築50年マンションは売れない？実際の売却相場と売るための3つのポイント

築50年のマンションは、売却困難といわれますが、売却は可能です。

築30年を超えると販売価格が急落するので、自分でリフォームやリノベーションをして住みたい購買層にとっては買いやすい価格だからです。

実際に築50年マンションは、東京都だけでも年間500件以上は売れており、下図は2020年に東京都で売却された中古マンションを、築年数ごとに分けたデータです。

2022年度の東京都における築50年～60年未満の平均成約価格は2,800万円で、場合によっては1億円以上での成約ケースもあります。

築10年未満の中古マンションの平均価格が5,100万円なので、45％程度の平均成約価格になってしまいますが、需要が一定数あるのです。

一方、築50年マンションは、旧耐震であるため、売却が難しい面があります。

築50年のマンションは原則として住宅ローン控除が利用できないため、買主にとって不利な物件なのです。築50年のマンションは、不動産会社に依頼しても断られる可能性もあります。

不動産会社を自分で探すのは大変なので、不動産一括査定サイトを活用しましょう。

この記事では、以下のことを解説していきます。

この記事を読むと、築50年マンションは売れるのかどうかが分かり、スムーズに売却できるように、できる限りの対策をすることができます。

築50年マンションの売却を検討している方は、最後までご覧ください。

次の動画は築古マンションの売却のコツについて宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が詳しく説明しています。
※【不動産売却】築古マンションの販売テクニック！

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「築40年マンションは売れない」ことはない！5つの工夫で売れる理由を解説

「築50年のマンションは売れない」ということはない

冒頭でも述べたように、築50年のマンションも売れないという事はありません。

ここでは、築50年マンションの売却状況や、築50年マンションが売れている背景について解説していきます。

東京都だけでも年間500件以上は売れている

築50年マンションは、東京都だけでも年間500件以上は売れています。

下図は、2020年に東京都で売却された中古マンションを、築年数ごとに分けたデータです。

このグラフを見ると、築46年～50年が4.4％、築51年以上が2％の割合で売れていることが分かります。件数で見ると、東京都だけでも年間500件以上の築50年マンションが売れていることになります。

築50年マンションの売却は難しそうに感じてしまう方もいると思いますが、売れないことはないのです。

新築マンションの高騰により中古マンションの需要が高まっている

築50年マンションが売れている理由の1つに、新築マンションの価格の高騰があります。

下図は、マンションの坪単価の推移を表した図です。

このように、マンションの地価が上昇傾向にあります。そのため、新築に比べて半額～3分の1ほどの価格で買える築50年マンションへの需要があるのです。

また、中古マンション＋リノベーションも流行っています。

それゆえ、あえて築古マンションを探す方もいます。

地方は、都心に比べてマンション価格の高騰はあまりありません。
しかし、地方の方が築50年マンションを安く買えることなどから、同じく築50年マンションの売却事例はあります。

築50年のマンションが一般的に売れないと言われる3つの理由

「築50年マンションは売れないことはない」と述べてきましたが、売れにくいのも事実です。

ここでは築50年マンションが一般的に売れないと言われている理由を解説していきます。

売れない理由が分かることで、売るための対策も打てるようになりますので、確認していきましょう。

築50年マンションが売れないと一般的に言われる理由は、以下の3つです。

それぞれ解説していきます。

耐震性が低いと言われている

耐震性が低いと言われていることが、売れにくい原因となっています。

築50年のマンションが、旧耐震基準で建てられていることからこのように言われています。

旧耐震基準と新耐震基準に基準には、以下のような違いがあります。

2つの違いとして、新耐震基準の方がより大規模な地震に耐えられる基準になっています。そのため、旧耐震基準の建物は危ないというイメージを持っている方がいるのです。

しかし、実は旧耐震基準の建物であっても、新耐震基準に適合する丈夫な建物が多くあるのです。

東日本大震災の際に被害にあった建物をみても、あまり被害の差がないことが分かります。

このように、旧耐震基準で建てられた建物であっても、丈夫な建物も多く、築年数が古いから耐震性が低いという訳ではないのです。

マンションの耐震性は、管理状況によって左右されます。

築年数が経っているマンションでも、きちんとメンテナンスをされていれば、まだまだ丈夫です。

耐久性の心配がある

耐久性が低いと心配される方もいます。

耐震性と耐久性の違いは、以下になります。

【耐震性】…地震に耐えられる建物の強さ
【耐久性】…月日の経過による劣化に耐える性能

築50年マンションの耐久性が心配される原因の1つに、マンションの法定耐用年数が47年であることが言えます。

減価償却期間が過ぎただけで、マンションの寿命が終わったわけではないのです。

マンションの寿命は、一般的には100年以上とも言われています。

ただし、管理やメンテナンス状況、環境条件などによって異なります。

国土交通省がまとめた資料によると、鉄筋コンクリート造のマンションの物理的な寿命は117年とされています。

・「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」飯塚裕（1979）「建築の維持管理」鹿島出版会）

・「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物（住宅も含まれる）の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」（大蔵省主税局（1951）「固定資産の耐用年数の算定方式」）

