近年、少子高齢化を背景として空き家が増えており、深刻な社会問題となっています。
空き家を放置しないことが重要ですが、現実問題としては、どう売却すればよいのか、難しく感じるのではないでしょうか。
空き家を売却する方法は主に以下の3つです。
この記事では、初めて空き家を売却する方に向けて、空き家売却の流れや税金、注意点などについて、わかりやすく解説します。
自分に合う売却方法が知りたい方は、ぜひチェックしてください。
査定額をより正確に出したい場合は、不動産会社1社のみではなく、少なくとも2〜3社まとめて査定を依頼するようにしましょう。
1社だけの査定額だと、相場よりも低い価格で売却して、損をしてしまうかもしれません。
2~3社に依頼すれば、数字を照らし合わせていくらが相場なのかチェックができ、売り出し価格を決める際の参考になります。
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上記の中からあなたのニーズに合った不動産一括査定サイトを選ぶことが大切です。各サイトの特徴や評判を比較し、自分に合ったサービスを利用してみましょう。
ファイナンシャルプランナー・宅建士・税理士の資格持つ方が空き家売却のポイントについて解説している動画があるので参考にしてください。
※実家の空き家、売却のポイントを解説！譲渡所得税のこともお話します。
空き家を売却すべき理由
冒頭でも触れたとおり、管理できない空き家を抱えている場合には、放置せずに売却すべきといえます。
法改正の動きも含め、売却すべき理由をまず把握しておきましょう。
空き家を放置すると罰則が適用されることがある
空き家を放置すると、「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」）」に基づいて、罰則が適用されることがあります。
空家法では、次の状態が1つでも当てはまれば、自治体から「特定空家等」と認められます。
- 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
- アスベストの飛散やごみによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となるおそれがある状態
- 適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態
- その他、立木の枝の越境や棲みついた動物のふん尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱している状態
「特定空家等」に認定されると、自治体から助言・指導、勧告、命令を受けることとなり、命令に従わなければ、最大50万円以下の過料に処される場合があります（空家法第14条、第16条）。
税金の負担がかかり続ける（税優遇が解除されるケースあり）
空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税金の負担が、毎年かかり続けます。
住宅が建つ土地は、固定資産税が6分の1に減額される優遇措置があるために、空き家を解体せずに放置している方もいるかもしれません。
しかし、前述の「特定空家等」に指定されると、優遇措置の適用外となるため、税負担は増加します。
さらに、今後、税優遇解除の範囲を広げる法改正が行われる見込みです。
特定空家に加えて、「管理不全空家」という区分が新設され、罰則や税優遇解除が適用される範囲が広くなります。
管理不全空家の基準は、これから定められる方針ですが、
〈窓が割れていたり、雑草が繁茂したりしているものを想定している〉
と報道されています。
参考：放置された空き家は「税優遇」解除、国交省が法改正へ…雑草茂る家など想定 （読売新聞）
近隣住民への迷惑や犯罪のリスクがある
政府広報オンラインの解説記事では、空き家のデメリットとして、以下が指摘されています。
【空き家のデメリット】
- 保安上の危険：外壁材や屋根材の落下、家屋の倒壊など
- 衛生面や景観の悪化：ごみの不法投棄、悪臭、ねずみや野良猫・害虫などの繁殖、雑草の繁茂など
- 地域の防犯性の低下：不審火や放火、不審者の出入り
近隣の住民にとっては、日常の生活環境に悪影響があるため、空き家は深刻な問題です。
適切に管理がされていない空き家が近隣にあるだけで、近隣の不動産価値が下がる恐れもあります。
外壁材や屋根材の落下、火災などによって通行人や近隣の家屋に損害を与えてしまうと、損害賠償責任を問われる可能性もあることを知っておきましょう。
空き家を売却する3つの方法
空き家を売却する方法は、大きく分けて3つあります。
実際には、仲介を依頼する不動産会社と相談しながら決めることになりますが、売主としての希望をイメージしておくとスムーズです。
以下で詳しく見ていきましょう。
戸建てとして売却する
1つめの方法は「戸建てとして売却する」です。
