相続した家を売るなら3年以内がベスト！初心者必見のポイントを紹介

相続した家を売るなら、相続開始日から10ヶ月経過以降～3年10ヶ月以内に売却すると、税金に関する特例措置を受けられて、税金の支払い額を減らせる利点があります。

また、「相続した家」を売る場合は通常の家を売却する場合と異なり、遺産分割協議や相続登記を完了させておくなど、相続不動産ならではの手続きがあることに注意が必要です。

なお、相続した家を売るときは焦って安易に売るのではなく、よく検討して、本当に「売る」という選択でよいのか納得して行動するようにしましょう。

なぜなら、以下のとおり、何も考えずに売ると後から後悔するリスクもあるからです。

・相続した家には、売る以外にも、貸す・自分や子どもたちが住んで活用するなどの選択肢もある
・売るにしても、何かと煩雑な手続きや費用が必要
・売却価格の相場は変動する

この記事では、相続した家を売るベストタイミング・相続した家を売るときならではのポイント・流れと注意点・主な費用などを解説します。

【この記事の内容】
・相続した家を売るベストタイミングは、おおよそ3年以内
・相続した家を売るときならではのポイント
・相続した家を売るときの流れと注意点
・相続した家を売るときにかかる主な費用

今回ご紹介するポイントを確認しておけば、相続した家を売ることについて基本的なことを理解して、損をしたり面倒なことになったりしないで売却できるようになります。

大切な相続不動産を賢く活用するためにも、基本的な知識をもれなく押さえておきましょう。

ちなみに相続した家を売る際には、無料の不動産一括査定サイトで査定をするのがおすすめです。

相続した家を売る際の注意点を税理士の方が解説している動画あるので、参考にしてください。
※【重要】親から相続した土地・建物を売却する際の〝３つ〟の注意点

相続した家を売るベストタイミングはおおよそ3年以内

相続した家を売るなら、注意しておきたいのが売却するタイミングです。

税金の特例を有効活用するには、「相続開始日から10ヶ月経過以降～3年10ヶ月以内」に売却するのが、相続した家を売るベストタイミングになります。

この期間が、相続した家を売るベストタイミングである理由は、以下の2つです。

【相続した家を売るベストタイミングが「相続開始日から10ヶ月経過以降～3年10ヶ月以内」の理由】
① 「相続開始日から3年10ヶ月以内に売却する」ことで、相続税の「取得費加算の特例」の対象になる可能性があるから
② 「相続から10ヶ月間売却しない」ことで、「小規模宅地等の特例」を適用できる可能性があるから

上記の2つの理由について、以下でもう少し詳しく説明します。

売却のタイミングを判断する際の参考にしてみてください。

「相続開始日から3年10ヶ月以内に売却する」と相続税の取得費加算の特例の対象になる

「相続開始日から3年10ヶ月以内に売却する」ことがおすすめなのは、相続税の取得費加算の特例を使うための要件の1つを満たすことができるからです。

相続税の取得費加算の特例の対象になると、家を売った代金（譲渡所得）にかかる税金（譲渡所得税）の節税ができます。

相続税の取得費加算の特例とは、詳しくは、以下のような制度です。

【相続税の取得費加算の特例とは？】
・以下の条件を含むすべての項目を満たすときに、家を売った代金（譲渡所得）のうち一部を、税金（譲渡所得税）の対象外にすることができる＝支払う所得税が少なくなる
【相続税の取得費加算の特例を受ける主な条件】
①相続または遺贈で、財産を取得した人
②その財産を取得した人に、相続税が課税されている
③その財産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している（売るなど）　など

※参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続税が譲渡所得の取得費にいくら加算できるのか（いくら所得税の対象外になるのか）については、計算式があり、相続税の納税額や家の売却価格、相続した財産の評価額の総額などによって大きく変わります。

詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

例えば、ざっくりとした話をすると、1,000万円で家や土地を売却したときに、

・相続税を200万円支払った
・売却した家や土地の相続税評価額は、相続したすべての財産の相続税評価額の50％だった

という場合であれば、200万円×50％の100万円を譲渡所得の取得費に加算できます。

「相続から10ヶ月間売却しない」と、「小規模宅地等の特例」の対象になる

「相続から10ヶ月間売却しない」ことがおすすめなのは、「小規模宅地等の特例」を使うための要件の1つを満たすことができるからです。

「小規模宅地等の特例」を使うと、家を相続したことで発生する相続税を、一部減らすことができます。

「小規模宅地等の特例」とは、詳しくは、以下のような制度です。

【「小規模宅地等の特例」とは？】
・以下の条件を含むすべての項目を満たすときに、相続した宅地などの相続税課税対象額を最大で80％減額できる＝支払う相続税が少なくなる
【相続税の取得費加算の特例を受けるための主な条件】
①その相続開始の直前に、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業に使っていた、または居住するために使っていた宅地などを相続した
②被相続人の配偶者以外の場合、「相続税の申告期限まで土地を保有していること」（相続してから10ヶ月）　など

※参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

特例の対象になる「小規模宅地等」にあたるかどうかや、自分の相続した家がどれくらい相続税課税対象額を減額できるのかについては、国税庁ホームページをご確認ください。

例えば、亡くなった人が自分で住んでいた家と土地（200㎡）で価額が3,000万円のものを相続した場合、相続税の課税価格は80％減額されます。

この場合、相続税の対象額は、3,000万円×80％＝2400万円で、2400万円分減額されることになります。

相続した家を売ることが決まっているなら早めに行動開始しよう

なお、相続した家を売る意思が固まっているなら、「相続開始日から10ヶ月経過以降～3年10ヶ月以内」の中でも、早めに売却に向けて動き出しましょう。

できるだけ早く行動開始したほうがよい理由は、以下の2つです。

・家がすぐに売れるとは限らない
・余裕を持って売却に動き出すことで、売れやすいタイミングを狙える

家は、買い手がいないと売れません。

そのため、相続開始から3年10ヶ月以内に売ろうと思っていても、のんびり構えていたのでは、期間内に売れないリスクが高くなります。

また、時間がないからと売り急いで、相場より安い価格で売却してしまう羽目にもなりかねません。

さらに、引越しシーズンの前である1月頃から3月頃にかけて、家の需要は高まります。

1月頃から3月頃は家の価格も上がりやすいので、できることならこの時期を狙って売りたいところです。

期間に余裕を持って家を売る行動を始めておけば、高く売りやすい時期にあわせて売却活動ができるようになるでしょう。

相続した家を売るときならではのポイント3つ

相続した家を売るときは、売却のタイミング以外にも、「相続する家」だからこそ気を付けたいポイントがあります。

ここでは、家を売る具体的な流れを見る前に、家を売却するための前提条件を満たせているか、確認しておきましょう。

具体的にどういうことなのかを、順番に説明します。

遺産分割協議を終わらせておく

相続した家を売るには、遺産分割協議を終わらせて、「どの相続財産が誰のものになるのか」を法的にもはっきりさせておく必要があります。

例えば、現在、相続財産である家に住んでいるからといって、必ず自分が相続できるとは限らないからです。

遺産分割協議とは、すべての相続人と相続財産（遺産）を調査した上で、誰が何を相続するのか決め、遺産分割協議書にまとめる手続きのことです。

遺言書がある場合は、基本的に、その内容に沿って分割を行います。

相続した家を売るには、まず遺産分割協議を終わらせて、自分の相続財産であることを確定させておきましょう。

相続登記を完了させておく

遺産分割協議が終わって、家を相続するのが自分だと決まったら、相続登記を完了させておきましょう。

相続登記とは、相続した不動産（家など）を、亡くなった被相続人の名義から、相続する自分の名義に書き換えることです。

元の所有者（被相続人）の名義のままでは、家は売れません。

