空き家は賃貸で貸し出すべき?|メリット・デメリットを徹底解説

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空き家 を 貸す

空き家を賃貸物件として貸す場合、以下のようなメリットとデメリットがあります。

空き家を貸すメリット空き家を貸すデメリット
家賃収入が得られる
将来的に自分で住むこともできる
不動産を資産として所有し続けることができる
老朽化が進むのを軽減できる
空室になる可能性がある
リフォーム費用がかかる

入居者トラブルが起きる可能性がある

管理の手間がかかる

空き家を貸すには、不動産会社に仲介を依頼したり、個人的なつながりで借り手を募集したりする方法があります。

また、空き家を貸す際には、大なり小なりリフォームが必要になるケースが少なくなく、リフォーム費用の目安は、一般的に150万円から500万円程度です。

ご自身が向いていないにも関わらず空き家を賃貸物件として貸し出してしまうと、費用がかかりすぎて収支がマイナスになってしまったり、入居者トラブルに巻き込まれてしまったりするかもしれません。

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本記事の内容は以下のとおりです。

この記事を読むことで、所有している空き家を賃貸物件にするべきかどうか判断できるようになります。

またそれだけでなく、空き家を貸すと判断した場合に「得する行動」を取れるようになります。

ぜひ最後までお読みください。

株式会社リロケーション・ジャパン賃貸管理事業部」の公式YouTubeチャンネルで、空き家を貸す際のメリットと注意点について紹介しているので、参考にしてください。
【空き家活用】空き家を賃貸するメリットとリスク

目次

空き家を貸す4つのメリット

歩いている笑顔の女性

空き家を貸すべきかどうかを判断するためには、そのメリット・デメリットの両面を知ることで「自分にとって空き家を貸すことが良いのかどうか」を適切に判断できます。

まず1章では、空き家を貸すメリットについて以下4点を解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

家賃収入が得られる

1つめのメリットは「家賃収入が得られる」ことです。

空き家は所有していると維持管理費が発生します。

そこで空き家を賃貸物件にして家賃収入が得られれば、維持管理費の負担を減らして収益を得られる、もしくは維持管理費と相殺できます。

たとえば家賃を9万円とすると、年間の家賃収入は108万円になります。

年間の戸建ての維持費として

固定資産税(一部の地域では+αで都市計画税)
◎修繕費用
◎火災保険

などがあり、その相場は40万円程度といわれているため、収支は68万円のプラスになります。

入居者を定期的に獲得することができれば、維持管理費を支払う必要がなくなるどころか、やり方次第で上記のように収益を得ることができるのです。

このように空き家を所有するだけで維持管理費が出ていくという状況を改善し、収益を得られる点は、空き家を貸し出す最も大きなメリットといえるでしょう。

将来的に自分で住むこともできる

2つめのメリットは「将来的に自分で住むこともできる」ことです。

今の段階では空き家に住むつもりはなく、将来的に住むかどうか迷っている・決まっていないと悩んでいる人は一定数います。

そういう場合に、空き家を賃貸物件にすれば、「もしかするといつか住むかもしれない空き家」を手放さずに、家賃収入を得て物件の維持管理費の負担を減らし、さらには収益も得られるため、そのメリットは大きいのではないでしょうか。

最終的に、「その物件に住む」と決断したら、いつ頃貸し出しを終了して引っ越し、居住を始めるのかを決めてしまえば、無駄なく空き家を取り扱うことができます。

将来的に住む可能性があるが、今は住む予定がなく、空き家の管理に困っている人に、空き家の貸出はおすすめといえるでしょう。

収入を得ながら資産を所有し続けられる

3つめは「収入を得ながら資産を所有し続けられる」です。

先にもお伝えした通り、空き家を賃貸物件にすれば家賃収入を得て維持管理費の負担を減らすことができたり、収益を得ることができたり…とそれだけでもメリットは大きいのですが、さらに資産を所有し続けられるという点は大きな魅力です。

空き家という不動産を所有し続けることで、将来的にその物件の資産価値が上がったり、金銭的な不安があるときの保険として使えたりするのです。

たしかに空き家を持て余している場合、空き家を売却してしまったほうが維持管理の手間がなくて良いと考えてしまいますが、「空き家=資産」だと考えると、賃貸物件にして所有し続けることに大きなメリットがあるといえるでしょう。

たとえば、空き家を賃貸物件として貸し出しながら資産として所有し、最終的に売却したケースを想像してみましょう。

【空き家を賃貸物件にして最終的に売却した場合】

◆空き家のリフォーム費
800万円

◆家賃収入
月額10万円

◆貸し出し期間
3年間(空室期間はないものとする)

◆維持管理費
年間30万円

◆収益(3年間)
家賃収入360万円 ー 維持管理費90万円 = 270万円(年間)

◆最終的な売却価格
1,500万円

◆資産を所有し続けた場合の運用結果
1,500万円 ー 1,070万円 = 430万円

空き家を賃貸物件として運用しながら所有し続け、最終的に資産として売却したこのケースでは、最終的に430万円プラスの利益が出ました。

あくまでシミュレーションであり、実際には物件の場所や市場の需要と供給、物件の状態、地域の賃貸相場、維持管理のコストや売却時の市場、空室期間の状況などによって、大きく数字が変わるので、上記のようにうまくプラスの利益がでるとは限りません。

