【見本付】不動産売却時の仕訳ルール5つとパターンをやさしく解説

不動産売却時の仕訳は、以下のような5つのルールに則れば、間違いなく行えます。

• 不動産売却の利益は「簿価（ぼか）」を基準に計算する
• 勘定科目を個人事業主と法人で使い分ける
• 帳簿の日付は2パターンから選ぶ
• 建物の消費税は場合によって変わる
• 土地部分は消費税がかからない

ただ、実際の仕訳方法を理解するのは難しいことでしょう。

不動産売却を考えている方は、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

そこでこの記事では、マンション売却や土地売却など、売却した不動産の種類に合わせて、仕訳パターンも具体例を挙げてご紹介していきます。

さらに、不動産売却の価格だけでなく、仲介手数料や手付金などの諸費用についての仕訳方法も取り上げていきます。

この記事をお読みいただければ、不動産売却時の仕訳で注意すべきポイントがわかり、実際どのように仕訳をすればいいのか、具体的な記入方法も理解することができま。

不動産売却を既に済ませた方も、これから売却予定の方も、ぜひ参考にしてみて下さいね。

不動産売却をした場合の5つの仕訳ルール

不動産売却時に、仕訳が発生するのは以下の場合です。

上記の場合、売却記録を会計に残しておく必要があります。

ひとつずつ、仕訳ルールを解説します。

不動産売却の利益は「簿価（ぼか）」を基準に計算する

不動産売却の利益は、「簿価（ぼか）」を基準に計算します。

「不動産」と一言でいっても、建物・土地に分けられますが、「簿価」の計算はそれぞれで異なります。

建物	簿価は、時間が経つごとに低くなる ※建物は古くなると年々劣化するため
土地	簿価は、購入時の価格で計算されることが多い ※土地は年数が経っても変化はあまりないとされるため

建物の簿価は、「減価償却できるもの」として考えるため、年数が経つごとに簿価が低くなっていきます。

一方、土地の簿価は年数が経過しても、購入時の価格のまま計算される場合が多いです。

土地は長年経過しても、建物ほど大きな劣化がないため、時間の変化とともに価値が薄れていくものとしてみなされないからです。

両者の違いをよく理解して、混乱しないようにしておきましょう。

勘定科目を個人事業主と法人で使い分ける

個人事業主が事業用の不動産を売却した際は、「事業主勘定」を使用します。

一方、法人が不動産を売却した際は、「固定資産売却損益勘定」を使用します。

また、個人事業主や法人が事業用の不動産を売って利益・損失が出た場合は、会計上で次のような用語を使います。

	利益が出た場合	損失が出た場合
個人事業主	事業主借	事業主貸
法人	固定資産売却益	固定資産売却損

上記のルールにより、実際の計算式が異なります。

それぞれの仕分け方法を、実際の記載例とともにみていきましょう。

個人事業主の実際の記載例

	利益が出た場合	損失が出た場合
個人事業主	事業主借	事業主貸

それでは、個人事業主の場合の仕訳方法をみていきましょう。

【計算条件】

購入時1000万円で取得した土地を、1800万円で売却できて、800万円の利益が出た場合ですね。

ここでの仕訳ポイントは、簿価と不動産売却代金の差額を、

「事業主借」
「事業主貸」

を使って、仕訳をしていく点です。実際の仕訳事例は下記の通りです。

借方		貸方
現金	1800万円	土地	1000万円
		事業主借	800万円

土地の売却代金を左側の「借方」に書き、土地の簿価と差額（売却代金－簿価）を右側の「貸方」に記入します。

また、差額については「事業主借（利益）」や「事業主貸（損失）」を使って処理します。

ここでは左側の「借方」の欄に土地の売却代金「1800万円」を記入し、右側の「貸方」に土地の簿価および差額金額「800万円」を記入します。

法人の実際の記載例

	利益が出た場合	損失が出た場合
法人	固定資産売却益	固定資産売却損

次に、法人のケースを見てみましょう。今回は、下記の条件を想定しています。

上記の場合、仕訳方法は以下の通りになります。ポイントは、土地の簿価と実際の売却代金の差額を、「固定資産売却益」を使って計算している点です。

借方		貸方
現金	1560万円	土地	1000万円
前受金	180万円	固定資産売却益	800万円
支払手数料	60万円

まず手付金として180万円もらったものを、「借方」で「前受金180万円」として記します。また、仲介手数料で60万円支払ったものを「支払手数料60万円」として処理します。