また、2024年4月からは、相続が発生してから3年以内に相続登記をすることが義務化されますので、遺産分割協議が終わったら速やかに名義変更することが大切です。

相続登記は、法務局で行うことができます。窓口・郵送・オンラインの3種類の方法から選べるので、やりやすい方法を選びましょう。

法務局の場所や、詳しい手続き方法などは、こちらの公式ホームページで確認しましょう。

共有名義なら全員の同意を得ておく

家を自分ひとりで相続したのではなく、複数の相続人で相続し共有名義になっているなら、家を売る前に他の共有者の同意を得ておきましょう。

例えば兄弟全員で家を相続したときなどは、共有名義になっています。

同意は、基本的に口頭で問題ありませんが、後からもめるのが面倒な場合は、書面に残して関係者全員の署名や印鑑をもらっておきましょう。

家が共有名義のときは、全員の同意がないと家全体の売却はできません。

また、売却にかかる費用などをどのように共有者の間で分担するかなどを、あらかじめ決めておかないとトラブルの原因になります。

相続した家を共有名義にしたときは、まず、共有者全員と連絡を取り、話をまとめておきましょう。

相続した家を売るときの流れと注意点

前章でお伝えした下準備が終わったら、いよいよ相続した家を売る手続きが進められます。

相続した家を売るときの大まかな流れは、以下のとおりです。

相続した家を売るときの流れ4ステップ
ステップ①	売り方を決める
ステップ②	不動産会社を決める
ステップ③	売却活動をする
ステップ④	契約して引き渡す

ここでは、各ステップの詳しい内容や、注意すべきポイントなどを説明します。

売却手続きで失敗しないように、ポイントを一通り把握しておきましょう。

売り方を決める

相続した家を売るときは、まず、売り方をどうするか決めましょう。

具体的には、買取と仲介のどちらにするかを選びます。

買取とは、不動産会社が直接家を買い取る方法のことです。

仲介手数料不要で、最短で1ヶ月前後と短い期間で家を売却できますが、売却価格が相場より4割以上低くなることもあります。

仲介とは、不動産会社が家の買い手を見つけてきて仲介する方法のことです。

相場程度～それ以上の価格で売れますが、売却期間が、数ヶ月から長ければ数年かかることもあります。

また、仲介手数料の支払いや内見対応なども必要です。

なお、仲介手数料について詳しくは、「相続した家を売るときにかかる主な費用」で解説しています。

買取と仲介のメリット・デメリット
	メリット	デメリット
買取	・仲介より短い期間で売却できる ・仲介手数料がかからない ・内見対応などの手間が省ける	・売却価格が相場の半額以下になる可能性もある ・老朽化が激しい場合などは買取不可の場合もある
仲介	・相場かそれ以上の価格で売れる ・購入希望者や不動産業者の意見を参考にして、高く売れる工夫をすることが可能	・売却までに数ヶ月から数年かかる ・仲介手数料が必要 ・内見対応などの売却活動に関係する手間がかかる

買取と仲介は、それぞれ異なるメリット・デメリットがありますが、基本的には、売却価格が高くなる仲介を選ぶことをおすすめします。

ただし、「売却価格は問わないので、できるだけ早く売りたい」というときなどは、買取も検討してよいでしょう。

【注意したいポイント】
・すぐに売れるからと買取を安易に選ぶと、売却価格が低くなって後悔する可能性があるので注意しよう
・好きな売り方を選ぶためにも、売却に向けた行動は少しでも早く始めよう

不動産会社を決める

売り方が決まったら、不動産会社を決めましょう。

早く高く売るために一番重要なのは、不動産会社選びです。

なぜなら、不動産会社によって得意なエリアや物件の種類が違うため、自分が売りたい家の売却が得意な業者を選ぶ必要があるからです。

自分の家を売るのに適した不動産会社を選ぶには、適当に決めずに、複数社を比べて選ぶようにしましょう。

少なくとも3社以上から見積もりを取って比べることで、どの業者が自分の売りたい家に向いているかがわかります。

不動産会社を複数社比べるには、一括査定サイトを使うと簡単です。

一括査定サイトには、次のようなサイトがあります。

不動産売却・不動産査定ならHOME4U	・最大6社の査定価格を一括して確認できる
すまいValue	・実績の多い大手6社の査定価格をチェックできる
おうちクラベルの一括査定で不動産会社の査定価格をまとめて比較！	・大手からフランチャイズ、地元に根ざした不動産会社など、いろいろなジャンルの業者から見積もりを取れる
マンションナビ	・マンションの価格相場や、最大9社の査定価格を把握できる

