土地売却はどうやる？失敗しない基本の流れと費用や税金・注意点

土地を売却する基本的な流れは次のようになります。

また、次のような書類の準備も必要です。

物件によっては、ほかにも必要な書類がある場合があります。

契約時に慌てることがないよう、事前に不動産会社に確認しておくようにしましょう。

また、少しでも良い条件で土地を売却するために、不動産会社の選定は重要です。

そこでおすすめするのが、一度で複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトは無料で利用できるので、いくつか試して、自分に合った不動産会社を見つけてみてください。

＼ 売却サポートサービスが充実！ ／

土地を売却して「利益（譲渡所得）」が出た場合には、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。

いずれも、支払うタイミングは土地売却の翌年です。

所得税・住民税を合わせた税率は、所有期間が5年を超える場合は約20％、5年以下の場合は約40％です。

土地売却は、知識がないまま進めてしまうと損失を招く可能性があるため、注意が必要です。

この記事では、土地売却に失敗しないように以下の内容について解説します。

「【公式】不動産査定・売却なら「イエウール」の公式YouTubeチャンネル」で、土地売却について解説しているので、参考にしてください。
※【記事要約】土地売却するなら何が必要？売る流れやかかる税金。高く売るコツとは

【土地売買の初心者ガイド】手順や費用・必要書類を分かりやすく解説

土地売却で最初に知っておきたい重要ポイント

最初に押さえておきたい重要ポイントからお伝えします。

土地売却までのスケジュールと手続き

まず、スケジュール感と手続きの流れを、つかんでおきましょう。

それぞれの詳細は、後ほど「2. 土地売却の基本の流れ 8ステップ」にて解説します。

土地売却で得た譲渡益は課税対象

土地売却の一連の流れは、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行って、完了となります。

土地売却で得た譲渡益は「譲渡所得」の区分となり、所得税・住民税の課税対象です。

なお、納税額は、特例や控除を適用させることで、大幅に圧縮できるケースが多くあります。

税金の払いすぎを防ぐためには、使える控除・特例を調べて、漏れなく適用させることが重要であると覚えておきましょう。

税金や諸費用に関しては、「3. 土地売却にかかる費用・税金」にて解説します。

土地売却の基本の流れ9ステップ

続いて、土地売却の具体的な流れを8つのステップに分けて、見ていきましょう。

現状把握

1つめのステップは「現状把握」です。

まずは以下を整理しましょう。

次に、対象の土地がいくら程度で売れそうなのか、目安を知るために相場を調べておきます。

これらの現状把握は、仲介を依頼する不動産会社のサポートを得ながら、進めることができます。ただ、ある程度は、自分でも事前に整理しておきましょう。

知識を身につけておくと、今後のさまざまな意思決定の場面で、主体的に判断しやすくなるからです。

現状把握する際には、東京都住宅政策本部「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック」に掲載されている「物件チェックリスト」を活用すると便利です。

査定依頼

2つめのステップは「査定依頼」です。

複数の不動産会社に査定を依頼して、専門家の目で、精度の高い売却見込み価格を算出してもらいましょう。

査定のステップは、正確な見込み価格を把握すると同時に、仲介を依頼する不動産会社を探すプロセスでもあります。

査定のやり取りを通じた対応の質や、査定結果の説明のわかりやすさ、コミュニケーションの取りやすさなど、各不動産会社の様子を見極めながら進めていきましょう。

複数の不動産会社へ、それぞれ依頼する手間を省くためには、一括査定サイトを利用すると便利です。

【一括査定サイトの例】

土地査定の方法は？流れ・種類・査定額の出し方まで基礎知識を解説

媒介契約

3つめのステップは「媒介契約」です。

媒介契約の種類

媒介契約は、土地の売却の仲介を依頼する不動産会社と、売主との間で締結する契約です。

媒介契約には3つの種類があります。まずは以下を把握しましょう。

種類	特徴
専属専任媒介契約	依頼できるのは1社だけです。 売主自らが買主を見つけたときでも、 依頼した媒介業者を介して契約しなければなりません。レインズへの登録義務、1週間に1 回以上の販売状況の報告義務があります。
専任媒介契約	依頼できるのは 1 社だけでレインズへの登録義務があるのは専属専任媒介契約と同じです。売主自らが買主を見つけたときは直接契約することもできます。 2 週間に1 回以上の販売状況の報告義務があります。
一般媒介契約	複数の業者に依頼することができます。 売主自らが買主を見つけたときは直接契約することができます。レインズへの登録義務はありません。

簡単にいうと、売主にとっての制限（1社しか契約できない、契約した不動産会社を通さないと契約できないなど）が強いほど、不動産会社に力を入れて販売活動をしてもらえる度合いが強くなる仕組みになっています。

どの契約がよいかは、状況によるため一概にはいえませんが、依頼したい不動産会社が1社のみで、売主が自ら買主を見つける可能性がない場合には、専属専任媒介契約が推奨されます。

