築30年のマンション売却相場｜売却失敗や長期化を防ぐ対策も解説

この記事では、築30年のマンション売却相場や売却失敗、長期化を防ぐ対策について詳しく解説しています。

なお、この記事を読むことで、自分のマンションはいくらで売れそうかがわかり、どのようにすれば築30年のマンションを売れるかがわかります。

また、築30年のマンションが売れない場合の対策も紹介していますので、損をしないためにもぜひ最後までお読みください。

築30年のマンションを売却する場合、相場は新築購入時の約35％が目安です。

2022年度の税制改正により、築30年のマンションの売却の可能性が上がりました。

建物の登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以降であれば、新耐震基準に適合しているとみなして、買主が住宅ローン減税を受けられるからです。

次の図は、築年数による中古マンションの相場の変化を表したものです。

築31年を超えると、成約価格が急落していることが分かります。

また、築30年を超えた中古マンションは、需要が少なく売却が難しくなります。

需要が減る理由は、買主の住宅ローンに制限が発生する可能性があるからです。

築30年までにマンションを売却しておかなければ、余計に築年数が経過して売りにくくなってしまうため、「売りたい」と考えているのであれば、今すぐ不動産一括査定サイトを利用して査定をして売却活動をすすめるのがおすすめです。

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次の動画は宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が中古マンションの売却タイミングについて説明しています。
※【不動産売却】中古マンションの売却タイミング教えます！築年数がポイント！

築年数との関係、エリア別の傾向についても詳しく解説しているのでぜひ参考にしてください。

築30年のマンションの売却相場は新築価格の35％

築30年のマンションを売却する場合、相場は新築購入時の約35％が目安です。

以下は、全国を4つに分類し、築年数別相場を比較したものです。

	新築価格	築0～5年	築6～10年	築11～15年	築16～20年	築21～25年	築26～30年	値下がり率
首都圏（2023年）	8,101万円	7,077万円	6,655万円	5,932万円	5,509万円	4,887万円	3,344万円	58.7%
近畿圏（2022年）	4,635万円	4,859万円	4,442万円	3,625万円	3,519万円	2,631万円	1,823万円	60.7%
中部圏（2022年）	3,509万円	4,293万円	3,775万円	3,134万円	2,758万円	2,077万円	1,513万円	56.9%

