マンションの評価額は6種類！計算方法、調べ方をわかりやすく解説

マンションの評価額には主に以下のような6種類があり、それぞれ使われる場面が異なります。

評価額の種類	意味	使われる場面
実勢価格	実際に不動産売買で取引が成立する価格	不動産の市場価格を決めるとき
固定資産税評価額	不動産に「固定資産税」や「都市計画税」などを課す際の基準となる価格	固定資産税などの課税額を算出するとき
相続税評価額	不動産の「相続税」「贈与税」などを課す際の基準となる価格	相続税などの課税額を算出するとき
不動産鑑定評価額	不動産鑑定士が、国土交通省の定める「不動産鑑定評価基準」にもとづいて鑑定する評価額	不動産の適正な価値を証明する必要があるとき
公示地価・基準地価	【公示地価】 国土交通省の「土地鑑定委員会」が毎年公表する1月1日時点の土地の価格 【基準地価】 各都道府県が毎年公表する7月1日時点の土地の価格	土地取引の売買価格を決めるときや金融機関の担保評価など
建物評価額 （火災保険評価額）	不動産の建物部分だけの評価額	火災保険や地震保険をかける際に、保険金額を決めるとき

そのため、マンション売却の際は実勢価格を使用するなど、何のために評価額を知りたいのかによって使い分ける必要があります。

また、マンションの評価額を求める際には、以下のことに注意しなければなりません。

マンションを売りたいと悩んでいる方は、まず不動産会社に相談するのがおすすめです。

不動産一括査定で複数社に依頼できる「HOME4U」で納得いく不動産会社を見つけられます。

この記事では、マンションの評価額について、実用的な視点から説明していきます。

なお、概算の固定資産税評価額を知りたい方は、以下のシミュレーターをご利用ください。

シミュレーターの使い方
土地評価額	建物評価額
① 国税庁の路線価ページから都道府県を選択する ②「路線価図」を選択する ③ 住所を選択していく ④ 路線価図ページ番号から調べたい地図を探す ⑤ 調べたい土地に接する道路の数字とアルファベットを確認する ⑥ 土地の路線価数値に数字と土地面積を入力し、土地が借地権の場合は「土地の権利」の項目から該当するアルファベットを選択する	① 建物の取得価格を入力する（売買契約書などに建物金額が記載されています） ② 建物の新築からの経過年数を入力する ③ 建物の構造を選択する

最後まで読めば、知りたいことがよくわかるはずです。

この記事で、あなたが自分のマンションの評価額を正しく把握できるよう願っています。

「【公式】不動産査定・売却なら「イエウール」の公式YouTubeチャンネル」で紹介されている固定資産税評価額について解説している動画を参考にしてください。
※固定資産税評価額はいくら？調べ方をわかりやすく解説します

マンションの「評価額」とは？

そもそも、マンションの「評価額」とは何でしょうか？

何を基準に評価するのでしょうか？

これを明確に説明できない人も多いでしょう。

そこでまず、マンションの「評価額」とは何なのかについて、以下の2つの観点から改めて考えてみます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

「評価額」と「売却額」は異なる

「評価額」と聞くと、「マンションが売れる金額」を意味していると考えてしまいそうですが、実は「評価額」と「売却価格」とは意味が異なります。

「評価額」は、マンションに税金をかけたり保険金額を決めたりするために、その価値を一定基準のもとで定めた金額です。
一方で「売却価格」は、実際にマンションの売買が成立した金額のことです。

