【2024年5月】マンションの価格推移｜新築・中古・築年数別に解説

マンション価格は2013年以降上昇し続け、2024年時点でも上昇傾向が続いています。

新築マンションの全国平均価格は5,121万円で、10年前と比較すると約1,300万円高い価格です。

国土交通省が発表している不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」の推移グラフでも、マンションはその他の不動産に比べて大幅に価格が上がっていることが分かります。

【不動産価格指数（住宅）令和5年11月分・季節調査値）】

首都圏の中古マンションも同様に上昇傾向であり、中古マンションの価格は、築10年で新築マンションの70～80％まで価格が下がります。

マンションを売却または購入する際には、価格の推移を見ながらタイミングを計ることが重要です。

この記事では、2024年のマンションの価格推移、価格推移が起こる要因や今後の見通しなど、以下の内容について詳しく解説します。

この記事をお読みいただくことで、地域別のマンションの価格推移について把握でき、マンションの売却や購入のタイミングがわかるでしょう。

【2024年最新】日本全体のマンションの価格推移

以上のグラフは、冒頭でもお見せした不動産価格指数の推移を表したものです。

2013年以降はマンション価格はずっと上昇しています。複数の形態の不動産の中でも、マンションの価格が突出して上がっていることが分かります。

2020年には新型コロナが起こったにも関わらず、価格は上昇し続けているのです。

特にマンションの価格が上がっている理由のひとつに、利便性の高いエリアのマンションの価格の上昇があります。外国人観光客の増加で商業施設が発展したり、都市開発が進んだ影響があったりで都心などマンションが多く住宅が少ない地域の地価があがり、結果としてマンションの価格も上昇していると考えられます。

都心へのアクセスが良い地域のマンションの価格が上がり続けているために、戸建てなどと比べてもマンションの価格は上昇していると考えられるのです。

マンションの価格が上昇する要因については、「4.マンション価格が推移する要因とは？」で解説していますので、参考にしてみてください。

【2024年最新】地域別新築マンションの価格推移

次に、地域別の新築マンションの価格推移についても見てみましょう。ここでは、以下の2つの価格推移を紹介します。

• 首都圏の新築マンション価格推移
• 近畿圏の新築マンション価格推移

それぞれについて、見てみましょう。

首都圏の新築マンション価格推移

ここ10年間の、首都圏の新築マンションの価格推移は10年前から緩やかに上昇していることが分かります。

その理由は、第1章でも解説した通り、都市部の人気が高まっているために地価が上昇して価格が上がっているという点があります。

またその他の要因としては、建築資材の価格上昇や人員不足によって、建築にかかる費用が従来よりも上がりつつあるという点もあります。東京オリンピックの影響から、ウクライナ情勢など様々な要因で継続的にこうしたコストが上がり続けているのです。

その他にも様々な要因が考えられます。詳しくは、「4.マンション価格が推移する要因とは？」を参考にしてみてください。

近畿圏の新築マンション価格推移

次に、近畿圏の新築マンションの価格推移を見てみましょう。

2013年からの推移は以上のようになっており、やはりおおむね上昇傾向にあります。

また近畿圏は首都圏と推移の伸び方が異なることも分かります。

首都圏はここ10年間で緩やかな上昇傾向にありますが、近畿圏は2020年から2021年にかけて一気に上昇しています。

この背景には、2025年の大阪万博の影響が考えられます。

新築マンションも増加する見込みで、大阪駅付近などのマンションの価格はより高値になる可能性があるのです。

【2024年最新】地域別中古マンションの価格推移

次に、地域別の中古マンション価格推移を見てみましょう。ここでは、以下の2つについてみていきましょう。

• 首都圏の中古マンションの価格推移
• 近畿圏の中古マンションの価格推移

それぞれについて解説します。

首都圏の中古マンションの価格推移

首都圏の中古マンションの価格推移も、やはり基本的には上昇傾向にある事が分かります。

特に2021年から2022年にかけては大幅に上げ幅が広がっています。

その理由は、新築マンション価格の上昇です。新築マンションは近年、供給量が減少の傾向にあります。その分首都圏の新築マンションの価格が上昇し、購入を諦めて中古マンションを選択する人が増えるため、中古マンションの需要が高まっていると考えられます。

