようになります。
では、契約の種類について、詳しく解説していきます。
普通借家契約
普通借家契約とは、一般的な賃貸借契約です。
賃貸に出されている多くの物件が、これにあたります。
契約期間は1年以上で設定され、2年更新とされているケースが多く見られます。
前述したように、契約期間満了時に借主が更新を希望すれば、正当な事由がない限り貸主は更新拒否できません。
持ち家を賃貸にした後、再度住む予定がない場合や、長く賃貸経営をおこないたい場合は、普通借家契約で貸し出します。
【普通借家契約のメリット・デメリット】
メリット
・賃貸期間が限定されず、借り手が見つかりやすい
・入居後に長く住んでもらえる可能性がある
デメリット
・正当な事由がなければ更新を拒否できない
・賃貸に出した物件に再び住むことが困難
定期借家契約
定期借家契約とは、あらかじめ契約期間が定められている賃貸借契約です。
契約期間満了時の更新はなく、借主は退去する必要があります。
ただし、貸主・借主の双方が合意した場合は、再契約も可能です。
また、定期借家契約の場合は、契約期間が決められているため、普通借家契約に比べて家賃は安価に設定されるケースがほとんどです。
転勤などで一時的に持ち家が空き家になる場合など、将来的に自らが住む可能性がある場合は、定期借家契約を選びましょう。
【定期借家契約のメリット・デメリット】
メリット
・賃貸に出した物件に再度住むことができる
デメリット
・賃貸期間が限定されるため、普通借家よりも借り手が見つかりにくい
・普通借家契約に比べて賃料が安い傾向がある
持ち家を賃貸に出すまでの流れ
持ち家を賃貸に出す場合、以下のような流れで進めていきます。
【持ち家を賃貸にする流れ】
1.近隣の家賃相場を調べる
2.管理会社や不動産会社を探す
3.不動産会社や管理会社と契約し、貸出し条件を決める
4.入居者募集・審査を行う
5.賃貸契約・引き渡しを行う
では、これらの流れについて詳しく解説していきます。
1.近隣の家賃相場を調べる
まず、持ち家の築年数や状態を確認し、それを基に近隣の家賃相場を調べましょう。
賃貸情報サイトを活用し、持ち家がある地域で
・広さ
・間取り
・築年数
これらの条件が似ている物件の家賃を確認してみましょう。
また、不動産会社の実店舗に掲載されている物件情報などを見て回る方法もあります。
複数の物件の家賃を確認し、自身の持ち家がどの程度の賃料で貸し出せそうかを把握してください。
賃貸に出すことを決めたら、リフォームや修繕もおこなっておきましょう。
2.管理会社や不動産会社を探す
次に、入居者を募集してもらう不動産会社や、管理業務を委託する場合は管理会社も探しましょう。
不動産会社は大手から地域密着型までさまざまで、得意なエリアがあるなど強みも異なります。
複数の不動産会社に賃料の査定をしてもらい、その価格の根拠などを丁寧に説明してくれるところを選ぶのがおすすめです。
また、管理会社を探す際には、事前にどこまでの範囲を委託するか決めておき、複数の会社から見積もりを取りましょう。
戸建てではなく、マンションを賃貸に出したいと考えている人もいるでしょう。
その場合におすすめのサイトが、マンションの賃料を無料で一括査定できる「マンション貸す.com」の活用です。
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3.不動産会社や管理会社と契約し、貸出し条件を決める
不動産会社を決定したら、貸出し条件を決めます。
例えば、
・家賃/管理費
・敷金/礼金
・ペット可なら動物の種類や頭数、敷金積み増しにするか
などです。
家賃は、不動産会社が査定した価格を基にして決定するといいでしょう。
4.入居者募集・審査を行う
賃貸の条件を決めたら、入居者の募集を開始します。
入居申し込みがあった場合、審査をおこない問題なければ入居者を決定します。
入居審査は不動産会社が行うのが一般的です。
申込者に家賃を継続的に支払う能力があるか、以下のような項目を確認します。
【審査項目の例】
・勤務先
・勤務年数
・収入
・連帯保証人の有無
保証人がいない場合などは、保証会社を利用してもらい、そちらで審査がおこなわれるケースもあります。
不動産仲介会社は、仲介手数料が収入になるため、できるだけ契約を結びたいと考えています。
そのため、入居審査の通過基準が低く設定されている可能性もあります。
そのため、大家としてどのような人に入居してもらいたいか、どのような人は避けたいかなどを事前に不動産会社へと伝えておくことも大切です。
5.賃貸契約・引き渡しを行う
審査が通り、入居者が決定したら賃貸借契約を締結します。
契約時には、不動産会社から重要事項説明が行われ、その後に契約書を作成します。
賃貸借契約書の作成は、自分でおこなうこともできますが、仲介を依頼している不動産会社に委託するのが一般的です。
賃貸借契約を締結したら、鍵を渡して物件の引き渡しは完了です。
6.管理や運営を行う
物件への入居後は、大家さん自身、もしくは契約した管理会社が管理・運営を行います。