3つの方法の中で、この方法が最も理想的です。戸建てとして売却できれば、売却価格はほかの選択肢よりも、高くなりやすいためです。
【戸建てとして売却を検討できるケース】
- 築年数が浅く、耐震基準に適合している
- 建物の状態が良く、そのまま居住可能な状態である
- そのまま居住は難しくても、簡単なリフォームで居住可能な状態である
- 戸建てのニーズが高い立地にある
戸建てとして売却する際の注意点は、空き家も売り物として扱うことになる点です。
売主は空き家に対する契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負うことになります。
【契約不適合責任とは？】
売買契約において（※）、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに、売主に発生する責任。
※ ただし、売買以外の有償契約への準用あり（民法第559条）
出典：契約不適合責任に係るトラブルについて
戸建てとして買い手がつく見込みがないときや、空き家に対する責任を負いたくない場合には、次に紹介するほかの方法を検討します。
戸建てとして売却する際には、不動産一括査定サイトで価格を比較するのがおすすめです。
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古家付き土地として売却する
2つめの方法は「古家付き土地として売却する」です。
戸建てとして売却できるだけの価値が空き家にない場合には、「古家付き土地」として売却する方法があります。
古家付き土地とは、土地が更地の状態ではなく、古い家屋が解体されずに残っている土地のことをいいます。
残っている家屋に経済的な価値がない場合に、「古家付き」といった表現が慣習的に使われます。
古家付き土地の場合、基本的には、買主が購入後、買主の負担で古家の解体を行います。あるいは、解体せずに、そのまま利用する・リフォームするといった選択も、買主の自由です。
ただし、売却の主体は「土地」となります。売買契約の際に、空き家に対しては契約不適合責任を負わない特約（契約不適合責任の免責）を付けるのが一般的です。
戸建てとして販売するのとは違って、売主は、空き家に対する責任を負う必要がありません。
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空き家を解体して更地にして売却する
3つめの方法は「空き家を解体して更地にして売却する」です。
このやり方では、まず売主負担で解体業者に空き家の解体を依頼し、更地にしてから売り出しを行います。
たとえば、家屋の状態が悪く、見た目の印象が悪い場合には、なかなか売却が決まらないことがあります。
「更地にしたほうが、スムーズに売却できる」と見込まれるケースでは、コストや手間はかかるものの、空き家を解体する選択が採られます。
空き家を解体する費用は、空き家の構造や広さによってさまざまですが、およそ100万円〜300万円以上の出費を見込む必要があります。
自治体によっては、「空き家解体補助金」の適用を受けられるケースがあるため、市区町村の役所・役場にてご確認ください。
【空き家解体補助金のある自治体の例】
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3つの方法の比較表
3つの方法のメリット・デメリットをまとめておきましょう。
【空き家売却の方法 比較表】
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 戸建て | ・売却価格が高額になりやすい ・空き家を有効活用できる | ・空き家の状態が悪いと買い手がつかない |
| 古家付き土地 | ・空き家を解体する費用負担がない ・空き家に対する責任を免責できる | ・解体費用相当分の値引きを要求されることがある |
| 更地 | ・状態の悪い空き家を放置するよりも スムーズに売却できる可能性が高まる | ・空き家を解体して更地にするための費用と期間がかかる |
どの方法が適しているかは、物件の状態によって異なります。
仲介を依頼する不動産会社と相談しながら決めていきましょう（仲介を依頼する流れなどの詳細は、この後「3. 空き家売却の基本的な流れ」にて詳しく解説します）。
補足：買取業者に対する売却する方法
補足として、上記3つの方法は、一般の購入希望者に対して、広く売り出すことを前提とした内容です。
第4の選択肢としては、売り出しをせずに、買取業者に買い取りしてもらう方法があります。
買取業者に売却する方法のメリット・デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 仲介手数料が不要 取引完了までのスピードが早い プロの買取業者が相手のためトラブルが起きにくい | 売却価格が低くなりやすい かならず買い取ってもらえるとは限らない |