多くの場合、「評価額＜売却価格」、つまり評価額より売却価格のほうが高くなる傾向にあります。
その理由は、次項以降でおいおい説明します。

マンションの「評価額」は主に6種類ある

実は、ひと口にマンションの「評価額」といっても6種類あって、「何のために評価額が必要か」という目的によって意味が異なります。

その6種類とそれぞれの違いを表にまとめましたので、以下を見てください。

評価額の種類	意味	使われる場面	算出のしかた
実勢価格	実際に不動産売買で取引が成立する価格	不動産の市場価格を決めるとき	過去の類似物件の売買実績から算出
固定資産税評価額	不動産に「固定資産税」や「都市計画税」などを課す際の基準となる価格	固定資産税などの課税額を算出するとき	国が定めた「固定資産評価基準」にもとづいて市町村が算出
相続税評価額	不動産の「相続税」「贈与税」などを課す際の基準となる価格	相続税などの課税額を算出するとき	【土地の場合】 「路線価×土地面積」もしくは「固定遺産税評価額×倍率」 【建物の場合】固定資産税評価額と同額
不動産鑑定評価額	不動産鑑定士が、国土交通省の定める「不動産鑑定評価基準」にもとづいて鑑定する評価額	不動産の適正な価値を証明する必要があるとき	不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」にもとづいて鑑定、算出
公示地価・基準地価	【公示地価】 国土交通省の「土地鑑定委員会」が毎年公表する1月1日時点の土地の価格 【基準地価】 各都道府県が毎年公表する7月1日時点の土地の価格	土地取引の売買価格を決めるときや金融機関の担保評価など	【公示地価】 全国2万6,000地点の「標準地」について、ふたり以上の不動産鑑定士が評価 【基準地価】 全国2万地点以上の「基準地」で、ひとり以上の不動産鑑定士が評価
建物評価額 （火災保険評価額）	不動産の建物部分だけの評価額	火災保険や地震保険をかける際に、保険金額を決めるとき	「1㎡あたりの標準的な単価 × 専有面積」もしくは「新築時の価格×建築費倍率」

ちなみにマンションの評価額は、「土地部分の評価額」と「建物部分の評価額」を別々に算出し、それを合算して求めます。

ただ、「公示価格・基準地価」は「土地のみの評価額」、「建物評価額」は「建物のみの評価額」ですので注意してください。

では、それぞれ説明していきます。

「実勢価格」とその求め方

まず最初に、マンションなどの不動産を売買する際の参考となる「実勢価格」について、2点ご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

「実勢価格」とは

「実勢価格」とは、不動産が売買された際に、取引が成立した価格のことです。

マンションなど不動産を売買する際に、「この物件をいくらで売るか」を決めるためのもので、「時価」「成約価格」などとも呼ばれます。

実勢価格は、不動産の広さや築年数などの評価に加えて、需給のバランス、景気の動向、売主・買主の事情などによっても左右されます。

たとえば、「マンションがほしい」という人に対して売り出されるマンションが少なければ、実勢価格は上がりますし、売主が「一刻も早く売りたい」と希望していれば、実勢価格が下がるかもしれません。

一般的に実勢価格は、売主と不動産会社が決めた「売り出し価格」よりも下がる傾向があります。

不動産は非常に高額な買い物ですから、買主側は売主に対して少しでも価格を引き下げてもらえるよう交渉するからです。

ただ、中古マンションの場合はこの価格差が非常に小さいという特徴があります。

以下は、公益財団法人 東日本不動産流通機構による「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」から、不動産が新規で売りに出される価格の平均と、実際に成約した価格の平均の推移を比較したグラフです。

これを見ると、中古戸建は両価格の差が大きく、新築戸建は差が年によって大きくなったり小さくなったりしています。

しかし、中古マンションは、毎年ほぼ差がありません。

【中古マンションの価格の推移】

【中古戸建の価格の推移】

【新築戸建の価格の推移】

つまり、中古マンションの実勢価格は、売り出し価格とだいたい同じと考えてよいでしょう。

実勢価格の求め方

では、実勢価格はどうやって求めればいいのでしょうか？

実勢価格は、過去にそのエリアで類似の条件を持つ不動産が実際に売買されたときの価格をもとに算出することができます。

ただ、精度の高い価格を求めるには、売買事例を多数集めなければなりませんし、その上で需給バランス、市場の動向、その他のさまざまな事情を加味しなければならないので、素人には難しいでしょう。

では、不動産の専門家ではない私たちは、どうやって実勢価格を知ることができるのでしょうか。

その主な方法を2つご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

実際の売買価格が公表されているWEBサイトで調べる

さいわい、実際に過去に売買された不動産の価格を、誰でも簡単に知ることができるWEBサイトがあります。

それを利用して、自分のマンションがある地域で似た条件の物件の売買価格を調べることができます。

国土交通省が運営する土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」です。

地域や不動産の種類、売買時期を選んで検索すると、その期間に実際に売買された物件の取引価格などがわかります。

ただこの情報は、国土交通省が実施している「不動産取引のアンケート調査」にもとづくものなので、すべての売買事例が掲載されているわけではありません。

もし、自分のマンションに近い条件の事例がなければ、以下に紹介するもうひとつのWEBサイトでも調べてみてください。

「レインズマーケットインフォメーション」は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産取引情報提供サイトです。