家賃収入は不動産所得となるため、確定申告も忘れずに行いましょう。
持ち家を賃貸に出した場合にかかる費用
持ち家を賃貸に出す場合、どのような費用がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。
主に、以下のような費用が必要になります。
【持ち家を賃貸に出す際にかかる費用】
・住み替え費用
・リフォーム、修繕費用
・管理手数料
・住宅ローン完済に関する手数料
では、これらの費用について解説していきます。
住み替え費用
居住中の持ち家を賃貸に出す場合、新居を購入するか、賃貸を契約しなければなりません。
また、そちらに住みかえるための引っ越し費用も必要です。
例えば、家族3人で引っ越す場合の引っ越し費用相場は、通常期で約8万～20万円、繁忙期で約12万～42万円です。
また、新居が賃貸であれば、敷金・礼金・前家賃が必要になり、購入する場合は仲介手数料などの各種手数料や頭金などの支払いを行わなくてはなりません。
持ち家を売却する場合は、売却益を新居や引っ越し費用に当てられますが、賃貸にする場合はそれができないため、あらかじめまとまった費用を確保しておかなければなりません。
リフォーム、修繕費用
持ち家を貸し出すのであれば、事前にリフォームや修繕を行う必要があります。
そのため、どの程度の修繕が必要かを把握し、見積もりからいくらかかりそうかを判断しておくことが大切です。
また、修繕は入居者が入れ替わるたびに実施する必要があるため、家賃の一部を積み立てておくことも忘れないようにしましょう。
管理手数料
物件の管理を管理会社にまかせる場合は、管理手数料が発生します。
管理手数料の相場は賃料の3～7％です。
管理の範囲で料金が変わるケースが多いため、自身でどこまで管理するのかを決めておくことが大切です。
できる範囲は自分で管理することで、管理手数料を抑えられる可能性があります。
住宅ローンの完済に関する手数料
住宅ローンの支払が残っている持ち家を賃貸にする場合、賃貸住宅ローンに切り替える必要がありますが、その際に以下のような費用が発生します。
【住宅ローンの切り替えで発生する主な費用】
・繰上返済手数料：3万円～5万円
・事務手数料：借入額×数％
・印紙税：数万円
・抵当権設定費用：借入額×0.4％
これらすべてを合わせると、100万円近い手数料が発生する可能性もあるので、事前に十分な費用を用意しておくことが大切です。
持ち家を賃貸に出す場合の注意点
持ち家を賃貸に出す場合、以下の2点に注意しましょう。
【注意点】
・ローン残債がある場合「賃貸物件用のローン」に切り替える必要がある
・賃貸収入には税金がかかる
では、これらの注意点について、詳しく解説していきます。
ローン残債がある場合「賃貸物件用のローン」に切り替える必要がある
前章でも少し触れたように、住宅ローンの残債がある物件を賃貸に出すには、「賃貸物件用ローン」に仮換える必要があります。
住宅ローンは、「住むための家」を購入するお金を貸してもらうサービスであり、返済中に賃貸にすることは契約違反となるためできません。
金融機関の同意を得ずに賃貸にしてしまった場合、契約違反として残債の一括支払を求められるなどのリスクがあります。
まずは、住宅ローンを借りている金融機関に、契約内容を変更できないか確認してみましょう。
場合によっては、借り換えせずに契約内容だけを変更し、今までの住宅ローンを継続できる可能性があります。
もし金融機関から同意を得られなかった場合は、賃貸物件用のローンに借り換えましょう。
賃貸収入には税金がかかる
持ち家を賃貸に出した場合、以下のような賃貸収入は不動産所得となり、税金がかかります。
【賃貸収入】
・賃料
・管理費
・礼金
・更新料
また、これらの賃貸収入からは、以下のような必要経費を控除し、本業などほかの所得と合計し、確定申告で税額を計算します。
【控除できる経費の一例】
・賃貸物件の固定資産税
・減価償却費
・修繕費
・管理手数料
・仲介手数料
確定申告を忘れてしまうと、意図せずとも脱税してしまうことになるため、毎年忘れずに確定申告を行いましょう。
持ち家を賃貸に出すのは売却と比べて損するのか
持ち家を賃貸として出す場合、多くの人は売却よりも損してしまわないかが気になるのではないでしょうか。
どちらが得かどうかは、物件や周辺環境などさまざまな要因によって異なりますが、大まかに試算することはできます。
少しでも得な方を選びたいという方は、これから紹介する方法でシミュレーションしてみてください。
今回は、以下のような条件でシミュレーションを行います。
【シミュレーション条件】
・物件：戸建て
・所在地：埼玉県川口市
・築年数：15年
・間取り：3LDK
・専有面積：70㎡
・駅徒歩：15分以内
・購入時の価格：4,000万円
では、具体的にシミュレーションしてみましょう。
持ち家を貸し出す場合
賃貸物件情報サイトを利用し、持ち家と似た条件で検索をおこなったところ、家賃相場は16万円、管理費は5,000円ほどであるとわかりました。
支出は以下のように想定します。
【支出（想定額）】
