戸建賃貸経営とは、一戸建てを賃貸として活用し、入居者から家賃を受け取ることで収入を得ることを言います。
近年、ライフスタイルの多様化や働き方の変化により、購入したマイホームに住まなくなったり、相続によって空き家を受け継いだりするケースが増加しています。
あるいは、不動産投資に注目が集まったことで、戸建て物件の購入を検討中の方もいるでしょう。
しかしながら、“大家さん”になった経験がない方にとって、戸建て賃貸の実態は見えにくいものです。
戸建て賃貸のオーナーになった際のメリットデメリット見てみましょう。
【戸建て賃貸のメリット】
【戸建て賃貸のデメリット】
これらのメリットとデメリットを踏まえて、戸建て賃貸オーナーになる決定を検討する際には、よく計画を練り、地域や市場の動向を把握することが重要です。
この記事では、戸建て賃貸の基礎知識から、知っておくべきメリット・デメリット、注意すべきポイントまで解説します。
必要な知識を身につけ、できるだけリスクを抑えながら、戸建てを有効活用できるようになりましょう。
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「東京共同住宅協会『大家さん大学』」の公式YouTubeチャンネルで「戸建て賃貸」をすすめる理由について解説しているので、参考にしてください。
※『今なぜ戸建て賃貸か ーヒノキヤの戸建賃貸の秘密ー』 講師：株式会社ヒノキヤレスコ ランデックス土地活用事業部 高橋 咲綾氏
戸建て賃貸とは？基礎知識
まずは、戸建て賃貸の基礎知識5つから見ていきましょう。
それぞれ詳しく解説していきます。
戸建て賃貸の概要
戸建て賃貸とは、一戸建て住宅を賃貸物件として運用することです。
そもそも「戸建て」とは、独立した敷地内に、1家族が専用で住むように建てられた一軒家のことを指します。
集合住宅（アパートやマンション）と区別して、「戸建て」の呼称が使われていて、戸建ての場合、建物だけでなく、庭や駐車スペースも付属しているのが一般的です。
戸建て賃貸の対象物件としては、新築物件・中古物件・リフォーム物件などがあります。
このような戸建て物件を所有しているオーナーが大家となり、入居者を募って戸建てを貸し出して、その対価として家賃を受け取るのが、戸建て賃貸の仕組みです。
ターゲット層
戸建て賃貸は、さまざまなターゲット層に適しています。
以下にいくつか例を挙げましょう。
- ファミリー世帯：広い敷地や複数の部屋を必要とするファミリー世帯は、戸建て賃貸のメインのターゲット層となります。
- シニア層：静かな環境や身体への配慮が求められる高齢者にも、戸建て賃貸は人気です。バリアフリー設計やシニア向けの設備を整えた物件も増えています。
- ペットを飼う人：戸建て賃貸はペットの飼育が可能な物件が比較的多くあります。ペットと暮らすために必要なスペースを確保しやすく、ペットオーナーにとって魅力的です。
- 趣味や仕事で広いスペースが必要な人：自宅で仕事をする場合や、趣味で広いスペースが必要な人にも戸建て賃貸物件は適しています。アトリエ、音楽スタジオ、在宅ワークなどの目的で戸建てを探す人もいます。
- シェアハウス利用者：複数人で戸建てを借りて、シェアハウスとして利用する人たちもいます。
戸建て賃貸をスタートするときには、どういったターゲット層を想定するのか検討し、ターゲットに合わせた間取りやリフォームを考えることになります。
オーナー（大家）のタイプ
戸建て賃貸のオーナー（大家）のタイプにも、さまざまな人が存在します。
- マイホームの購入者：マイホームとして購入した戸建てに住まなくなったため、賃貸物件として運用しているケースです。住宅ローンが残っている住居の返済費用を、家賃でまかなうケースなどが見られます。
- 転勤による一時運用：転勤によって空き家になっている期間のみ限定で、賃貸運用したいというニーズも、多くあります。
- 相続による所有者：相続によって空き家を受け継いだ人が、有効活用を目的として賃貸に出すケースが増えています。
- 個人投資家：不動産投資を行っている個人で、収益物件として中古戸建てを購入して運用しているケースも見られます。
戸建て賃貸の契約形態
戸建てを賃貸で運用するときには、入居者との間で「賃貸借契約」を締結します。
普通賃貸借契約と定期賃貸借契約
「賃貸借契約」には、おもに「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」 の2つがあります。