しかし空き家を賃貸物件として運用しながら所有し、最終的に資産価値が上がったら売却することや、金銭的に不安があるときに売却することができる、というイメージは湧いたのではないでしょうか。

このように、空き家を貸し出すことで資産を所有し続けるメリットも得られる可能性があるという点は魅力的なポイントなのです。

老朽化が進むのを軽減できる

4つめは「老朽化が進むのを軽減できる」ことです。

なぜなら家は、人が住むことで老朽化を軽減できるからです。

空き家のままにしておくと、居住者による掃除や換気、メンテナンスが行われなくなるため

◎たまったほこりや換気不足によるカビ、腐食の発生
◎給排水・ガス管の乾燥、硬化
◎害虫・害獣による被害
◎雨漏りの放置による腐食などの被害

などが発生し、人が住むよりも老朽化が進む傾向にあります。

一方で空き家を賃貸物件にすれば、入居者による掃除や換気のおかげで上記のような被害が発生しにくくなります。

また空き家を賃貸にする・しないに関わらず老朽化によってリフォーム(修繕)が必要不可欠な場合、空き家を賃貸物件として貸し出すほうが、リフォーム費用を「賃貸経営の経費」にできるというメリットがあります。

このように空き家を貸し出すことで建物の老朽化を抑える効果もあり、賃貸物件にするメリットは大きいといえるでしょう。

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空き家を貸す4つのデメリット

悩んでいる女性

次に空き家を貸すデメリットについて、以下4点を解説します。

それぞれ見ていきましょう。

空室になり家賃収入が得られなくなる可能性がある

1つめは「空室になり家賃収入が得られなくなる可能性がある」ことです。

賃貸経営では入居者が見つからず賃貸物件が空室になり、家賃収入を得られなくなるリスクが常につきまといます。

家賃収入を得られなくなると、空き家の維持管理費の負担を軽減、もしくは相殺できなくなってしまうため、空き家を貸し出すメリットがなくなってしまいます。

また賃貸経営では、

◎広告費:入居者募集のために行うチラシ広告や看板、ネット広告などの費用
◎保険料:火災保険
◎修繕費:入退去時の原状回復費や不具合が発生した際の修理、修繕費
◎(不動産管理会社へ依頼した場合)管理手数料
◎(不動産会社へ仲介を依頼した場合)仲介手数料

といった支出もあるため、空室期間が長くなればなるほど、費用負担が大きくなってしまいます。

このように空き家を賃貸物件にしても費用面で損をしてしまうリスクがあるため、空室になる可能性があるのはデメリットであるといえるでしょう。

このような空室リスクを避けるためには、賃貸管理会社に依頼するという方法があります。

賃貸管理会社の中には賃貸管理において必要になる業務を代行してくれるだけでなく、空室になったときも家賃をオーナーに支払ってくれる「家賃保証サービス」を提供している会社もあるのです。

ただし家賃の5~10%ほどの手数料を支払う必要があります。

必ず家賃が支払われ、維持管理費の負担を軽減できる、もしくは相殺できるならば、賃貸管理会社への依頼がおすすめといえるでしょう。

リフォーム費用がかかる

2つめは「リフォーム費用がかかる」ことです。

空き家を賃貸物件として貸し出す際には、リフォームが必要になるケースが多くあります。

なぜなら老朽化が進んでいたり、内装が綺麗でなかったりすると、入居希望者が現れにくくなってしまうからです。

老朽化が進み耐震性に不安を抱えていたり、シロアリ被害が発生していたりしたら誰も住みたいとは思いません。

家の内装に清潔感があったほうがいいのは言うまでもなく重要です。

そのため賃貸物件にする前にリフォームを行う場合があります。

また賃貸物件として運用する中で生じた劣化・不具合の対応や、入居者が退去したタイミングで必要な修繕も全てリフォーム費用がかかります。

空き家をリフォームする場合、建物の劣化がどれくらい進行しているかによって費用には幅がありますが、相場としては500万円~2,000万円ほどです。

壁紙・床を部分的に交換したり、トイレ・キッチン・浴室などをリフォームしたりするといった部分リフォームの場合は数十万円~500万円程度が相場となっています。

【空き家の全体・部分リフォームの費用相場】

内容費用相場
空き家の全体リフォーム500万円~2,000万円ほど
部分リフォーム数十万円~500万円程度

このように空き家を賃貸管理するためには、多額のリフォーム費用を負担しなければいけないという点はデメリットといえるでしょう。

そのため空き家を賃貸物件にする際には、こうしたリフォーム費用も考慮して収支シミュレーションを行い、損失が出ないように賃貸経営を行うとよいでしょう。

収支シミュレーションについては、「空き家を貸す際の収支シミュレーション」で詳しく解説しています。

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入居者トラブルが起きる可能性がある

3つめは「入居者トラブルが起きる可能性がある」ことです。

賃貸経営をしていると、入居者とさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

SUMiTASが不動産賃貸管理事業を行う店舗に対して行った「入居者クレームやトラブルの原因に関するアンケート調査」によると、「入居者とトラブルになったことがありますか?」という質問に「ある」と回答した店舗が88%で、「入居者からクレームを受けたことはありますか?」という質問に「ある」と回答した店舗は100%でした。