一方、「貸方」においては簿価1000万円の土地を1800万円で売って得た利益「800万円」を、「固定資産売却益」として処理します。

さらに詳しい仕訳事例は、この後の「【実例チェック】不動産売却の仕訳パターンを5つ紹介」で解説しています。気になる方は、先にそちらからご覧ください。

帳簿の日付は2パターンから選ぶ

帳簿に付ける日付は、以下のように2パターンから選びましょう。

日付の選び方によって、会計処理が変わる場合があるので注意が必要です。

なぜなら、税金の発生するタイミングが変わってくるからです。

例えば、以下のケースをご覧下さい。

上記のように、年度をまたぐ日付は、どちらにするかよく考えて選んだ方がいいでしょう。

その都度、ご自身が利用できる特例や控除があるかどうかをチェックしながら、有利な日付を選びましょう。

【建物のみ】建物の消費税は場合によって変わる

建物を売却する際は、消費税がかかる場合と、かからない場合があるので気を付けましょう。

具体的には、以下のようなケースです。

	消費税の有無
個人が売却した場合	✕
個人が投資用物件を売却した場合	◯
法人が売却した場合	◯

個人の会社員が自宅を売却した場合、消費税はかかりません。

しかし、投資用のワンルームマンションを売却した場合や、法人が建物を売却した場合は、消費税がかかります。

仕分けのときは、建物にかかった消費税は、「仮受消費税」（消費税を表す勘定科目）と記します。

「土地+建物が簿価よりも高く売れた場合」でも紹介しますが、建物の場合は、忘れずに記載してくださいね。

【土地のみ】土地部分は消費税がかからない

土地には消費税がかかりません。

「土地は消費するものではない」という考え方のもと、土地の売買に関しては消費税が一切かからないので覚えておきましょう。

建物の消費税が不明な場合は、売買契約書などを確認すればわかりますし、難しい場合は、担当の不動産仲介会社などに尋ねてみるのもいいかもしれません。

不動産売却をした場合の仲介手数料の仕訳方法

不動産売却では、様々な諸経費がかかりますが、そのうちの1つである「仲介手数料」は、一体どのように仕訳すればいいのでしょうか？

前章でも触れましたが、改めてこちらで確認していきましょう。

基本的に、不動産売却時に不動産仲介会社へ支払う仲介手数料は、情報を提供してくれた相手への「情報提供料」として扱われ、経費として計上することができます。

その際に使用される勘定科目が、「支払手数料」です。

仲介手数料の会計上の扱いは、以下の通りです。

ここでは実際の仕訳事例を２つご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

【個人事業主の場合】仲介手数料の仕訳事例

まず、個人事業主の仕訳事例を見てみましょう。

借方		貸方
現金	1560万円	土地	1000万円
前受金	180万円	事業主借	800万円
支払手数料	60万円

仲介手数料については「借方」に「支払手数料」として記載するようにしましょう。

土地売却で利益が出た「800万円」については、個人事業主の場合は「事業主借」で表します。

【法人の場合】仲介手数料の仕訳事例

次に、同じ条件で法人の仕訳事例を見てみましょう。

借方		貸方
現金	1560万円	土地	1000万円
前受金	180万円	固定資産売却益	800万円
支払手数料	60万円

個人事業主と同じく、仲介手数料については「借方」に「支払手数料」として記載するようにしましょう。

土地売却で利益が出た「800万円」については、法人の場合は「固定資産売却益」で表します。

不動産売却をした場合の手付金の仕訳方法

手付金とは、不動産の売買契約を締結した時に、買主から売主に支払うお金のことです。

通常、不動産売却額の1～2割程度となっています。

手付金は、その後の不動産の売買代金の一部として使われます。

会計上の扱いは、以下の通りです。

実際の仕訳例を見てみましょう。

借方		貸方
現金	1560万円	土地	1000万円
前受金	180万円	固定資産売却益	800万円
支払手数料	60万円

売主側から見ると、実際の不動産を引き渡す前に、不動産代金の一部として前もって受け取るもの「手付金」です。

そのため、手付金は勘定科目では、「前受金」という仕訳になります。

【実例チェック】不動産売却の仕訳パターンを5つ紹介

ここまで、不動産売却で必要になる仕訳の基本ルールを説明してきましたが、この章では仕訳の基本ルールを押さえた上で、実際どのように仕訳していくのか事例を見ていきます。

