不動産査定書とは？売却で損しないための正しい見方と入手方法を解説

不動産査定書とは、不動産を売却する際の見込み金額を記載した書類です。

不動産の相場がわかるため、売却時の販売価格を決める際に役立ちます。

査定額の根拠となる要素には、築年数や新耐震基準への適合性、内外装、設備が該当するほか、リフォーム履歴やインスペクションの有無、担当者の目視による物件評価項目も含まれます。

【不動産査定書の一例】

しかし不動産査定書は形式や内容のルールがないため、依頼する不動産業者によって評価基準が異なります。

そのため完成した不動産査定書の情報を正しく読み取れないと、評価が誤っていることに気づかず、「査定額より低い金額でしか売れなかった」といったケースもあり得るでしょう。

このような損をしないためにも、不動産査定書の確認方法や、作成を依頼する際に気を付けるべきことなどを事前に理解しておく必要があります。

なお、不動産査定書には、不動産会社が無料で作成してくれるものもあれば、不動産鑑定士が作成する公的な書類もあります。

不動産の一括査定サイトを利用すれば、無料で複数の不動産会社に不動産査定書の作成を依頼できるため、興味のある方はぜひチェックしてみてください。

この記事では、以下の点を解説します。

記事を読めば、不動産査定書の入手方法や査定の精度を上げる書類が分かるだけでなく、不動産査定書の正しい情報の見方や作成依頼する際に意識しておくべきポイントも分かります。

自身の所有する物件や土地の価値を正しく把握し、売却を成功させるためにも、ぜひ最後まで読み進めてください。

以下の動画では宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格持つ方が不動産査定書を正しく読み取るポイントを解説しているので、不動産売却で損をしたくない方は、ぜひ併せてチェックしてみてください。
※【不動産売却】査定書で本当に見るべきポイントはコレ！

不動産査定書とは

まず本章では、不動産査定書とはどのような書類なのかや、不動産査定書の1つとされることの多い不動産鑑定評価書との違いについて、解説していきます。

それぞれ詳しくみていきましょう。

所有する不動産にどれだけの市場価値があるのかを測るための書類

冒頭でもお伝えした通り、不動産査定書は自身が所有する不動産を売却したい場合や、不動産を相続した場合に、その不動産にどれだけの市場価値があるのかを測るための書類です。

不動産会社や不動産鑑定士が、対象不動産の情報や近隣不動産の成約事例、市場状況などを調査した上で、不動産の価格を算出します。

具体的には、不動産査定書には以下のような情報が含まれます。

所有する土地や物件を査定した場合、ほとんどの場合は不動産査定書が作成され受け取れるため、不動産査定と不動産査定書はセットと考えておいてよいでしょう。

不動産査定書と不動産鑑定評価書は異なる

不動産鑑定評価書も不動産査定書の1つとされることが多いですが、不動産鑑定評価書は正確には不動産査定書ではありません。

不動産鑑定評価書は、国家資格者である不動産鑑定士が、不動産の客観的な価値を証明するために作成する書類です。以下の表のように不動産査定書とは、価格の査定方法や法的効力が異なります。

	不動産査定書	不動産鑑定評価書
作成者	・不動産会社 ・不動産鑑定士	不動産鑑定士のみ
価格の査定方法	近隣の成約事例や市場調査に基づいた価格相場を参考	不動産や土地・建物の評価方法や測量技術、不動産市場に関する知識、土地や建物の構造や法律に関する知識などを用い、あらゆる視点から調査・分析
法的効力	なし	あり

上記を見て分かる通り、不動産査定書に法的な効力はなく、査定価格はあくまで売却時の参考価格にすぎません。

逆に不動産査定書より信頼性が高い不動産鑑定評価書は、以下のような場面で公的な証明書として使用することが可能です。

上記以外でも、不動産を売買する場合や、企業や団体が自社の資産を評価する場合にも活用することも可能です。

このように不動産査定書と不動産鑑定評価書は、査定価格の信頼性や用途目的などが異なります。

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不動産査定書は不動産の価値を客観的かつ公正に評価するために必要不可欠

