【2024年5月】マンションの売り時を決める4つの要素とは？

マンションの売却をしたいけれど、なるべく高値で取引できる売り時を知りたいとお悩みではないでしょうか。

まず、マンションの売り時を決める判断材料としては、主に以下の4つの要素が挙げられます。

実は2024年現在は多くのマンションにとって「売り時」であると言えます。

中古マンションの平均価格の推移は2013年から2023年の間に約1.77倍になっており、年々増加していることがわかります。

新築マンションの価格の高騰により築浅の中古マンションへの需要が高くなっており、売れやすいという統計が出ています。

築年数25年以上のマンションは急激に需要が低下するので、少なくとも築年数25年以内の売却がおすすめです。

新築マンション価格の高騰が中古マンションの購入者増につながっている現在、築年数10年～20年のマンションは、今が売り時といえるでしょう。

マンションの大規模修繕が行われるのが、築年数10年～15年前後になり、大規模修繕の後も比較的高値で売れる可能性があります。

また、マンションを売り出してから買い手が見つかり成約するまでの「売却期間」は、平均4カ月かかるといわれています。

そして成約から引き渡すまでの期間は2～3カ月、物件の状態によってはリフォームなどで6か月以上かかることもあるのです。

マンションの価格が下がりやすいのは7〜8月と11〜12月で、マンションの需要が下がりやすい時期です。

逆にマンションの価格が高くなりやすいのは、毎年1〜3月と9〜10月と言われています。

売却にかかる時間も考慮して、不動産売却に向けて行動を起こす必要があります。

なるべく納得の行く価格でマンションを売却するには、不動産一括査定サイトを利用しましょう。

次に、マンションの売り時を決める要素やタイミング、高く売れるコツなどを詳細に解説します。

この記事をお読みいただくことで、マンションの売り時について詳しく理解して、自分にとって有利なタイミングを見出すことができるでしょう。

以下の動画では、マンションの売却の流れと注意点について説明しているので参考にしてください。
※【記事要約】マンション売却の流れと注意点。プラスにするための高く売るコツとは