また入居者からのクレームやトラブルにはどのようなものがあるのかを尋ねると、以下のようにクレームとしては「設備不良」という回答が最も多く、トラブルは「家賃滞納」に続いて「原状回復」「騒音」といった回答が多くありました。

入居者からのクレームで主に発生する内容

参考:SUMiTAS「入居者クレームやトラブルの原因に関するアンケート調査

入居者からのクレームで主に発生する内容

参考:SUMiTAS「入居者クレームやトラブルの原因に関するアンケート調査」

さらに入居者トラブルについて「定期的にトラブルが発生する」という回答が多い中、「迅速な対応で問題が長期化することはない」という回答が得られました。

つまり、入居者トラブルは大小に関わらず必ず発生する一方で、クレームを発信した当事者に対し、迅速な対応をすることが非常に重要であるといえるでしょう。

またそもそも入居者トラブルが起こらないようにするために、借主の選定や事前手続きをしっかりと行うことも重要です。具体的には、

◎入居者の審査を徹底する(職業・勤務先・収入額、連帯保証人、人柄や見た目など)
◎あらかじめ起こりうるクレームやトラブルの内容を賃貸借契約書の規約に記載する

といった事前対応を行っておくと良いでしょう。

また入居者トラブルや賃貸借契約に詳しい不動産会社に賃貸管理を委託すると、賃貸の運営について知識やノウハウを持ったプロが代わりに対応してくれるため、おすすめです。

管理の手間がかかる

4つめは「管理の手間がかかる」ことです。

空き家を賃貸物件にして、不動産管理会社ではなく自分で管理する場合は、たとえば以下のような管理の手間が増えます。

【空き家を賃貸物件にする際に必要な管理】

◎入居者募集
・不動産ポータルサイトの担当者と打ち合わせ、ポータルサイトに物件情報を掲載する
・広告代理店と打ち合わせを行い、チラシ広告を作ってばらまく
・知り合いに声をかける

◎入居者への対応
・賃貸契約書の作成と入居者との賃貸契約の締結
・水漏れ事故や鍵の紛失など、入居者の緊急事態への対応(24時間365日、いつ対応するのかは読めない)

◎空き家の補修業務
・退去後のリフォーム、修繕工事(建物自体が傷んでしまったときには大規模工事も必要)
・工事の内容、費用などの打ち合わせ

自分で空き家の賃貸物件を管理する場合は、このように管理の手間が必要になります。

上記のような対応をする時間がない多忙な人には、自己管理は難しいでしょう。

また賃貸管理を不動産会社に依頼する場合であっても、以下のような手間はかかります。

◎リフォーム業者とのやり取り
◎リフォーム内容の吟味、指示
◎入居者を募集するための不動産会社とのやりとり
◎その他、不明点などのリサーチ、勉強

空き家を賃貸物件として管理・運営していくにはそれなりに手間がかかる作業であるため、忙しい人には向いていないといえるでしょう。

空き家を賃貸物件にするのに向いている人

パソコンの前の女性

さらに空き家を賃貸物件にするべきかどうか判断できるよう、ここでは空き家を賃貸にするのに向いている人の特徴を解説します。

それは以下のとおりです。

それぞれ見ていきましょう。

副収入を得たいと考えている人

1つめは「副収入を得たいと考えている人」です。

空き家を賃貸物件にすることで家賃収入を得られます。

その家賃収入から以下の費用を差し引いたとしても家賃収入が残る場合は、その分収益を得られるのです。

◎広告費:入居者募集のために行うチラシ広告や看板、ネット広告などの費用
◎通信費:入居者との電話やメール、郵便物などにかかった費用
◎保険料:火災保険
◎修繕費:入退去時の原状回復費や不具合が発生した際の修理、修繕費
◎(不動産管理会社へ依頼した場合)管理手数料
◎空き家の維持管理費

もちろん、空き家のあるエリアの家賃相場を考慮に入れる必要はありますが、上記の内容を考えたうえで収益が得られる人で、副収入を得たいと考えている人におすすめです。

将来的にその空き家に住む可能性がある人

2つめは「将来的にその空き家に住む可能性がある人」です。

将来的に空き家に住む可能性がある場合、ただ空き家を所有し続けるよりも、賃貸物件にして家賃収入を得ながら所有していたほうがお得なのです。

賃貸物件にすれば、家賃収入を得られて維持管理費の負担を軽くできる、もしくは相殺することができます。収益を得られる可能性もあるでしょう。

また、あなたがその空き家に住まない期間、賃貸物件にして人が住むことで、代わりに掃除や換気をしてもらえるため、

◎たまったほこりや換気不足によるカビ、腐食の発生
◎給排水・ガス管の乾燥、硬化
◎害虫・害獣による被害
◎雨漏りの放置による腐食などの被害

などを防ぐことができ、老朽化の進行を軽減できます。

そのため、将来的にその空き家に住む可能性が少しでもある人は空き家を賃貸に出して、維持管理費の負担を減らし、老朽化を軽減することをおすすめします。

空き家を資産として所有しておきたい人

3つめは「空き家を資産として所有しておきたい人」です。

空き家は不動産という資産です。所有し続けることで、将来的にその不動産価値が上がる可能性があります。

また金銭的に不安がある場合に保険として使うこともできるでしょう。

ただし空き家を所有し続けるにはどうしても維持管理費がかかります。

その額の相場は年間で40万円と言われています。

そこで空き家を賃貸物件にすれば家賃収入を得て維持管理費の負担を軽減したり、収益を得たりできるため、お得に所有し続けられるのです。

先にもお伝えした例をもう一度見てみましょう。

【空き家を賃貸物件にして最終的に売却した場合】

◆空き家のリフォーム費
800万円

◆家賃収入
月額10万円

◆貸し出し期間
3年間(空室期間はないものとする)