不動産査定書は、不動産の価値を客観的かつ公正に評価するために必要不可欠です。

そもそも不動産の価値は土地や物件の状態、周辺環境、立地、不動産市場の状況など多くの要因によって変動します。

たとえば不動産の知識がないにも関わらず、自身の所有する土地や物件の価値を推し測ろうとしても、主観的な評価や偏った観点からの評価しかできないでしょう。

しかし不動産のプロに査定を行ってもらい、不動産査定書を作成してもらえば、自身の所有する不動産の価値の客観性を保証できます。

それにより不動産取引の公正性や透明性が高くなり、買い手からの信頼性を向上できるため、土地や物件を売却する際に有利に働きます。

よって不動産査定書は、土地や物件を売却する場合に用意しておくことをおすすめします。

【4STEP】不動産査定書の入手方法

不動産査定書の作成を依頼する場合、基本的には自身でテンプレートを用意する必要はありません。

不動産会社が、独自のフォーマットを持っているのが一般的です。

そのため不動産査定書の作成を依頼する場合は、査定に必要な物件情報の提供と、必要書類の提出だけで問題ありません。

必要書類に関しては4章で紹介しています。

本章では不動産会社に不動産査定書の作成を依頼するステップを、4つに分けて紹介します。

以下で1つずつ説明していきます。

不動産査定書の作成を依頼する際に必要な書類

不動産査定書の作成を依頼する場合、必要な書類がいくつかあるので、事前にチェックして揃えておきましょう。

本章では基本的に必要な書類4つと、提出すると査定の精度が上がる書類3つを紹介していきます。

以下で1つずつ説明していきます。

なお、いずれも不動産査定書を作成するにあたって必要な書類の代表例ですが、不動産会社によって提出を求められる書類が異なる場合があります。

そのため、不動産査定書の作成依頼をする際は、依頼先の不動産会社に改めて確認するようにしましょう。

基本的に必要な書類4つ

不動産査定書の作成を依頼する場合、基本的に必要な書類は以下4つです。

以下で1つずつ紹介していきます。

登記簿謄本

不動産査定書を作成する際、基本的に必要な書類の1つに、登記簿謄本があります。

登記簿謄本とは、以下のように不動産に関する権利関係や、土地や建物の情報が記録されている書類です。

土地を取得した際や、建物を新築した際に受け取っているかと思いますが、紛失した場合は法務局にて申請をすれば取得できます。

＞登記簿謄本見本①
＞登記簿謄本見本②

上記いずれも法務省ホームページより転載

公図

不動産査定書を作成する際、基本的に必要な書類の2つ目は公図です。

公図とは、登記所に備えられている土地の大まかな位置や形状を示している地図のことを言います。

たとえば公図には以下のような情報が示されています。

公図は土地を取得した際や建物を新築した際に受け取っている場合もありますが、必ずしも受け取っているとは限らないので、もし手元にない場合は法務局にて取得してください。