空き家の買取については「空き家買取とは？メリット・デメリットと損しないための進め方」にて詳しく解説しています。
買取に興味をお持ちの方は、あわせてご覧ください。
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空き家売却の基本的な流れ
続いて、空き家売却の基本的な流れをご紹介します。
現状把握
1つめのステップは「現状把握」です。
空き家売却の場合、売主がエリアや周辺の近況について情報を把握しにくく、相場感覚にずれが生じやすいといえます。
そこで、不動産会社へ相談する前に、ある程度、自分で情報収集をして、相場を調べておきましょう。
【相場を知るために役立つサイト】
- 土地総合情報システム：国土交通省が提供するサイトで、不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して確認できます。
- レインズマーケットインフォメーション：不動産会社のネットワークシステムを使って実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）などの取引情報を検索できます。
- 不動産ジャパン「相場・取引動向」：相場を調べるためのさまざまなデータがリストアップされているページです。
加えて、物件の状態の把握も進めておきます。
【物件チェックの内容】
| 種類 | 目的 |
|---|---|
| 1. 土地・建物の権利関係及び履歴並びに住環境 | 土地や建物の権利関係、売買に際し必要な書類、土地や建物の履歴、周辺の住環境等の確認 |
| 2. 敷地関係 | 敷地の境界、塀等の帰属、埋設物・配管、接道条件等の法令制限の確認 |
| 3. 建物等関係 | 雨漏り、シロアリ被害、木部等の腐食、給水・配水管からの漏水・赤水等の確認 |
| 4. 設備・工作物関係 | 引渡しを行う設備・工作物等とその状態の確認 |
空き家の場合、とくに明確にしておきたいのが、権利関係です。
「安心して既存住宅を売買するためのガイドブック」に掲載されている「物件チェックリスト」などを活用して、確認を進めましょう。
【物件チェックリスト】
査定依頼
2つめのステップは「査定依頼」です。
査定とは、不動産会社が物件を調査し、どの程度の金額で売れそうか、見積もりを出すことです。
※査定について詳しくは「不動産査定とは？手順と適正額の判断基準・不利にならないためのコツ」にて解説しています。
査定依頼のポイントは、1社だけではなく、複数の会社に依頼することです。
不動産会社によって、査定金額や、査定結果を通じた売却方法の提案などが異なるためです。
査定を通じた不動産会社とのコミュニケーションは、どの不動産会社に売却を依頼するか見極める、重要な判断材料となります。
複数の不動産会社に効率的に査定を依頼するには、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。
| サイト名 | 強み | 依頼可能社数 |
|---|---|---|
 LIFULL HOME’S 1位：37点 | 提携不動産会社数がどこよりも多い 匿名で査定を依頼できる | 10社 |
 ズバット不動産売却 2位：36点 | 幅広い比較サービスの運営実績があり、全国の不動産会社と提携 情報セキュリティの国際規格「ISO27001」を取得しており、個人情報の取り扱いに安心感がある | 最大6社 |
 マンションナビ 3位：35点 | マンション売買に特化したサイト 上手に売却するための無料ツールを用意（会員登録必要） | 最大9社 |
 HOME4U 4位：34点 | セキュリティ対策に力を入れるNTTデータグループが運営 提携会社数も利用者数も国内屈指 電話問い合わせOK | 最大6社 |
 イエウール 5位：34点 | 年間20万件の成約を誇る 倉庫や農地なども扱っている | 最大6社 |
 リビンマッチ 不動産売却 6位：33点 | 地方の不動産仲介会社とのネットワークが強い 郊外や地方エリア、倉庫や農地など幅広い | 最大6社 |
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 アットホーム 8位：30点 | 大手企業が運営する不動産情報サイトで、豊富な物件情報と全国の不動産会社とのネットワークを持つ | 20社 |
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 すまいステップ 13位：28点 | ベテランの担当者が見つかる可能性があり、信頼性の高い査定が期待できる | 4社 |
 おうちクラベル 14位：26点 | ソニーグループ＆東証プライム上場会社が運営 AI査定で相場も確認 | 最大15社 |
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媒介契約
3つめのステップは「媒介契約」です。