出典：国土交通省：RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例 （P9）

きちんと管理が行われている限り、築100年を超えたマンションでも耐久性に問題はないと言われています。

つまり、法定耐用年数の47年が過ぎても、きちんと管理・メンテナンスが行われていれば、寿命を迎えることはなく、まだまだ住めるのです。

したがって、売れない理由に耐久性があったとしても、管理されているマンションであれば、まだ大丈夫なのです。

住宅ローンが通らないという心配がある

住宅ローンの審査が通らないのでは、という心配があります。

マンションを購入する際に、住宅ローンを組む方も多いです。

住宅ローンが通らなければ、マンションを買うことができないので、築50年マンションは売れないと言われることがあります。

住宅ローンは、返済できなくなった場合に備えて、住宅を担保にします。

築古のマンションは価値が低く担保にできないとされ、住宅ローンが通らないことがあるのです。

実際、築年数による制限がある金融機関もあり、下図は、複数の金融機関の住宅ローンの融資条件です。

この表を見ると、確かに住宅ローンの条件に築年数の制限があるものもあり、築50年マンションでは住宅ローンが通らない金融機関もあります。

しかし、全ての金融機関が築年数による制限を設けているわけではなく、築年数の制限がない金融機関もあります。

築年数の縛りがない金融機関であれば、築50年という理由で、住宅ローンの融資を拒否されることはありません。

このようなことから、「住宅ローンが通らないから築50年マンションは売れない」という心配はいりません。

築50年のマンションの売却相場

ここでは、築50年マンションの売却相場について解説していきます。

築50年マンションの相場は、おおよそ1000万円～3000万円ほどです。ただし、建物の状態や立地場所によっても変動があります。

こちらは、主要都道府県の築30年・40年・50年それぞれのマンションの相場です。

【各地域の築40年・50年マンションの平均取引価格】
主要 都道府県	築40年		築50年
	総額(万円)	単価(万円/㎡)	総額(万円)	単価(万円/㎡)
東京都	3,085	77.1	2,786	69.6
埼玉県	1,950	30.0	1,860	28.6
神奈川県	2,359	39.3	2,291	37.0
愛知県	1,566	22.4	1,541	22.0
京都府	1,776	29.6	1,422	23.7
大阪府	1,816	30.3	1,721	28.7
兵庫県	1,677	25.8	1,510	23.2
広島県	1,645	23.5	1,626	23.2
福岡県	1,557	24.0	1,466	22.6

実は、中古マンションは、築25年を過ぎたあたりから価格があまり下がらなくなります。

築25年を過ぎたあたりから、建物自体の価値はほとんどなくなり、土地代のみの価格になるためです。

土地代はあまり変動がないことから価格が安定し、築50年経ったマンションも、それなりの価格で売却できれば嬉しいですよね。

築50年マンションの売れている事例

築50年マンションも売れており、需要があることはお分かりいただけたでしょうか。

さらに具体的にイメージしていくために、実際に売れた事例についても見ていきましょう。

以下の表は、2022年の築50年マンションが実際に売れた一例です。

【築50年マンションの売れた事例】
東京	昭和46年	SRC	90㎡/3LDL、16000万円	千代田区五番町 市ヶ谷駅まで徒歩3分	改装済
東京	昭和45年	SRC	45㎡/1LDK、4400万円	千代田区三番町 市ヶ谷駅まで徒歩6分	改装済
東京	昭和45年	SRC	30㎡/1R/2200万円	千代田区三番町　市ヶ谷駅まで徒歩6分	未改装
大阪	昭和47年	RC	60㎡/3LDK/1500万	大阪市郡島区内代町　野江内代駅　徒歩10分	未改装
福岡	昭和46年	SRC	65㎡/2LDK/2600万円	福岡市中央区赤坂　赤坂駅徒歩16分	改装済
愛知県	昭和42年	SRC	55㎡/1R/1200万円	名古屋市中村区名駅　国際センター駅　徒歩2分	未改装