「マンションか戸建か」と地域を選ぶと、さらに細かい条件で物件を検索することができます。

こちらは国交省のサイトよりも、細かい条件を指定して検索できるため、自分のマンションに近い条件の物件の価格を絞り込みやすいのが特徴です。

こちらもすべての取引情報が掲載されているわけではありませんが、このサイトよりも多い事例が調べられるサイトはありません。

そのため、国交省のサイトとレインズとの両方で検索すると、より自分のマンションに似た条件の物件が見つかりやすいでしょう。

不動産会社に査定してもらう

前述したように、実勢価格を算出するにはさまざまな要素を加味する必要があるため、不動産の専門家でなければ正確な算出は難しいでしょう。

それならば、実勢価格は不動産会社に教えてもらう、というのもひとつの手です。

言い換えれば、不動産会社にマンションを査定してもらうのです。

だいたいの金額が知りたければ、インターネットで物件情報を入力するだけで概算額がもらえる「机上査定（簡易査定）」で十分でしょう。

あるいは、「本当に売却したいので、なるべく正確な実勢価格が知りたい」という場合は、不動産会社にマンションを見てもらう「訪問査定」が必要になります。

ただ、査定額は不動産会社によって異なり、高めに出してくるところや、低めに出してくるところもあります。

そのため、複数社から査定を受けるのがおすすめです。

1回の申し込みで複数社から査定を受けられる「一括査定」という方法もありますので、ぜひ利用してみてください。

マンションの査定については、別記事「【目的別】おすすめのマンション査定方法5つ！利用時の注意点も」でくわしく説明していますので、そちらも読んでみてください。

「固定資産税評価額」とその求め方

次に、不動産にかかる「固定資産税」など、税金の額を算出するときに利用するのが「固定資産税評価額」です。

以下の2点についてご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

「固定資産税評価額」とは

「固定資産税評価額」とは、マンションなどの不動産に対してかかる「固定資産税」や「都市計画税」を算出する際に用いられる評価額です。

また、不動産を取得した際にかかる「不動産取得税」や、不動産の名義変更の際にかかる「登録免許税」の計算でもこの評価額が使われます。

固定資産税評価額の金額は、国が定めた「固定資産評価基準」にもとづいて市町村が算出するもので、3年ごとに見直されます。

土地と建物それぞれ別に算出されますので、マンションの場合は「土地部分の固定資産税評価額」と「建物部分の固定資産税評価額」を合算する必要があります。

固定資産税評価額の求め方

前述したように、固定資産税評価額は土地と建物それぞれに算出するものです。

一般的には、土地の評価額は国が出す「公示価格」の約70％程度、建物の評価額は「再建築価格」（＝同じ建物を新築した場合の建築費）の50〜70％程度が目安とされています。

固定資産税評価額は、国が定めた「固定資産評価基準」にもとづいて市町村が算出しますので、知りたい場合はそれを調べればわかります。

簡単に調べる方法は、以下の3つです。

・固定資産税の納税通知書を見る
　→すでに固定資産税が課税されている場合は、市町村から毎年4〜6月に届く納税通知書に記載されています。

・固定資産税評価証明書を取得する
　→マンションがある市町村役場で、「固定資産税評価証明書」を取得することで確認できます。

・固定資産課税台帳を閲覧する
　→同様に市町村役場で、「固定資産課税台帳」を閲覧することでも確認できます。

これで土地と建物それぞれの固定資産税評価額を確認し、合算すればマンション全体の評価額がわかります。

「相続税評価額」とその求め方

次に、相続や贈与の際に必要になる「相続税評価額」について以下の2点をご説明します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