＞公図見本（出典：盛岡地方法務局）

地積測量図もしくは建物図面

地積測量図もしくは建物図面も、不動産査定書を作成するのに必要な書類です。

地積測量図とは、一つの土地の地積に関する測量結果を明らかにする公的な図面のことで、以下のような内容が図に記されています。

地積測量図は土地を取得した際に受け取っている場合もありますが、必ずしも受け取っているとは限らないため、もし手元にない場合は法務局にて取得してください。

また、建物図面とは、建物の形状および敷地との位置関係を示した図面のことで、建物の位置・形状・床面積などを示す法的な図面のことです。

建物図面は建物の各階ごとの形状を示した各階平面図というものが一緒になって記されている場合が多いです。

建物図面も建物が完成した時点で受け取っているはずですが、もし紛失した場合は、こちらも法務局にて取得可能です。

登記済権利証もしくは登記識別情報

不動産査定書を作成する際、基本的に必要な書類の4つ目は、登記済権利証もしくは登記識別情報です。

登記済権利証ならびに登記識別情報は、不動産の所在地・不動産番号・登記名義人情報について記された公的な証明書です。

以下のように登記が完了した時期によって、発行されている証明書の種類が異なりますが、どちらも同じ効力や役割を持っています。

不動産の登記が完了したタイミングで法務局から発行されていますが、紛失してしまった場合は再発行できません。

ただし登記済権利証もしくは登記識別情報がなくても、自身が登記名義人であることは証明できます。

万一、紛失してしまった場合は、法務局に問い合わせをしましょう。

提出すると不動産査定書の精度が上がる書類3つ

不動産査定書の作成を依頼する場合、なくても問題ありませんが、以下3つの書類を提出すると不動産査定書の精度が上がるでしょう。

以下で1つずつ紹介していきます。

修繕履歴や改修履歴が分かる資料

提出すると不動産査定書の精度が上がる書類の1つに、修繕履歴や改修履歴が分かる資料が挙げられます。

過去にリフォームやリノベーションを行っている場合、査定金額に反映させられる可能性が高いからです。

たとえばマンションであれば、修繕積立金の明細書や修繕履歴書のような書類があれば、どのような修繕や改修が行われたか、記載されているケースが多いです。

一戸建ての場合も、建築士や工務店からリフォームやリノベーションの計画書や報告書を受け取っていれば、どのような修繕や改修が行われたか、記載されています。

このように修繕履歴や改修履歴が分かる資料があると、査定に細かく反映させられるため、より不動産査定書の精度が上がるでしょう。

建物状況調査の結果報告書

建物状況調査の結果報告書も、不動産査定書の精度を上げる書類です。

建物状況調査とは、建築士が外壁や屋根、室内、配管、電気配線などを点検し、以下のような点を確認するための調査のことを言います。

結果報告書には、写真や図面などを用いながら調査結果がまとめられており、たとえば不動産の取引や工事のリスクがないか確認するために活用されます。

もし以前に建物状況調査を行っている場合は結果報告書も提出すると、建物の現状を把握しやすいため、不動産査定書の精度が上がるでしょう。

住宅性能評価書

不動産査定書の精度が上がる書類として、住宅性能評価書も挙げられます。

住宅性能評価書とは、建設住宅性能評価制度に基づいて住宅の品質や性能を評価し、その結果をまとめた書類のことです。

所有する住宅は、国土交通省が定めた10項目について評価され、以下は代表的な4つの項目です。

住宅性能評価書が交付されれば、住宅がさまざまな観点から見て優れていることをアピールできるので、売却する際に高値で取引できる可能性もあります。

このように住宅性能評価書は、国が定める基準を満たしている証明になるため、提出すれば不動産査定書の精度が上がるでしょう。

不動産査定書の見方

完成した不動産査定書を受け取ったら、内容を細かくチェックしていきましょう。

本章では、不動産査定書から正しく情報が読み取れるように、項目ごとの見方を以下の順番に沿って解説していきます。

不動産査定書は作成する不動産会社によってフォーマットが異なりますが、上記の項目は、ほとんどの場合において記載されています。

以下でどのようにチェックすべきかを、1つずつ解説していきます。

査定価格が客観的に提示されているか確認する

不動産査定書を確認する際は、査定価格が客観的に把握できるように提示されているかを確認しましょう。

もし売却するとなった場合、売却の計画を立てやすいほか、買い手と交渉をする際の目安にしやすいからです。

たとえば以下のように、上限価格・基準価格・確実価格の3つの価格が記されていると、売却時にそのまま活用しやすいでしょう。

それぞれの価格の意味は以下の通りです。

上限価格	市場に出回った際に期待できる最高価格
基準価格	市場に出回った際に比較的、早く売却できると判断された価格
確実価格	市場に出回った際にすぐにでも売却できると判断された価格

このように不動産査定書を確認する際は、査定価格が客観的に把握できるように提示されているかを確認しましょう。

査定価格の根拠が明確であるか確認する

不動産査定書を確認する際は、その価格の根拠が明確であるかも確認しましょう。不動産会社によって評価基準が異なるため、提示された査定金額が本当に適正なのか、判断する必要があるからです。

たとえば根拠として、以下のように同マンション内や近隣の似たような物件の成約事例が掲載されている場合は、自身でも査定価格が適正なのか判断しやすいでしょう。

成約事例	方位	延床面積	成約価格	成約時期
同マンション5階	南	75㎡	2,950万円	2023年2月
同マンション5階	南	75㎡	2,730万円	2022年8月
同マンション6階	南西	75㎡	2,660万円	2023年3月

