【初心者必見】不動産売却で後悔しないための注意点12個を契約段階別に紹介

結論からお伝えすると、不動産売却の不安を払拭するためには、不動産売却で必ず知っておくべき12の注意点を押さえておくとよいでしょう。

以下の表は、不動産の売却前⇒売却中⇒売却後に沿って、各シーンで気を付けるべき注意点をまとめたものです。

売却契約前	不動産は売る側も費用がかかることを理解しておく 不動産仲介会社を選ぶ際は「大手会社＝良い」とは考えないようにする 自宅の適正相場を予め調べておく 査定を依頼する場合は複数社に頼む
売却契約中	不動産会社による囲い込みに気を付ける 内覧前はきちんと清掃する 内覧時は口約束をしない むやみにリフォームをしないようにする 物件の欠陥は正直に伝える
売却契約後	不動産売買契約書を細部まで確認する 買主からもらった手付金をすぐに使用しない 不動産売却した翌年に確定申告を忘れずに行う

こちらの表を参考に、不動産売却の準備を進めていただければ、初めての不動産売却でも安心して進めることができます。

ただし、一言で「不動産売却」と言っても、所有する不動産の種類や、住み替え・離婚などの不動産を売りたい方の状況に応じて、対応すべきポイントが少しずつ異なってきます。

今回の記事では、このような相違点までカバーしながら、不動産売却において必ず押さえておきたい注意点について、しっかり解説していきます。

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この記事をお読みいただくことで、不動産を売る際に注意したいポイントを網羅的に知れます。

さらに、お手持ちの不動産の種類や売りたい方の状況に応じた、詳細な注意点についてもご理解いただけます。

ぜひ本記事を参考にして、不安や心配のない不動産売却にお役立てください。

宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が不動産売却の際の注意点について解説している動画も参考にしてください。
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不動産売却における12の注意点を流れで紹介

不動産売却にあたり注意したいポイントは、以下の3シーンによって分けられます。

それぞれのシーンにより、気を付けておきたい注意点は異なります。

まずは、不動産売却の流れをしっかり頭に入れましょう。下記の表から、それぞれの注意点に飛ぶことができます。

売却契約前	不動産は売る側も費用がかかることを理解しておく 不動産仲介会社を選ぶ際は「大手会社＝良い」とは考えないようにする 自宅の適正相場を予め調べておく 査定を依頼する場合は複数社に頼む
売却契約中	不動産会社による囲い込みに気を付ける 内覧前はきちんと清掃する 内覧時は口約束をしない むやみにリフォームをしないようにする 物件の欠陥は正直に伝える
売却契約後	不動産売買契約書を細部まで確認する 買主からもらった手付金をすぐに使用しない 不動産売却した翌年に確定申告を忘れずに行う