一般的な形態は普通賃貸借契約 ですが、契約期間が限定されていないため、大家都合で賃貸契約を終了するのが難しい場合があります。
たとえば「転勤による一時運用」のように、期間を限定して賃貸運用したい場合には、定期賃貸借契約を選ぶことを覚えておきましょう。
【普通賃貸借契約と定期賃貸借契約との比較】
| 普通賃貸借契約 | 定期賃貸借契約 | |
|---|---|---|
| 契約方法 | 書面でも口頭でも可（ただし、宅建業者の媒介等により契約を締結したときは、契約書が作成され交付されます）。 | 1. 書面（公正証書等）による契約に限る。2. 「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。 |
| 更新の有無 | 原則として、更新される。 | 期間満了により終了し、更新はない（ただし、再契約は可能）。 |
| 契約期間の上限 | 2000年3月1日より前の契約…20年 2000年3月1日以降の契約…無制限 | 無制限 |
| 1年未満の契約 | 期間の定めのない契約とみなされる。 | 有効 |
| 賃料の増減 | 事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 | 特約の定めに従う。ただし、特約の定めがない場合には、事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。 |
| 借主からの中途解約 | 中途解約に関する特約があれば、その定めに従う。 | 1. 床面積200㎡未満の住居用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主は、特約がなくても中途解約をすることができる。 2. 1.以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。 |
住宅賃貸借（借家）契約の手引（令和3年度版）
上記のほかにも、賃貸に関する契約関連の知識は、以下のeBOOKにて詳しく解説されていますので、目を通しておきましょう。
戸建て賃貸の管理方法
戸建て賃貸物件の管理方法には、「自己管理」と「委託管理」の2つがあります。
自己管理では、オーナー自身が物件の管理・運営を行いますが、手間や労力がかかることがデメリットです。
一方、委託管理では、不動産管理会社に物件の管理・運営を依頼することで、オーナーの負担を軽減できる代わりに、管理手数料が発生します。
| 管理方法 | 自己管理 | 委託管理 |
|---|---|---|
| 特徴 | オーナー自身が物件の管理・運営を行う | 不動産管理会社に物件の管理・運営を委託する |
| メリット | 管理手数料が節約できる 入居者と直接コミュニケーションできる | 高品質な管理サービスが提供される 専門知識が必要な入居者募集や契約手続きを委託できる トラブル対応を代行してもらえる |
| デメリット | 手間・労力がかかる 専門知識が必要となる トラブル対応時の負担が大きい | 管理手数料が発生する |
戸建て賃貸の管理方法は、基本的には「委託管理」の方針で考えましょう。
専業大家の方であっても、管理は委託するのが一般的です。
コスト削減のために自己管理をしても、入居者とトラブルになったり、入居者の満足度が下がって空室が続いたりすれば、大きな損失となるからです。
戸建て賃貸の始め方
戸建て賃貸の始め方としては、すでに対象物件を所有している場合には、不動産管理会社を探すところからスタートします。
（これから投資対象の物件を購入する場合には、物件の選定がスタートです）
不動産管理会社は、地域性も強く影響するため、どの会社がおすすめとは一概にいえません。
複数の管理会社に相談をして、所有する物件の特徴に対して、強みのある会社を選びましょう。
詳しくは、「管理会社を探す｜管理会社・賃貸業者を探すなら賃貸経営（HOME4U）」のページに情報がまとめられています。
無料相談も上手に活用しながら、最適な管理会社を探しましょう。
戸建て賃貸のメリット
次に、戸建て賃貸のメリットとデメリットを整理しておきましょう。
まずはメリットからご紹介します。
以下で詳しく見ていきましょう。
家賃収入が得られる
1つめのメリットは「家賃収入が得られる」です。
戸建て賃貸の最大のメリットは、もちろん家賃収入が得られることです。
家賃収入は、毎月定額がコンスタントに入金されるタイプの収益で、安定的なキャッシュフローを生み出します。
とくに、空き家状態となっている戸建てを所有している場合には、賃貸に転じさせることで、無駄になっていた資産を有効活用でき、経済的な安定を確保できます。