「相続税評価額」とは

「相続税評価額」とは、不動産などの財産を相続する際にかかる「相続税」や、財産を誰かに贈る際にかかる「贈与税」を計算する際に用いられる評価額です。

人が亡くなった際に、その人が所有していた不動産や預貯金などの財産を相続する人は、「相続税」を納付する義務があります。

また、生きている人から不動産などの財産を贈られた人は、「贈与税」を支払わなければなりません。

いずれの場合も、税金はもらった財産の価値によって異なります。

価値が高ければ、税金も多く収める必要があるのです。

そこで、相続した（あるいは贈られた）財産を一定基準で評価して、その価値を金額で表したものが「相続税評価額」です。

不動産の場合は、「土地の相続税評価額」と「建物の相続税評価額」を別々に算出しますので、マンションの場合もそれぞれの額を調べて合算する必要があるでしょう。

ちなみに相続税評価額は、不動産だけに限ったものではなく、預貯金や有価証券などの財産それぞれに算出します。

相続のときには、財産の種類ごとに評価額を出して、相続税を計算しなければなりません。

相続税評価額の求め方

相続税評価額は、前述のように土地と建物で別々に算出するものなので、マンションの場合は、それぞれの評価額を合算して求めます。

そこで、土地と建物それぞれの評価額の求め方をご紹介しましょう。

土地の相続税評価額の求め方

まず、土地の相続税評価額は、以下の計算式で算出します。

路線価とは、路線（＝道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額で、国税庁が毎年7月に公表します。

国税庁の「路面価図・評価倍率表」サイトで住所から調べることができますので、そちらで確認してください。

また、マンションの「宅地面積」については、自分の部屋の広さに応じた持分で計算がされます。

そのため、購入時の売買契約書に記載されている自分の持分を確認するといいでしょう。

建物の相続税評価額の求め方

次に、マンションの建物部分の相続税評価額ですが、これはシンプルです。

「固定資産税評価額の求め方」で説明した建物の固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額になります。

そのため、以下のいずれかの方法でマンションの固定資産税評価額を確認し、そのうち建物部分の評価額を相続税評価額として流用することができます。

その上で、前項で求めた土地の相続税評価額と合算すれば、自分が所有するマンションの相続税評価額がわかるというわけです。

「不動産鑑定評価額」とその求め方

一方、不動産の資産価値を知りたい場合に用いられるのが「不動産鑑定評価額」です。

以下の2点についてご紹介していきます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

「不動産鑑定評価額」とは

「不動産鑑定評価額」とは、国家資格である「不動産鑑定士」が、国土交通省の定める「不動産鑑定評価基準」にもとづいて、土地や建物を鑑定して算出する評価額です。

「不動産鑑定評価基準」によると、不動産鑑定評価額は非常に多岐にわたる要因から判断されるもので、不動産の価値を専門家が詳細かつ適正に判断した価格です。

そのため、売買の際の参考というよりも、不動産の価値を証明する必要がある場合、たとえば「相続した不動産を複数人で分割しなければならない」「離婚に際して不動産を含めた財産分与を行いたい」といったときに、正確な評価を伝える方法として利用されています。

ちなみに、不動産鑑定評価基準に定められた「不動産の価格を形成する要因」には、以下のようなものがあります。

不動産鑑定士は、これらを明確に把握した上で、適正な評価を行わなければなりません。

不動産鑑定評価額の求め方

このように、不動産鑑定評価額は非常に複雑な要因によって求められるものです。

そのため、自分で調べることはできず、国家資格を取得した不動産鑑定士のみがこの評価を行うことができます。

つまり、不動産鑑定評価額を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼しなければなりません。

その場合、費用は鑑定評価額に応じて異なり、評価額が高ければ費用も高くなります。

マンションの場合は、おおむね30万円程度からになるケースが多いようです。

「公示地価・基準地価」とその求め方

ここでは、土地のみの評価額である「公示地価」「基準地価」について、２つご説明します。

「公示地価」「基準地価」は、国や都道府県が地域ごとに毎年調査して公表するものです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

「公示地価・基準地価」とは

「公示地価」とは、国土交通省の「土地鑑定委員会」が毎年1月1日時点の土地の価格を公表するものです。

全国26,000地点の「標準地」について、それぞれふたり以上の不動産鑑定士が鑑定して、適正な価格を提示しています。

一方「基準地価」とは、各都道府県が毎年7月1日時点の土地の価格を判定するものです。

全国で2万地点以上の「基準地」を、それぞれひとり以上の不動産鑑定士が審査した上で発表されます。

いずれも土地の価格を適正に保つことを目的としていて、土地の売買の際に参考として用いられます。

同じく土地の売買では、「実勢価格」も参考にされますが、そちらは土地ごとの個別の条件や売主・買主それぞれの事情が加味されるため、同じエリア・同じ広さの土地でも価格が高いケース、安いケースが生じます。