マンションの売り時を決める4つの要素

ここでは、マンションの売り時を左右する4つの要素について解説します。

それぞれについて、詳しく見てみましょう。

築年数

マンションの売却を考えている場合、築年数は重要な要素の一つとなります。

一般的には、築年数が新しいほど需要が高まり、高く売ることができる可能性があります。

以下の図表をご覧ください。

これを見ると、中古マンションは年数が高くなるほどに価格が下がっていることが分かります。

できるだけ高く売りたいのであれば、基本的には早めに売却する方が有利なのです。

ここではより詳しく、築年数別の特徴を見ていきましょう。

築0～5年のマンション

築5年以下のマンションは比較的高く売却できる可能性があります。

新築と比較すると、まだ建物や設備の劣化が進んでいないため、需要が高い傾向があるためです。

築5年以下のマンションはまだ比較的新しいため、外観や内装の状態が良く、住宅設備も最新に近い状態であることが多いのが特徴です。

新築に近い場合は、そうした設備の保証期間が残っていることも魅力といえるでしょう。

また、所有期間が5年以下の場合は売却益に対して譲渡所得税が課せられます。

ただし、マイホームの場合は3,000万円特別控除の対象となるため税金を払わなくて済むことも多いです。

譲渡所得税に関して、詳しくは「1-3-1.譲渡所得税」を参考にしてみてください。

築5～10年のマンション

築5～10年のマンションも、比較的高く売却できる可能性があります。

まだ建物が新しく、設備や内装が劣化していないことも多いため需要が多い傾向があります。

建設されてから多少時間が経っているとはいえ、まだまだ現代的な設備が整備されていることが多いのも特徴です。

また築5～10年程度だと、修繕やメンテナンスの負担も比較的軽減される傾向にあります。

以上の事から、十分住みやすい状態を保っているとみられることも多く、比較的高く売却できるでしょう。

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築10～25年のマンション

築10～25年のマンションは、築年数が経っていることから需要がやや低下してくるのが特徴です。

そのため、価格も築5〜10年のマンションよりも下がる傾向があります。

築10～25年のマンションは、建物や設備の劣化が進んでいる可能性が高くなります。

将来的な修繕やメンテナンスの負担が増えることが予想されるため、価格に影響を与えることがあります。

ただし、マンションの大規模修繕などが行われるのが築10～15年前後になります。

外壁や共用部分を修復したり、専用使用部分であるバルコニーなどの修繕が行われたりします。

以下の表をもう一度ご覧ください。

この図表でいうと、築15～20年あたりで価格の下落のスピードが遅くなっている（新規登録物件の数も増加する）のはそのためです。

既に築10年以上の物件を持っている方は、修繕の後に売却を行うと比較的高く売れる可能性があるのです。

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築25年以上のマンション

築25年以上のマンションは一般的に需要が急激に低下し、価格も下落する傾向があります。

築年数が経過するにつれて建物や設備の劣化が進行し、買主のメンテナンスや修繕の負担が大きくなる可能性があるためです。

建物の外観や内装、設備の老朽化や起こる可能性がありますし、デザイン的にも古いと感じられる可能性があります。

また、耐震基準に関しても確認しておく必要があるでしょう。

築25年以上のマンションを売却する場合には、事前にリノベーションをしたほうが良い場合が多いでしょう。

設備や内装を入れ替えることで、できるだけ売却金額を高くすることは可能です。

もちろん、立地や周辺環境によって一般的な価格よりも高く売れる場合もあります。

築年数が古い場合もまずは一度査定をしてみることをおすすめします。

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物件の状況

物件の状況によっても、マンションの売り時かどうかは異なります。ここでは、物件の状況として以下の2点について解説します。

• 大規模修繕をした後
• 周辺環境に変化があるか

大規模修繕をした後

売却しようとしているマンションが大規模修繕をする予定があるのであれば、修繕が終わってから売却したほうが価格が上がる可能性があります。

大規模修繕では多くの場合、共用部に関して修繕が行われます。

• 外壁や屋根
• 旧排水管
• エレベーター
• エントランスや共用廊下、階段
• オートロック、インターホン、玄関扉
• バルコニー
• 手すりなどの鉄部分
• 駐車場　など

これらの修繕が行われると、マンションの見た目も修繕されて見栄えが良くなります。設備が入れ替えらえると住みやすくなることもあり、大規模修繕後は需要が上がることが一般的です。

もしも、大規模修繕する予定がある場合には、修繕を待って売却することを検討しましょう。また、大規模修繕をしたばかりの場合にはやはり早めに売却活動をすることで、比較的高く売れる可能性があります。

周囲環境に変化があるか

周囲環境に変化がある場合、物件の価格が変動する可能性があります。

特に、新しい駅や商業施設の建設などのポジティブな変化の場合、マンションの需要が上がり価格も上昇する可能性があるため、高く売却するチャンスと言えるでしょう。

新しい駅ができる場合、交通アクセスの向上や通勤・通学の利便性の向上に繋がる可能性が高いと言えます。これによりマンションの価値が高まり、価格が上がる可能性があるのです。

商業施設の建設も、マンション売却にとっては重要な要素です。ショッピングや生活利便性が向上することでマンションの魅力が高まり、需要が増えることが考えられるのです。

このような事情があれば、売却のタイミングとみて売り出すことをおすすめします。

逆にネガティブな要素で売却する際は、その内容にもよりますが、そうした要素について告知する義務があることが多いです。例えば、目の前の土地にマンションができるため、日当たりが悪くなるなどの場合は事前に告知が必要とされることが一般的です。

そうなると、需要が少なくなるため価格が下がる傾向にあるため、注意が必要です。

売却時の譲渡所得税

マンションの売り時を考える要素として、「譲渡所得税」があります。譲渡所得税とは、マンションを売却した額がマンションを購入した額よりも高かった場合（つまり、売却益が出た場合）に、利益にかけられる税金です。

実はマンションの所有期間によって、この譲渡所得税は変わるのです。

マンション所有期間※	譲渡所得税率
5年以下	39.63％
5年以上	20.315％

実は、マンションの所有期間が5年以下であるか、5年以上であるかで、約2倍も税率が変わるのです。そのため、もしもマンション所有期間がもうすぐ5年になる場合には慎重に判断が必要です。