査定のやり取りを通じて、「この不動産会社に売却を依頼したい」という不動産会社が見つかったら、その不動産会社との間で、媒介契約を締結します。
媒介契約とは、仲介を依頼するための契約です。
媒介契約の種類
媒介契約には3つの種類があります。それぞれの特徴を把握して、自分にとって適切な契約を選ぶことが大切です。
【媒介契約の種類】
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 依頼できるのは1社だけです。 売主自らが買主を見つけたときでも、 依頼した媒介業者を介して契約しなければなりません。レインズ（※）への登録義務、1週間に1 回以上の販売状況の報告義務があります。 |
| 専任媒介契約 | 依頼できるのは 1 社だけでレインズへの登録義務があるのは専属専任媒介契約と同じです。売主自らが買主を見つけたときは直接契約することもできます。 2 週間に1 回以上の販売状況の報告義務があります。 |
| 一般媒介契約 | 複数の業者に依頼することができます。 売主自らが買主を見つけたときは直接契約することができます。レインズへの登録義務はありません。 |
※レインズ：国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構が運営しているネットワークシステム。宅地建物取引業者は専属専任媒介契約・専任媒介契約の締結時と売買等の契約成立時には、取引価格等を登録・通知することを義務づけられている。
仕組みとしては、売主にとっての制限が強くなるほど、不動産会社に注力してもらえる度合いが高まります。
どの契約形態が最適かは個々の状況によって異なりますが、「できるだけ早く、好条件で売却してほしい」と考える場合には、専属専任媒介契約が適しているといえます。
不動産会社の立場から見ると、最も優先して販売しようと注力するのは、多くの場合、専属専任媒介契約の案件になるためです。
仲介手数料
媒介契約を締結する際に、とくに確認しておきたいのは、不動産会社に支払う仲介手数料の金額と支払い時期です。
前提として、仲介手数料の上限は、法律で以下のとおり定められています。
【仲介手数料の上限の額】
| 売買代金200万円以下 | 売買代金（税抜）の5% |
| 売買代金200万円超400万円以下 | 売買代金（税抜）の4%＋2万円 |
| 売買代金400万円超 | 売買代金（税抜）の3%＋6万円 |
参考：全日保証「家を売る。」
仮に、空き家を1,000万円の売買代金で売却したとして、仲介手数料の上限を計算してみましょう。
- 売買代金：1,000万円
- 仲介手数料の上限：1,000万円 × 3％＋6万円＝36万円
- 消費税：36万円 × 10％＝3.6万円
- 仲介手数料の上限：36万円+3.6万円＝39.6万円（税込）
なお、仲介手数料は「成功報酬」です。
媒介契約を締結するだけでは支払う必要はなく、空き家が売れたときに初めて、支払う必要性が生じます。
具体的な仲介手数料の支払い時期は、売買契約時に半金、決済・引渡し時に半金とするのが一般的です。媒介契約書の文言をよく確認しておきましょう。
販売活動
4つめのステップは「販売活動」です。
売主の売却希望価格と、不動産会社の査定価格を踏まえて「売り出し価格」を決め、売り出しを開始します。
実際に販売活動を行うのは不動産会社の仕事となります。どういった販売活動をするのか、事前に不動産会社との間で相談し、方針を決めておきましょう。
【販売活動の例】
- レインズ（不動産会社間で情報共有するためのネットワークシステム）に登録する
- 広告を掲載する
- オープンハウスを実施する
一方、売主が対応すべきこととして「内覧の準備」があります。
内覧とは、購入を検討している人が現地を訪れて、実際に物件を見学することです。内覧の印象が良ければ、早く売却が決まりやすくなります。
とくに、古家付き土地や更地ではなく、「戸建て」として売却する場合には、十分に掃除しておくことが大切です。
【掃除のポイント】
| 玄関 | 靴は靴箱にすべて入れておく。臭いがしないか確認。 |
| 室内 | 不要なものは片づけるか思い切って捨てる。部屋の広さが分かるように見せるのがコツ。 |
| 浴室、トイレ | カビや水アカは除去しておく。臭いがしないか確認。 |
| キッチン | 最低限、油汚れは落とす。特にキッチンの汚れは、印象を悪くする可能性がある。 |
| バルコニー | 不要なものは片付け、洗濯物も取り込んでおく。 |
| 収納 | 見られてもいいように整理整頓しておく。 |
| 臭い | 家族では気がつかないのが室内の臭い。特にペットを飼っている場合には注意する。 |
| 外回り | 庭や敷地内の雑草を抜くなど手入れをしておく。 |
空き家の売却では、内覧当日に売主の立ち会いは、基本的に不要です。
ただし、物件の状況や不動産会社の方針によっては、立ち会いしたほうが良いケースもあります。不動産会社の担当者に確認しておきましょう。