表の「値下がり率」は、築0～5年に対して、築26～30年のマンションがどれだけ値下がりするかを算出しました。

首都圏は値下がり率が50％ほどに抑えられたのに対し、その他の地域では65％前後になっています。

【売れにくい】マンションは築30年までに売却すべき理由

マンションを売りたいのであれば、築30年までに売ることが非常に重要です。

なぜなら、築30年を超えると以下のような理由で売却が難しくなるからです。

これらの理由について、詳しく解説します。

競合物件が増える

築30年を超えると、競合物件が大幅に増えてしまうため、売却が難しくなります。

実は、売りに出される中古マンションの半分近くが「築31年以上」で、最近は売り出されている中古マンションの平均築年数自体が上がってきています。

以下は、首都圏の中古マンション新規登録と成約物件の割合を示したものです。

このように、築31年以上の物件は2013年の25.2%と比べて、2023年は49.6%に増えていることがわかります。

つまり、競合もそれだけ増えているということです。

また、2023年の築年数別割合のみを抽出したグラフを見てみましょう。

競合物件が多いということは、自分のマンションの周りにも似たような条件で売りに出されている物件が多くなる可能性が高くなります。

上記からもわかる通り、築31年を超えると急激に新規登録割合が増えていています。

そのため、周囲のマンションよりも魅力的なポイントなどがなければ、売却は難しくなるでしょう。

築30年までであれば、まだ売りに出される割合も少なく、新規登録割合と成約割合にあまり差がありません。

これらのデータから、築30年までに売却しておくことが重要であることがわかるでしょう。

需要が減る

先ほどの、首都圏の中古マンション新規登録と成約物件の割合のグラフからも分かる通り、築31年以上の物件は、競合が多いものの成約割合は低いという特徴があります。

新規登録数に伴い、築31年以上の成約割合も増えていますが、新規登録割合とは大きな差があります。

そのため、築30年を超えた中古マンションは、需要が少なく売却が難しくなると言えるでしょう。

需要が少ない原因として、以下の2つが考えられます。

では原因についてもう少し詳しく見ていきましょう。

建物が古く見える

築30年ともなると、マンションそのものに年季が感じられる可能性が高く、デザイン的にも古さが出てしまうはずです。

そのため、これから先長く住む家を探している人からすると、マンションの耐久性などに不安を感じてしまうかもしれません。

室内や設備に劣化が見られる

築30年の場合、室内や設備にも様々な劣化が見られるでしょう。

どのように居住していたかで異なりますが、壁や床などにキズやシミがあったり、設備自体に不具合が出ていたりするケースもあるでしょう。

また、キッチンやトイレなどの水回りは設備自体が古く、タイルなどのデザインにも古さを感じてしまうかもしれません。

そのような古さを目の当たりにすることで、「やっぱりもう少し築年数が経っていない物件を…」と考えてしまう買主もいるでしょう。

住宅ローンに制限が発生する可能性がある

築年数が古い中古マンションの場合、買主は住宅ローンの返済期間が制限される可能性があります。

なぜなら、建物の存続リスクがあるからです。

以下は複数の金融機関の住宅ローンの融資条件です。

35年でローンを組みたくても、15年や25年といった制限がかかる金融機関が多くあり、買主は毎月の返済の負担が大きくなります。

築30年のマンションの売却を失敗しないための9のコツ

築30年のマンションは、新規登録物件よりも成約物件の方が少ないため、売れ残らないための工夫が必要です。

以下のコツを押さえて、適切に売却活動を行いましょう。

では、これらのコツについて解説します。

適正な価格で売りに出す

需要が減る築30年の物件は、競合物件よりも高い価格で売りに出すと、売れ残ってしまう可能性が高くなります。

そのため、どの程度の価格で売却すべきか、事前に適正価格を把握しておくことが重要です。

マンションがある地域の相場を知るには、「レインズマーケットインフォメーション」で周辺の成約情報を見てみましょう。

まず、レインズマーケットインフォメーションを開いたら、マンションの欄で都道府県と地域をプルダウンから選択して、「検索する」をクリックしてください。

次のページでは、追加条件を選択し、自分のマンションに近い情報を絞り込みます。

上記のように追加条件を入力したら、「検索する」をクリックしましょう。

すると、以下のように条件に合致する情報が出てきます。

上記は、検索結果の表の一部を抜粋したものです。細かな住所まではわかりませんが、築年数や成約価格は把握できます。

また、直近1年の取引情報も確認できます。

検索した条件に近い情報がグラフで表れ、□や〇の記号にカーソルを合わせるとどのような物件かも情報が見られます。

徹底的に整理整頓・掃除を行う

内覧前には、室内を徹底的に整理整頓・掃除しましょう。

築30年ともなると、室内にも傷みや古さを感じてしまうはずです。

掃除が行き届いておらず、生活感がありありと感じられる状態では、さらに古さを感じさせてしまう可能性があります。

そのため、少しでも見栄えを良くするために、以下のように掃除をしておきましょう。

また、自分の家はにおいに気付きにくいものです。

玄関などのにおいがこもりやすい箇所には消臭剤を置いたり、内覧前には室内をしっかり換気をしたりして、におい対策もしておきましょう。

ハウスクリーニングや修繕を行う

内覧前には、ハウスクリーニングや修繕も行っておきましょう。

例えば、掃除をしても水回りなどをピカピカにするのは限度があります。

そこで、水回りだけでもハウスクリーニングを依頼すると、見栄えもかなり変わります。

特に、水回りは念入りにチェックされやすい箇所です。少しでも古さを感じさせないようにしておくことが大切です。

また、大きなキズやシミがある箇所は修繕しておきましょう。どの程度まで修繕すべきか判断できない場合は、不動産会社の担当者に見てもらいながら相談しましょう。

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空き家にして売却するならホームステージングを利用する

売り出し前に引っ越しをしており、空室になっている場合は「ホームステージング」がおすすめです。

ホームステージングとは、売り出し中の家やマンションの室内を、モデルルームのように演出するサービスです。

家具や照明だけでなく、グリーンなどの飾りつけも行い、室内を魅力的に演出します。

日本ホームステージング協会の「ホームステージング白書2022」によると、ホームステージングを行う目的は「売りにくい物件を売却するため」であることが多いそうです。

また、一般的な成約までの期間は3～6か月と言われていますが、ホームステージングを実施することで以下のように短くなるというデータもあります。

平均費用はおよそ20万円ほどですが、ホームステージングをした部屋の写真を使って売りに出すことで、問い合わせや内覧希望が増える効果も期待できます。

不動産会社によっては「売却サポートサービス」でホームステージングを無料で行なってくれる会社もあるので、空室で売りに出す場合は、ぜひ検討してみましょう。

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アピールポイントを事前に洗い出しておき、購入希望者に伝える

内覧当日、マンションのアピールポイントを漏れなく伝えられるよう、事前に洗い出しておきましょう。

自分ではそこまで重要ではないことでも、内覧に来た人にとっては決め手になる可能性があります。

例えば、以下のような情報です。

些細な情報でも、アピールになるのでは？と思った情報は書き出しておきましょう。

売れる時期に併せてマンションを売り出す

物件の需要が高まるのは、1～2月、次いで7～8月頃です。

その時期に合わせて売りに出せば、内覧者が増えて売却できる可能性が高まります。

一般的に引っ越しは、新生活が始まる直前の3月と、転勤などがある9月が大幅に増加します。それより1～2か月ほど前から物件を探すため、1月や7月ごろに売り出すのがおすすめです。

