転勤が決まったら、持ち家のマンションを賃貸に出すべきか、売却するべきなのか悩みますよね。
結論から申し上げると、以下のような場合であれば賃貸に出すことを検討してみましょう。
ただし、賃貸にするということは他人に一旦貸した後に自身が住む、というプロセスがあるため、トラブルになりやすい一面もあります。
考え方や状況によっては、売却する方がメリットが大きい状況もあるので、この記事を読んで賃貸にするかは慎重に決めることがおすすめです。
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不動産一括査定サイトの評判を確認したい方は以下の記事も参考にしてみて下さい。
そこでこの記事では、大崎市のおすすめの賃貸管理会社と賃貸管理会社を選ぶときのポイントをお伝えします。
そこで今回は、転勤時に持ち家マンションを賃貸に出すかの判断ができるよう、以下の内容をまとめました。
どちらを選択することがベストなのか、費用の面からも解説します。
ぜひ最後までお読みいただき、賃貸に出すかの判断材料としてお役立てください。
【転勤時の持ち家マンション】賃貸でメリットを得られるケース
転勤時の持ち家マンションを賃貸に出すか迷っているなら、以下の状況に当てはまるかを見てみてください。
当てはまるものがあるのであれば、賃貸にすることを具体的に検討していくことがおすすめです。
賃貸にすることをおすすめする理由を1つずつ解説します。
転勤期間が2～5年の場合
転勤期間が2～5年程度であれば、賃貸に出すことをおすすめします。
人それぞれで価値観は異なりますが、具体的なメリットとデメリットを比べると、メリットの方が大きいからです。
転勤期間が2～5年の場合のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・家賃収入を得られる ・賃料の収入で住宅ローンの返済ができる ・建物および設備のメンテナンスを兼ねることができる ・家の所有権を持ち続けることが可能 ・帰任後は住むところを探す必要はない ・帰任後に再び住むことができる | ・傷や汚れが付く可能性がある ・賃貸借契約期間が満了を迎える前に帰任することになった場合は自宅に戻ることはできない ・賃貸期間中は住宅ローン控除対象外になってしまう |
転勤が2～5年程度の場合、空き家にして維持管理をするよりも賃貸の方が部屋や設備の劣化を防ぎやすいです。
また、賃貸にすると定期的に収入を得られるため、空き家にして維持管理のための手間や費用を捻出し続けるよりもずっと経済的に維持ができます。
住宅ローン控除期間中は控除対象外になってしまいますが、家賃収入を住宅ローンの返済にあてれば、経済的な負担は大きく軽減するはずです。
賃貸は入居者の使い方によって壁紙や床、設備、家具などに傷や汚れがついてしまう可能性がありますが、敷金を利用して原状回復することができます。
帰任後は自宅に戻ることが可能なので、新しく家を探す手間もありません。経済的、精神的な面で安定感を得ながら仕事に集中できる環境がほしい人には、賃貸はおすすめできます。
築10年以内の築浅マンションの場合
マンションが築10年以内の築浅の場合も賃貸にすることをおすすめします。
築10年以内の場合は入居付けがしやすいからです。
というのも、賃貸すると決めたからと言って、必ずしも入居者が付くわけではありません。
入居希望者が現れなければ、結局空き家で所持するか、売却するかの選択肢しかありません。
築浅のマンションは人気が高い傾向にあるため、入居付けがしやすいです。複数名の入居希望者が現れたら入居者を選べるというメリットも生まれます。
また、人気が高いマンションは賃料を高く設定できる可能性も秘めています。
ローンを上回る賃料に設定できれば、利益を得ることができるのです。
好条件で入居者を見つけやすい築浅物件であれば、投資目的で賃貸に出すという方法も考えてよいでしょう。
将来のライフスタイルに見合っている場合
将来のライフスタイルをイメージし、将来もこのマンションに住み続けたいと思うなら、賃貸にして家を所有し続けることがおすすめです。
例えば、以下のような考えがある場合です。
「帰任しなくても、家族だけは家に戻って慣れ親しんでいる土地の学校に通わせたい」
「通勤・通学に便利で生活がしやすいこのマンションで子育てをしたい」
「ローンを完済した家で住居費の負担のない老後を迎えたい」
「とにかくこのマンションが気に入っているから将来は必ずこの家で過ごしたい」
賃貸の状態であれば家の所有権は所持し続けることになるため、入居者との賃貸借契約が完了すれば再び住むことができます。
各家庭によってライフステージや子どもの有無、通勤や通学の距離、経済的な負担、家族の考えなどは異なります。
転勤期間や入居付けのしやすさだけではない面で、賃貸の方がメリットがある場合もあるでしょう。
将来も住み続けたいと思う家であるなら、賃貸にして所有し続けることがおすすめです。
