【図解付き】不動産売却の流れ9ステップ│売主がすることを契約期間後まで詳しく解説

不動産売却を考えている方や、既に不動産の売却活動をスタートしている方にとって、今後の流れがどうなるのかは気になるところでしょう。

特に「必ず自分も同席しないといけないタイミング」や「事前に何を準備しておけば良いか」をあらかじめ知っておきたい方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産会社を見つけるところから売却後の確定申告まで、不動産売却の流れを9ステップで詳しく解説していきます。

不動産売却をするなら、一括査定サイトに依頼して売却価格を調べることで損しない不動産売却ができます。

おすすめの不動産一括査定サイトは以下の表を参考にしてください。

全体の流れは不動産仲介会社が進めてくれますし、必要書類や費用も必要なタイミングで教えてくれます。

そのため、基本的には、不動産会社の担当者に任せておけば問題ありません。

ただし、査定依頼や内覧（現地を希望者が見に来ること）の準備など、売主が積極的にやらなければならないこともいくつかあります。

また、媒介契約、売買契約、決済と引渡しのタイミングでは、売主が不動産会社などに行って立ち会う必要があります。

多忙でなかなか動けない方や遠方の不動産を売りたい方などは特に、この記事を読んで「どのタイミングで自分が動く必要があるのか」「立ち合いは必須なのか」「どこまで行くのか」をしっかり確認してみてください。

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【図解】不動産売却の流れ9ステップ

不動産を売却する際の流れは以下の通りです。

それぞれ詳しく解説していきます。

STEP1：売却を依頼する不動産会社を決める（一括査定がおすすめ）

不動産売却の最初のステップは、依頼する不動産会社（不動産仲介会社）を決めるステップです。

既に依頼する不動産会社が決まっている場合は、直接売却を依頼しても良いでしょう。

しかし、満足の行く売却を実現したいならば、不動産一括査定サイトを利用して3～5社程度の査定依頼を行い、その中から選ぶのがおすすめです。

複数社に査定を依頼することで「正しい相場」が分かりますし、担当者の対応や知識を冷静に比較して、より良い不動産会社に売却を依頼できます。

具体的には、以下のような流れで不動産会社を決めましょう。

不動産一括査定サイトで不動産の情報を入力すれば、あとは不動産会社からの連絡を待つだけです。

不動産会社の担当者が主導してその後の流れを作ってくれるので、それに従うだけでOKです。

ただし、現地査定の当日は、不動産の現況を見てもらう必要があるため、立ち合いが必要となります。

また、現地査定時には以下の書類の準備が必要です。

用意すべき書類は不動産会社によっても異なるため、会社に確認してみましょう。

査定の結果や担当者の対応の質などを見て、実際に売却の仲介を依頼する会社を決めます。

STEP2：媒介契約の種類を検討する

次のステップは、査定を出してくれた不動産会社と「どの媒介契約を締結するか」を選ぶか検討するステップです。

媒介契約とは、不動産売買の仲介を依頼する場合に、不動産会社と結ぶ契約のことをいいます。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれで同時に提携できる不動産会社の数などの条件が異なります。

※指定流通機構（レインズ）とは、不動産流通機構が運営している売買や賃貸の物件情報が集約されたコンピューターネットワークシステムのことです。

どの媒介契約も一長一短があり、売主の考え方や状況によっておすすめの種類は異なります。

不動産の需要があるエリアや時間がかかって良いケースなら一般媒介契約がおすすめですが、スピーディーに売りたいなら専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

状況に応じて、契約の種類を選択しましょう。

STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産売却の次のステップは、ステップ2で決めた不動産会社と媒介契約を結ぶことです。