対する「公示地価」「基準地価」は、国や都道府県がそのエリアの地価の基準として公表するものですので、個別の条件や事情は加味されません。

マンションを売り出す場合は、どちらか一方だけでなく両方を参考にして売り出し価格を決めるといいでしょう。

公示地価・基準地価の求め方

公示地価・基準地価は、それぞれ国土交通省と都道府県が評価して定めるものです。

どちらも国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」サイトで簡単に検索できます。

「建物評価額（火災保険評価額）」とその求め方

一方で、建物のみの評価額もあります。

火災保険に加入する際に用いられる「建物評価額（火災保険評価額）」について2つご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

「建物評価額（火災保険評価額）」とは

「建物評価額」とは、不動産の建物部分だけの評価額で、火災保険や地震保険をかける際に、保険金額を決めるために用いられます。

そのため「火災保険評価額」とも呼ばれます。

火災保険は、土地にはかけずに建物のみにかけるため、評価額も建物のみになっているわけです。

建物評価額には、以下の2種類があります。

火災保険の契約は、以前は時価でも行われていましたが、現在は新価での契約が多くなっていて、マンションの場合も、新価で評価額を計算するのが一般的です。

建物評価額（火災保険評価額）の求め方

マンションの場合、専有部分に加えて共用部分にも持分が設定されていますが、所有者が火災保険をかけるのは専有部分だけです。

そのため、専有部分だけの建物評価額を計算します。

計算式は以下です。

ただ、この「新築費単価」は、マンションの購入時の建物価格を流用することが多く、新築時の建物購入価格が不明な場合は、新築費単価法を使用して、専有部分のみの評価額を算出します。

マンションの評価額を求める際の注意点

ここまで、マンションの評価額6種についてくわしく説明してきました。

しかし、実際に評価額を計算したり調べたりする際に、注意してほしいことが3点あります。

ここまでの説明の中でも触れましたが、あらためてくわしく解説しましょう。

マンションの建物と土地は別々に評価される

まず、マンションの評価額を出す際には、建物と土地は別々に評価されます。

そのため、固定資産税評価額と相続税評価額を知りたい場合は、建物と土地の両方を調べた上で、最後に合算するのを忘れないでください。

もし建物だけで計算してしまうと、固定資産税や相続税が思ったより高かった、ということになる恐れがありますので、注意しましょう。

マンションの評価額には共用部分も含まれる場合が多い

また、マンションを購入した場合、実際には以下の3つを持っていることになります。

ここで見落としがちなのが、共用部分です。

エントランスや外廊下、エレベーターなどの共用部分は、そのマンション各戸の所有者たちの共有になっていて、持分割合に応じて各自に権利があります。

そのため、固定資産税評価額や相続税評価額などを決める際には、共用部分の持分も含めて考える必要があります。

ただ、建物評価額（火災保険評価額）に関しては、共用部分は含みませんので注意してください。

マンションの査定額は不動産会社によって異なる

実勢価格を知る方法のひとつとして、不動産会社による査定を挙げました。

その際に注意したいのが、不動産会社によって査定額は異なるという点です。

査定は、実際にどの程度で売却できるかを調べて算出するもので、明確な基準がないからです。

中には、実際の査定額より少し高めの金額を提示して、売却希望の売主を呼び込もうとする不動産会社もあるといいます。

その結果、「査定額は高かったのに、実際に売れた金額は期待外れだった」ということにもなりかねません。

そのようなリスクを避けるためには、まず複数社に査定を依頼するようにします。

そしてその中で、他より不自然に高かったり安かったりするところには要注意です。

複数社から査定をもらうには、一度の入力で複数社から無料で査定をもらえる一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定サイトにもそれぞれ特徴があるので、以下の表を見て、ご自分の希望にあった査定サイトの利用をしてみてください。