現金化する時期を将来に先延ばししたい場合
現金化する時期を先延ばししたい場合、一旦賃貸として所有し続けることがおすすめです。
賃貸として利用された物件は『収益物件』となり、築年数に関係なく売却価格が決まるようになるからです。
というのも、賃貸にして収益が生まれる物件の売却価格は以下の算出式で求められます。
賃貸マンションの売却価格＝家賃収入÷利回り
“住居”として所有しているマンションは通常、築年数が経つごとに資産価値が下がっていきますが、収益物件の場合は、家賃収入と利回りで売却価格が算出されます。
マンションの価値を維持したまま、現金が必要になったタイミングで現金化しやすくなるのです。
また、“居住しなくなった日、以後3年を経過する日の属する年の年末”までに売却すれば、3,000万円の特別控除を受けることも可能です。
このように、賃貸にするとマンションの資産価値を維持することができるため、現金化を先延ばしにしたい場合は賃貸の検討をおすすめします。
こんな条件のときは賃貸よりも売却がおすすめ
では次に、賃貸よりも売却することがおすすめのケースを見ていきましょう。売却がおすすめのケースは以下の3つです。
それぞれの理由を解説します。
転勤期間が5年以上、もしくは戻るか分からない場合
転勤期間が5年以上、もしくは帰任するタイミングが分からない場合は、売却がおすすめです。
転勤期間が5年以上経ってしまうと、ライフスタイルも変化し、転勤先での暮らしに慣れ親しんでいる可能性もあるからです。
マンションに戻ることで家族が転勤・転校しなければいけない状況になっていたり、転勤先での生活の方が心地よさを感じていたりする状況になっているかもしれません。
賃貸として所有し続けて収益を得るという方法もありますが、築年数がある程度経っているマンションの場合、入居付けのためのリフォームが必要になります。
高額な費用をかけてリフォームを行っても、入居者が絶対に見つかるわけではありません。希望する家賃では入居付けできず、収益が生まれない可能性もあります。
一方、売却をしてしまえば、賃貸経営の手間や物件所有者としての管理をする義務はなくなります。
現在は中古マンションを好きにリノベーションして住みたいというニーズも高いため、売却してしまった方が、収益性が高くなる可能性もあります。
売却して現金化し、ローンの完済をしたり、新しい住居に充てたりする方が豊かな暮らしが実現しやすいかもしれません。
賃貸経営に関わる手間に煩わしさを感じる場合
賃貸経営に関わる手間に煩わしさを感じる場合も、売却という選択肢をおすすめします。
というのも、賃貸にするとなると、以下のような手間はかかります。
- 空室対策
- 物件の管理、入居者の管理
- マンション理事会への参加
- 確定申告
賃貸はビジネスであるため、収入のために常に入居者を確保し続ける必要があります。
空室の場合は収入が途絶えてしまううえに、マンションの管理費や維持費のコストは払い続けなければなりません。
また、そのマンションに住んでいなくても、所有者である以上理事会への参加は求められますし、不動産所得を得るため、会社員でも確定申告が必要になります。
物件や入居者の管理は管理会社へ委託することで手間を軽減できますが、どの管理会社へ委託するか選定したり、何かあった場合は物件所有者の判断や費用負担を求められたりすることもあります。
管理会社へ委託するなら、もちろんコストはかかるので収益性は低くなるでしょう。
賃貸にするなら所有者としての対応は必要になるため、このような手間に煩わしさを感じるなら、売却の方がストレスがないためおすすめです。
住宅ローンの返済や維持費のコストから解放されたい場合
「住宅ローンの負担から解放されたい」「維持費の支払いから解放されたい」という場合も売却はおすすめです。
というのも、マンションは住んでいなくても、所有し続けることで費用はかかります。具体的には以下のような費用です。
- 固定資産税・都市計画税の税金
- 各種保険
- マンションの管理費、修繕積立金など
- 管理会社へ委託する場合は管理費の支払い
- 設備が壊れたときなどの修繕費用
売却してしまえば、所有しているからこそ生じる様々なコストの支払いがなくなるため、費用負担は大きく軽減します。
また、不動産を売却したときには利益に対して税金が発生しますが、“居住しなくなった日以後3年を経過する年の年末まで”に売却すれば、3,000万円の特別控除が適用されます。
手元に残る額を多くして現金化することが可能になるのです。
売却価格によっては、ローンの完済ができる場合もあるため、経済的な負担を軽減したい場合にも売却はおすすめです。
売却する場合には、一括査定サイトで価格を調べるのがおすすめです。
売却する価格は会社によって異なるので、数社で査定をすることで納得する価格で売却できます。
| 一括査定サイト | 特徴 |