不動産売却にあたっては不動産仲介会社に依頼したり、売主と買主との間で重要な契約書類が発生するなど、様々な対応が必要になります。

一見大変な作業に思えますが、1つずつ内容を理解して取り組んでいければ、初めての不動産売却でも失敗するリスクは減ります。

早速売却までの流れに沿って、詳しい内容を見ていきましょう。

【売却契約前】不動産を売却する前の注意点4つ

不動産を売る際に気を付けたいポイントは、売却前の段階からすでに始まっているので注意しましょう。

不動産売却前は、以下の点に着目することが大切です。

早速1つずつ見ていきましょう。

不動産は売る側も費用がかかることを理解しておく

不動産は売る側も費用がかかることを理解しておきましょう。

「売る」となると、つい「お金が手元に入ってくる」と考えてしまいますが、不動産売却の場合は売却する側に以下のような費用が発生します。

発生費用は売主全員に共通して発生するものと、場合によって発生するものの2種類があります。まずは、共通で発生する費用を確認してみましょう。

売主に発生する費用（共通）

売主に発生する共通の費用は、下記の通りです。

思ったより、多くの費用がかかることがわかりますね。

売主に発生する費用（場合による）

次に、人によって発生する可能性のある費用を見てみましょう。

上記のように、不動産の状態や売主の状況によってかかる費用だけ見ても、多くの出費が予想されます。

不動産売却を予定されている方は、売却前にあらかじめどれぐらいの費用がかかるのかを計算して、準備を進めていくようにしましょう。

不動産仲介会社を選ぶ際は「大手の不動産会社＝良い」とは考えないようにする

不動産仲介会社を選ぶ際は、「大手の不動産会社＝良い」とは考えないようにすることが重要です。

なぜなら、大手の仲介会社が必ずしも高値で不動産を売ってくれるとは限らないからです。

大手会社と中小会社には、それぞれ以下のような得手・不得手があることが多いです。

各会社の特徴を見てみましょう。

このように見ると、大手会社と中小会社の特徴は、以下のように分けられます。

もしあなたが売却したいと考えている不動産が、「地方にある不動産」だった場合、エリアをよく知る中小会社の方が、より高い価格で売却してくれる可能性もあります。

このような点を捉えると、一概に「大手の不動産仲介会社＝良い」と考えてはいけない理由がおわかりいただけるのではないでしょうか。

自宅の適正相場を予め調べておく

自宅の適正相場を予め調べておくことも、とても重要です。

不動産売却にあたり売れやすい値段を知ることができ、さらに不動産仲介会社とのやりとりのなかで、不当に安く買い叩かれないよう阻止することができるからです。

それでは、自宅の適性相場を調べるには、どうしたらいいのでしょうか？

ここでは2つご紹介します。

レインズマーケットインフォメーション

このサイトは、国土交通大臣が指定している「不動産流通機構」が運営・管理しているものです。

ご自宅の適正価格を知りたい場合は、サイト内でご自分の不動産に近い条件の物件を探し出し、物件の売却価格を確認しましょう。

土地総合情報システム

こちらのサイトは、国土交通省が管轄しているものです。

不動産の取引価格や、地価公示、都道府県の地価調査にまつわる価格などを、検索することができます。

ご自宅付近の住所で、近い条件の不動産がいくらぐらいで売却できたのかを確認することができるため、公正な観点からご自宅の適正な相場を知るのに役立ちます。

ぜひ活用してみましょう。

査定を依頼する場合は複数社に頼む

不動産の査定を依頼する場合は、複数の不動産仲介会社に依頼するようにしましょう。

複数の見積もりを見比べることで、大体の相場を知ることができ、より良い条件の売却になる可能性があるからです。

1社のみに見積もりを依頼してしまうと、出てきた見積もりが相場に比べて高いのか低いのかが判断できず、希望通りの金額で売却するのが難しいかもしれません。

また、見積もりを通じて複数社の担当者と連絡を取り合うことで、どの会社の担当者が親身になって対応してくれるのかが比較できます。

あなたの大切な不動産を、熱心に販売してくれる担当者かどうかを見極めるためにも、不動産売却は複数社の不動産会社とコンタクトを取り、査定を依頼しましょう。

そのとき、査定依頼の第一歩は1度の入力で複数社の査定が無料でもらえる不動産一括査定が便利です。

不動産一括査定サイトと特徴一覧は以下の通りで、査定をしたからといって査定してくれた会社へ売りに出さなければならないということはなく、お断りも可能です。

各サイトへリンクで飛べますので、ぜひ活用してみてください。

【売却契約中】不動産の売却時の注意点5つ

不動産売却の前準備が整ったら、いざ売却の開始です。不動産売却中の注意点には、以下5点があります。