近畿圏の中古マンションの価格推移

近畿圏の中古マンションの価格推移も、緩やかに上昇しています。

これも首都圏同様、近畿圏でも新築マンションの需要が上がり、それと共に中古マンションの需要も上昇していることが考えられます。

また、近畿圏の新築マンションの章でも触れましたが、2025年には大阪万博が開催されることもあって、不動産の需要が高まっているという点も挙げられます。

中古マンションの築年数別価格推移

中古マンションの築年数別価格推移も見ていきましょう。

築年数が古くなればなるほど、売却価格は低くなることが分かります。

つまり、築年数が新しいほうが高く売却できる可能性が高いということです。

ただし、上の表では「築11～15年」と「築16～20年」の下げ幅が緩やかになっていることが分かります。

新規登録物件（新しく売りに出した物件）はやや上昇しています。

この背景には、マンションの多くが築10～15年前後で大規模修繕をすることが多いことが挙げられます。

大規模修繕が行われた後に売却したほうが高く売れる可能性があるため、下げ率が緩やかになるのです。

また同じように、マンションは築30年前後でもう一度大規模修繕が行われることがあります。

それは、「築26～30年」と「築31年～」の下げ幅がさらに緩やかになっている理由の一つでもあります。

マンション価格が推移する要因とは？

この章では、マンション価格が推移する要因として以下の4点について詳しく解説します。

• 住宅ローン金利の変動による影響
• 住宅ローン控除率など税制の変更による影響
• インフレやデフレによる影響

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

住宅ローン金利の変動による影響

住宅ローン金利が変動する影響で、マンションの価格も推移する可能性が高まります。

住宅ローン金利は、マンションを購入する際のローンに掛かる金利です。

金利が上昇すると借入金額が増加し月々の返済額が増加するため、購入する際の負担が大きくなります。

つまり住宅ローン金利が上昇すると需要が減少し、それに伴って価格も下落する傾向があります。

逆に、住宅ローン金利が低下すると需要が増加し、価格も上昇する傾向があるのです。

2013年に日銀が金融緩和政策を打ち出してから、近年は低金利の状況を維持してきました。

2022年3月にメガバンク5行（三井住友、みずほ、三菱UFJ、りそな、三井住友信託）が住宅ローン金利の引き上げを行ったものの、2023年4月には4行（三井住友、みずほ、三菱UFJ、三井住友信託）が再度、10年固定金利の引き下げを行いました。

今後の金利の動向に関しては注意が必要ですが、住宅ローン金利に今後変動があればマンション価格も変化する可能性があります。今後の見通しについては、次章「5.2023年以降もマンションの価格は上昇するのか」でも解説していますので、ぜひご覧ください。

住宅ローン控除率など税制の変更による影響

住宅ローン控除率などの税制の変更による影響で、マンションの価格が変動する可能性があります。

住宅ローン控除とは、無理のない負担で住宅を購入するために、住宅ローンを借り入れた際、残高うち一定額を所得税から控除する制度です。控除率が高ければ高いほど負担額減るので、住宅ローンを組みやすくなるのが特徴です。

住宅ローン控除率が下がると住宅ローンを組みにくくなり、結果としてマンションの価格が下がる可能性があります。

2022年の税制改革により、住宅ローン控除率の引き下げが決まりました。これまでは控除率が1％だったものが一律0.7％に引き下げられたのです。つまり、利用者にとってはメリットが減ったということになります。

住宅ローン控除率が引き下げられた背景には、そもそも住宅ローン金利が低く推移していることが関係します。低い金利で推移しているものに対し、より大きなメリット（住宅ローン控除）は必要ないという考えにより、控除率が引き上げられたものと考えられます。

以上のように、住宅ローン控除率などの税制が変更されることによって、マンションの価格が変動する可能性があるのです。

インフレやデフレによる影響

インフレやデフレは、マンション価格に影響を与える要因の一つとなります。

例えばインフレが進行すると、一般的に物価が上昇します。建築資材や労働力などのコストが上昇することで、新築マンションの価格が上昇する傾向があります。

近年は世界的にインフレが進み続けています。その理由はパンデミックによる経済のバランスの変化や、ロシアによるウクライナ進行でのエネルギー価格の高騰などが挙げられます。日本国内では木材価格も高騰しており、その結果としてマンション価格が高騰しています。

インフレは、今後もしばらく続くとの見方が強いです。そうなると、マンション価格は今後も上がる可能性があると言えます。

2023年以降もマンションの価格は上昇するのか

この章では、2023年以降も引き続きマンションの価格は上昇するのかといった内容について、以下の2点を詳しく解説します。

• 今後も上昇する可能性のある要因
• 今後は下落する可能性のある要因

今後も上昇する可能性のある要因

まずは、今後もマンションの価格が上昇する可能性のある要因3つを見ていきましょう。

• 金融緩和が続行される
• 円安が続く
• 共働き夫婦が増加している

金融緩和が続行される

今後も金融緩和が続行される可能性があり、そうなると住宅ローン金利は上がらない可能性が高いため、マンションの価格は引き続き上昇する可能性があります。

2023年4月、これまで10年間日銀総裁を続けてきた黒田元総裁が任期を終え、新しく植田総裁が就任しました。住宅ローン金利に影響のある金融緩和の方向性について注目を集めましたが、4月10日の記者会見で植田総裁は「現状の経済・物価・金融情勢にかんがみると、現行のYCCを継続するということが適当であるというふうに考えております」と回答しました。