サイト名	運営会社	強み	提携会社数	1回の依頼可能社数	利用者数	利用できる査定方法	対応地域	取り扱い可能な不動産	問い合わせ方法	情報登録に かかる時間	匿名OK	連絡時間の指定	累計売却査定数
おうち クラベル	SREホールディングス 株式会社	ソニーグループ＆東証プライム上場会社が運営 AI査定で相場も確認	1,864社	最大15社	非公開	AI 机上 訪問	全国	マンション 戸建て 土地 アパート一棟 マンション一棟 その他	フォーム・チャット	60秒	✕	◯	非公開
HOME4U	株式会社NTTデータ・ スマートソーシング	セキュリティ対策に力を入れるNTTデータグループが運営 提携会社数も利用者数も国内屈指 電話問い合わせOK	2,300社	最大6社	1,400万人	机上 訪問	全国	マンション 戸建て 土地 ビル一室 ビル一棟 アパート一棟 店舗 事務所 倉庫 マンション一棟 その他	電話・ フォーム	60秒	✕	✕	累計55万件 （2023年11月時点）
スーモ	株式会社リクルート	一度に依頼できる不動産会社が最大10社と多い 不動産会社の査定依頼したエリアでの販売実績	2,000社 以上	最大10社	非公開	机上 訪問	全国	マンション 戸建て 土地 その他	フォーム・チャット	60秒	✕	◯	非公開
イエウール	株式会社Speee	年間20万件の成約を誇る 倉庫や農地なども扱っている	2,300社 以上	最大6社	月間28,000万人	机上 訪問	全国	マンション 戸建て 土地 ビル一室 ビル一棟 区分マンション マンション一棟 アパート一棟 店舗 事務所 倉庫 農地 その他	フォーム・チャット	60秒	✕	✕	年間20万件
すまいValue	小田急不動産(株) 住友不動産販売(株) 東急リバブル(株) 野村不動産ソリューションズ(株) 三井不動産リアルティ(株) （三井のリハウス） 三菱地所ハウスネット(株)	国内大手の6社で運営 ネット査定だけでなく、全国875店舗の窓口と電話問い合わせも可能	大手6社	6社	11万件 （2022年度成約件数）	机上 訪問	全国	マンション 戸建て 土地 ビル一棟 マンション一棟 アパート一棟 その他	電話・フォーム	最短60秒	✕	✕	累計77万件 （2023年5月時点）
イエシル	株式会社リブセンス	首都圏のマンションのみの扱い 賃貸情報・売買履歴約9000万件のビッグデータから匿名でマンションの価格査定が可能	非公開	3社	非公開	机上 訪問	東京・埼玉・千葉・神奈川	マンション	フォーム・チャット	60秒	◯	✕	非公開
マンション ナビ	マンションリサーチ 株式会社	マンション売買に特化したサイト 上手に売却するための無料ツールを用意（会員登録必要）	2,500店舗	最大9社	・累計500万人（2020年時点） ・会員数14万人	机上 訪問	全国	マンション	フォーム	45秒	◯	◯	非公開
LIFULL HOME’S	株式会社LIFULL	提携不動産会社数がどこよりも多い 匿名で査定を依頼できる	4,584社	10社	非公開	机上 訪問	全国	マンション 戸建て 土地 投資用（一棟物件） 倉庫 工場	フォーム	90秒	◯	◯	838万人 （2022年1月時点）
リビンマッチ 不動産売却	リビン・テクノロジーズ株式会社	地方の不動産仲介会社とのネットワークが強い 郊外や地方エリア、倉庫や農地など幅広い	1,700社 以上	最大6社	非公開	机上 訪問	全国	マンション 戸建て 土地 ビル一室 ビル一棟 投資マンション マンション一棟 アパート一棟 店舗 事務所 倉庫 農地 その他	フォーム・チャット	最短45秒	✕	✕	年間12万件
ウルハウス	ファンズ不動産 株式会社	東京23区の住居マンション専門 「仲介」のほか「買取」も可能	非公開	6社	非公開	机上 訪問	東京23区	住居マンション	フォーム	30秒	×	×	非公開

マンションの査定に関してさらに詳しく知りたい方は、別記事「【目的別】おすすめのマンション査定方法5つ！利用時の注意点も」を参照してください。

高額評価を受けたいあなたへ｜マンションの評価額を左右するポイント

この記事を読んでいる方の中には、「マンションをできるだけ高く売りたい」「そのために評価額が高くなるポイントがあるなら知りたい」という人もいると思います。

そこでこの章では、マンションの評価額に影響するのはどのような要因か、その代表的なポイントをいくつか挙げておきましょう。

一覧表にしましたので、以下を見てください。

これらの条件は、今持っているマンションを高評価になるように手を加えることはできませんので、残念ながら「今より高額で売れるようにしたい」という要望には役立たないかもしれません。