ただし、譲渡所得税率はそもそも「売却益が出る場合」のみに課せられるものです。少しでも購入金額を下回る場合には課税されません。

また売却益が出た場合でも、「3,000万円特別控除」を活用できれば3,000万円の売却益までは控除されます。

詳しい例を見てみましょう。3,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却した場合。5年以下であれば約40％の譲渡所得税が課せられます。つまりこの場合、800万円が譲渡所得税として取られるのです。

しかし、3,000万円特別控除を活用すれば、3,000万円までは税金が控除されます。3.000万円特別控除とは、要件を満たすことで控除される特例の事です。

この場合でいうと譲渡益が2,000万円なので、3,000万円特別控除を活用すると譲渡所得税は0円になります。

マイホームを売却する多くの場合は3,000万円特別控除を活用できます。つまり、売却益にもよりますが、原則として売却時の譲渡所得税に関してはそれほど注意してタイミングを計る必要はないでしょう。

時期

マンションの売り時を検討する際に、季節についても見ておく必要があります。マンションは売り出す季節によって需要が異なるためです。

一般的な傾向としては、年度末の2月～3月に売却を検討する人が多い傾向があります。この記事は新生活や引っ越しの季節であり、需要が高まるためです。転勤などの異動に合わせてマンションを買い求める人が多くなるのです。

逆に6～8月のタイミングの場合は、異動も少なく新生活をはじめる人が減るため需要は少なくなる傾向があります。

このため、売り時を検討するのであれば2～3月をピークに、できれば5月のゴールデンウィークまでの売却を目指すと良いでしょう。

マンションの売り時を決める代表的なタイミング

第1章では、マンションの売り時を決める4つの要素について解説しました。

この章では、実際に転職や転勤を行うに至りやすいタイミングについて詳しく見てみましょう。多くの場合は、以下の5つのタイミングでマンションの売却を検討することが多いでしょう。

• 転職や転勤のタイミング
• 金銭的な理由
• 家族構成が変わるタイミング
• ライフイベントが発生したタイミング
• 住宅ローン金利

それぞれ見ていきましょう。

転勤や転勤のタイミング

転勤や転勤時は、マンションの売り時を決めるタイミングとして考えられます。

転勤や転職によって住んでいる地域を離れる場合、今住んでいるマンションを売却する必要が生じます。新たな職場に近い場所に住むために現在のマンションを売却し、転居することが多くなるのです。

また、転勤や転職によって収入が変化するために、マンションの売却を考えるというケースもあります。収入が増える場合にはより高級なマンションへ住み替えを行う場合もありますし、逆の場合もあります。

以上の理由から、転勤や転職時にはマンションを売却する場合が多いのです。

マンション住み替えの失敗を防ぐには？流れや必要な費用・税金を解説

金銭的な理由

金銭的な理由から、マンションを売却する場合もあります。例えば、以下のような状況です。

• ローンを返すのが難しくなった
• 急な資金が必要になった
• マンションを高く売却できそうなタイミングである

住宅ローンを返済するのが難しくなった場合に、マンションを売却するというケースがあります。収入が減ったり支出が増えるなどの理由で生活が苦しくなったり、金利が上昇したりといった理由でローンの返済が難しくなる場合があるのです。

また、急に資金が必要になった場合に売却するということも考ê²⁴えられます。借金の返済や開業など、急にまとまった資金が必要になった場合にマンション売却を決断するケースもあります。

そのほかに、マンションが高く売却できそうだと分かった場合に売却するというケースもあります。買い手が見つかったり、マンションの相場が上がったりなどの状況で売却を決意する人も多いのです。

このように、何らかの金銭的な理由によってマンションを売却するケースは多いと言えます。

家族構成が変わるタイミング

家族構成が変わるタイミングで、マンションを売却するケースもあります。例えば、以下のような状況です。

• 出産や子供の成長
• 介護の必要性
• 離婚や再婚

出産によって家族が増える場合や、子供が成長し独立して一人暮らしを始める時期など、住まいのニーズが変わるタイミングで住み替えを検討するケースは多くあります。これからの家族に適した間取りに住まいを移すために、マンション売却に踏み切るパターンです。

また、家族の介護の必要性が生じた場合に、バリアフリーや介護に適した住まいが求められることがあります。この場合は、介護により適した物件に住み替えるために、現在マンションを売却して財産を活用することが考えられます。