◆維持管理費
年間30万円

◆収益(3年間)
家賃収入360万円 ー 維持管理費90万円 = 270万円(年間)

◆最終的な売却価格
1,500万円

◆資産を所有し続けた場合の運用結果
1,500万円 ー 1,070万円 = 430万円

空き家を賃貸物件として運用しながら所有し続け、最終的に資産として売却したこのケースでは、最終的に430万円プラスの利益が出ました。

もちろん上記のようにうまくプラスの利益が出ることばかりではありません。

しかし空き家を資産として所有しながら家賃収入を得つつ、いざ空き家の資産価値が上がったり、お金が必要な場面が発生したりしたときに、空き家を売却してキャッシュにすることができるというのは、空き家の所有者にとって魅力的なのではないでしょうか。

したがって、空き家を資産として所有していきたいと考えている人は、空き家を賃貸物件にして運用することをおすすめします。

空き家を賃貸物件にするのに向いていない人

パソコン前で頭を抱える女性

空き家を賃貸にするのに向いていない人は、以下2つの特徴があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

自己資金がない人

1つめは「自己資金がない人」です。

空き家を賃貸物件にする際、老朽化が進んでいたり、内装が綺麗でなかったりすると入居希望者が現れにくくなってしまうため、リフォームを行う場合があります。

また賃貸物件として運用する中で劣化・不具合に対応したり、退去に伴って修繕が必要になったりするなど、賃貸経営中にもリフォーム費用が必要になります。

このように空き家の賃貸経営中はリフォーム費用が必要になりますが、自己資金がなければリフォームは実施できません。

築古の空き家の場合、リフォームを実施しなければ入居したい人が現れにくくなってしまいます。

入居してくれたとしても、賃貸物件の劣化や不具合に対応しなかったことで入居者に被害が及んだ場合は、損害賠償義務が発生する可能性があります。

実際に公益社団法人 全日本不動産協会の月間不動産2013年1月号「賃貸建物における事故とオーナー責任」において、賃貸アパートの外階段が崩落し、入居者が重症を負ってしまった事例に関して、民法第415条または民法第709条にもとづき、オーナーに責任が生じ損害賠償義務が発生する可能性がある、と弁護士が回答しています。

リフォーム費用は、部分リフォームで数十万円~500万円程度、全体リフォームとして500万円~2,000万円が相場であるといわれています。自己資金がなくてはこうしたリフォーム費用は支払うのが難しいため、空き家を賃貸物件にするのは向いていないでしょう。

本業が忙しい人

2つめは「本業が忙しい人」です。

空き家を賃貸物件にして管理していくには以下のように手間がかかるため、本業が忙しい人にとっては管理に時間を割くのは簡単ではないでしょう。

【空き家を賃貸物件にする際に必要な管理】

◆入居者募集
・不動産ポータルサイトの担当者と打ち合わせ、ポータルサイトに物件情報を掲載する
・広告代理店と打ち合わせを行い、チラシ広告を作ってばらまく
・知り合いに声をかける

◆入居者への対応
・賃貸契約書の作成と入居者との賃貸契約の締結
・水漏れ事故や鍵の紛失など、入居者の緊急事態への対応(24時間365日、いつ対応するのかは読めない)