その理由は、専属専任媒介契約は不動産会社が最も注力しやすい契約であり、早く・高く売却できる可能性が高まるからです。

仲介手数料

媒介契約を締結した不動産会社が、売却を成功させた場合、成功報酬で「仲介手数料」を支払う必要があります。

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時に半金、決済・引渡し時に半金の2回に分けることが一般的です。

いつ・いくらの仲介手数料を支払うかについて、媒介契約を締結する際に契約内容をよく確認し、合意しておきましょう。

仲介手数料についての詳細は、後ほど「3. 土地売却にかかる費用・税金」にて解説します。

販売活動

4つめのステップは「販売活動」です。

媒介契約を締結した不動産会社の担当者との間で、販売戦略について相談し方針を決めたら、いよいよ売り出しスタートです。

売り出し価格

販売活動に入る前にかならず決めるべきこととして「売り出し価格」があります。

売り出し価格は、売主の売却希望価格と不動産会社の査定価格をすり合わせて、決定します。

実際の成約価格は、買主の購入希望価格とすり合わせて決まります。

買主との条件交渉の余地を残すために、“想定される成約価格よりも少し高め”の売り出し価格を設定することが、一般的です。

ただし、適切な売り出し価格は、「どのように売りたいか？」によって大きく変わります。

不動産会社の担当者に、明確に希望を伝えて、納得できる売り出し価格を設定することが重要です。

内覧対応

販売活動がスタートすると、物件に興味を持った人から、内覧の申し込みが入ります。

内覧とは、購入検討中の方が、不動産会社の営業担当者の案内で現地を訪れて、物件を自分の目で見学することです。

なお、土地の内覧においては、売主が立ち会う場合と立ち会わない場合があります。

売主が立ち会うことで、物件に関する質問にその場で答えることができ、スムーズな成約につながる可能性があります。

ただし、どのように対応するのが望ましいかは、ケースバイケースです。不動産会社の担当者と相談し、決めておきましょう。

条件交渉

5つめのステップは「条件交渉」です。

「土地を売却したい」という購入希望者が現れたら、条件を交渉していきます。以下は、調整する条件の例です。

多くの場合、売り出し価格よりも安い価格にしてほしいと、値引きを交渉されます。

不動産会社の担当者とよく相談しながら、売主として譲れないラインはきちんと守り、譲歩できる部分は譲歩して、成約を目指していきましょう。

土地評価額とは？4種類の指標のどれを使うのか・調べ方を詳しく解説

土地の実測

土地売却ならではのポイントについて補足しておくと、よく論点となるのが「土地の実測」です。

登記簿に登記されている面積（公簿面積）は、現況と異なっていることがあります（参考：公図と現況のずれＱ＆Ａ）。

よって、土地の売買では、土地の実測を行ったうえで実測面積に基づいて売買するのか、登記簿に登録されている公簿面積で売買するのか、決める必要があります。

トラブルを回避するためには、実際の面積に応じて売買する実測売買が望ましいですが、費用と期間がかかるデメリットがあります。

上記のとおり、実測売買と公簿売買は一長一短あるため、土地の状況と売主・買主の希望によって、調整する必要があります。

古家の扱い

古家付き土地の場合には、古家の撤去についても、明確にしておきます。

古家の撤去の条件交渉は、売買価格の交渉とあわせて行うことが一般的です。

たとえば、
「売買価格は値引きしない代わりに、売主負担で古家を撤去してから引渡しする」
といった具合に、ほかの条件との兼ね合いも見ながら、調整していきましょう。

【2023年】家の解体費用相場から100万高くなる例まで徹底解説

売買契約

6つめのステップは「売買契約」です。

購入希望者との間で条件の折り合いがついたら、売買契約を締結します。

契約書の内容確認

売買契約の際に重要なことは、事前に契約書の文面を受け取り、内容をよく確認しておくことです。

売主と買主との間で合意された条件が、正確に記述された契約書となっていることを、念入りに確認しましょう。

以下のリストを参考に、売買契約書のすべての文章をチェックしてください。

仲介手数料の半金支払いと手付金の受領

売買契約時の金銭のやり取りとしては、以下の2つがあります。

媒介契約を締結した際に、仲介手数料の半金を売買契約時に支払う約束となっていた場合には、不動産会社に対して仲介手数料の支払いを行います。

一方、買主からは、事前の交渉で合意した額の手付金を受け取ります。

手付金の相場は、売買金額の1割程度です。たとえば、1,000万円の売買価格であれば、100万円を手付金として受け取ります。

手付金は、自己都合で売買契約を解除した場合の、ペナルティー料として機能します。買主の都合で契約を解除された場合には、売主は手付金をそのまま受領することになります。

逆に、売主都合で契約を解除した場合には、受け取った手付金を返済するとともに、同じ額のお金を買主に支払う必要があります（100万円の手付金であれば、200万円を買主に返済・支払い）。

決済・引渡し

7つめのステップは「決済・引渡し」です。

当日の流れ

決済・引渡しは、買主が売買代金の支払いを行い（決済）、売主が物件を引き渡す（引渡し）プロセスです。

買主が住宅ローンを利用する場合には、「金融機関が買主に融資実行→買主が売主に代金を支払う」という段取りとなります（この場合、決済・引渡しの集合場所は、金融機関となるのが一般的です）。

