【完全ガイド】家を売る方法と8つの手順｜落としやすい注意点を要チェック

• 家を売るならどこがいい？
• 古い家を売ることもできる？
• 相続した家を売る場合はどうしたらいい？
• ローン中の家を売ることもできる？

「家を売るには、どうすればいい？」

という方に結論からお伝えすると、以下が基本の手順です。

【必見】家を高く売る方法9選！1円でも高く売却成功するコツを解説

損せずに、できるだけ良好な条件で家を売るためには、事前に全体の流れを理解すること、および注意点を先に把握しておくことが重要です。

知識があれば、トラブルや損失を回避して、満足できる売却を実現できるでしょう。

この記事では、家を売るときに知っておきたい基礎知識から注意事項まで、わかりやすく解説します。

「初めて自宅売却をする」という方が、安心して手続きを進められるようになれば幸いです。

ご紹介したニュースにもある通り、家を売る時に大切なことは自分に合った不動産仲介業社を選ぶことが大切です。

不動産仲介業者選びは、無料の不動産一括査定サイトを通じて各社を比較・検討して行うことが失敗のない自宅売却につながります。

以下に不動産一括査定サイトの一覧と詳細をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が「家を売る」方法について解説している動画も参考にしてください。
※【不動産売却】あなたの家は売り方次第で高く売れる！

家を売るための基本的な手順 8ステップ

冒頭でも触れたとおり、家を売るための基本的な手順は、次の8ステップになります。

それぞれのステップで注意したいポイントも含めて、以下で詳しく解説します。

現状把握

1つめのステップは「現状把握」です。

希望条件と相場の把握

まずは「いつまでに、どの程度の金額で売却したいのか？」という希望を整理しておきましょう。

ほかにも、希望条件があれば、リストアップしておきます。

その際、現実的な検討をするために、相場を把握しておくことが役立ちます。

以下のサイトで、類似物件の相場を確認しておきましょう。

物件チェック

売却する住宅の権利関係や敷地などの物件チェックも、並行して進めます。

「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック」に掲載されている「物件チェックリスト」を活用すると、便利です。

【物件チェックリスト】

査定依頼

2つめのステップは「査定依頼」です。

複数の会社に依頼

いくつかの不動産会社に査定を依頼して、売却を検討している家が、どの程度の金額で売れそうか見積もりを出してもらいます。

査定は、金額を算出してもらうだけでなく、不動産会社とのコミュニケーションを通じて、どの会社に仲介を依頼するか検討する重要な意味もあります。

一社だけではなく、複数の会社に依頼して、比較検討することが大切です。

一括査定サイトが便利

不動産一括査定サイトを利用すると、複数の会社に個別に依頼する手間が省けるので、便利です。

※査定の詳細は「不動産査定とは？手順と適正額の判断基準・不利にならないためのコツ」をご覧ください。

媒介契約

3つめのステップは「媒介契約」です。

媒介契約の種類

仲介を依頼したい不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結します。

媒介契約には、以下の3つの種類があるので、適切な契約を選ぶことが重要です。

種類	特徴
専属専任媒介契約	依頼できるのは1社だけです。 売主自らが買主を見つけたときでも、 依頼した媒介業者を介して契約しなければなりません。レインズ（※）への登録義務、1週間に1 回以上の販売状況の報告義務があります。
専任媒介契約	依頼できるのは 1 社だけでレインズへの登録義務があるのは専属専任媒介契約と同じです。売主自らが買主を見つけたときは直接契約することもできます。 2 週間に1 回以上の販売状況の報告義務があります。
一般媒介契約	複数の業者に依頼することができます。 売主自らが買主を見つけたときは直接契約することができます。レインズへの登録義務はありません。

※レインズ：国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構が運営しているネットワークシステム。宅地建物取引業者は専属専任媒介契約・専任媒介契約の締結時と売買等の契約成立時には、取引価格等を登録・通知することを義務づけられている。

簡単にいうと、売主にとっての制限が強くなるほど、不動産会社の注力度が上がる関係になっています。

どの契約形態が最適かは、それぞれの状況や希望によって異なるものの、最もおすすめを挙げるなら「専属専任媒介契約」です。

多数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」では、不動産会社の注力度が下がるため、好条件での売却が難しくなります。

不動産会社の立場から見ると、注力しても途中で他社に売買契約を獲られるリスクがあるため、うまみの少ない案件となります。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の違いは、自分で見つけた買主と直接契約できるか否かです。ただ、仮に自分で買主を見つけたとしても、不動産会社に仲介を依頼したほうが安全といえます。