早速1つずつ見ていきましょう。

不動産会社による囲い込みに気を付ける

「専属媒介契約」や「専属専任媒介契約」などで1社と契約した方は、不動産会社による囲い込みが行われていないかどうか、自らチェックすることが重要です。

囲い込みをされてしまうと、売主にとって以下のようなデメリットが発生します。

例えば4000万円の物件を、売り出し直後に他社を通じて満額で購入希望の買主が現われたにも関わらず、不動産会社の独断で断ってしまったとしたらどうでしょう。

その後、4,000万円で買ってくれる人がなかなか現れなかった場合は、数百万円の値下げをして売却活動を続けることになります。

売主にしてみれば、高値で不動産を売れる絶好のチャンスが台無しになっただけでなく、販売期間も長引いてしまい、損しかありません。

そこで、囲い込みにあわないために売主ができることとして、別の不動産会社に問い合わせしてみることがお勧めです。

まだ物件が売れていないにもかかわらず、別の不動産会社から「その不動産はすでに売り切れたようです」といった回答が来たら、要注意です。

あなたが契約を結んだ不動産会社が、囲い込みをしている可能性があります。

内覧前はきちんと清掃する

不動産（特にマンションや戸建ての場合）の内覧前は、きちんと清掃するようにしましょう。

清掃することで不動産に対する印象がアップし、綺麗な物件に対する買主の購入意欲が高くなるからです。

特に意識して綺麗にしておきたい場所は、以下の2つです。

玄関

内覧者が最初に目にする場所なので、第一印象を決めるポイントです。

少しでも広々と見えるように物を片付け、清潔な印象を与えられるように拭き掃除を念入りにしましょう。

特に見逃しがちなのが、玄関の壁です。つい玄関の床タイルにのみ目がいきがちですが、壁は、靴の汚れや外から入ってきた埃が付着しており汚れていることが多いものです。

取りこぼしがないよう、床タイルも壁も清掃し、内覧者に良い印象を与えられるようにしましょう。

水回り（キッチン・トイレ・浴室）

キッチン、トイレ、浴室などの水回りは、もっとも清潔感が問われる場所です。

水垢やカビなどで汚れやすい場所なので、上手に清掃ができていないと、内覧者が気にしてしまうかもしれません。

キッチンならコンロの油汚れやシンクの黒ずみ、食べかすやレンジフードなども綺麗に清掃しましょう。

トイレは便器以外にも、壁や棚、ドアなどできる限りの場所を清潔にしましょう。トイレの不快な臭いも出ないよう、無香料の芳香剤などを置くのもいいでしょう。

浴室は浴槽は目につくので綺麗にする方が多いのですが、天井や浴槽窓などもしっかり丁寧に磨きましょう。特に浴室の鏡が綺麗なのは、印象を大きくアップさせます。

どうしても落ちないカビがある場合は、プロの清掃会社にお願いすることも考えてみましょう。

内覧時は口約束をしない

内覧時は、売主と買主で口約束をしないのが鉄則です。

すべての約束や条件提示は、不動産仲介会社を通じてやりとりしないと、あとあとトラブルになります。

例えば、内覧者から「リビングのエアコンはそのままもらえますか？」と聞かれた際、うっかり安請け合いしてしまうと、あとで状況が変わった場合、大きな問題になることもあります。

内覧時はあくまでも、「部屋を見てもらう」姿勢を貫き、内覧者と直々に約束を交わさないようにしましょう。

むやみにリフォームをしないようにする

むやみにリフォームをするのもやめましょう。

売主がよかれと思って室内のリフォームをしても、買主にとってみれば、自分の理想通りにリフォームしたい！と考えている場合が多いからです。

実際に、近年自分たちに合わせたリフォームを楽しむために、中古物件を購入する買主が増えています。

「新築マンションよりも中古マンションを購入したい」という流れは、2016年、首都圏で販売された中古マンションの戸数が新築マンションを上回ったことにもよく表れています。

「リフォーム物件＝成約に結び付きやすい」という考えを改めて、リフォームをすべきかどうかは不動産会社の担当者によく相談しながら、売却を進めるようにしましょう。

物件の欠陥は正直に伝える

物件に欠陥がある場合は、買主に正直に伝えなければなりません。

「欠陥があることがわかったら、買ってくれなくなるかもしれない」という不安な気持ちはわかります。

ですが、欠陥があるにもかかわらず、契約書類に記載せず、隠して不動産を売ろうとするのは、民法の定める「契約不適合責任」にあてはまり、罪を問われることになります。

発覚した場合は、買主が段階的に以下のような対処をすることが法律で認められています。

このような事態にならないよう、あらかじめわかっている不動産の欠陥については、必ず事前に買主に情報を開示し、契約書類に記載して、大きなトラブルに発展しないように注意しましょう。