仕訳事例として、以下5パターンを想定して、法人の場合をメインにご紹介していきます。

早速見ていきましょう。

土地が簿価よりも高く売れた場合

まず最初に、土地が簿価よりも高く売れた場合について見てみましょう。

まず手付金として100万円もらったものを、「借方」で「前受金100万円」として記します。

また、仲介手数料は「支払手数料36万円」として処理します。

「貸方」においては簿価800万円の土地を売って、得た利益「200万円」を「固定資産売却益」として処理します。

土地が簿価よりも低く売れた場合

次に、土地が簿価よりも低く売れた場合について見てみましょう。

まず手付金として60万円もらったものを、「借方」で「前受金60万円」として記します。

また、仲介手数料は「支払手数料24万円」として処理します。

さらに、簿価800万円の土地を600万円で売ることで出た損失「200万円」を、「固定資産売却損」として処理します。

一方「貸方」には、固定資産である800万円（簿価）の土地を売却した記録として、「土地800万円」と記します。

土地+建物が簿価よりも高く売れた場合

次に、土地+建物の事例を見てみましょう。

ここでは、土地+建物が簿価よりも高く売れた場合について解説します。

ポイントは、土地は消費税がかかりませんが、建物は場合によっては消費税がかかるという点です。

それでは、早速仕訳事例を見てみましょう。

まず手付金として120万円もらったものを、「借方」で「前受金120万円」として記します。

また、仲介手数料は「支払手数料42万円」として処理します。

さらに、簿価600万円の土地が800万円で売れたため、プラスになった「200万円」を「固定資産売却益」として「貸方」で処理します。

建物のも同じように、簿価200万円が400万円で売れたため、プラスになった「200万円」を「固定資産売却益」として「貸方」に加えます。

ここで消費税の登場です。

建物にかかった消費税は、「仮受消費税」（消費税を表す勘定科目）と記します。

実際の消費税額を記載することを忘れないようにしましょう。

土地+建物が簿価よりも低く売れた場合

次に、土地+建物が簿価よりも低く売れた場合について見てみましょう。

先ほどと同じように、建物に消費税を追記する点がポイントです。

仕訳事例を見てみましょう。

まず、「借方」に、下記を記載しましょう。

その下に、「固定資産売却損」として簿価よりマイナスになった金額を記載します。

一方「貸方」には、「土地」および「建物」の簿価を記載し、建物の消費税として「仮受消費税」を明記しましょう。

土地が簿価よりも高く、建物が簿価よりも低く売れた場合

最後に、土地が簿価よりも高く、建物が簿価よりも低く売れた場合のケースをご紹介します。

上記のように、建物が簿価よりも安く売れた場合は、「借方」に「固定資産売却損」として簿価と売却益の差額を記入します。

ここでは、建物の簿価が200万円⇒売却額100万円となったため、その差額100万円を「固定資産売却損」として処理しています。

一方、土地は簿価よりも高く売れたため、その記録を「貸方」に「固定資産売却益」として記載します。

ここでは、簿価600万円の土地が650万円で売れたため、プラスになった「50万円」を「固定資産売却益」として「貸方」で処理しています。

このように、土地と建物の簿価および売却額によって記載する方法が変わりますので、間違いのないようにしておきましょう。

不動産売却の仕訳をする際の注意点2つ

不動産売却の際の仕訳事例をご紹介してきましたが、実際の仕訳の際には、以下のポイントを押さえておくと間違いがなく、その後もスムーズに進みます。

詳しく見ていきましょう。

【個人・法人】経費に関係する領収書は大切に保管する

不動産売却に関係する領収書は、一か所にまとめて大切に保管しましょう。

確定申告をする際に、貴重な情報となります。