こちらを見ると、築50年マンションも売れていることが分かります。

都心部に立地していると、土地代が高い分、価格も高く売買されていて、特に立地がいいなど好条件であれば、1億円以上で売買されている物件もあります。

東京都渋谷区原宿駅の目の前にある「コープオリンピア」がその代表例です。

同マンションは、1965年設立で、2023年段階で築58年にもなる、ヴィンテージマンションです。

「コープオリンピア」のこれまでの売買履歴はこちらです。

【コープオリンピアの過去の売買履歴】
掲載期間	売却価格	広さ	間取り	階数
2023年4月～2023年12月	4億1,000万円	119.00㎡	2LDK	7階
2022年11月～2023年2月	4億1,000万円	126.00㎡	2LDK	7階
2021年4月	1億8,800万円	113.57㎡	2SLK	4階

これだけ高値で売れている理由は、原宿駅前という好立地に加え、「コープオリンピア」というブランド名などもあります。

このように、好条件のマンションは、築年数に関係なく人気なのです。

売れる築50年マンションの3つの特徴

売れている事例を元に、売れている築50年マンションの特徴を見てみましょう。

売れている築50年マンションの特徴は以下の3つです。

それぞれ見ていきましょう。

立地がよく利便性がいい

立地がよく利便性がいいところに建っているマンションは、需要が高く売れやすい傾向にあります。

築50年マンションが建設された当時は、広い土地があったため、駅に近いなど比較的立地の良いところに建てられたのです。

前章を見ても、駅から徒歩3分など駅に近い物件が売れていることが分かります。

好立地なことは、築50年マンションの魅力でもあります。

価格が安い

価格がお手頃なマンションも売れやすいです。

築50年マンションには、新築の半額～3分の1ほどの価格で買えるという魅力があります。

下図のマンションの築年数ごとの価格の推移を見ても、新築時より大幅に価格が安くなっていることが分かります。

価格が手頃であれば、住居費を安く抑えたい人への需要があります。

そこから部分的なリフォームや、リノベーションで新しく生まれ変わらせることもできるので、多少古くても、価格がお手頃なことは魅力です。

管理が行き届いている

管理が行き届いているマンションは、売れやすいです。

マンションは、管理をしっかりしているかどうかが非常に重要で、築50年経っていても、メンテナンスをしっかりしていれば、まだまだ大丈夫なのです。

築50年マンションは、これまでの管理状況が把握できるため、住んでいいマンションかどうか判断できるというメリットがあります。

そのため、しっかりと管理されているマンションは、売れやすいのです。

築50年マンションを売却する4つのポイント

ここでは、築50年マンションを売却するポイントについて解説していきます。

ポイントは以下の4つです。

それぞれ解説していきます。

ホームインスペクション（住宅診断）を実施する

ホームインスペクション（住宅診断）をすると売れやすくなります。

ホームインスペクションにより、外観では分からない欠陥や問題を見極めることができます。

中古マンションのホームインスペクションでは、一般的に以下の部分を調査します。

壁のひび割れの有無や、排水管から水漏れがないかなど、細かく調べていきます。

中古マンションの場合は、約4万円〜8万円が相場です。

築50年マンションに対して、建物の老朽化などを心配する方が多いですが、ホームインスペクションを受けることで、「この建物は大丈夫ですよ」という証明になります。

早く売れやすくなる、売却後のトラブルリスクを減らせるというメリットがあるので、できれば受けておきましょう。

仲介してもらえる不動産会社によっては、このホームインスペクションのサービスをつけているところもあるため、自分で依頼する前に確認してみましょう。

築浅物件にない希少性を持たせる

築浅物件にない希少性を持たせましょう。

築50年ならではのメリットもあるので、そこを売り出していきましょう。

例えば、以下のような魅力があります。

【築50年マンションの魅力】
安い	新築や築浅マンションよりも、半額～3分の1ほどの価格で買える
立地がいい	駅に近いなど利便性の良い場所に建っている
管理状況が分かる	マンションは管理が重要なので、これまでの管理状況が分かる
リノベーションしやすい	物件価格が安い分、リノベーション費用がまかなえる

特に管理状況が分かるというのは、マンション選びにとって非常に重要なポイントです。

築浅のマンションはどれくらい管理してくれるか分からないという不安がありますが、築50年マンションは、管理状況が把握できるので、買い手も管理状況を確認した上で購入できる安心があります。