離婚や再婚によって家族構成が変化した場合にも、マンションを売却して新しい住まい移るというケースがあります。

このように、家族構成が変わるタイミングで、マンションの売却を決意する人も多いのです。

ライフイベントが発生したタイミング

子どもの入学や定年退職、相続など、ライフイベントが発生したタイミングでマンションを売却するケースもあります。

• 子どもが入学するタイミングで子ども部屋が必要になる
• 定年退職により生活スタイルが変化する
• 不動産を相続された

以上のように、ライフイベントによって生活スタイルが変化し、それに適した物件への転居を考えることも多いでしょう。このような場面でマンションを売却し、それを元手に新しい物件を選ぶということもよくあります。

住宅ローン金利

住宅ローン金利も、マンションの売り時を考えるための重要な要素です。住宅ローン金利が低い時期に売却するほうが需要が高く、売却しやすいためです。

以下は、1984年からの金利の推移です。

【2023年最新】住宅ローン金利相場をタイプ別解説！選び方も紹介

バブルの頃と比べても、近年は金利が低水準を維持していることが分かります。このような時期であれば売買が活性化するため、売りやすい時期といえるでしょう。

2023年12月現在の状況として、この先もしばらくは変動金利は低く維持される見通しですが、固定金利は長期金利の上昇に伴い、上がりつつあります。

詳しくは、次章で解説する「3-4-2.住宅ローン金利が上昇する可能性がある」をご覧ください。

現在はマンションを売りやすいタイミングである4つの理由

総合的に考えると、現在はマンションを売りやすいタイミングであると言えます。その理由は、以下の4点です。

• 築年数が浅い方が有利なため
• 中古マンションの需要が上がっているため
• 低金利が維持されているため
• 今後はマンション価格が下落する可能性があるため

それぞれ、見ていきましょう。

築年数が浅い方が有利なため

第1章でも解説した通り、マンションは築年数が浅い方が有利であるため、なるべく早く売ることをおすすめします。築年数が浅いマンションは良好な状態を保っていることが多いため、需要が高く、売却の際に有利に働く可能性が高いのです。

その理由としては、以下の3点が挙げられます。

• 建物や設備が新しく傷みが少ない
• メンテナンスや修繕の必要性が低いことが多い
• デザインが近代的である場合が多い

築年数にもよりますが、以上の理由から、築年数が浅ければ浅いほど高く売却できる可能性が高くなります。大規模修繕や季節などのタイミングを計る必要はありますが、原則として早めに売却することをおすすめします。

詳しくは、第一章「1-1.築年数」ですでに詳しく解説していますので、いま一度ご覧ください。

中古マンションの価格が上がっているため

実は、中古マンションの価格は年々上昇傾向にあります。以下は、首都圏の中古マンションのここ10年の価格推移です。

これを見てわかる通り、実は近年の中古マンションの価格は上昇傾向にあるのです。

以上のグラフは首都圏のデータですが、近畿圏でも同じように上昇がみられます。

中古マンションの価格が上昇している理由として上げられる点は、そもそも新築のマンション価格も上昇しているために、新築マンションを購入できない層が中古マンションに流れることで中古マンションの需要が上がっているという点が挙げられます。

以下は、2013年からの首都圏の新築マンションの価格推移です。

このように、新築マンションの価格が上がっているために中古物件の需要が上がっていることが予想されます。

新築マンションの価格が上がっている理由には、建築資材や人件費の高騰、円安により海外投資家の不動産投資の加速などが要因として挙げられています。

また、近年ではリノベーションブームのために、あえて中古マンションを購入して自分でリノベーションを行う、ということも近年人気です。

以上の事から近年は中古マンションの需要が高まっているため、売却しやすいタイミングだと言えます。

逆に、今後もこのような上昇が見込まれるかどうかは何とも言えません。

そのために、できるだけ高いタイミングで売却することをおすすめするのです。

低金利が維持されているため

低金利が維持されている点も、マンションを今のうちに売却することをおすすめする要因です。第1章でも解説しましたが、現在はここ数十年の中でも低金利が維持されているタイミングです。改めて以下の表をご覧ください。

住宅ローン金利の推移を見る限り、近年は低金利が長らく維持されていることが分かります。住宅ローン金利が上がってしまうとマンションは購入しにくくなるため、できるだけ金利が低いうちに売却するのがベストと言えるのです。