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 HOME4U | 日本で初めて不動産一括査定サービスを始めた老舗 一括査定以外のサービス（土地活用・注文住宅・賃貸経営など）が充実 ビル・店舗・倉庫・事務所も対応 地方によって対応できる不動産会社が出てこない場合がある 同時査定数： 6社 提携社数：2,300社 |
 LIFULL HOME’S | 匿名査定ができる 買取査定や任意売却査定も可能 住まいに関わるコンテンツが充実 地図上でマンション名と参考価格が丸見えになる「プライスマップ」が便利 過去の成約事例が見られる「不動産アーカイブ」が参考になる 住み替えの場合「空き家バンク」も利用可能（国土交通省のモデル事業請負） 同時査定数： 10社 提携社数：4,584社 |
 スーモ | 大手広告代理店のリクルートが運営 求める条件で不動産会社が探せる 不動産会社ごとの営業スタッフの人数がわかる 売却以外にも不動産関連コンテンツが豊富 |
 おうちクラベル | 媒介契約をしてエントリーフォームに入力でAmazonギフト券最大3万円プレゼント 大京穴吹不動産・三菱UFJ不動産販売・三井住友トラスト不動産・POLUSグループなど、大手や中堅企業に査定が出せる AI査定価格がその場でわかる |
 リビンマッチ不動産売却 | 媒介契約成立後に電話アンケート回答で2,000円分のギフトカードがもらえる 同時査定数：6社 提携社数：1,700社 |
 マンションナビ | マンション名で検索ができる マンションブランド名でも検索ができる 過去の売却事例や競合マンションの販売履歴が確認できる 同時査定数： 9社 提携社数：2,500社以上 |
 すまいValue | 不動産大手6社（三菱地所ハウスネット・三井のリハウス・小田急不動産・住友不動産販売・野村不動産ソリューションズ・東急リバブル）の直営サイト 売却までのスピードが早い（平均売却期間2.7ヶ月） 売却成約率約8割の実績 サイトが見づらく欲しい情報へアクセスするのに時間がかかる 同時査定数： 6社 提携社数：業界大手6社（900店舗） |
 イエウール | 2022年1月に不動産一括査定サイト3冠を達成 区分所有ビル・店舗・工場・倉庫・農地も対応 全国の一戸建てに対応している「家査定シミュレーター」でその場で概算査定額がわかる 同時査定数： 6社 提携社数：2,300社以上 |
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 ズバット不動産売却 | アンケートメールに回答した全員に現金1万円をプレゼント 提携会社に厳しいハードルを儲けて厳選 24年のサイト運営実績 同時査定数： 6社 提携社数：800社 |
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マンションを賃貸に出す手順
マンションを賃貸に出す手順も判断材料として知っておきたいですよね。
マンションを賃貸に出す場合、以下の手順で進めていきます。
賃貸に出すまでの手順について解説します。
契約方法を3パターンから選定する
転勤期間中にマンションを賃貸に出すと決めたら、まずは契約方法を選定します。契約方法によって管理の手間や収益性は異なるため、どの契約方法で賃貸をするのかを決めましょう。
賃貸契約は以下の3パターンがあります。
| 一般賃貸借契約（自主管理） | 貸主と借主が直接契約を行い、貸主が入居者・物件の管理する方法 不動産会社には仲介・契約手続きを依頼し、家賃の徴収や設備の修繕対応など入居中に対する管理は貸主が行う メリット：毎月の家賃は全て収入にできる デメリット：管理の手間がかかる |
|---|---|
| 一般賃貸借契約（管理委託） | 貸主と借主が直接契約を行い、入居者・物件の管理は管理会社に依頼する方法 仲介・契約手続きだけでなく、入居後の管理業務も委託する メリット：管理の手間を省ける デメリット：委託管理費が家賃の5～10％かかる |
| サブリース契約 | 不動産会社に一任して任せる方法 貸主は不動産会社に一任する契約を結び、不動産会社が又貸しする形で入居者・物件の管理をする メリット：空室でも家賃収入を得られる デメリット：賃料は家賃の60〜80％と収益性が低くなる。入居者を選べない |
収益性やかけられる手間が変わってくるため、どの方法で賃貸にするかを考える必要があります。
賃貸管理会社を選定する
次に、賃貸管理会社を選定します。
“不動産会社”と言っても、全ての会社で賃貸管理サービスを行っているわけではありませんし、集客力も異なります。
なので、以下の手順で賃貸管理会社を絞り込んでいくとよいです。
選定する手順に沿って解説します。
賃貸管理を行っているか？
賃貸物件を扱う不動産会社は、大きく分けて『仲介会社』と『管理会社』『サブリース会社』の3種類があります。