専任媒介契約で1社に売却を依頼する

不動産会社と締結する仲介には、

の3種類があります。

それぞれの違いは以下の通りです。

一般媒介は複数社と契約を結べるものの、売却が決まった不動産会社以外は報酬を得られないことから、築年数の古い物件は積極的に販売活動を行ってもらえない可能性があります。

それに対し、専任媒介・専属専任媒介は1社しか媒介契約を結べません。

その代わり、不動産会社としては他社に先を越される心配がないため、販売活動を積極的に行ってもらえる可能性が高いのです。

特に専属専任媒介契約は、自分で買主を見つけることもできませんが、専任媒介よりも早く売却しやすいという特徴があります。

ただし、専任媒介や専属専任媒介は1社にしか依頼できないので、慎重に不動産会社を選ばなくてはなりません。

信頼がおける不動産会社に依頼する

不動産会社を選ぶ場合、複数社に査定を依頼してから信頼できそうだと感じたところと契約しましょう。

なぜなら、1社のみに査定してもらってそのまま契約した場合、相場よりも低い価格で売りに出してしまう可能性があるからです。

そのようなリスクを避けるために、3社ほどに査定を依頼し、以下のようなことを確認しましょう。

1社ずつホームページを見て不動産会社を選ぶのは、非常に大変です。

不動産会社自体、数多くありますし、査定を依頼する際にも、個人情報や物件情報を毎回入力しなくてはなりません。

そこで、査定を依頼する際には一括査定サイトを利用がおすすめです。

一括査定サイトなら、何度も面倒な入力をしなくても一度で複数社に査定を依頼できます。

一括査定サイトの評判は、「おすすめ不動産一括査定サイト17社の評判や選び方を徹底解説」記事で紹介しているので、併せてご覧ください。

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最低でも1年間はスケジュールを押さえる

すぐには売却できない可能性が高いため、売却までの期間は1年ほどみておくと安心です。

「【売れにくい】マンションは築30年までに売却すべき理由」でもお伝えしたように、築30年のマンションは需要が少ないという難点があります。

もし売却期間を十分に確保せずに売りに出すと、売れ残ったまま引っ越すことになったり、本来の適正価格よりもかなり低い金額で売却したりすることになりかねません。

売却期限まで一年あれば、徐々に売却金額を下げることや、購入希望者としっかり交渉できる余裕が生まれます。

そのため、売却期限までの期間はしっかりと長めに押さえておきましょう。

築30年のマンション売却時の注意点4つ

築30年のマンションを売りに出す際には、以下のポイントに注意しましょう。

では、これらの注意点について解説します。

基本的にリフォームやリノベーションは行わない

室内の古さをなくすために、リフォームやリノベーションをした方がいいのでは？と感じる人もいるでしょう。

しかし、リフォームをする場合、数百万円は費用が必要で、その費用を売却価格に上乗せすると、競合物件より割高に感じられてしまう可能性があります。

また、築古マンションを探している人の中には、安くマンションを買って好きなようにリフォームやリノベーションをしたいと考えている人もいます。

内装には好みがあるので、その好みに合わなければ購入してもらえなくなってしまうでしょう。

そのため、リフォームやリノベーションは安易に行うべきではないのです。

不動産会社の査定額の理由を鵜呑みにしない

不動産会社によって査定額は大きく異なり、数百万円の差があることも珍しくありません。

査定額が大きい不動産会社は「高く売ってくれそう」なイメージを抱きやすいですが、「査定額=確実に売却できる金額」ではないことを覚えておく必要があります。

中には、自社と契約を結んでもらうために査定額を高めに出すこともあります。

そのような場合、売り出し価格は高めでも、すぐに値引きを行い、結果として相場よりも低い価格で売却することになってしまうかもしれません。

必ず複数社に査定を依頼し、さらに査定額の根拠を確認して、信頼できると感じた不動産会社に依頼するようにしましょう。

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不利になる条件は隠さない

以下のような「売却に不利になる条件（瑕疵）」がある場合、正直に申告しなければ「契約不適合責任」に問われる可能性があります。

契約不適合責任となった場合、売買代金の減額や、最悪の場合契約解除になる可能性もあります。

買主が上記のような不適合を知ってから1年は契約不適合責任を問えるため、売買が締結していても後から費用の請求や契約解除になるかもしれません。

そのような事態を避けるために、不利になる条件であっても必ず申告しましょう。

売れないからと安易に賃貸に出さない

築30年のマンションがなかなか売れなかった場合でも、安易に賃貸に出すのはやめましょう。

築古のマンションは賃貸にしても、借り手が見つからない可能性があります。

また、借り手が見つかったとしてもきれいに住んでくれるとは限らず、汚れて帰ってくる可能性も考えられるでしょう。