◆空き家の補修業務
・退去後のリフォーム、修繕工事(建物自体が傷んでしまったときには大規模工事も必要)
・工事の内容、費用などの打ち合わせ

また賃貸管理を不動産会社に依頼して、上記のような業務を行わない場合でも、

◎リフォーム業者とのやり取り
◎リフォーム内容の吟味、指示
◎入居者を募集するための不動産会社とのやりとり
◎その他、不明点などのリサーチ、勉強

といった作業は発生するため、上記に時間が割けない多忙な人は空き家の賃貸管理・運営は難しいといえるでしょう。

空き家を賃貸物件にする際の費用相場

空き家を賃貸物件にする際の費用相場

空き家を賃貸物件として運用するかどうかを決める際には「費用面」も重要な判断基準になるため、ここではその費用相場について、以下4点をお伝えします。

空き家をリフォームするのにかかる費用相場

空き家を全面リフォームするのにかかる費用は500万円~2,000万円が相場です

また壁紙・床を部分的に交換したり、トイレ・キッチン・浴室などをリフォームしたりするといった部分リフォームの場合は数十万円~500万円程度が相場となっています。

【空き家の全体・部分リフォーム費用相場】

内容費用相場
空き家の全体リフォーム500万円~2,000万円ほど
部分リフォーム数十万円~500万円程度

具体的な工事内容別のリフォーム費用相場は以下のとおりです。

【工事内容別リフォーム費用相場】

内容費用相場
壁紙交換800~1,500円/㎡
床材張り替え3~6万円/畳
トイレ15~50万円
風呂ユニットバス交換 = 50~150万円
在来浴室からユニットバス = 65〜150万円
キッチン50〜150万円
洗面所10~50万円
外壁60~300万円
※平屋で外壁塗装する場合は、40~70万円ほどで実施できる場合もあります。
屋根15~260万円
耐震補強・改修25~150万円
断熱リフォーム4千~3万円/㎡
内窓(二重窓)の設置8~15万円/箇所
シロアリ駆除・予防リフォーム1,150〜3,000円/㎡
シロアリ被害による劣化箇所補修、基礎補強25~100万円以上
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広告費

賃貸物件のオーナーが不動産仲介会社に支払う広告費は、家賃の1〜2ヶ月分が相場であるといわれています。

広告費とは、入居者募集のために行うチラシ広告や看板、ネット広告などを出してもらうための費用です。

自力では広く多くの人に対して物件の宣伝をすることは難しいため、不動産の宣伝広告のノウハウを持っている不動産仲介会社に依頼して広告を作ってもらい、宣伝してもらうのが一般的です。

火災保険料

火災保険料については、「相場は〇〇円」と言い切るのは簡単ではありません。

というのも、建物の所在地や保証内容、建物の構造など、さまざまな要素をもとに算出されるからです。

そのため、今回はモデルケースを設定した上で、保険料の目安をご紹介します。

空き家の賃貸物件にかかる火災保険料(貸主負担)の費用相場は、以下のとおりです。

※試算の条件:建物の所在地・東京都、建物保険金額・2,000万円、建築年月日・2022年4月、延べ床面積・100㎡

構造保険料(10年契約)
木造など約8万円〜29万円
鉄筋・鉄骨約4万円〜18万円

不動産会社へ賃貸物件の管理を委託した場合の管理手数料

不動産会社へ賃貸物件の管理を委託した場合の管理手数料の相場は家賃収入の5%〜10%といわれています。

ただし仲介手数料と異なり、管理手数料は法律で定められていないため、オーナーと管理会社の同意次第で自由に設定できます。

空き家を賃貸物件にするまでの流れ 4ステップ

ステップ

空き家を賃貸物件にするかどうか検討中の方にとって「賃貸物件にするまでにどれくらいの手間がかかるのか?」は重要な判断材料になるでしょう。

そこでここでは「空き家を賃貸物件にするまでの流れ」について、以下4ステップで解説します。
(空き家を賃貸物件にする場合、不動産会社に仲介や管理を依頼することが一般的であるため、今回は不動産会社に仲介や管理を依頼することを前提に、空き家を貸し出すまでの流れを解説します。)

各ステップを見ていきましょう。

【ステップ①】賃料査定の依頼をする

ステップ①は「賃料査定の依頼をする」ことです。

賃料査定とは「物件がどのくらいの金額で貸し出せるのか」を不動産会社に依頼して査定してもらうことです。

賃料査定を行うことで、収益の出る「適正価格の賃料」を知ることができ、賃貸経営が成功しやすい「家賃の金額」を把握することができます。

物件を貸す際には、最初に賃料査定を実施するのが一般的になっています。

賃料査定には、以下2種類の査定方法があります。

【賃料査定の種類と説明】

賃料査定の種類説明
机上査定不動産会社の担当者が物件を訪問することなく、物件に関する情報のみで賃料を査定する方法
訪問査定不動産会社の査定担当者が物件のある場所まで訪問し、物件のスペックや周辺環境を目視で確認・調査して賃料を査定する方法

戸建ての場合、不動産会社によって提示される賃料査定結果にはばらつきがあります。

そのため、まずは複数の不動産会社に「机上査定」を依頼し、誠実で納得できる査定額を提示してくれた会社に対して「訪問査定」を依頼すると良いでしょう。

訪問査定を依頼する際の不動産会社の見極め方は以下を参考にしましょう。

【訪問査定を依頼する際の不動産会社の見極め方】

◆担当者が査定の根拠を説明してくれる会社を選ぶ
不動産会社によって賃料査定の算出方法は異なるため「なぜその金額になったのか」納得のいく説明をしてくれる会社を選びましょう。具体的には、

◎査定を行うにあたってどのような類似物件を参考にしたのか(査定対象物件と類似した物件の賃料を参考にして賃料を算出するため)
◎空き家のどこが査定額に加算されるポイントだったのか、どれくらい加算されたのか
◎逆に空き家のどこが査定額から減算されるポイントだったのか、どれくらい減算されたのか

を聞き出し、回答に矛盾がないかを確認しましょう。

◆賃貸査定の専門部署・担当者がいる会社を選ぶ
もし専門部署や専任担当者がおらず、営業が査定を行っている会社の場合、適正な賃料を出すことよりも「契約を取る」「売上を上げる」ことを重視した高い査定額を算出する可能性があります。
不動産会社の公式Webサイトを確認し、専門部署や専任担当者が査定を実施してくれるのかどうか確認しましょう。
Webサイトを見て情報がない場合は、気になる不動産会社に問い合わせをする方法もあります。「賃料査定を行う専門部署・専任担当者はいるのか」を確認し、明確に「いる」と回答が返ってくる不動産会社に依頼すると良いでしょう。