個人間の直接取引では、トラブルが起きるリスクがあるからです。

また、買主が住宅ローンの融資を受ける場合には、不動産会社が作成をした重要事項説明書などの書類がないと申し込みができないことがほとんどです。

以上の理由から、特別な希望がなく、どの契約形態を選ぶべきかわからない場合には、「専属専任媒介契約」の検討をおすすめします。

仲介手数料

媒介契約を締結する際には、契約書の内容をよく確認することが大切です。

とくに注意したいのは、不動産会社に支払う仲介手数料の金額と支払い時期です。

仲介手数料の上限は、法律で以下のとおり定められています。

※上記に消費税が加算されます。

たとえば、家を1,000万円で売却した場合を計算してみましょう。

仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が有効に成立した場合のみ、支払いが必要となります。

媒介契約を締結しても、家が売れなければ、支払う必要はありません。

仲介手数料の支払い時期は、売買契約時に半金、決済・引渡し時に半金とするのが一般的です。

販売活動

4つめのステップは「販売活動」です。

売り出し価格の決定と販売戦略

媒介契約を締結したら、不動産会社の担当者と相談し、売り出し価格や販売戦略を決めて、実際に売り出していきます。

売り出し価格は、売主の希望売却価格や不動産会社の査定価格をすり合わせて決定します。

実際の成約価格は、買主の購入希望価格とのすり合わせになりますので、それを見越して、少し高めの値付けをすることが多いでしょう。

ただし、販売戦略次第で適切な売り出し価格は変わるため、担当者とよく相談することが大切です。

内覧対応のポイント

物件情報が公開され、物件に対して興味を持つ人が現れると、「内覧」の申し込みが入ります。

内覧とは、購入検討中の人が現地を訪れ、実際に自分の目で見学することです。

内覧の対応をうまくすることで、スムーズな成約に結びつきやすくなります。

なお、内見者との間で、契約内容に関わる会話はしないように注意しましょう。

たとえば、口約束で「●●の部分は修理してもらえますか？」「はい、わかりました」といった会話があると、のちにトラブルになるリスクがあるためです。

条件交渉

5つめのステップは「条件交渉」です。

調整する条件

内覧を経て、購入希望者が現れたら、売買の条件を交渉していきます。

とくに、売買価格については、基本的には「値引き交渉を持ちかけられるもの」と構えておきましょう。

事前に営業担当者と希望条件を共有

相手が強気の交渉をしてきても面食らうことなく、譲れないラインはきちんと守ることが大切です。

そのためには、事前に不動産会社の担当者と、どのラインまでなら譲歩するかの線引きをしておくとよいでしょう。

売主・購入希望者の双方が納得できる落としどころを見つけることが、スムーズな売却につながっていきます。

売買契約

6つめのステップは「売買契約」です。

売買契約のチェックリスト

購入希望者の方と条件面の折り合いがついたら、売買契約を締結します。

事前に売買契約書の草案を受け取って、十分に内容をチェックしましょう。

解約手付

売買契約でとくに知っておきたいのは「解約手付」についてです。

別の表現をすると、手付金は、自己都合で売買契約を解除した場合に相手方に支払うペナルティ料となります。

手付金は、売買契約解除に対する抑止力として適正な金額でありつつも、自分が支払うことになる可能性も視野に入れて決めることが重要です。

一般的には、売買代金の10％程度が相場となります。

決済・引渡し

7つめのステップは「決済・引渡し」です。

当日の流れ

決済・引渡しは、不動産会社・金融機関・司法書士事務所などの場所に、関係者が集合して行われます。

買主から売主への売買代金の支払い（住宅ローンを利用する場合は融資の実行）が行われ、売主は所有権移転登記に必要な書類一式を買主に引き渡します。

一般的には、売主・買主の双方を司法書士が代理して、所有権移転登記を申請します。

必要書類

決済・引渡しでは、必要な書類を抜け漏れなく確実に準備することが重要です。

売主側の準備不足によって、契約で約束した日に引渡しが完了しないと、深刻な問題に発展しかねないためです。

売主から不動産会社に対する仲介手数料の残金の支払いも、決済・引渡しの当日に行います。

確定申告

8つめのステップは「確定申告」です。

確定申告の時期

確定申告は、不動産を売却した日の翌年の2月16日〜3月15日に行います。

不明点があれば、早めに税務署や税理士に相談するなどして、準備を進めましょう。

確定申告の必要性

確定申告が必須となるのは、以下のケースです。

譲渡益や特例・控除については、この後「家を売る際にかかる費用・税金」にて詳しく解説します。

【完全版】不動産売却の確定申告について｜要不要、必要書類、手順

家を売るときの相場

家は築年数によって大きく売却価格の相場が変わります。

築年数別の売却相場は次の表の通りです。

【築年数別でのマンションの売却価格の相場】