つまり、今後もしばらくは黒田総裁の任期中同様の金融緩和を続ける可能性が高いということです。これまでのように金融緩和が続くのであれば、当面の住宅ローンは変動しない可能性が高いと言えます。そうなればこれまで通り、マンションの価格は高く推移する可能性があります。

ただし、黒田総裁の任期中にも課題とされていた長期金利の変動幅が拡大されることがあれば、固定金利が上がるかもしれません。今後の住宅ローン金利がどのように推移するかは、引き続き注意する必要があるでしょう。

円安が続く

今後も円安が続くことにより、マンションの価格は上昇するとの見方もあります。

円安になると、外国人投資家が日本に投資する際の利回りが高まることから、外国人による不動産投資が増加する傾向があります。そうなると需要が増加し、マンションの価格が上昇する可能性があります。

2022年は記録的な円安として連日ニュースを賑わせていました。今後も円安が続くとの見方も多く、そうなるとマンションの価格は引き続き上昇する可能性があります。

今回のような円安が続いている理由の一つが、アメリカと日本の金利差です。前述した通り、日本は近年低い金利を維持し続けています。いっぽうアメリカは日本よりもインフレの幅が大きいため、それを抑えるために急速に利上げしています。

アメリカが利上げをするということは、ドルにも金利が付くということです。金利の高いドルを購入した方が、利益を上げられる可能性が高いのです。その結果、円が売られてドルが買われている状況になり、円安が起こっているのです。

日本は今後も金融緩和が続くとの見方が強いため、今後も円安は続く可能性があります。そうなると、海外の不動産投資家による投資が加速するため、マンションの価格は上昇を続ける可能性があるのです。

共働き夫婦が増加している

近年は共働き夫婦が増加しており、それによりマンションの価格が上がる可能性があります。

共働き夫婦は単身者や単一収入世帯と比較して世帯収入が高く、マンションを購入しやすいと言えます。そのため需要の拡大により、マンション価格上昇につながることがあるのです。

共働き夫婦は通勤時間や子育てなどで忙しいことも多く、便利な立地や設備の整った物件を求める傾向があります。駅近であったり、都心に近かったり、子育てしやすい環境だったりと、生活に必要な要素が整った物件を求める傾向も強く、結果としてマンション価格上昇につながる可能性があるのです。

今後も共働きの夫婦は増加し続ける可能性もあり、それが理由でマンションの価格は上昇する可能性が高いとの見方があるのです。

今後は下落する可能性のある要因

次に、今後はマンション価格が下落する可能性のある要因についても見てみましょう。

• 景気が不安定である
• 少子高齢化が進む

景気が不安定である

日本の景気が不安定であることが理由で、今後はマンションの価格が下落する可能性があります。

マンションの価格は様々な要因によって影響を受けますが、景気の不安定さはその中でも大きな要因の一つです。景気が悪化すると多くの企業の業績が低下し、給与が下落したり失業者が増加したりすることがあります。

そうなると消費が落ち込み、マンションなどの住宅需要も低下することが予想されます。つまり、マンションの価格も下落する可能性が高いのです。

日本の不景気の理由は様々あると言われており、一言で何が問題であるかを言及するのは簡単ではありません。いずれにしても、今後も景気が不安定な状況が続くようであればマンションの価格は下落する可能性があると言えます。

少子高齢化が進む

少子高齢化が進むことで、人口減少や空き家増加により不動産価格が下落するとの見方もあります。

不動産業界では「2025年問題」が指摘されています。2025年になると、いわゆる「団塊の世代」が後期高齢者となります。これによりさまざまな問題が起こる可能性がありますが、空き家が増えることで不動産が余ってしまい、価格が下落する可能性があるのです。

また少子高齢化により人口減少が進むと購入したい人の数も減るため、そもそも不動産の需要が下がってしまいます。少子高齢化によって需要と供給のバランスが崩れることで、マンションの価格が下落する可能性があるのです。

マンションをなるべく高く売却するための4つのポイント

それでは最後に、マンションをなるべく高く売却するための以下の4つのポイントについてみていきましょう。

• 所有しているマンションの価格相場を調べる
• 複数の不動産会社で査定を行う
• 築年数が浅いうちに売却する
• 売却時の節税方法を確認する

それぞれについて、解説します。

所有しているマンションの価格相場を調べる

マンションを売却する際には、そのマンションの相場価格を知ることが重要です。相場価格を知ることによって、自分が所有するマンションの価値を正確に把握でき、適正価格で売却することができます。