【ステップ②】不動産会社を決める

ステップ②は「不動産会社を決める」ことです。

ステップ①で賃料の適正価格を提示してくれる不動産会社が見つかったら、実際にその会社に賃貸管理を依頼するかどうかを決めましょう。

その際に重要になるのは、管理委託費だけでなくサービス内容です。

委託管理費は数字で示されるため「安さ」に注目しがちですが、管理委託費は5%であっても6%であっても、手取り収入にそれほど大きな違いはありません。

そうしたことよりも、入居者を早く見つけて空室期間をできるだけ少なくしてくれたり、入居者に長く住んでもらえたりするような管理サービスが充実しているほうが、長い目で見た時の金額的なメリットは大きいといえます。

賃貸管理を依頼する不動産会社は以下を参考にして選びましょう。

【賃貸管理を依頼する不動産会社の選び方】

◆ステップ①で納得の行く訪問査定結果を提示してくれたかどうか

◆空室を埋められる力があるのかどうか
賃貸経営において空室期間ができるということは、それだけ家賃収入を得られない期間(=機会損失)が発生していることになります。そのため不動産会社が空室を埋める能力があるのかどうかは非常に重要です。
以下の方法で「平均空室期間」を調査し、実際に空室を埋めることができているのかをチェックしましょう。

◎不動産会社へ直接問い合わせる
◎不動産会社の公式情報や報告書の確認(年次報告書など)
◎不動産会社のウェブサイトの調査(掲載されている物件情報や統計データなど)
◎営業担当者へ直接問い合わせる

◆滞納家賃の回収能力があるかどうか
こちらも同様に家賃収入を得られない期間が発生してしまうのは機会損失につながってしまうため、滞納家賃の回収能力があるかどうかは重要になります。
滞納家賃の回収能力があるかどうかは、以下の方法で「滞納率」を見ると確認できます。

◎不動産会社へ直接問い合わせる
◎不動産会社の公式情報や報告書の確認(年次報告書など)
◎不動産会社のウェブサイトの調査(掲載されている物件情報や統計データなど)
◎営業担当者へ直接問い合わせる

◆入居者トラブルへの解決力があるかどうか
たとえば騒音や漏水など、トラブルが解決するまでに時間がかかってしまうと、入居者の退去につながって空室になってしまいます。そのため賃貸管理を依頼するにあたって入居者トラブルへの解決能力も重要になります。
以下を参考にして不動産会社のトラブル解決力をチェックしましょう。

◎入居者用専用コールセンターの設置がされている
◎物件管理スタッフ1人あたりの担当戸数が少なければ少ないほど迅速な対応が期待できる

【ステップ③】賃貸条件を決めて入居者を募集する

ステップ③は「賃貸条件を決めて入居者を募集する」ことです。

賃貸物件を貸し出す条件を決めて、物件情報を不動産ポータルサイトやチラシ、ネット広告などに掲載し、入居者の募集を開始します。入居者募集は不動産会社の業務です。

賃貸条件は、たとえば以下のような項目を決めます。

◎家賃
◎室内での喫煙可否
◎ペットの可否

家賃に関してはステップ①で提示された賃料査定結果をもとにして設定すると良いでしょう。

【ステップ④】賃貸借契約を締結、空き家の貸し出しを開始する

ステップ④は「賃貸借契約を締結、空き家の貸し出しを開始する」ことです。

入居希望者が物件を内覧後、入居の意思があれば、賃貸借契約を締結することになります。

賃貸借契約では、入居者と貸主との間で次のような取り決めを行います。

◎賃料
◎敷金、礼金
◎契約期間や更新について
◎契約解除や違約金など

ただしこうした難しい手続きなどは不動産会社が代理で行ってくれるため、貸主は賃貸借契約に関する必要書類への記入と提出を行いましょう。

賃貸借契約を締結すれば、晴れて空き家の貸し出しを開始することができます。

空き家を貸す際の収支シミュレーション

パソコンとコーヒー

実際にご自身で空き家を貸し出す場合、どのくらいの収支になるのか気になりますよね。

そこでここでは空き家を貸す際の収支シミュレーションができるよう、そのやり方をご紹介します。

収支のシミュレーションは以下3つの段階を踏んで進めましょう。

収入を把握する

まずは空き家を賃貸物件にした場合の収入を把握しましょう。

空き家を賃貸に出す場合、一般的に以下のような収入があります。

【空き家を賃貸に出す場合の収入一覧】

種類内容相場
家賃入居者が毎月支払う賃料物件により異なる
礼金入居者がオーナーに支払う謝礼金家賃×0~2か月分
敷金退去時の原状回復などに使うために入居者から預かるお金家賃×0~2か月分
更新料
賃貸契約を更新する際に入居者がオーナーに支払うお金家賃×半月~1か月分