築年数	下落率	購入時の価格
築5年以内	0％	2000万円	3000万円	4000万円	5000万円
築5～10年未満	7％	1860万円	2790万円	3720万円	4650万円
築10～15年未満	12％	1760万円	2640万円	3520万円	4400万円
築15～20年未満	26％	1480万円	2220万円	2960万円	3700万円
築20～25年未満	32％	1360万円	2040万円	2720万円	3400万円
築25～30年未満	46％	1080万円	1620万円	2160万円	2700万円
築30年～	54％	920万円	1380万円	1840万円	2300万円

家を売却する時の相場はいくら？2024年最新傾向や築年数から解説

家を売るときの相場は上記の「築年数」と「エリア」が大きく影響しています。

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の情報によると、築年数20年で建物の価値はほぼゼロになると言われています。

そのため、20年以上を過ぎている場合は「エリア」の相場が重要視される傾向にあります。

不動産売却マイスターでは、築年数別の家を売るときの相場やエリア別の家を売るときの相場をまとめていますので、相場を知りたい方はぜひご覧ください。

具体的に、自分の家がどのくらいの相場なのかを把握したい方は家の売却価格の相場を調べる方法を参考にしてみてください。

家を売るタイミング

当たり前ですが、家を売るタイミングですが、築年数が少なければ少ないほど高く売れる傾向にあります。

そのほかの家を売るタイミングに関して、以下の要素が重要と言われています。

このタイミングに関しては家を売るタイミングを決める要素4つで詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

家を売る際にかかる費用・税金

不動産売却をする際には、さまざまな費用や税金が必要となります。

事前に把握して、資金を準備しておくことが大切です。

仲介手数料・諸費用

まず仲介手数料や諸費用として、以下が必要となります。

仲介手数料は以下の式で簡易的に求めることができます。

たとえば、仮に「売買代金2,000万円のマンション（住宅ローンあり）」として、試算してみましょう。

家を売ると課税される税金

家を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって、給与所得などのほかの所得とは区分して計算されます。

譲渡所得金額の算式

課税対象となる譲渡所得金額の算式は、以下のとおりです。

上記のとおり、売却代金ではなく、経費を差し引いて利益がある場合（儲けが出た場合）に課税される仕組みです。

譲渡所得税の税率

譲渡所得金額に対して、以下の税率の譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

上記のとおり、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって、税率が異なります。

それぞれの区分は以下のとおりです。

長期譲渡所得	土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える
短期譲渡所得	土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年以下

「5年」を区切りとして税率が大きく変わるため、どのタイミングで家を売るか検討する際に、注意が必要となります。

家を売ったときの特例・控除

譲渡所得金額が黒字（プラス）となった場合でも、特別控除を利用して節税対策をすると、納税が減額（または不要）となるケースがあります。

たとえば、マイホームで要件を満たすと「3,000万円の特別控除の特例」が適用となるため、3,000万円までの利益を圧縮できます。

不明な点があれば、税務署や税理士などの専門家に相談しながら、確定申告の準備を進めましょう。

最寄りの相談窓口は、税についての相談窓口（国税庁）にて確認できます。

家を売るときにかかる費用・税金には細かい要素が絡んでいるので、売却前に必ず確認しておきましょう。

不動産売却の流れや売却にかかる費用・税金！査定やトラブルにならないための知識！

家を売るときに見落としやすい注意点

最後に、家を売るときなど、不動産を売却する際の注意点について、お伝えします。

所有期間や住宅ローンの残債など諸条件を整理する

1つめは「所有期間や住宅ローンの残債など諸条件を整理する」です。

物件の状態、条件、適切な売却タイミングや手法などは、それぞれのケースで大きく異なります。

状況をよく整理して、全体を俯瞰しながら最適解を考えられる状態を作ることが、失敗回避のカギを握ります。

物件チェックは、本記事の前半でご紹介した「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック」を活用しながら、整理を進めてください。