決済・引渡しと同時に、抵当権抹消登記や所有権移転登記が必要となります。これらの手続きは、通常、売主・買主からの依頼を受けた司法書士が代行します。

必要書類と仲介手数料の支払い

決済・引渡しでは、売主が、必要な書類を抜け漏れなく準備することが重要です。

書類に不備があると、売買契約で約束した引渡し日に引渡しが完了せず、契約違反として大きな問題に発展するリスクがあります。

媒介契約を締結した不動産会社との取引も、決済・引渡しをもってすべて完了します。

よって、仲介手数料の残金を支払う準備も、進めておきましょう。

確定申告

8つめのステップは「確定申告」です。

以下のケースでは、確定申告が必要となります。

確定申告を行うタイミングは、土地を売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

具体的にどのような税金が課せられるのかについては、次章で解説します。

土地売却にかかる費用・税金

土地売却では、諸費用や税金などの出費があります。事前に把握しておくことが重要です。

以下で詳しく見ていきましょう。

土地売却にかかる費用

土地売却にかかるおもな費用として、以下があります。

仲介手数料は以下の式で簡易的に求めることができます。

たとえば、仮に「売買代金1,000万円の土地」として、試算してみましょう。

実際にかかる費用はケースバイケースで幅がありますが、事前によく確認して、必要な資金を確保しておくことが大切です。

土地売却でかかる税金

土地を売却によって得た利益（譲渡益）は、譲渡所得という区分になり、譲渡所得税（所得税・住民税）の課税対象となります。

譲渡所得の計算方法

簡単にいえば、土地の売却代金から、土地を購入したときの費用や売却にかかった経費などを差し引いて残った「利益」が、課税対象となります。

利益が出なかった場合（赤字になった場合）には、譲渡所得税を納税する必要はありません。

上記の場合、-80万円の赤字となり利益が出ていないため、納税の必要はないということになります。

※実際の譲渡所得金額の計算は、所轄の税務署や税理士など専門家のアドバイスを受けながら行ってください。

所有期間によって変わる税額

譲渡所得金額がプラスになった場合（利益が出た場合）には、所定の税率をかけた金額を納税する必要があります。

土地建物の譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分類され、税額も分けて計算されます。

それぞれの譲渡所得税の税率は、以下のとおりです。

土地売却で利用できる可能性のある特例・控除

土地売却で利益が出た場合、特別控除を差し引くことで、譲渡所得金額を減額できます。

以下に土地売却で利用できる可能性のある特例や控除をリストアップしました。

※補足：土地だけの売却であっても、所定の要件を満たせばマイホームの特別控除を適用できるケースがあります。

【完全版】不動産売却の確定申告について｜要不要、必要書類、手順

それぞれの要件の詳細や最新情報は、所轄の税務署や税理士などの専門家にご相談ください。税についての相談窓口はこちらからお調べいただけます。

土地売却で失敗しないための注意点

最後に、土地売却で失敗しないために注意したいポイントについて、お伝えします。

信頼できて力のある不動産会社を選ぶ

土地売却では、信頼できる不動産会社を選ぶことはもちろん、経験豊富で知識と力量のある不動産会社に仲介を依頼できるかどうかで、結果が変わることがあります。

土地の権利関係や法令制限などの調査は、売主だけで完璧に行うことは難しく、専門家である不動産会社の担当者が、十分な働きをすることが不可欠です。

また、購入希望者を早期に見つけて引き合わせる営業力やネットワークも重要です。

大手の不動産会社（例：住友不動産販売）、地元の有力不動産会社、その他の不動産会社を比較検討しながら、仲介を依頼する不動産会社を選定しましょう。

「長年の実績がある不動産会社か？」「過去に行政処分を受けていないか？」といった情報も、事前に調べておきましょう。

たとえば、東京都の場合は以下の情報を閲覧できます。

確定申告が必要な場合は忘れずに行う

確定申告は、特例や控除を適用させるためにも必要となる点にご注意ください。

別の言い方をすると、特別控除によって納税が不要となる場合、特別控除を受けるための書類を確定申告で提出しないと、脱税行為になってしまう、ということです。

なお、土地売却によって損失が出た場合でも、確定申告を行うと、損益通算や繰越控除の適用によって、節税できる可能性があります。

確定申告をすべきか迷ったときには、しておくと安心です。詳しくは、所轄の税務署や税理士などの専門家にご相談ください。
最寄りの相談窓口は、税についての相談窓口（国税庁）から確認できます。

まとめ

本記事では「土地売却」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

土地売却の基本の流れを、8つのステップでご紹介しました。

土地売却にかかる費用・税金として、以下があります。

失敗を避けるために注意したいポイントはこちらです。

なお、土地は売却する以外に“活用する”という選択肢もあります。

売却以外の方法も模索している方は「土地活用の方法とは？アイデア11選！田舎や低コストの選択肢も紹介」もあわせてご確認ください。