価格相場を調べるには、不動産会社で査定を行う方法のほかに、自分で相場を調べる方法もあります。具体的には、以下の2つのサイトを確認しておくと良いでしょう。

・土地総合情報システム（国土交通省）
・レインズマーケットインフォメーション

土地総合システムは、国土交通省の管轄するサイトです。自分で不動産の取引価格を検索して確認できます。不動産取引価格情報も検索できるため、自分が売却しようとしている物件に近いエリアの物件がどのよう取引をしていたのかも確認が可能です。

ただしこのデータはアンケートの回答結果で構成されている為、必ずしも正確であるとは言い切れない部分もあります。

レインズマーケットインフォメーションは、実際に不動産の取引が行われた価格などの情報を検索できるサイトです。不動産会社間で共有されている「レインズ」の情報がもとになっている為、より信ぴょう性が高いと言えます。

これらのサイトでまずは売却したい物件情報の価格相場を調べてみましょう。そのうえで、不動産会社での査定をおすすめします。

複数の不動産会社で査定を行う

マンションをなるべく高く売却するためには、複数の不動産会社で査定することをおすすめします。

マンションの査定で出る金額は、複数の不動産会社で異なる場合があるためです。複数の会社に査定を依頼し、その中から自分に有利になりそうな不動産会社を選ぶとよいでしょう。

査定を依頼する不動産会社は4～6社ほどにしましょう。

ちなみに、これらの不動産会社の一社一社に査定を依頼するのは億劫だ、と感じられる方もいるかもしれません。

その場合は以下のような一括査定会社を利用してまとめて査定することをおすすめします。

おすすめのマンション査定サイト
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築年数が浅いうちに売却する

マンションをできるだけ高く売却したいのであれば、築年数が浅いうちに売却することをおすすめします。築年数が浅いほど建物や設備が新しく状態が良いため、買い手にとって魅力がある物件として評価されるからです。

また実際に、築年数が浅い方が価格が高く、築年数が深くなるほど価格が下がるというデータが出ています。

以上は、この記事の「3-3.中古マンションの築年数別価格推移」でも解説したものです。

築年数が深くなるほどに、年々その価格は下がり続けている傾向があります。

もちろん、マンションの価格は供給量や金利など、様々な要因によって推移するものです。

しかし、総合的に考えると築年数が浅い方が有利になることが多いのも事実です。

いずれ売ろうと考えているのであれば、なるべく早く売却することをおすすめします。

売却時の節税方法を確認する

マンション売却時にかかる税金をなるべく節税することも、利益を最大化するのに重要なポイントです。

マンションを売却する際には様々な税金がかかります。例えば、以下のような税金です。

税金	対象	目安
譲渡所得税	売却益が出た場合	20.315％～39.63％ （購入から売却までの期間による）
登記免許税	一律	1件につき1,000円
印紙税	一律	1,000円～160,000円 （売却金額による）
消費税	事業目的で売却する場合	10％

売却時にこれらの税金を節税できる方法を確認しておくことをおすすめします。具体的には、以下の方法ができるかどうかを検討してみましょう。

• 特別控除を利用する
• 物件の譲渡費用を上げる

それぞれについて解説します。

特別控除を利用する

マンション売却時の節税方法として最もメジャーなのは、「3,000万円特別控除」です。3,000万円特別控除とは、不動産を売って得た売却益に課せられる「譲渡所得税」を抑えることができる控除です。

通常、譲渡所得税は譲渡益に対して貸せられます。例えば3,000万円で購入した不動産が、売却時に5,000万円になった場合、単純計算だと差額の2,000万円に譲渡所得税が貸せられます。

しかし、適用要件を満たしている場合、特別控除を活用することで売却益の3,000万円までが控除されるのです。つまり、以下の通りとなります。

ただし、3,000万円特別控除には様々な要件があります。例えば以下のようなものです。

• 売却してから、もしくは住まなくなってから3年目の年末までに引き渡しを行う
• 親子や親族同士での売買ではない
• 引渡し前の2年間で、同じ特例を使っていない
• 他の特例の対象ではない

以上のような要件を満たしている場合、3,000万円特別控除を行うと節税ができてお得になる可能性があります。

物件の譲渡費用を上げる

物件の譲渡費用を上げることで、譲渡所得税を節税できる可能性があります。

前章でも解説した通り、譲渡所得税は取得費と売却益の差額に対して課せられるものです。つまり、譲渡費用をなるべく多く計上することで、節税が可能となるのです。

譲渡費用として計上できるものとしては、以下が挙げられます。

• 不動産会社への仲介手数料
• 印紙代
• 解体費用　など

これら、譲渡費用として計上できるものを多く計上することで節税につながるのです。

まとめ

以上この記事では、マンションの価格推移について実際のデータを見ながら解説してきました。また、価格推移が起こる要因や今後の見通しなど、以下の内容について詳しく解説しました。

この記事をお読みいただくことで、地域別のマンションの価格推移について把握できたかと思います。ぜひこの記事を参考に、物件の売却や購入のタイミングを検討してみてはいかがでしょうか。