たとえば1日程度で賃料査定結果を提示してもらえる「机上査定」を利用し、「賃料:10万円」と決めた場合、下記の収入を得られることになります。

【家賃10万円の場合の収入】

家賃:毎月10万円
礼金:10万円(家賃1か月分)
敷金:10万円(家賃1か月分とする)
更新料:10万円(家賃1か月分とする)※契約期間は2年

支出を把握する

次に支出を把握しましょう。

空き家を賃貸物件として貸し出す際の支出は以下のとおりです。

【空き家を貸し出す際の支出一覧】

種類内容相場
仲介手数料入居者募集を依頼した場合に必要になる手数料で、賃貸契約が成立した際に支払う家賃×半月~1か月分
管理委託料不動産会社に管理を委託する場合に必要になる手数料家賃の5~10%
リフォーム費・原状回復費退去したあとに、次の入居者が入るまでにかかる費用状態による
修繕費・メンテナンス費賃貸物件の修繕、メンテナンスを行うための費用一般的に修繕費は
毎月一定額を積み立てる
固定資産税賃貸物件の所有者が納める税金固定資産価格の1.4%
所得税・住民税賃貸経営で発生した所得に対してかかる税金所得額により異なる
保険料(火災保険等)賃貸物件にかけている火災保険などの保険料

以下の状況を想定して、支出をシミュレーションしてみましょう。

【状況】
家賃:10万円
リフォーム・原状回復費:1回につき10万円とする
修繕費・メンテナンス費:80万円とする(相場金額)
固定資産価格(物件価格):1,000万円とする
所得税額:今回所得税は控除によって0円
住民税額:今回住民税は控除によって0円
保険料:1万円/年間

【支出のシミュレーション】
仲介手数料:10万円(家賃1か月分)
管理委託料:1万円(家賃の10%)
リフォーム費・原状回復費:10万円/回
修繕費・メンテナンス費:1万円/月(積み立て)
固定資産税:14万円(年間)
所得税・住民税:0円
保険料:1万円/年間

収支を把握する

最後に収支を計算してみましょう。

【収入シミュレーション】
家賃:毎月10万円
礼金:10万円(家賃1か月分)
敷金:10万円(家賃1か月分とする)
更新料:10万円(家賃1か月分とする)※契約期間は2年

【支出シミュレーション】
仲介手数料:10万円(家賃1か月分)
管理委託料:1万円(家賃の10%)/月
リフォーム費・原状回復費:10万円/回
修繕費・メンテナンス費:1万円/月(積み立て)
固定資産税:14万円(年間)
所得税・住民税:0円
保険料:1万円/年間

【収支シミュレーション】
◆入居希望者が入居した年の年間収支
収入:140万円(内訳:家賃、敷金、礼金)
支出:50万円(内訳:仲介手数料、管理委託料、修繕費・メンテナンス費、固定資産税、所得税・住民税、保険料)
収支:140万円ー50万円=90万円(プラスの収益)
◆入居者が継続して入居している年の年間収支
収入:120万円(内訳:家賃)
支出:39万円(内訳:管理委託料、修繕費・メンテナンス費、固定資産税、所得税・住民税、保険料)
収支:120万円ー39万円=81万円(プラスの収益)
◆入居者が契約更新した年の年間収支
収入:130万円(内訳:家賃、更新料)
支出:39万円(内訳:管理委託料、修繕費・メンテナンス費、固定資産税、所得税・住民税、保険料)
収支:130万円ー39万円=91万円(プラスの収益)
◆入居者が退去した年の年間収支(12月末に退去した場合を想定)
収入:120万円(内訳:家賃)
支出:49万円(内訳:管理委託料、リフォーム費・原状回復費、修繕費・メンテナンス費、固定資産税、所得税・住民税、保険料)
収支:120万円ー49万円=71万円(プラスの収益)

このように、現段階である程度収支シミュレーションは可能です。

一度、ご自身が所有する空き家の場合も収支シミュレーションをしてみましょう。

【知って得する】空き家を貸すときに知っておくべき2つのポイント

スマホを見る女性

空き家を貸し出すか悩んでいる方にとって「空き家を貸すならできるだけリスクを減らしておきたい」「空き家を貸し出すときにはできるだけ得をしたい」と考えるのは自然なことです。

そこでここでは、知って得するような「空き家を貸すときに知っておくべきポイント」を以下2点ご紹介します。

上記のポイントを知ることで、空き家の貸し出しで得ができてしまう

それぞれ詳しく見ていきましょう。

貸し出し方を考える

1つめは「貸し出し方を考えること」です。

空き家の貸し出し方には、

◎戸建賃貸として貸し出す
◎シェアハウスとして貸し出す
◎ビジネス向け賃貸として貸し出す

といった選択肢があり、物件があるエリアの需要によって貸し出し方を決めたほうが入居者は見つかりやすくなり、空室率を下げることができるのです。

それぞれ以下のような特徴があり、向いているケースが異なるため、ご自身の空き家の所在するエリアに合わせて貸し出し方を決めましょう。

【貸し出し方の特徴一覧】

貸し出し方説明向いているケース
戸建賃貸空き家をそのまま戸建て賃貸として貸し出します。戸建住宅のため、ターゲットは主にファミリー層です。・ファミリー層に需要のある
・エリアに物件が所在している
シェアハウス複数人に貸すことで一人ひとりの家賃を安くすることができ、ファミリー層に需要の低いエリアでも貸しやすくなります。
また入居者全員が退去しない限り、家賃収入が途絶えることはありません。
・ファミリー層に需要の低いエリアに物件が所在している
ビジネス向け賃貸オフィスや店舗にしてしまう貸し出し方です。一度入居してもらえれば移転にはコストがかかるため、長期間利用してくれる可能性が高くなります。・都市部の駅に近いエリアに物件が所在している