【売却契約後】不動産の売却時の注意点3つ

無事あなたの不動産が売却できた場合でも、安心してはいけません。

不動産を売却できたら、次にすべきは以下3点です。

早速1つずつ見ていきましょう。

不動産売買契約書類を細部まで確認する

不動産売買契約書類を、細部まで確認するようにしましょう。

一度交わした不動産売買契約書は、簡単に解除することはできないからです。

「契約書に記載された内容に誤りがあった！」とならないよう、契約書類の内容がきちんと約束通りになっているか、希望に沿ったものになっているかなどを見る必要があります。

具体的には、以下の点について確認しておくことをお勧めします。

不動産売買契約書で確認したいポイント
登記事項証明書（登記簿）の通りに物件情報が正確に記載されているか
不動産の売却額、手付金などが正しく表記されているか
買主が土地を測量した場合に登記簿面積と異なった場合の土地代金の精算をどうするか
物件の所有権は、いつ頃売主から買主へ移るのか
エアコンや照明器具などの付帯設備のうち、買主に残す分はどれか
引渡し前の物件・設備の滅失や破損についてどのように対応するのか
契約不適合責任の範囲・期間について
契約違反による解除の場合の違約金について
不動産の抵当権（担保）抹消時期や抹消できなかった場合の取り扱いについて　など

上記のような内容をしっかり確認した上で、疑問点があるならば、ぜひ不動産仲介会社の担当者とよく話し合い、間違いのないように売却を進めていきましょう。

買主からもらった手付金をすぐに使用しない

買主からもらった手付金をすぐに使用しないようにしましょう。

手付金とは、「不動産を購入します」という意思表示のために、買主から売主に支払う金額です。原則現金で支払い、手付金の相場としては不動産購入金額の5～10％程度となっています。

例えば、売却価格が2000万円の物件の場合、手付金は100〜200万円となるわけです。

ところが、買主がローン審査に通らない場合があります。

そうなると、不動産購入が難しくなるため、一度もらった手付金を買主に返す必要が出てきてしまうのです。手付金をすでに使ってしまっていたら、戻せなくなる可能性があり、大変危険です。

買主が無事ローン審査に通り、購入が確実になるまで、手付金を使うのは控えておきましょう。

不動産売却した翌年に確定申告を忘れずに行う

不動産売却した翌年には、忘れずに確定申告を行いましょう。

不動産の売却によって譲渡益が出た場合は、売却のあった翌年2月16日~3月15日の間で、確定申告を行わなければいけません。

【確定申告までのスケジュール】

万が一怠ってしまった場合は、下記のような「無申告加算税」と「延滞税」がかかってしまうので注意が必要です。

いずれも、納付金額が大きければ大きいほど、沢山の税金を取られてしまうことがわかりますね。

不動産を売却したら、翌年2月16日～3月15日の間には必ず確定申告をできるように、予定を立てておくようにしましょう。

要注意！所有する不動産の種類別注意点

ここまで、不動産を売却するのに、必ず気を付けておきたい注意点についてお伝えしてきました。

実は不動産の種類によっても、それぞれ注意したい点があります。

下記の種類にわけて、早速見ていきましょう。

マンションの場合の注意点

近隣の競合物件の物件単価をきちんと調べてから、あなたのマンションの売り出し価格を決めましょう。

周辺エリアの売り出し中の物件単価を知らずに価格を決めると、売却が長引いて売れなかったり、高く売れるはずが損をしてしまう可能性があります。

周辺マンションの価格状況を見ながら、売り出し価格を決めましょう。

戸建の場合の注意点

戸建ての売却期間は、マンションに比べて長くかかるので注意が必要です。

戸建てが売れるまでの平均的な期間は、約6か月かかるとされています。一方、マンションの売却までの平均期間は約3~4か月となっており、戸建てより早めに売却できていることがわかります。