【注意したいポイント】
・不動産会社を選ぶときは、一括査定サイトを使い、自分の家を早く高く売ってくれそうな業者を探そう

売却活動をする

不動産会社が決まったら、売却活動を行います。

売却活動をするときは、できるだけ早く高く売るために、売却時期や内覧時の見せ方などを工夫することがポイントです。

売却時期	・9月から10月にかけてと2月から3月にかけて、物件の需要が高まる ・東日本不動産流通機構の調査でも、マンション、戸建ともに、3月と10月の成約件数が多くなっている ・需要が高まる時期の2～3ヶ月前くらいには売却活動を始めておくと、成約すくしやすくなる
内覧時の見せ方	・水回りを中心に、清掃を徹底させておく ・片付けをして部屋を広く見せる ・照明などを工夫し明るく綺麗なイメージにする

上記以外にも、内覧のときに周辺のお買い物の便利のよさや、間取りの使いやすさなど、実際に生活するときを想定したメリットを説明できるようにしておくのもおすすめです。

【注意したいポイント】
・売却時期などを工夫することで、物件の売れやすさや売却価格は変わるので、計画的に進めよう

契約して引き渡す

売却活動の成果が実り買主が見つかったら、売買契約を交わして代金の決済を行います。

基本的に家の引き渡しは、代金の決済と同じタイミングになるので、引き渡しが可能なように準備しておきましょう。

なお、買主が住宅ローンを使うのであれば、審査などがあるので、家の引き渡しは売買契を結んでから約1ヶ月程度あとになります。

売買契約が成立したら、すぐ代金が入るというわけではないので、売却後の代金を使う予定がある場合は、入金時期が遅くなる可能性があることを念頭にスケジュール調整しましょう。

【注意したいポイント】
・家の引き渡しは、代金の決済と同じタイミングなので、引き渡せるよう準備しておく
・住宅ローンの審査が通るまで、売却代金の全額が支払われないので、売却後のお金を使う予定があるなら注意する

相続した家を売るときにかかる主な費用

相続した家を売るときには、売却代金を得られる一方で、支払うべき費用や税金などがあります。

その代表例は、以下のとおりです。

相続した家を売るときにかかる主な費用
仲介手数料	・家を売る相手を不動産会社に仲介してもらったときに必要 ・上限が決まっており、物件の売却価格に応じて変わる
ホームクリーニング費用	・家の中の見栄えをよくして早く高く売るために、プロに掃除を頼んだ場合に必要 ・大体の相場は、ワンルームで15,000～30,000円程度
印紙代	・売買契約書を作成するときに貼付する ・売却価格によって異なり、例えば「500万円超～1千万円以下」なら1万円
譲渡所得税	・家の売却代金から必要経費などを差し引いて、不動産譲渡所得があるときに発生する ・不動産の所有期間などに応じて税率が変わる

費用の概要や、ざっくりとした金額の目安について、以下で見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、家を売る相手を不動産会社に仲介してもらったときに発生する費用です。

成功報酬となっており、売る相手が決まったタイミングで、仲介した不動産会社に支払います。

仲介手数料については、宅地建物取引業法で上限が定められています。

上限は、以下のとおり売却金額に応じて異なるので、注意が必要です。

売却金額	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格の5.5%
200万円超〜400万円以下	売却価格の(4%＋2万円)×1.1
400万円超	売却価格の(3%＋6万円)×1.1