ただしシェアハウスにする場合には「確認申請」が必要になる可能性があることに注意が必要です。

戸建て住宅をシェアハウスに変更するのは、建築基準法上、寄宿舎に用途を変更することになります。

100㎡を超える際には確認申請が必要になります。

また確認申請が不要な場合でも、シェアハウスにするにあたり、間仕切壁を準耐火壁にしたり、非常用の照明を設置するといった工事を行わなければならないケースがあります。

シェアハウスにするにあたってリフォームを行う場合は、建築士に相談し、どの程度の改修工事が必要になるのかを相談するとよいでしょう。

【徹底解説】自宅を賃貸に出したい!メリット・デメリット、実践法

リフォームは補助金を利用する

2つめは「リフォームは補助金を利用する」ことです。

省エネ性能や耐震性能を向上させるといった、空き家の住居としての質を高めるリフォームを行うと、補助金の対象になり、お得にリフォームできる可能性があるのです。

具体的には「長期優良住宅化リフォーム推進事業」という補助金制度です。

これは以下の要件を満たす長期優良住宅化リフォームを行った場合、最大200万円を限度に対象となる工事費用の1/3の補助金をもらうことができるというものです。

長期優良住宅化リフォーム推進事業の要件

①リフォーム工事前にインスペクションを行うとともに、維持保全計画及びリフォームの履歴を作成すること。

②リフォーム工事後に次の性能基準を満たすこと。
<必須項目>劣化対策、耐震性(新耐震基準適合等)、省エネルギー対策の基準
<任意項目>維持管理・更新の容易性、高齢者等対策(共同住宅)、可変性(共同住宅)の基準

③上記②の性能項目のいずれかの性能向上に資するリフォーム工事、三世代同居対応改修工事、子育て世帯向け改修工事、防災性・レジリエンス性の向上改修工事のうち一つ以上行うこと。

参考:令和5年度長期優良住宅化リフォーム推進事業について

またこのほかにも、自治体によっては独自の補助金制度を設けています。

空き家を賃貸物件にする人を対象にして、市内の施工業者に工事を依頼することを条件に工事費用を補助してくれる制度もあるため、空き家のある自治体の公式ホームページを確認してみましょう。

まとめ

この記事では空き家を貸すことに関して、そのメリットやデメリット、向いている人、向いていない人、費用相場、賃貸物件にするまでの流れや収支シミュレーション、空き家を貸すときに知っておくべきポイントなどを解説しました。

ここで改めて本記事の内容をおさらいしましょう。

◆空き家を貸す4つのメリット
・家賃収入が得られる
・将来的に自分で住むこともできる
・不動産を資産として所有し続けることができる
・老朽化が進むのを軽減できる

◆空き家を貸す4つのデメリット
・空室になる可能性がある
・リフォーム費用がかかる
・入居者トラブルが起きる可能性がある
・管理の手間がかかる

◆空き家を賃貸物件にするのに向いている人
・副収入を得たいと考えている人
・将来的にその空き家に住む可能性が少しでもある人
・空き家を資産として所有しておきたい人

◆空き家を賃貸物件にするのに向いていない人
・自己資金がない人
・本業が忙しい人

【空き家の全体・部分リフォーム費用相場】

内容費用相場
空き家の全体リフォーム500万円~2,000万円ほど
部分リフォーム数十万円~500万円程度

◆部分リフォームした場合の費用相場

内容費用相場
壁紙交換800~1,500円/㎡
床材張り替え3~6万円/畳
トイレ15~50万円
風呂ユニットバス交換 = 50~150万円
在来浴室からユニットバス = 65〜150万円
キッチン50〜150万円
洗面所10~50万円
外壁60~300万円
※平屋で外壁塗装する場合は、40~70万円ほどで実施できる場合もあります。
屋根15~260万円
耐震補強・改修25~150万円
断熱リフォーム4千~3万円/㎡
内窓(二重窓)の設置8~15万円/箇所
シロアリ駆除・予防リフォーム1,150〜3,000円/㎡
シロアリ被害による劣化箇所補修、基礎補強25~100万円以上
雨漏り修理(屋根の場合)1~45万円/箇所

◆その他の費用相場
・広告費:家賃の1〜2ヶ月分
・火災保険:相場なし
・賃貸物件の管理を委託した場合の管理手数料:家賃収入の5%〜10%

◆空き家を賃貸物件にするまでの流れ 4ステップ
【ステップ①】賃料査定の依頼をする
【ステップ②】不動産会社を選定し、契約を結ぶ
【ステップ③】賃貸条件を決めて入居者を募集する
【ステップ④】賃貸借契約を締結、空き家の貸し出しを開始する

◆【知って得する】空き家を貸すときに知っておくべき2つのポイント
・貸し出し方を考える
・リフォームは補助金を利用する

本記事が空き家を貸し出すか悩んでいるあなたにお役立ちできれば幸いです。

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