上記は、あくまでも平均期間なので、戸建て物件によっては必ずしも6か月かかるわけではありません。

しかし、あなたが緊急で戸建てを売却したいと考えていた場合、マンションと同じような売却期間だと考えていては、予定が狂ってしまうことになります。

急ぎの場合は不動産買取も視野に入れて、書類の準備や不動産会社とのやりとりを進めていった方がいいでしょう。

土地の場合の注意点

土地の場合の注意点を見ていきましょう。土地の場合は、以下2つについて解説していきます。

詳しく説明していきます。

土地の境界線を明確にする

土地の売却でもっとも注意したいのは、土地の境界がしっかり確定できているかどうかです。

土地の大きさを知るための材料として役立つのが、地積測量図や登記簿謄本ですが、それらに記載されている面積であっても、実際あなたが所有している面積と異なる場合があります。

「公簿売買」といって、書類に記載されている面積での取引も普通に行われていますが、土地の大きさは建てられる建物の大きさにも関係してくるため、公簿売買をした土地でトラブルが起きることがあります。

境界標や境界杭が地積測量図に記載されている場所に入っていない場合や、実際の面積と公的書類に記載された面積が異なる場合は、測量士に依頼して境界標の復元や土地の確定測量をしてもらいましょう。

測量の結果、以下のような書類を入手することができます。

こうした情報があれば、売主・買主共に安心して売却を進めることができます。土地を売る際は、ぜひ念頭に置いておきましょう。

土地査定の方法は？流れ・種類・査定額の出し方まで基礎知識を解説

土地の所有権移転の登記を行う

あなたの土地が無事に売れて、買主と不動産の売買契約を交わしたとしても、土地の登記名義人が勝手に変わることはありません。

土地の登記名義人を、新しい買主にするためには、所有権移転登記の手続きを行う必要があります。所有権移転登記で重要なポイントは、以下の2つです。

多くの場合は、不動産代金が全額支払われたときに司法書士に依頼して、同じタイミングで行います。

【状況別にチェック】不動産売却の注意点

ここまで不動産売却のための注意点を述べてきましたが、不動産の売却にあたっては、売主の抱える状況に応じて必要な注意もあります。

今回は下記の2つのケースにおける注意点を、細かくご紹介していきます。

早速見ていきましょう。

相続で引き継いだ不動産を売却したい場合

相続した不動産を売却したい場合は、相続が発生してから1年をめどに、不動産の名義変更（相続登記）を速やかに行いましょう。

とはいえ、相続登記には手続きの締め切りがなく、しかも相続登記をするには費用がかかってしまうので、「それなら相続登記なんてしなくてもいいのでは？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、相続登記をしないことで以下のようなデメリットが生じてしまうので、注意が必要です。

上記のデメリットの中でも、特に不動産売却をスムーズに行えないのは、売主にとってとても痛手でしょう。

不動産売却は、時期やタイミングも大きく関係してくるので、いざ「売りたい！」と思い立った時に、何のしがらみもなく動けるように、不動産の名義変更はすぐに済ませておくようにしましょう。

離婚で不動産を売却したい場合

離婚による不動産売却には、以下3つの注意点があります。

1つずつ説明していきます。

不動産が「共有財産」か「特有財産」のどちらなのか確認する

まずは夫婦で住んでいた住居が、「共有財産」か「特有財産」か、チェックしましょう。

上記のうち「共有財産」であれば、物件を売却して得た利益を夫婦で折半することができるでしょう。

しかし「特有財産」であった場合、例え夫婦二人で住んでいた物件だとしても、購入者の意志がなければ売却できませんし、売却で得た利益も全て購入者のものになるので、注意が必要です。