媒介契約は、売主の自宅や不動産会社の事務所で、対面で契約するのが一般的です。

ただし対面での契約が難しい場合には、契約書を郵送してもらい、記名捺印を済ませて返送することも可能です。

媒介契約書は不動産会社が作成してくれるので、内容に問題ないかチェックして記名捺印するだけでOKです。

契約締結前には内容を熟読して、問題ないかしっかりチェックしましょう。

※仲介手数料の金額や相場については、「不動産売買の仲介手数料とは？相場や抑えるための4つの選択肢を解説」の記事もご確認ください。

媒介契約の時点で最低限必要なのは以下の書類です。

媒介契約の押印は、実印や印鑑証明書でなくても構いません。

ただし、買主が見つかって売買契約する際に必要になるので、印鑑登録が済んでいない場合は準備しておくと良いでしょう。

STEP4：売却活動をスタートさせる

不動産売却の媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動をスタートさせます。

売却活動は、基本的には不動産会社が全て行ってくれますので、全てお任せでOKです。

以下のような内容を不動産会社が全て行ってくれます。

売主がやることは特にありませんが、不動産会社からの問い合わせ（購入希望者からの疑問など）があった場合は迅速に対応しましょう。

STEP5：内覧希望者に内覧を案内する

内覧時には部屋をキレイにしておき
物件の魅力を直接説明するのがおすすめ！

不動産会社が売却活動をスタートさせたあと、購入検討者が現れた場合に行うのが「内覧（ないらん）」です。

内覧とは、不動産物件の現地を実際に見学することです。

中古住宅・マンションを買う場合にはほとんどの購入検討者が内覧を希望します。

内覧の日程調整や当日の進行などは不動産会社が全て行ってくれますが、当日売主も内覧に立ち合い、内覧者からの質問に答えるようにしましょう。

また、内覧が入ることを想定し、事前にしっかりと掃除や片付けをしておくことをおすすめします。

内覧者に「この家に住みたい！」と思ってもらえるように、水回りやリビング、目につくところを磨き上げておきましょう。

忙しくてどうしても内覧に立ち会えない場合は、不動産会社に鍵を預けて案内を任せることも可能です。

しかし、できれば立ち合い、自ら物件の魅力をアピールできると良いでしょう。

STEP6：購入申込が入ったら条件交渉を行う

価格の値下げ希望は慎重に判断しよう！

購入希望者が購入の意思を決めると、不動産会社に「購入申込書（買付証明書）」を提出します。

購入申込書には、購入希望金額や手付金の金額、ローンの有無、引渡しの時期など、購入希望者が希望する内容が記載されています。

購入希望者が希望する内容と売主（あなた）の希望に違いがあれば、条件交渉をして、条件を擦り合わせる必要があります。

もちろん、条件を飲めない場合には断って構いません。

購入希望者からの条件交渉でもっとも多いのは、「売却価格をもう少し値下げできないか」という内容です。

値下げを受け入れるのか、いくらまで値下げするのか、慎重に判断しましょう。

条件交渉は直接行うのではなく、不動産会社が間に入って代行してくれます。

不動産会社の担当者と条件交渉を行い、納得できる内容に調整していきましょう。

条件がまとまれば、日程を調整して「売買契約の締結」に進みます。

STEP7：買主と売買契約を締結する

契約は不動産会社の事務所で行われるのが一般的
忙しい時は、相談してみよう！

買主との条件交渉がまとまったら、いよいよ買主との不動産売買契約に進みます。

不動産売買契約は、以下のように行われます。

契約は、売主（あなた）・買主と、双方の不動産会社が立ち合いのもと、売主側の不動産会社の事務所で行われることが一般的です。

売主または買主が遠方に住んでいる場合や日程調整が難しい場合には、不動産会社が売主・買主それぞれの自宅を訪問して契約を結ぶケースもあります。

不動産売買契約書の締結時に、売主側（あなた）がしなければならないことは、以下です。

売買契約時に不動産会社に支払う仲介手数料は、半金（仲介手数料の半分）が一般的です。

しかし、媒介契約によっては、売買契約時に全額支払うケースもあるでしょう。

仲介手数料は「現金支払いのみ」が一般的なので、当日、現金を持参するのを忘れないようにしましょう。

また、不動産売買契約において、売主側が準備するのは以下のものです。

収入印紙は、必要な額面を事前に不動産会社の担当者が教えてくれるはずです。

お金だけ持っていけば収入印紙を用意しておいてくれる場合もあるので確認してみましょう。

契約内容によっては他にも必要な書類があるかも知れないので、必ず不動産会社に確認しておきましょう。