資産価値の維持が期待できる
2つめのメリットは「資産価値の維持が期待できる」です。
「家は住まないと傷む」とよくいいます。
空き家として放置することで、近隣とのトラブルや犯罪を招くこともあります。
空き家を所有している場合には、たとえ家賃収入がわずかだとしても、人に住んでもらうことで、資産価値の維持が期待できるメリットがあります。
【参考：なぜ空き家になると傷みやすくなるのか？】
人が住まなくなると、いえはすぐに傷むとよくいわれます。建物は人が住むことが前提となっているので、人がいなくなると様々なことが起こります。
最初に、空気の入れ替えがないので、湿気がたまりやすくなります。すると、カビやダニが発生しやすくなりクロスなどの内装を劣化させます。
木材腐朽菌が繁殖してしまうと、木材の主成分が分解され、建物の強度が損なわれます。高湿度な条件はシロアリの発生をも促し、相乗効果で建物の腐朽が進みます。
また、配管トラップの水が蒸発すると、害虫や害獣が侵入しやすくなり、下水からの強い悪臭が上がってきて充満することもあります。
水道管の水が徐々に抜けることによって錆びやすくなり、水道管の劣化が進行します。漏水につながれば、建物の痛みが一段と進みます。
このように、空き家は痛みが早まるのです。なにより、空き家はこうした現象を発見し、修繕できないことが問題なのです。
出典：豊島区公式ホームページ
カスタマイズの自由度が大きい
3つめのメリットは「カスタマイズの自由度が大きい」です。
戸建て賃貸物件は、マンションやアパートと比べて、オーナーが改装やリノベーションに自由に対応できる魅力があります。
外観、庭、駐車場、間取りなども自由にリフォーム・改築を行えるため、入居者のニーズに応える物件づくりができます。
オーナーの工夫や努力次第で、家賃をアップさせたり、空室率を下げたりできる余地があることは、戸建てならではのメリットです。
売買が比較的容易にできる
4つめのメリットは「売買が比較的容易にできる」です。
戸建て物件は、一棟アパートなどと比較すれば価格が低く、流動性が高いため、購入や売却が比較的容易にできます。
これは、不動産投資として戸建て賃貸を捉えたときに、参入障壁が低いことを意味し、投資家にとって魅力的なポイントです。
物件の状態や立地条件によっては、出口戦略として高額で売却し、キャピタルゲイン（売却益）を狙う戦略も、検討できます。
戸建て賃貸のデメリット
続いて、デメリットについても、きちんと把握しておきましょう。
空室リスクがある
1つめのデメリットは「空室リスクがある」です。
戸建て賃貸に限らず、賃貸には空室リスクが付きものです。
空室が続くと、家賃収入が得られなくなるだけでなく、固定資産税や管理費、メンテナンス費用などの出費が続くため、痛手となります。
立地や市場環境によっては、家賃を相場よりも下げたり、入居者募集の広告に注力するなどして、空室リスクを下げる努力が必要です。
維持管理コストがかかる
2つめのデメリットは「維持管理コストがかかる」です。
戸建て賃貸を運営するうえで発生するコストの例として、以下が挙げられます。
【コストの例】
- 管理会社へ支払う管理費
- 地震保険・火災保険・その他の任意で加入する保険料
- 定期的な修繕や老朽化に対処するための費用
- 設備の更新や交換費用（エアコン、給湯器など）
- 清掃費用（退去時のクリーニングなど）
これらのコストは、物件の規模や築年数、設備の種類によって異なりますが、戸建て賃貸経営の収益に大きな影響を与えることがあります。
物件の状態を十分に確認し、維持管理に必要な費用を見積もっておくことが重要です。
一棟物件と比較して利回りが低い傾向がある
3つめのデメリットは「一棟物件と比較して利回りが低い傾向がある」です。
これは、賃料や収益性が、戸数の多い一棟物件に比べると、低くなることが原因です。
不動産投資として考えたときには、戸建て物件を複数所有するよりも、一括管理が可能な一棟物件のほうが効率的という考え方もあります。
ただし、一棟物件は、戸建て物件よりも初期投資が高額になるため、どちらが適しているかは、それぞれのリスク許容度や資金の状況によるといえます。
入居者トラブルのリスクがある
4つめのデメリットは「入居者トラブルのリスクがある」です。
戸建て賃貸で多く見られるトラブルの例を、以下に挙げます。
【入居者トラブルの例】
- 家賃滞納
- 夜逃げ
- 入居者と近隣住民とのトラブル
- ゴミ屋敷化、異臭、騒音