今後はマンション価格が下落する可能性があるため

これまでは順調にマンション価格が推移してきていますが、今後はマンション価格が下落する可能性があります。その代表的な理由は以下の2点です。

• 人口減少により需要が下がる可能性がある
• 住宅ローン金利が上昇する可能性がある

人口減少により需要が下がる可能性がある

人口減少により需要が下がる可能性があるといえます。人口減少により、住宅の供給量が上がる可能性があります。人口が減少することで中古マンションが増えてしまい、その結果として価格が下落する可能性があるのです。

不動産業界では「2025年問題」がささやかれています。2025年になると、いわゆる団塊の世代が後期高齢者になり、空き家が増える可能性がある、というのです。

これらの理由によって、今後はマンションの価格が下落してしまう可能性は捨てきれません。そのため、価格が下がらない内に売却することがおすすめなのです。

住宅ローン金利が上昇する可能性がある

今は低く推移している住宅ローン金利ですが、今後は上昇する可能性もあります。

その理由のひとつとして、日本以外の各国が次々に金利を上げているという点が挙げられます。以下は、主要国の金利を表にしたものです。

国	政策金利
米国	5.25～5.50％
ユーロ	4.00～4.75％
英国	5.25％
豪州	4.35％
日本	-0.10％

このように、諸外国と比べて日本の金利は圧倒的に低いと言えます。

日本の金利が低いことの弊害として上げられひとつが、円安です。日本で金融資産を持っていても利益を得にくくなってしまうため、円を売って金利の高い国の通貨を購入する動きになると、円安が進んでしまいます。実際に、近年は円安傾向にあるのはそのためでもあります。

金利を低く推移させると、不動産などは売買しやすいといえますが、金融政策にとっては利点だけが多いとは言えないのです。そのため、将来的には金利を上げていく、ということは十分に考えられます。

マンションの売却を考えているのであれば、できるだけ金利の低い時期に売却すべきです。よって、できるだけ早い売却をおすすめするのです。

マンション売却でできるだけ損をしないための6つのコツ

この章では、マンション売却の際にできるだけ損をしないための6つのコツについて解説します。

• 売却期間を長めに見ておく
• 値下げする場合は小刻みに設定する
• 定期的に価格の見直しを行う
• 売却活動に力を入れる
• 3,000万円特別控除を活用する
• 複数の不動産会社で査定を行う

それぞれ、見ていきましょう。

売却期間を長めに見ておく

マンション売却においては、売却期間をできるだけ長めに見ておくことをおすすめします。

短期間で売却しようとすると、価格の交渉や条件の検討などに十分な時間を割くことができない可能性があります。「早く売却したいから、このくらいの価格でも売ってしまおう」となりやすいのです。

その点、長い目で見て高く売却するというスタンスであれば、良い条件で購入したいという買い手に出会える可能性が高まります。

また、売却活動にかけられる時間も増やすことができます。営業活動を十分に行ったうえで買い手を探せるので有利に働くのです。

具体的には、3カ月〜半年程度の期間を見ておくと良いでしょう。

値下げする場合は小刻みに設定する

値下げする場合には、10万円単位などできるだけ小刻みに対応しましょう。

その理由の一つが、「値下げ交渉」です。購入希望者が購入時に値下げ交渉をするのはよくある事です。売主は、それをあらかじめ見越して物件に値段を付けます。

購入希望者が値下げ交渉をする場合には、例えば「端数を安くしてほしい」といった方法で交渉することが多くあります。例えば2,560万円の物件の場合、端数の60万を値下げして2,500万円で売却、といったことになりやすいのです。

この点、もしも値段を付ける時に「2,500万円」「3,000万円」などの端数の無い数字で値段をつけてしまうと、値下げ交渉をしにくくなります。場合によっては「100万円下げてください」といった交渉があり得るのです。

以上の事から、値下げをする場合には、値下げ交渉のことも考えて小刻みに設定することをおすすめします。

定期的に価格の見直しを行う

売却を行う場合には、定期的に価格の見直しをすることをおすすめします。不動産の相場は時期によって大きく異なるため、定期的に見直すことで適切な価格に修正できるためです。