一度紛失してしまうと、再発行が難しい領収書もあるため、必ずファイルなどにまとめて、いつでも取り出せて確認できるよう保管しておくことが重要です。

【個人の場合】譲渡所得税に注意する

個人事業主の場合は、譲渡所得税の税率に注意しましょう。

譲渡所得税とは、不動産などを売却した際に出る利益にかかる税金を指します。

今回の記事では、不動産を対象としていますが、譲渡所得税は以下の物が譲渡された際もかかってくるので、参考に見ておきましょう。

個人事業主が不動産を売却した場合は、「事業所得ではなく譲渡所得」とみなされます。

そのため、不動産売却の際に「譲渡所得税」が発生するのですが、売却する不動産をどれだけ長く持っているかによって、以下のように税率が変わります。

ご覧いただくとわかるように、不動産を保有してまだ5年未満の場合は、所得税率が39.63％かかります。

一方、不動産を5年以上保有している場合は、所得税率がグッと下がって20.315％になります。

そのため、4年〜5年保有している不動産の場合は、売るタイミングを良く見計らって売却の予定を立てると、節税につながる可能性があります。

不動産売却で仕訳に悩んだ時の相談先３つ

不動産売却時の仕訳について、よくわからない場合は、以下3つの相談先に相談してみることをお勧めします。

1つずつ見ていきましょう。

税務署

お住まいの管轄の税務署（個人課税部門）に相談することができます。

ご自分のエリアの税務署がわからない場合は、国税庁のホームページから検索してみましょう。

但し気を付けなければいけないのは、税務署はあくまでも税金（税務や税法など）の相談ができる場所ということです。

そのため、「仕訳の相談」など簿記や会計がらみの話になってしまうと、税金関連の話ではないため、回答できない場合もあります。

気になる方は、あらかじめ管轄の税務署に電話で問い合わせてみることをお勧めします。

税理士

税理士へ相談するのもいいでしょう。

言うまでもなく、税理士は税金のプロであり、確定申告書の作成にも長けているため、不動産売却の仕訳についても十分に対応してくれます。

税理士に相談することで、思わぬ節税対策がわかり、節税に励める可能性もあるかもしれません。

とはいえ、「そんなこと言われても、どうやって自分に合う税理士を見つければいいのかわからない！」という方も多くいらっしゃることでしょう。

税理士の見つけ方は、インターネットでの税理士紹介サイトを調べることもできますが、信頼できるのはあなたがこれまで付き合いのある、

などにお願いして、税理士を紹介してもらうことです。

あなた自身がまったくの白紙の状態から税理士を探すよりも、金融機関や不動産仲介会社と関係が築けている税理士を紹介してもらう方が、話も早いですし安心です。

気になる方は、一度尋ねてみるのもいいかもしれません。

不動産仲介会社

不動産仲介会社に相談するのも選択肢の1つです。

不動産仲介会社の強みは、不動産に対する知識が豊富なことです。

加えて、不動産売却後の売主がどのような事で困っているのかについて、これまでの経験が多くあるため、貴重なアドバイスをすることが可能です。

もちろん税務署や税理士に詳しい相談をすることもできますが、まずは一度、売却でお世話になった不動産仲介会社へ仕訳の相談をしてみることをお勧めします。

そこで明快な答えが得られなかったり、より深い情報を知りたい場合は、税務署や税理士へ問い合わせるのもいいでしょう。

まとめ

今回は不動産を売った際に発生する、仕訳についてご紹介してきました。

不動産売却の仕訳で必ず押さえておきたい5つのルールを、ここでおさらいしておきましょう。

帳簿付けをする際は、必ず上記5つのルールを守って仕訳をしてみて下さいね。

また、不動産売却の仕訳をする際は、以下のような2つの注意点に気を付けて作業をしましょう。

このようなポイントをきっちり抑えて、会計処理を進めていけば、確定申告でミスすることはないでしょう。

今回の記事を参考にして、次回の確定申告ではぜひ自信を持って、準備を整えていきましょう！