- 立ち退き交渉の難航
たとえば、入居者が家賃滞納の状態で立ち退きしない場合、不法占拠となります。
退去を拒否された場合には、その間の家賃収入がロスとなるだけでなく、明け渡し請求の訴訟などにかかる労力や時間もロスとなります。
「問題のある入居者を選んでしまうと、非常に大変な目に遭うリスクがある」
と強く認識することが大切です。
災害や風評被害のリスクがある
5つめのデメリットは「災害や風評被害のリスクがある」です。
台風や地震などの自然災害によって物件が損害を受けた場合、補修費用の負担や家賃収入のストップなどの影響を受けることになります。
これらの災害は、適切な保険の加入によって、対策しなければなりません。
一方、保険ではケアしにくい被害として、風評被害があります。
たとえば、犯罪の発生や事件、自死などが起きたことが原因で不人気物件となり、入居者が決まりづらくなることがあります。
心理的瑕疵（心理的な抵抗が生じる恐れのある事柄）が生じれば、告知する必要があるため、家賃の減額にも通じることになります。
【参考：賃貸借における価格への影響】
・殺人
一次賃貸人が居住する限り、継続して賃料は50%
二次賃借人に対して、５年程度は賃料を30%程度減額
・自殺
30%程度減額
・孤独死
原則として減額も借主への説明も行わないが、発見までに日数を要した場合は、10%程度減額
リスクやデメリットを軽減させる3つのポイント
最後に、戸建て賃貸のリスクやデメリットを軽減させるためのポイントを、お伝えします。
以下で詳しく見ていきましょう。
空室リスクを下げる
戸建て賃貸を運営するうえでは、空室リスクを下げる試みを、常に検討しましょう。
【空室リスクを下げるポイント】
- 物件の外観や間取り、設備などをターゲット層のニーズに合わせてリフォーム・改築する
- 客付け力の強い管理会社に管理を委託する
- 適切な家賃を設定する（相場よりも低めの設定をすることで入居率がアップする）
- 定期的に改修を行い、物件の価値を維持する
- 敷金礼金ゼロ円、ペット可、シェア可、DIY可など、条件の緩和を検討する
具体的に、どのようなアプローチが最適かについては、その戸建てがターゲットとしている入居者層によって異なります。
入居者の立場になって考え、必要な改善を行いましょう。
コストを抑える
収益性をアップさせるためには、コストを抑える工夫が欠かせません。
【コストを抑えるポイント】
- リフォームの際には相見積もりをとり、複数の事業者を比較検討してコストを最適化する
- 入居率に直接影響を与える費用対効果の高いリフォームを取捨選択して実施する（例：水回りは優先するなど）
- 効率的な修繕計画を立てて、余分な費用が発生しないようにする
- 設備や機器の定期的なメンテナンスを行い、故障やトラブルを未然に防ぐ
- 保険の内容を見直し、必要十分な補償内容に絞って加入する
とくに、リフォームに関するお金は大きな出費となりやすいので、複数のリフォーム会社に相談しましょう。
良心的な価格で品質の高い仕事をしてくれる事業者を見つけることが、収益性向上のカギとなります。
家賃保証会社（賃貸保証会社）を利用する
入居者トラブルを避けるためには、入居審査を厳しく行い、リスクの高い入居者を選ばないことが重要です。
具体的な対策として「家賃保証会社（賃貸保証会社）を利用する」ようにしましょう。
家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した際に、家賃保証会社が滞納した家賃を保証するシステムを提供しています。
家賃保証会社を利用する利点として、次の2つが挙げられます。
- 入居審査の際に、リスクの高い人物は家賃保証会社の審査に通らないため、入居者の見極めに役立つ
- 家賃滞納が起きたときに、家賃保証会社による保証が受けられる
家賃保証について詳しくは 全保連「家賃保証について」 にて、解説されています。
まとめ
本記事では「戸建て賃貸」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
戸建て賃貸のメリットとして、以下が挙げられます。
戸建て賃貸のデメリットとして、以下が挙げられます。
リスクやデメリットを軽減させるポイントは次のとおりです。
メリット・デメリットを把握したうえで戸建て賃貸に取り組めば、より安全に、収益のアップを狙えます。
さっそく、管理会社探しからスタートしてみましょう。
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