そのほか根拠として、査定対象不動産の損耗状態やリフォーム履歴などの評価結果が掲載される場合もあります。

このように不動産査定書を確認する場合は、査定価格だけでなく、どうしてその価格なのかの根拠がしっかりと説明されているかも確認しましょう。

査定した担当者からのコメントに何が書かかれているか目を通す

不動産査定書を確認する際は、査定した担当者からのコメントに何が書かれているかもチェックしておきましょう。

査定価格の根拠や、売却時に活用できる査定対象不動産の強み、もしくは弱みや問題点、売却時のアドバイスなどが書かれていることが多いからです。

たとえば以下は、一戸建てに対する不動産査定書のコメント例です。

なぜ相場以上の金額ではないのかや、売却時に価格交渉が発生する可能性がある旨などが書かれています。

コメント	・本物件は、南東向きで日当たりもよく高評価です。 ・本物件の近隣地域はファミリー向けの戸建てが多いですが、本物件は最寄り駅から徒歩20分とやや遠く近隣に学校も少ないため、相場よりやや低い評価に至っています。 ・内部の床および水廻りの劣化が激しいため、売却時に値引き交渉される可能性があります。

このように不動産査定書を確認する際は、査定した担当者からのコメントも、何が書かれているかしっかりと目を通しておきましょう。

売却時の手取り価格がいくらになるかチェックする

不動産査定書を確認する際は、売却時の手取り価格がいくらになるかもチェックしておきましょう。

査定価格どおりに売却できたとしても、そのお金がすべて手元に入ってくるわけではありません。

たとえば以下は、一戸建てを4,000万円で売却できた場合にかかる費用と手取り価格の例です。

4,000万円で売却できたとしても、不動産会社の仲介手数料や物件の測量費、譲渡税などのコストがかかるため、実際に手元に残る金額は約3,089万円と提示されています。

このように不動産査定書を確認する際は、売却したお金が丸々手元に入ってくるわけではないので、事前に手取り価格がいくらになるのか、チェックしておくことをおすすめします。

不動産査定書の作成依頼をする際に気を付けるべき3つのポイント

不動産査定書の作成を依頼する場合は、以下3つのポイントに気を付けましょう。

以下で1つずつ解説していきます。

下限価格を必ず確認しておく

不動産査定書を作成依頼する際には、物件の下限価格も必ず確認しておきましょう。

もし買い手から価格交渉があった場合、承認すべきか断るべきかの判断がつきやすいからです。

市場や物件の状況などにもよりますが、たとえば中古マンションや一戸建てを売却する場合、5～10%の値引き交渉をされるケースがあります。

その際に物件の下限価格をあらかじめ把握しておけば、値引きの価格が妥当なのか、もしくは物件の価値よりも大幅に低い価格なのかを見極めることが可能です。

このように不動産査定書を作成依頼する際には、価格交渉が生じるケースを想定して、物件の下限価格も必ず確認しておくべきでしょう。

売り出し時の適正価格について相談する

不動産査定書を作成依頼する際に、物件の売り出し時の適正価格について相談することも重要なポイントでしょう。

売り出し時の価格を誤れば、早期に売却できないもしくは、損をする可能性があるからです。

たとえば一戸建てを売却する際に、自身で価格を設定して売り出した場合、以下のような結果になることが考えられます。

そのため売却経験が豊富かつ、市場の動向や価格戦略の知識を持っている不動産会社に、物件の売り出し時の適正価格について相談することは、重要なポイントと言えるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産査定書を作成依頼する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することも重要でしょう。

不動産会社によって独自の評価基準を持っているほか、対応が異なるからです。

たとえば複数の不動産会社に物件の査定を依頼することで、提示される情報の質や、対応が丁寧かどうかを比較することができます。

それぞれの不動産会社の査定結果を比べることで、適正な売却価格を見極めやすくもなるでしょう。

このように複数の不動産会社に査定を依頼することは、不動産を売却するにあたって、信頼できる不動産会社を選ぶことにつながります。

不動産会社を選ぶときは、無料で複数社から査定がもらえる不動産一括査定サイトが便利です。

各一括査定サイトの特徴を一覧にまとめましたので、ご自身の目的に合ったサイトから一括査定を利用してみましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する場合は「すまいValue」で一括査定するのがおすすめ