安く物件を手に入れてリノベーションで自分らしい家にすることも人気です。

築50年マンションならではの魅力をアピールしていきましょう。

古いマンションの売買に長けた不動産会社を選ぶ

築古マンションの売買に長けた、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。

築40年マンションは、築年数の新しい物件に比べてどうしても売れにくいので、不動産会社の営業力に左右されるのです。

築40年マンションを売却する際には、次のような点に注目して不動産会社を選ぶことがおすすめです。

築古マンションの取引実績が豊富な不動産会社は、築古マンションの売却が得意ですので、売却できる可能性も高くなります。

また、リノベーションをすること前提で築40年マンションを探している方も多いです。

したがって、リフォームやリノベーションまでワンストップで行ってくれる不動産会社に依頼するのもおすすめです。

築古マンションを検討している方が来る確立も高くなるので、売却の可能性が高くなるのです。

耐震基準を確認する

耐震基準を満たしているか確認するのもおすすめです。

2章の「耐震性が低いと言われている」で解説したように、築50年マンションは旧耐震基準で建てられているため、耐震性を心配する方もいます。

しかし、旧耐震基準で建てられた建物でも、新耐震基準をクリアする丈夫な物件もあり、耐震補強をしているマンションもあります。

新耐震基準をクリアしていることが証明できれば、耐震性に関する買い手の不安を解消することができます。

また新耐震基準に適合していることが証明できると、買い手は住宅ローン控除などを利用できるため、売れやすくなるのです。

マンションの管理組合に連絡し、新耐震基準を満たしているか確認してみましょう。

築50年マンションを売る時の注意点

ここでは、築50年マンションを売却する際の注意点について解説していきます。

注意点は以下の2つです。

それぞれ解説していきます。

ハウスクリーニングをしてキレイにしておく

ハウスクリーニングをして、キレイにしておきましょう。

清潔にしておくだけでも、印象は全く変わります。

下表は、中古住宅の購入を検討したけど購入しなかった理由についてのアンケート結果です。

きれいさを重要視している方が一定数いることが分かります。

特に、トイレやお風呂、キッチンなど水回りのきれいさを重視している方が多いようです。

設備の古さは仕方ないですが、掃除をしてキレイさや清潔感を保つことはできます。特に、ハウスクリーニングをお願いすると、きれいになるのでおすすめです。

下表は、ハウスクリーニングの料金目安です。

【ハウスクリーニングの料金目安】
間取り	費用（税抜き）
1K（25㎡前後）	2.4万円～2.8万円
1LDK～2DK（40㎡前後）	6.3万円～7.0万円
3LDK（80㎡前後）	8.8万円～9.8万円
4LDK～5DK（100㎡前後）	9.8万円～11万円

家全体でなくても、トイレやお風呂など、特定の場所だけの依頼も可能です。

清掃箇所	費用
キッチン	16,000円程度
キッチン＋汚れ防止コーティング	17,000円程度
レンジフード	15,000円程度
ガスコンロ	7,000円程度
バスルーム	15,000円程度
バスルーム＋汚れ防止コーティング	18,000円程度
洗面所	9,000円程度
トイレ	9,000円程度

水回りだけでもキレイにすると、内覧の印象が大きく変わりますので、ぜひ、ハウスクリーニングを検討してみてくださいね。

また、このハウスクリーニングは不動産会社によっては、無料サービスでつけてくれるところもあるので、自分で頼む前に確認してみましょう。

＼ 水回り3点クリーニングを無料でサービス ／

＞住友不動産販売に無料の査定を依頼する

欠陥がある場合は事前に確認し、契約書類に記載する

欠陥などのデメリットがある場合は事前に確認し、契約書類に記載しましょう。

マンションを売買する際は、買主との間に売買契約を結びます。

売買契約は、契約に関する取り決めや取引を行う物件の状態などを記した売買契約書類を、売主・買主・不動産仲介会社の3者で確認しながら行います。

この売買契約書類に欠陥部分などの記載をしておかないと、あとで買主から契約不適合責任を問われ、責任を負わないといけなくなってしまいます。

具体的な欠陥には、以下のようなものがあります。

このような部分を中心に、欠陥ポイントを事前に把握して、買主にしっかり伝えておきましょう。

欠陥を見つけるためにも、前章で話した「ホームインスペクションの実施」は効果的です。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社が契約内容について確認してくれますが、万が一欠陥があった場合は売主の責任になります。

そのため、不動産会社にすべてを任せっきりにせず、自分でもしっかり確認しましょう。

なお、不動産会社によっては、契約不適合責任を一定の金額まで負担してくれるところもあるので、心配な方はそういった補償のある不動産会社へ仲介を依頼すると良いでしょう。

まとめ

いかがでしたか？

築50年マンションは売れないのかどうか分かり、売るためにはどうすればよいかが理解できたと思います。

最後にこの記事をまとめますと、

◎築50年のマンションも、需要はあり売れている。
そのため、築50年のマンションだから売れないという訳ではない。

しかし、これらは築50年マンションすべてに当てはまる訳ではない。

しっかりと管理、メンテナンスされているマンションであれば、築50年のマンションでも耐震性や耐久性は大丈夫。

住宅ローンも、築年数に縛られない金融機関もある。

この記事をもとに、築50年のマンションがスムーズに売れることを願っています。