立ち会う場合には、内覧者との間で、契約に影響する口約束をしないように注意します。基本的なコミュニケーションは、不動産会社の担当者に任せるようにしましょう。
条件交渉
5つめのステップは「条件交渉」です。
内覧を経て、購入希望者が現れたら、契約に向けての交渉をスタートします。以下は、具体的に調整する条件の一例です。
【調整する条件の例】
- 売買価格
- 手付金の額
- 引渡しの時期
- 契約不適合責任の期限
- 土地の実測を行うか否か
- 土地の実測を行う場合は、実際の面積に応じた売買代金の精算を行うか否か
- 建物や設備の補修を行うか否か
- 古家がある場合は撤去するか否か・公租公課（固定資産税や都市計画税）などの精算方法や金額
※それぞれを調整するだけではなく、複数の条件を合わせて調整することもあります。
出典：不動産ジャパン
とくに「売買価格」については、売り出し価格のまま、スムーズに成約となるケースはまれで、基本的には値下げ交渉が持ちかけられると考えておきましょう。
どのラインまでなら応じるのか、不動産会社の担当者との間で、事前に作戦会議をしておくことが重要です。
「古家付き土地」として売り出した場合には、引渡し前に古家を撤去するか否か（売主・買主のどちらが費用を負担するか）が焦点になることもあります。
購入希望者との間で合意できる条件を探りながら、成約を目指しましょう。
売買契約
6つめのステップは「売買契約」です。
購入希望者と条件面の折り合いが付いたら、売主と購入希望者（買主）との間で、売買契約を締結します。
売買契約のチェックリスト
売買契約書は、事前に草案を受け取って、内容をよくチェックしておきましょう。
【売買契約内容のチェックリスト】
●契約全体
□ 自分の希望条件は記載されているか
□ 自分にとって無理のある条件はないか
□ 不明確な条件はないか
□ 消費者契約に該当するか（該当する場合は消費者に不利な契約は無効）
●売買物件の表示
□ 売却物件の表示に誤りはないか
●売買代金、手付金等の額、支払日
□ 売買代金、手付金等の額に誤りはないか
□ 買主からの支払日はいつか
□ どのような性質の手付金か（解約、証約、違約）
□ 手付金等が高すぎたり安すぎたりしないか
●土地の実測及び土地代金の精算
□ 土地の実測は行うのか
□ 面積の増減に応じて売買代金の精算を行うのか、行う場合の単価は正しいか
●所有権の移転と引き渡し
□ 所有権の移転、引渡しの時期に問題はないか（確実に引き渡しができるか）
●負担の消除
□ 売却物件を完全な所有権で引渡しができるか（抵当権や賃借権などは確実に整理できるか）
□ 賃借権など引き継ぐ権利がある場合は、その内容は明確か
●危険負担
□ 契約締結後、引渡し前に物件が天災等により滅失、毀損した場合の取り扱いは明確か
●手付解除
□ 手付解除は可能か、いつまで手付解除が可能か
□ 手付金が高すぎたり安すぎたりしないか
●契約違反による解除
□ 違約金や損害賠償の予定額は適当か
●契約不適合責任
□ 契約不適合責任の期間は適切か
●付帯設備等の引き継ぎ
□ 引き継ぐべき付帯設備等は明確か
●公租公課等の精算
□ 何を精算するのか明確か
□ 精算方法と金額を把握したか
●ローン特約
□ 買主に住宅ローンの利用予定があり、特約が付されている場合は、買主の信用力に照らして借り入れ内容（金額など）に無理はないか（無理な借り入れ内容の場合は、解除のリスクが高まる）
●その他
□ その他特に定めておく事項はないか
出典：不動産流通推進センター
解約手付
空き家の売却で注意したいポイントとしては、「解約手付」があります。
【解約手付とは？】
- 買主は既に支払った手付金を放棄する（返還を求めない）こと
- 売主は既に受けとった手付金の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付をいいます。
出典：不動産ジャパン
解約手付の手付金は、売買契約を締結した後で、買主または売主が自己都合で売買契約を解除した場合に、相手方に支払うペナルティ料となります。
一般的な手付金の相場は、売買代金の10%程度です。
- 売買代金：1,000万円
- 手付金：100万円（売買契約の締結時に買主が売主に対して支払う）
⇒ 買主が契約解除した場合：100万円はそのまま売主のものとなる
⇒ 売主が契約解除した場合：受け取った100万円を返却するとともに、プラス100万円を支払う
決済・引渡し
7つめのステップは「決済・引渡し」です。
買主が売主に売買代金を支払い（決済）、売主が物件を買主に引き渡す（引渡し）プロセスとなります。
買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関から買主への融資実行も同時に行われます。
抵当権や所有権の登記が必要となりますが、司法書士が売主・買主の双方を代理して申請するのが一般的です。
決済・引渡しにおける重要なポイントは、物件を引き渡すために必要な書類を正確に準備することです。