STEP8：決済と引渡しを同日に行う

決済・引越しには売主も立ち会う必要がある
引っ越しなどの手続きも忘れずに行おう！

不動産売買契約を締結して、買主の住宅ローン審査（本審査）が通ったら、いよいよ決済と物件の引渡しが行われます。

決済と不動産の引渡しは同じ日に行うことが原則ですので、そのように心づもりをしておくと良いでしょう。

住宅ローンを利用する場合には、その決済も同時に行います。

不動産売買契約が完了してから、物件の決済・引渡しまでの流れは以下の通りです。

買主が住宅ローンを利用する場合には、売買契約後に本審査を申し込み、結果が出てから引渡しと決済の日を決めます。

※仮審査が通っていれば条件は満たしているため、本審査で落ちる可能性はそれほど高くありません。

決済と引渡しの当日は、売主・買主・双方の不動産会社・住宅ローンの金融機関・司法書士が集まり、さまざまなお金のやりとりを行います。当日の流れは以下のようになります。

決済の場所としては、不動産会社の事務所（買主が住宅ローンを組む場合はその金融機関の本店や支店）で行われるのが一般的です。

不動産の決済や引渡しの流れは複雑ですが、不動産会社が主体となって進めてくれるので心配ありません。

また、当日必要な書類や準備すべき費用もまとめて書面で知らせてくれるはずです。

決済・引渡しのステップで売主側がすべきことは以下です。

引渡しと決済を行う日には、原則として、売主が立ち会う必要があります。

遠方や多忙が理由で立ち会えない場合には代理人が必要となるため、不動産会社に相談してみましょう。

決済・引渡しの当日に必要となる書類・費用は以下です。

必要書類や用意すべき費用については、不動産会社から案内があるはずです。

必要なものを決済・引渡し日までに用意しておきましょう。

STEP9：不動産売却後の確定申告を行う

売却した翌年2月中旬〜3月中旬が申告期限

不動産売却の流れで最後のステップとなるのは、確定申告です。

不動産売却で利益が出た場合（＝譲渡所得がプラスの場合）や、特例を使用した場合に必要となります。

※不動産売却で損失が出た場合に「他の所得と損益通算できる」特例もあります。

この場合も、確定申告が必要です。

確定申告が必要	・不動産売却で利益（譲渡所得）を得た場合 ・譲渡所得や譲渡損失に関する特例を使用する場合
確定申告が不要	・譲渡所得がなく、特例 ・控除を利用しない場合

譲渡所得は以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

※収入金額：土地や建物を売却した際に、買主から受け取った金額
※取得費：今回売った不動産を、最初に買ったときにかかった費用の合計額
※譲渡費用：今回不動産を売却する際に、直接かかった手数料などの費用の合計額
※特別控除額：「3,000万円の特別控除」「買換えの特例」などによる控除額

譲渡所得がある場合には、譲渡所得についての確定申告を行い、譲渡所得に応じた税金を納める必要があります。

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月中旬～3月中旬の間に提出する必要があります。

期限内に確定申告するよう、しっかり書類などを準備しておきましょう。

なお、譲渡所得の計算方法や特例、詳しい確定申告の仕方を知りたい方は、「【完全版】不動産売却の確定申告について｜要不要、必要書類、手順」の記事を参考にしてください。

流れが分かったら最初の一歩は「不動産一括査定」から進めよう

ここまで読んで、不動産売却の流れをだいたいイメージできたのではないでしょうか。

一通りの流れが分かったら、まずは最初の一歩として「不動産一括査定」をしてみましょう。

STEP1でも解説した通り、不動産売却は初めから1社に決めて依頼するよりも、複数社に査定を依頼するのがおすすめです。

複数の査定結果を見ることで「正しい相場」が分かりますし、担当者の対応や知識を冷静に比較して、より良い不動産会社に売却を依頼できるからです。

例えば、不動産一括査定サイト「HOME4U」なら、最大6社の査定結果をまとめて取り寄せることができます。

大切な不動産の売却を任せる会社は、じっくり比較・検討しましょう。

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まとめ

本記事では「不動産売却の流れ」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

不動産会社に任せつつ、売主自身がすべきことは何かを事前に頭に入れておくと、不動産売却をスムーズに進めることができるでしょう。不動産売却が成功することをお祈りしています。