※参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

上記の上限以内であれば問題ありませんが、上限を超えるような仲介手数料を請求された場合は、必ず確認し、そのまま支払わないようにしましょう。

ホームクリーニング費用

ホームクリーニング費用とは、水回りやエアコンなどを含む室内全体の清掃を専門業者に依頼したときに発生する費用です。

ホームクリーニングを依頼することで、

・自分で掃除をする時間がなくても、家を綺麗にできる
・自力では掃除できない場所や落とせない汚れを掃除できる

といった利点があります。

そして、室内の清掃が行き届いていると、

・内覧時に購入希望者によい印象を与えられるので、成約しやすくなる
・値下げ交渉をされにくくなる

といった効果が期待できるでしょう。

ホームクリーニング費用の大体の相場は、ワンルームで15,000～30,000円程度です。

印紙代

印紙代とは、売買契約書を作成するときに、貼付する印紙の代金のことです。

貼付する印紙の金額は、契約金額によって異なります。

なお、令和6年3月31日までに売買契約書を作成する場合は、軽減措置があります。

具体的な金額は、以下のとおりです。

売却金額	本来の税率	軽減税率
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超～100万円以下	1,000円	500円
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1千万円以下	10,000円	5,000円
1千万円超～5千万円以下	20,000円	10,000円
5千万円超～1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超～5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超～10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超～50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円

※参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁」

譲渡所得税

譲渡所得税とは、家を売って得た代金に対して課される税金のことです。

とはいえ、誰もが課税されるのではなく、家の売却代金から費用などを差し引いて残る「不動産譲渡所得」がある場合だけ、譲渡所得税は発生します。

差し引きして「不動産譲渡所得」がゼロになるなら、課税されません。

不動産譲渡所得は、以下のようにして計算します。

【不動産譲渡所得の計算方法】
・不動産譲渡所得＝不動産売却価格－(取得費＋売却時の費用)－特別控除
・売却時の費用には、仲介手数料や印紙代、登録免許税などが含まれます

※参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁」

相続した家を売るのが「相続開始日から3年10ヶ月以内」であれば、支払った相続税の一部を「取得費」に含めることができます。

詳しくは「相続開始日から3年10ヶ月以内に売却する」と相続税の取得費加算の特例の対象になるで解説していますので、ご確認ください。

まとめ

相続した家を売るときは、「相続開始日から10ヶ月経過以降～3年10ヶ月以内」に売却すると、税制上の特例措置を利用しやすくなります。

支払う相続税や所得税を少しでも減らしたい場合は、売却のタイミングに注意しましょう。

また、相続した家ならではの、売るときのポイントは以下の3つです。

相続した家を売るときは、以下のような流れで手続きを進めていきます。

スケジュールを把握して、計画的に売却を進めましょう。

相続した家を売るときの流れ4ステップ
ステップ①	売り方を決める
ステップ②	不動産会社を決める
ステップ③	売却活動をする
ステップ④	契約して引き渡す

また、家を売るときは、費用や税金の支払いがあります。

どういう出費があるのか把握し、捻出できるようにしておきましょう。

相続した家を売るときにかかる主な費用
仲介手数料	・家を売る相手を不動産会社に仲介してもらったときに必要 ・上限が決まっており、物件の売却価格に応じて変わる
ホームクリーニング費用	・家の中の見栄えをよくして早く高く売るために、プロに掃除を頼んだ場合に必要 ・大体の相場は、ワンルームで15,000～30,000円程度
印紙代	・売買契約書を作成するときに貼付する ・売却価格によって異なり、例えば「500万円超～1千万円以下」なら1万円
譲渡所得税	・家の売却代金から必要経費などを差し引いて、不動産譲渡所得があるときに発生する ・不動産の所有期間などに応じて税率が変わる

相続した家を売ることについて基本的な知識を身に付けておけば、損をしたり面倒なトラブルに巻き込まれたりすることなく、売却できるようになります。

今回ご紹介したポイントなどを参考にして、相続財産を有効活用してください。