書類の抜け漏れによって、売買契約で約束した引渡し日に引渡しが完了しないと、深刻な問題に発展するリスクがありますので、十分に注意します。
【決済・引渡しの必要書類の例】
●登記関係書類等
・所有権移転登記の関係書類等（登記を書面申請する場合）
登記識別情報または権利証、印鑑証明書（登記申請日時点で発行後3ヶ月以内のもの）、住民票、固定資産評価額証明書、司法書士への委任状など
・抵当権抹消登記に必要な関係書類等
※登記関係書類等は司法書士等の専門家に確認しましょう。また、登記をオンライン申請する場合は準備するものが異なります。
●実印（登記関係書類に押印する）
●登記費用
●実測図や境界確認書（必要な場合のみ）
●残代金や各種精算金等の領収書（口座振込の場合は振込控えで代替する場合もある）
●建築関係書類、物件の鍵等の買主へ引き継ぐべきもの一式
●仲介手数料（媒介契約書の支払条件に基づいて準備する。不動産会社からは領収書を受け取る）
出典：不動産ジャパン
不動産会社と締結した媒介契約の取引も、決済・引渡しの完了とともに完了します。よって、不動産会社に対する仲介手数料の残金の支払いも、決済・引渡しの当日に行います。
確定申告
8つめのステップは「確定申告」です。
以下のケースでは、確定申告が必要となります。
- 空き家を売却した結果、譲渡益が出たため、納税の必要がある
- 納税の必要はないが、特例や控除の適用を受けたい
確定申告を行うタイミングは、空き家を売却した翌年の2月16日〜3月15日です。
具体的な譲渡益の計算方法や納税額については、続いて、次の章で見ていきましょう。
空き家売却にかかる費用と税金
空き家を売却する際には、さまざまな費用・税金が生じます。事前に把握して、資金を確保しておくことが大切です。
仲介手数料と諸費用
まず、空き家売却に伴う仲介手数料や諸費用として、以下が必要となります。
【空き家を売却するときにかかる費用の例】
| 費用の種類 | 内容（金額は目安） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬： ・売買代金200万円以下：売買代金の5% ・売買代金200万円超400万円以下：売買代金の4% ・売買代金400万円超：売買代金の3% （上記に消費税が加算される） |
| 印紙代 | 売買契約書に貼付する収入印紙 （金額は売買代金による／参考：印紙税額の一覧表） |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 1〜3万円 |
| 住宅ローンの抵当権抹消登記 | 抹消登記の登録免許税：1,000円 司法書士への報酬：2〜3万円程度 |
| ハウスクリーニング費用 | 3万円〜 |
| 確定測量の費用 | 土地家屋調査士への報酬：30〜80万円 |
| 土地汚染調査の費用 | 10〜30万円 |
| 古家の解体費用 | 100〜300万円 |
実際にかかる項目は状況によって異なりますので、上記全額がかかるわけではありません。
かならず必要となるのは「仲介手数料」「印紙代」の2つです。その他は、必要に応じて生じる項目です。
空き家の売却に課税される税金と特例
次に、税金についてです。
空き家を売却した結果、譲渡益（譲渡所得金額）がプラスになった場合には、その金額に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。
譲渡所得金額の計算方法
譲渡所得金額は、以下の計算式で算出できます。
【譲渡所得金額の計算方法】
（注1）譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
（注2）取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。
（注3）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
譲渡所得税の税率
算出された譲渡所得金額に対して、課税される譲渡所得税（所得税・住民税）の税率は、以下のとおりです。
【譲渡所得税の税率】
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% |
注1：マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。
注2：：確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。
「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって、税率が変わることに注意が必要です。
| 長期譲渡所得 | 土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える |