同時に、住宅ローンを借り入れている金融機関、所轄の税務署、不動産会社の担当者など、分野別の専門家に相談しながら、多角的な視点で情報収集を進めましょう。

仲介手数料などの出費の時期を把握する

2つめは「仲介手数料などの出費の時期を把握する」です。

「家を売るのにもお金がかかる」というのは、当事者になってみて初めて、痛感するポイントかもしれません。

売却代金が手元に入る前に準備する必要のあるお金（仲介手数料など）もあるため、あらかじめ資金を確保しておく必要があります。

家を売るだけでなく同時に購入も行う（買い替え・住み替えする）場合は、さらに綿密な計画が必要となります。

「マンション住み替えの失敗を防ぐには？流れや必要な費用・税金を解説」の記事も、参考にしてみてください。

悪質な業者に対して警戒する

3つめは、まれにいる、「悪質な業者に対して警戒する」です。

実際に起きているトラブルとして、以下が挙げられます。

被害を防ぐためには、「家を売るための基本的な流れ 8ステップ」でご紹介したように、相場を把握したうえで、複数の不動産会社にこちらから連絡をして、査定してもらうことが重要です。

不動産会社と媒介契約を締結する際には、過去の営業実績や行政処分歴を確認しましょう。

たとえば、東京都の場合は以下の情報を閲覧できます。

買主とのトラブル防止のための告知と確認を行う

4つめは「買主とのトラブル防止のための告知と確認を行う」です。

売買契約の内容に適合しないものを、売主が買主に引き渡した場合、大きなトラブルに発展するリスクがあります。

買主から補修などを求められたり、場合によっては、損害賠償請求や契約の解除に至るケースもあります。

売却する家について知っている欠陥・不具合がある場合には、告知書などの文書を通じて漏れなく買主に告知することを、徹底しましょう。

告知した欠陥・不具合は、売主・買主の双方が確認します。

「そのまま引き渡す／補修して引き渡す」などの条件も含めて、売買契約書の内容に盛り込み、後にトラブルへ発展する火種をなくしておきましょう。

参考：不動産適正取引推進機構「不動産売買の手引」p.7

家を売るときによくある質問

家を売るというのはとても時間のかかる作業だと思います。

そのため、家を売るときの手順や注意点、売却相場や売るタイミングなど気になることはキリがないと思います。

このように、気になることが沢山ある作業の中でもよく聞かれる質問をまとめてみました。

家を売るならどこがいい？

家を売るなら〇〇がおすすめというものはありません。

それぞれの目的や条件などによって、おすすめの売却先は異なるからです。

そのため、不動産売却マイスターでは、不動産売却の一括査定を推奨しています。

一括査定であれば、ご自身の希望に沿った理想的な売却先を見つける可能性が高いため、家を初めて売る方におすすめです。

不動産一括サイトに関しては、ご自身の目的にマッチするサイトを選び、必要な情報を入力するだけなので、とても簡単な作業です。

不動産一括査定サイト10社を徹底比較してみたので、家を売るのにどこがいいのか悩んでいる方はぜひ活用してみてください。

古い家を売ることもできる？

古い家を売ることは可能です。

ただし、築年数が浅い家と比べると、売却価格は低くなってしまうのと、買い手が見つかる可能性も下がります。

もし、古い家でも立地が良いなど様々な要因で高く売れることもあるので、一度相談してみることをおすすめします。

相続した家を売る場合はどうしたらいい？

まずは、相続した家を売る場合は、3年以内に終わらせるということを頭に入れておきましょう。

また、遺産分割協議や相続登記、共有名義の場合は全員の同意を得ておく必要もあります。

別の記事に相続した家を売るときの流れと注意点をまとめておきましたので、ぜひ参考にしてみてください。

ローン中の家を売ることもできる？

ローン中の家を売ることは不可能ではないが、難しい売却になります。

なぜなら、ローン中の家には「抵当権」というものが設定されており、この影響で家を売ることが難しくなります。

そのため、通常はローンを完済してから売却というのがスムーズな流れになっています。

「離婚や急な住み替えで、ローン中の家を売りたい…」

このような場合は、下記の記事で紹介している内容を参考に売却までの作業を行ってみてください。

【初心者向け】ローン中の家を売る方法｜損をしないための特例措置も

まとめ

本記事では「家を売る」をテーマに解説しました。

要点をまとめておきましょう。

家を売るための基本的な流れを8つのステップに分けてご紹介しました。

家を売る際にかかる費用・税金として、以下が挙げられます。

家を売るときには、以下にご注意ください。

さっそく、現状把握や査定依頼から進めていきましょう。