| 仲介会社 | 集客をして、入居希望者とオーナーの賃貸借契約を結ぶ →賃貸借契約の成功報酬として仲介手数料を払う |
| 管理会社 | 物件の維持管理、入居者の管理（家賃集金、契約更新、退去手続きなど）をオーナーに代わって行う。※募集から賃貸借契約の仲介も行う会社もある。 →管理代行の報酬として継続的に管理委託手数料を払う |
| サブリース会社 | 入居者の募集から選定、物件の管理をすべて一任する →管理費を差し引いた家賃が貸主へ支払われる |
検討している契約方法に合わせて、対応している不動産会社を探します。
扱うサービスの範囲は不動産会社のホームページや、直接の問合せで分かるはずです。求める賃貸仲介業を行っているのか確認してください。
集客力はどうか？
求めているサービスを行う管理会社を見つけたら、まずはインターネットを活用してその会社の集客力をチェックしましょう。
せっかく賃貸にする、と決めても入居者が見つけられなければ、賃貸にすることはできないからです。
物件を探している人の多くは、まずインターネットで物件を探し、気になった物件に対して問合せを行う、という行動パターンが主流です。
そもそもインターネット上で物件がヒットしなければ、物件の存在自体が周知されません。
ここの段階では、物件を探している人の気持ちになり、「物件が魅力的に紹介されているか？」「スーモやホームズなど、賃貸情報サイトを活用しているか？」など、インターネット上の印象を確認しましょう。
実際に相談してみた印象は？
気になる不動産会社をピックアップしたら、実際に相談してみてください。
そのときに見るポイントは以下の4つです。
- マンションのエリアに詳しいか
- 入居者を確保するためのターゲット選定や、物件の優位性を出すための施策の提案があるか
- 親身で誠実な姿勢か
- 信頼できると思えるか
そもそも賃貸にできるか、という点も、不動産会社の営業力に影響されます。
また、入居者や物件の管理も委託するとなると、賃貸中は付き合いが続く不動産会社になります。
複数の不動産会社に相談して、信頼できるかどうかを確認してください。
賃貸条件を設定する
次に不動産会社と相談しながら賃貸条件を設定していきます。
主に決めていく項目は以下です。
- 賃料
- 敷金、礼金の有無や金額
- 普通借家契約か、定期借家契約か
賃料や敷金・礼金については、相場やニーズをよく知る不動産会社の意見を参考にして、借り手がつく適切な価格で設定するとよいです。
また、物件に再び住む計画で賃貸にするなら期間を限定した『定期借家契約』にする必要もあります。
賃貸条件は賃貸を成功できるかを左右するポイントになるので、プロの意見を参考にしながら条件設定をしていってください。
入居者募集を行う
賃貸条件が決定したら、いよいよ入居者募集の段階に入ります。
入居者募集の段階では、不動産会社が窓口となって物件を紹介してくれます。
ただし、任せっきりにするのではなく、不動産会社の連絡にはこまめに対応するようにしましょう。
というのも、不動産会社は代行して物件を探している人とやり取りをしています。やり取りの内容の中には、貸主の判断が求められるものもあるのです。
レスポンスの早さが成約に関わる場合もあるため、不動産会社とは蜜に連携する心構えでいることがおすすめです。
賃貸契約を交わす
入居希望の申し込みが入ったら、入居審査を行います。
管理委託する場合は管理会社の審査も入りますが、貸すかどうかの最終判断は貸主が下します。
審査を経て、入居者を決めたら賃貸契約に進みます。
不動産会社が仲介に入るので、重要事項の読み合わせをして最終的な契約内容を確認しましょう。
問題がなければ契約書に署名および捺印をして、契約が完了します。
入居者に鍵を引き渡す
入居者に鍵を引き渡したら、賃貸のスタートです。
契約期間は、契約内容に沿って管理や支払処理を行い、確定申告などのやるべきことを行っていきます。
まとめ
今回は転職が決まった方に向けて、マンションを賃貸にするか、売却にするかの判断ポイントについて解説しました。
この記事の概要をまとめます。
まず、転勤期間や将来への考えなど、以下のケースに該当するなら賃貸にすることを検討することをおすすめします。
売却がおすすめのケースは以下3つのケースです。
賃貸にすると言っても、管理したり確定申告をしたりなど、手間はどうしてもかかってしまいます。
売却すると賃貸のような手間はなくなるため、賃貸の手間やかかるコストにストレスを感じるのであれば、売却してしまった方がよいです。
ただし、賃貸にすることで収入を得られたり、家の価値を上げて資産として所有できたり、とメリットがあります。
自身の状況や物件の価値などを見て決めていくとよいでしょう。もし判断ができない場合は、不動産会社に相談することもおすすめです。
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