もし複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、「すまいValue」で一括査定することを、おすすめします。

すまいValueは、大手不動産会社6社に、所有する不動産の一括査定を依頼できるサービスです。

特長としては以下3つが挙げられます。

以下で1つずつ解説していきます。

適正で安心な査定を行える

すまいValueの特長の1つ目は、適正で安心な査定を行える点です。

2021年時点で、6社合計年間12万件以上もの売買仲介取引を成約しており、豊富な実績や経験を基に査定価格を算出しているほか、査定金額の根拠などもしっかりと提示します。

以下は、実際にすまいValueを活用したお客様の声です。

適正な査定価格や金額の根拠をしっかりと知りたい場合は、ぜひすまいValueをご活用ください。

成約時・成約後のサポートも充実している

すまいValueは、成約時・成約後のサポートも充実しています。

数多くの売買経験から培った知見を基に、売却活動時だけでなく、売却後のトラブルなどのサポートも可能です。

たとえば以下のようなサポートサービスを用意しています。

サービス内容の詳細は、各サポートサービスのリンクから確認してください。

不動産会社	サポートサービス	サービス概要
小田急不動産	ソナエアレバ	プロの目線で万一の備えのために10のサービス
住友不動産販売	ステップエスコート	売った後、買った後の安心と安全のための住み替えサポート
東急リバブル	アクセル君	リフォーム、モデルルーム演出、売却保証
野村の仲介プラス	売却サポート・買換サポート	信頼性や付加価値を向上できる売却・買い替えサポート
三井のリハウス	三井のリハウス360°サポート	売主だけでなく買主の安心・安全な取引を360°支えるサービス
三菱地所ハウスネット	あんしんサポート	建物・住宅設備の検査保証、万一のトラブル対応

売却時や売却後のサポートサービスや、保証があった方が安心という方は、ぜひすまいValueをご活用ください。

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成約率が高く、成約スピードも早い

すまいValueを活用すれば、成約率が高く成約スピードも早いです。

各社が持っているさまざまな販売チャネルやネットワークを駆使できるかつ、適正な価格で売り出すことで、購入希望者から信頼を得ることができ、早期売却につながるからです。

たとえば通常の取引とすまいValueを活用した取引を比較した、以下の図を見てみましょう。

すまいValueを活用した取引では、適正な査定額で売り始めるため、買い手から売り手へ連絡が入るまでのスパンが短いです。

そのため平均約2.7ヵ月(※1)で売却手続きへと進め、売却成約率は79.7%(※2)にも昇ります。

※1：2019年度に査定依頼された物件が販売から成約するまでの平均期間
※2：2019年4月～12月に査定依頼があり売出した物件が、2020年3月までに成約に到った割合

「確実に売却したい」「早期に売却したい」といった方は、ぜひすまいValueをご活用ください。

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まとめ

不動産査定書は自身が所有する不動産を売却したい場合や、不動産を相続した場合に、その不動産にどれだけの市場価値があるのかを測るための書類です。

不動産査定書と不動産鑑定評価書の違いは、以下の通りです。

	不動産査定書	不動産鑑定評価書
作成者	・不動産会社 ・不動産鑑定士	不動産鑑定士のみ
価格の査定方法	近隣の成約事例や市場調査に基づいた価格相場を参考	不動産や土地・建物の評価方法や測量技術、不動産市場に関する知識、土地や建物の構造や法律に関する知識などを用い、あらゆる視点から調査・分析
法的効力	なし	あり

不動産査定書を依頼する際は、以下4STEPに沿って依頼しましょう。

不動産査定書の作成を依頼する場合、基本的に必要な書類は以下4つです。

さらに以下3つの書類を提出すると、不動産査定書の精度が上がります。

完成した不動産査定書を確認する際は、正しく情報を読み取るために、以下の順番に沿ってチェックしましょう。

不動産査定書の作成を依頼する場合は、以下3つのポイントに気を付けてください。

自身の所有する物件や土地の価値を正しく把握し、売却を成功させるためにも、ぜひ本記事を参考にしてください。