| 短期譲渡所得 | 土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年以下 |
家を売ったときの特例・控除
譲渡所得金額がプラスになっても、適用できる特別控除があれば利益を圧縮でき、節税となります。
現在は空き家であっても、マイホームの特例を適用できるケースがあるため、要件をご確認ください。
たとえば、以下は「居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の要件からの抜粋です。
（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
空き家の売却によって譲渡益が出る場合、特別控除の適用ができるか否かで、納税額が変わります。
税制に関しては、自力ですべて把握するのは難しいため、税務署や税理士などの専門家に相談しながら、準備を進めていきましょう。
最寄りの相談窓口は、税についての相談窓口（国税庁）にて確認できます。
空き家売却時の失敗を避けるための注意点
最後に、空き家売却で失敗しないためのポイントを3つ、お伝えします。
以下で詳しく見ていきましょう。
補助金や特別控除などの適用を十分に確認する
1つめのポイントは「補助金や特別控除の適用を十分に確認する」です。
ここまでの本文でも触れてきたことですが、空き家に関しては、国や自治体が積極的に対策を進めている関係で、支援施策が多くあります。
補助金や、税負担を軽減する特例措置などは、基本的に自己申告です。自ら情報収集をして、必要な申請を行わないと、適用されません。
新しい施策や法改正が行われることもあります。市区町村の役所・役場、税務署、国税庁のWebサイトなどで、最新の情報を収集するようにしましょう。
かかる費用の全体を把握して意思決定する
2つめのポイントは「かかる費用の全体を把握して意思決定する」です。
空き家の売却に際しては、売買取引で生じる費用のほか、売却しなかった場合に出費が続く維持費用（ランニングコスト）も踏まえて、全体像を整理しましょう。
【かかる費用の例】
- 維持費用：固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費、空家等対策特別措置法に基づく管理命令に伴う費用
- 売却費用：仲介手数料、印紙代、解体費用、その他
空き家の売却を決断するときには、売却費用だけに目を向けるのではなく、
「長期的に、得となるのはどちらか？」
という視点を持つことが重要となります。
売却費用は短期的な出費ですが、維持費用は継続的な負担となる出費です。どこかで空き家処分の決断をすることも、場合によっては必要といえます。
不動産会社への相談を早期にスタートする
3つめのポイントは「不動産会社への相談を早期にスタートする」です。
空き家の売却は、時間が経つほど、難しくなっていきます。空き家の状態では、傷みが早くなるためです。
不動産会社の立場から見ると、
「もっと早くご相談いただけていたら、もっと有利な条件で売却できる選択肢があったのに……」
と感じるケースも、少なくありません。
まだ売却すると決めていなくても、その可能性が出た時点で査定依頼を行い、不動産会社に相談を進めておくようにしましょう。
まとめ
本記事では「空き家の売却」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
空き家を売却すべき理由として、以下が挙げられます。
- 空き家を放置すると罰則が適用されることがある
- 税金の負担がかかり続ける（税優遇が解除されるケースあり）
- 近隣住民への迷惑や犯罪のリスクがある
空き家を売却する方法は、大きく3つあります。
- 戸建てとして売却する
- 古家付き土地として売却する
- 空き家を解体して更地にして売却する
空き家売却の基本的な流れを、8つのステップに分けてご紹介しました。
- 現状把握
- 査定依頼
- 媒介契約
- 販売活動
- 条件交渉
- 売買契約
- 決済・引渡し
- 確定申告
空き家売却で失敗しないためのポイントは、次のとおりです。
- 補助金や特別控除などの適用を十分に確認する
- かかる費用の全体を把握して意思決定する
- 不動産会社への相談を早期にスタートする
本文中でも触れましたが、空き家を売却する選択肢としては、プロの買取業者に買い取ってもらうという方法もあります。
「空き家買取とは？メリット・デメリットと損しないための進め方」もあわせてご確認ください。
査定額をより正確に出したい場合は、不動産会社1社のみではなく、少なくとも2〜3社まとめて査定を依頼するようにしましょう。
1社だけの査定額だと、相場よりも低い価格で売却して、損をしてしまうかもしれません。
2~3社に依頼すれば、数字を照らし合わせていくらが相場なのかチェックができ、売り出し価格を決める際の参考になります。
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