例えば、値段をつけて2週間ほどたって調べた時に、同じマンションから別の物件が売りに出されるといったことがあります。そしてこの物件が自分の物件よりも値段が低い場合には、価格の見直しが必要なることが多いのです。競合の存在によって相場は細かく変動するのです。

また、インターネットの不動産サイトに対しての反応によって、自分の物件の価格が適切かどうか判断できます。あまりにも閲覧数やお気に入りの数が少ない場合には、価格が高すぎるといったことも考えられます。そのような場合にも、価格の見直しをしてみると良いでしょう。

ただし注意点としては、不動産サイトの反応が悪いことが一概に物件価格によるものとは限らない点です。画像がよくなかったり、魅力の伝わりにかったりといった書き方になっている場合には思ったような反応が得られないこともあるのです。
以上のことを考慮しつつ、2週間ごとなど、定期的に価格の見直しを行いましょう。

売却活動に力を入れる

マンションの売却を行う場合には、売却活動に力を入れましょう。売却活動には、不動産会社が行ってくれることと、自分たちでできる事があります。

不動産会社がおこなってくれること	・チラシのポスティングなどでアピール ・内覧やオープンルームの開催 ・物件画像を魅力的に制作する
自分たちでできること	・自宅のクリーニング ・自宅のリフォーム（必要に応じて）

基本的に、不動産会社がおこなう売却活動にかかる費用は不動産会社が持ちます。自宅のクリーニングや、必要に応じたリフォームに関しては自費で行うことが一般的です。

近年でもチラシなどのポスティングによる売却活動は有力です。中古物件は、一般的に物件周辺の方が購入するケースが多いため一定の効果が見込めるのです。チラシのポスティングを行っていない場合は、不動産会社に依頼すると良いでしょう。

また、内覧やオープンルームの開催もおすすめです。実際に購入希望者に足を運んでもらって、物件を案内することで成約率は高まります。内覧の際にはマンションが魅力的に見えるように、掃除をしたり、場合によってはクリーニングサービスを利用したりしてもよいでしょう。

物件画像が魅力的に見えるかどうかも、顧客をつかむのに重要な役割を担います。もしも物件自体に魅力があっても、宣伝画像で魅力が伝わらなければ高く売却するのは難しいためです。

プロに写真を撮ってもらうこともおすすめですし、自分で撮影してもよいでしょう。いずれにしても、物件の魅力が十分に伝わるような写真を用意することをおすすめします。

以上のように、高く売れるための売却活動を十分に行うことで、より高く売却できるでしょう。

3,000万円特別控除を活用する

3,000万円特別控除を活用することで、譲渡所得税を節約できます。「1-3.売却時の譲渡所得税」でも解説した通り、マンションの売却で利益が出た場合は原則として「譲渡所得税」が課せられます。

例えば購入金額3,000万円の物件を5,000万円で売却した場合、売却益の2,000万円に対して譲渡所得税が課せられます。しかし、3,000万円特別控除を活用した場合には売却益の3,000万円までが控除されるため、課税されないのです。

ちなみに3,000万円特別控除を使うには、以下のような要件を満たす必要があります。

• 売却してから、もしくは住まなくなってから3年目の年末までに引き渡しを行う
• 親子や親族同士での売買ではない
• 引渡し前の2年間で、同じ特例を使っていない
• 他の特例の対象ではない

これらを参考にしつつ、要件を満たす場合には必ず利用しましょう。

複数の不動産会社で査定を行う

マンション売却を行う場合は、できるだけ複数の不動産会社で査定することをおすすめします。複数の不動産会社に依頼することで、より正しい相場を見出しやすくなるのです。

実は、査定価格は不動産会社によって異なる場合があります。そのため複数の会社に依頼して自分に有利な不動産会社を選ぶことがおすすめなのです。

具体的には、4～6社ほどで査定するとよいでしょう。複数査定が面倒だと感じられる場合には、一括査定会社を利用すればまとめて査定することが可能です。

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まとめ

以上この記事では、マンションの売り時はいつなのか？という内容を中心に、売り時を決めるポイントや高く売るコツなど、以下の内容を詳しく解説してきました。

この記事をお読みいただいたことで、マンションの売り時について詳しく理解して、自分にとって有利なタイミングを見出すことができるでしょう。

ぜひこの記事を参考に、売り時について検討してみてはいかがでしょうか？