ただ、評価額が何によって高くなったり低くなったりするのかを知ることで、売却する際や税金を納める際に、その金額に納得できると思います。

あるいは、「これからマンションを買うので、できるだけ高評価になる条件を知りたい」という人は、これらを参考にするといいでしょう。

固定資産税の求め方

さて、「マンションの評価額を知りたい」という人の中には、「新しくマンションを購入したので、固定資産税がいくらかかるのか知りたい」という要望もあるのではないでしょうか。

そこでこの章では、固定資産税の求め方について説明しましょう。

マンションの固定資産税は、以下の手順で計算します。

順番に説明しましょう。

固定資産税の評価額を確認する

まず、固定資産税の評価額を確認します。

確認のしかたは、「​​固定資産税評価額の求め方」で説明したように以下のいずれかです。

それぞれ見ていきましょう。

課税標準額を算出する

次に、「課税標準額」を計算します。

固定資産税には以下のような特例措置があり、課税対象額を減額することができるので、条件に合致している場合は適用してください。

税率をかける

課税標準額が算出できたら、それに固定資産税率をかけて税額を求めます。

固定資産税率は、原則として「1.4％」です。

ただし、市町村によって別の税率を定めることもできるので、計算前に対象物件のある市町村に確認することをおすすめします。

場合により特例措置を適用する

最後に、税額に対して適用できる特例措置もありますので、該当する場合はそれを適用します。

たとえば以下です。

ここで算出した金額が、最終的なマンションの固定資産税です。

マンションの固定資産税については、別記事「【早見表】マンションの固定資産税は10万〜30万円！目安、計算法」にくわしく説明していますので、そちらもぜひ参照してください。

相続税の求め方

また、同様に相続税についても金額を知りたいという人がいるでしょう。

そちらも以下の2点をご説明します。

それぞれ見ていきましょう。

相続財産の総額を計算する

マンションを相続した場合、相続税はマンションだけにかかるわけではありません。

相続した財産全体に対してかかります。

そのためまず、亡くなった人が遺した財産の総額を計算します。

このときに、マンションの評価額は「相続税評価額の求め方」で説明した方法で計算しましょう。

基礎控除「3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）」を控除する

相続税には基礎控除があります。

相続財産の総額から「3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）」を差し引くことができ、残った財産額に対して相続税が課せられるのです。

そのため、相続財産の総額が「3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）」より少ない場合は、相続税はかかりません。

税率をかける

基礎控除をしても相続税額が残っている場合は、その金額に応じて以下の相続税率をかけて、税額を算出します。

【相続税の速算表】

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	–
1,000万円超から3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超から1億円以下	30％	700万円
1億円超から2億円以下	40％	1,700万円
2億円超から3億円以下	45%	2,700万円
3億円超から6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

これで相続税が求められますが、実際には相続財産の計算が複雑であったり、基礎控除以外にも控除や特例を利用できる可能性があったりします。

相続税について詳しく知りたい方は、別記事「家の相続税はいくらになる？計算方法・節税する方法・注意点を解説」をご参照ください。

まとめ

いかがでしたか？

マンションの評価額について、よくわかったかと思います。

ではあらためて、記事の内容をまとめておきましょう。

◎「評価額」と「売却額」は異なる
◎マンションの「評価額」は主に6種類ある

評価額の種類	意味	使われる場面
実勢価格	実際に不動産売買で取引が成立する価格	不動産の市場価格を決めるとき
固定資産税評価額	不動産に「固定資産税」や「都市計画税」などを課す際の基準となる価格	固定資産税などの課税額を算出するとき
相続税評価額	不動産の「相続税」「贈与税」などを課す際の基準となる価格	相続税などの課税額を算出するとき
不動産鑑定評価額	不動産鑑定士が、国土交通省の定める「不動産鑑定評価基準」にもとづいて鑑定する評価額	不動産の適正な価値を証明する必要があるとき
公示地価・基準地価	【公示地価】 国土交通省の「土地鑑定委員会」が毎年公表する1月1日時点の土地の価格 【基準地価】 各都道府県が毎年公表する7月1日時点の土地の価格	土地取引の売買価格を決めるときや金融機関の担保評価など
建物評価額 （火災保険評価額）	不動産の建物部分だけの評価額	火災保険や地震保険をかける際に、保険金額を決めるとき

◎マンションの評価額を求める際の注意点は、

これを踏まえて、あなたがマンションの正しい評価額を把握できるよう願っています。

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