不動産の名義が「単独名義」か「共有名義」か確認する

不動産の名義が「単独名義」か「共有名義」かを確認しましょう。

「単独名義」は夫婦どちらかの名義、「共有名義」なら夫婦お二人の名義である場合が多いです。

不動産売却の場合は、名義人全員の同意が必要なので、夫婦二人の「共有名義」であった場合、片方が売却に反対してしまうと、不動産売却の話を進められません。

離婚後スムーズに不動産を売却したいと検討されているならば、名義を事前に確認しましょう。

利益が見込める場合は離婚後2年以内に売却する

利益の見込める不動産の売却は、できれば離婚をしてから2年以内に進めるようにしましょう。

離婚時に財産分与に関する取り決めをしなかった場合の財産分与の請求は、離婚成立から2年が経つとできなくなってしまうからです。

うっかり時期を逃して、不動産売却益に対する財産分与が請求できなくなってしまわないよう、あらかじめ期限を頭に入れて行動していきましょう。

住み替えで不動産を売却したい場合

住み替えの場合は状況に応じて3つの選択肢があります。

それぞれのメリット・デメリットを比較してみましょう。

住み替え方法	メリット	デメリット
売り先行	ローンの支払いが二重になる期間がない 売却益が出た場合に新居の頭金に使える 新居探しに集中できる	引越しが2回必要 新居が見つかるまでの仮住まい費用がかかる
買い先行	欲しい新居を逃さず速やかに購入できる 引越しが1回で済む 仮住まいを探す手間や費用がかからない	資金力が必要 自宅が売れるまでローンの支払いが二重になってしまう期間がある 融資審査が厳しくなる傾向がある
同時決済	引越し費用が1回で済む 仮住まい費用がかからない 売りと買いの手続きが1日で済む	資金力が必要 住み替えローンを利用する場合は住宅ローンより金利が高い 売り物件のローン返済が売却金で賄えない場合に融資審査が厳しくなる

「売り先行」は精神的負担が少ないため好まれる傾向がありますが、引越しの手間が2回かかることと仮住まい費用がかかる分、新居に当てられる費用が少なくなります。

「買い先行」は一期一会と言われる不動産との出会いを逃さず、欲しい物件が出たタイミングを逃さず購入可能なところが好まれています。

しかし、旧自宅の売却が長引いた場合には、旧自宅が売れるまで2つのローンを支払い続ける資金力が必要です。

また、旧自宅の売却金額が旧自宅のローン金額より低かった場合には、残った債務を一括返済する必要があり、資金に余裕のある方向けの方法です。

「同時決済」は旧自宅の売却金で旧自宅の住宅ローンが消せる場合は、金銭的に一番節約できるところが好まれています。

しかし、旧自宅を売却しても旧自宅のローンが残ってしまう場合は「住み替えローン」を利用することになり、オーバーローンを抱えることになります。

オーバーローンは融資審査が厳しく、住宅ローンよりも金利が高いので資金力が必要です。

【初心者向け】ローン中の家を売る方法｜損をしないための特例措置も

また、同時決済の場合は「売り」と「買い」の様々な調整が難しいため、取引事故を起こさないために可能な限り同じ不動産会社に依頼するようにしましょう。

どの住み替え方法を選んでも重要になるのは旧自宅の売却金額ですので、なるべく高く速やかに自宅を売却してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

そのため、まずは自宅がいくらで売却できるのか、どこが高く速やかに売ってくれるのかを調べるために一括査定サイトで自宅を査定してみましょう。

査定はどの会社も無料で行っていて、査定したからといって必ず売却しなければならないということはありませんので、気軽に依頼が可能です。

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まとめ

今回は、不動産売却の注意点についてご紹介しました。

不動産の売却にあたっては、売却前⇒売却中⇒売却後に沿って、全部で注意したいポイントが12点あります。

売却前	・不動産は売る側も費用がかかることを理解しておく ・不動産仲介会社を選ぶ際は「大手の不動産会社＝良い」とは考えないようにする ・自宅の適正相場を予め調べておく ・査定を依頼する場合は複数社に頼む
売却中	・不動産会社による囲い込みに気を付ける ・内覧前はきちんと清掃する ・内覧時は口約束をしない ・むやみにリフォームをしないようにする ・物件の欠陥は正直に伝える
売却後	・不動産売買契約書類を細部まで確認する ・買主からもらった手付金をすぐに使用しない ・不動産売却した翌年に確定申告を忘れずに行う

上記でご紹介したポイントを1つずつ確認しながら進めていけば、初めての不動産売却であっても不安がることはありません。

あなたの不動産をすみやかに高値で売却する初めの一歩は、複数社に査定を出してみることです。

査定は無料なので、下の一覧から気になるサイトに査定に出してみましょう。