さらに、賃貸として貸し出している間にも築年数が経過し、後から手放したいと思ってもさらに売却しにくい状況に陥ります。

そのため、なかなか売却できないからといって、賃貸にしてしまうのはリスクが高いのです。

もしも築30年のマンションが売却できない場合の5つの対策

築30年のマンションが売却できない場合は、以下の対策を試してみましょう。

では、これらの対策について解説していきます。

内覧のときの対応を見直す

中古マンションの購入は、買主にとって人生で何度もないような大きな買い物です。そのようなものを、印象が悪い相手からわざわざ購入したいとは思わないでしょう。

もし、なかなか買い手が見つからない場合は、内覧者に対して丁寧な対応ができているかを見直しましょう。

相手が歓迎されていると感じるように、笑顔かつ丁寧な言葉遣いで対応し、質問などにはしっかりと答えてください。

ただし、前述したような物件の瑕疵や不具合だけでなく、伝える必要がないマイナスポイントまですべて話す必要はありません。

聞かれたらちゃんと答えることが大切ですが、大きくマイナス印象を抱かれないように注意しましょう。

例えば、日当たりが悪い部屋を「日は入らないですが、夏も比較的涼しくて書斎におすすめです」と伝えるなど、事前に伝え方を考えておくといいでしょう。

囲い込みを受けていないか確認する

大手の不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、「囲い込み」を受けていないか確認してみましょう。

不動産の売買には、売り手にも買い手にも「仲介手数料」が発生します。

自社が売り出した物件に対して、自社で買い手を見つければ、双方の仲介手数料（両手仲介）を得られます。

不動産会社は、両手仲介を狙って、自社で買い手が見つかるまで自社で囲い込もうとすることがあります。

つまり、囲い込みを受けると売却のチャンスを逃してしまうことに繋がるのです。

囲い込みされているかを確認する場合には、他の不動産会社に自分が売り出しているマンションが募集中かどうかを問い合わせ、もしも「商談中」といった回答があれば、囲い込みされている可能性が高いでしょう。

また、契約を結ぶ際に「囲い込みをしない」ようにこちらから不動産会社に伝えておくことも大切です。

売り出し価格を見直す

売れない場合は、周囲の競合物件よりも売り出し価格が高い可能性があります。

また、大きなマンションであれば、別の部屋で角部屋など、よりいい条件の物件が売り出されている可能性もあるでしょう。

もしも売り出して3か月経っても問い合わせがほとんどない場合は、相場より高くないか価格を見直してみましょう。

また、同じマンション内で複数の部屋が売りに出されている場合は、それらの売り出し価格や物件の条件などを踏まえて見直すといいでしょう。

値下げをする場合は、需要が増える1〜2月や、7〜8月のあたりがおすすめです。

逆に需要が減るタイミングで値下げをしてもあまり効果は得られません。

物件情報の写真や文章を魅力的にする

内覧希望が全然ない場合、物件ポータルサイトなどの情報が魅力的に見えるかを見直してみましょう。

物件情報には、物件写真や物件のアピールポイントが掲載されていますので、自分でその情報を客観的に見て、内覧したいと思えるかを確認しましょう。

築年数が古い物件の場合、間取りしか掲載されていないことも多々あります。

そのような場合、間取りしか判断基準がなく「写真を掲載できないくらいボロボロなのでは？」と不安を抱く人もいるかもしれません。

徹底的に片付けをしたりハウスクリーニングをしたりして綺麗にした上で、魅力的に見える写真を撮りましょう。

写真は不動産会社に依頼すれば撮影してくれるはずです。

また、

など、アピールポイントはしっかり伝わるように記載しましょう。

ホームインスペクションを実施する

築30年ともなると、「どこかに欠陥がないか」を心配する人もいるでしょう。

そのような不安を解消するためには、ホームインスペクションが有効です。

ホームインスペクションとは、住宅の状態を調査することです。住宅診断士などの専門家が、住宅の劣化状況や欠陥の有無を診断してくれます。

第三者による調査なので信頼性も高く、物件に問題がないことなどを内覧者に伝えることができます。

不動産会社によっては「売却サポートサービス」と称して無料でホームインスペクションを実施しているので、査定の際などに併せて質問しておくといいでしょう。

まとめ

この記事では、築30年のマンションの売却について解説してきました。

最後に、記事のまとめを見てみましょう。

築30年のマンション売却は、新築価格の35%程度まで値下がりします。

築30年を超えると、以下のような理由で売却が難しくなるでしょう。

売却を成功させるためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

売りに出しても買い手が見つからない場合は、以下の対策を試してみてください。

築30年のマンションを適切に売り出し、売却を成功させましょう。