| 支出項目 | 月間 | 年間 |
|---|---|---|
| 修繕積立 | 16,000円 | 192,000円 |
| 固定資産税 | ─ | 150,000円 |
| 火災保険 | 14,000円 | 168,000円 |
| 管理手数料 | 8,000円 | 96,000円 |
| 合計 | 606,000円 |
家賃を管理費と合わせて165,000円だと考えた場合、年間の収入は198万円です。
そこから、上記の支出を差し引きます。
1,980,000円－606,000円＝1,374,000円
つまり、年間1,374,000円の利益が生まれるということです。
ここから所得税を差し引くと、より正確に試算できるでしょう。
また、賃貸物件は築年数が増すごとに資産価値が落ちていくため、家賃が下がることも考慮してください。
持ち家を売却する場合
持ち家を売却する場合は、実際の取引データや売却の査定額を調べてみましょう。
取引データを参照する場合は、「レインズマーケットインフォメーション」で持ち家の条件に近い取引データを検索してみてください。
取引データに持ち家と条件が近いものがなかった場合は、3社ほどに査定を依頼してみましょう。
提示された査定額の平均を相場とみなして計算してみましょう。
今回は、似た条件の物件の売却相場が3,000万円だったと仮定します。
そこから、仲介手数料と税金を差し引きましょう。
仲介手数料の上限額は「（売却価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税（10％）」で計算できます。
この計算式に当てはめると、以下のようになります。
（3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）＋ 10% ＝ 1,056,000円（仲介手数料の上限額）
売却益にかかる税金は、売却時の価格から購入時の価格を引いた際に利益があれば発生します。
今回のケースでは、売却額を3,000万円と想定しており、購入価格は4,000万円であるため、税金はかかりません。
このことから、3,000万円から仲介手数料を差し引いた、28,944,000円が手取り金額となります。
賃貸と売却を比較
【シミュレーション条件】
・物件：戸建て
・所在地：埼玉県川口市
・築年数：15年
・間取り：3LDK
・専有面積：70㎡
・駅徒歩：15分以内
・購入時の価格：4,000万円
今回のケースでは、持ち家を売却した場合の手取りは28,944,000円であると想定できました。
賃貸で家賃が変わらなかった場合を想定して、売却と同額の手取りを得るには何年かかるのかを計算してみましょう。
| 1年 | 1,056,000円 |
|---|---|
| 5年 | 5,280,000円 |
| 10年 | 10,560,000円 |
| 15年 | 15,840,000円 |
| 20年 | 21,120,000円 |
| 25年 | 26,400,000円 |
| 27年6ヵ月 | 29,040,000円 |
このように、売却と同程度の手取りを得るには27年以上かかり、所得税を考慮した場合はさらに期間は長くなります。
このように、大まかにでもシミュレーションをおこなうことで、どちらが自分にとって得かどうかを判断しやすくなります。
迷った際にはぜひ計算し、比較してみましょう。
まとめ
本記事では、持ち家を賃貸にするメリットやリスク、流れなどについて解説してきました。最後にまとめをご紹介します。
【持ち家を賃貸にするメリットとリスク】
メリット
・家賃収入が得られる
・空き家よりも劣化を防げる
・賃貸契約終了後に住むことができる
・犯罪リスクを防止できる
リスク
・空室リスクがある
・入居者を自己都合で退去させられない
・管理に手間や費用がかかる
・修繕義務が発生する
【賃貸契約の種類】
普通借家契約
・契約期間は1年以上で設定される
・契約期間満了時に借主が更新を希望すれば、正当な事由がない限り貸主は更新拒否できない
・持ち家を賃貸にした後、再度住む予定がない場合や、長く賃貸経営をおこないたい場合におすすめ
定期借家契約
・あらかじめ契約期間が定められている賃貸借契約
・契約期間満了時の更新は基本的にない
・普通借家契約に比べて家賃は安価に設定されるケースが多い
・将来的に住む可能性がある場合におすすめ
【持ち家を賃貸にする流れ】
1.近隣の家賃相場を調べる
2.管理会社や不動産会社を探す
3.不動産会社や管理会社と契約し、貸出し条件を決める
4.入居者募集・審査を行う
5.賃貸契約・引き渡しを行う
【持ち家を賃貸に出す場合の注意点】
・ローン残債がある場合「賃貸物件用のローン」に切り替える必要がある
・賃貸収入には税金がかかる
持ち家を賃貸に出すことを検討するのであれば、契約の種類・進め方・費用について正しい知識を付け、売却とどちらがいいかも比較したうえで判断することをおすすめします。
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