マンション売却でかからない税金は譲渡所得税！絶対得する節税ガイド

マンション売却の利益にかかる税金は、売却利益にかかる譲渡所得税になりますが、譲渡所得税がかかるケースはそれほど多くありません。

譲渡所得税は利益が出た場合に課税されるので、マンションの価格は築年数とともに下落するのが一般的で利益が出なければ課税の対象になりません。

また、利益がある場合も居住用不動産の3,000万円特別控除などで譲渡所得を減額できるので、結局課税されないケースが多くあります。

次にマンション売却で発生する以下の3種類の税金について説明していきます。

このうち「譲渡所得税」は、多くの人がかからない可能性が高いのです。

しかし、かからないようにするためには、注意するポイントや書類、所定の手続きが必要になります。

この記事では、マンションを売却した際の税金の発生条件と、必要書類や手続き、また、あなたのケースで本当に税金がかからないのかどうかを知るための、「譲渡所得税」の計算方法を解説します。

この記事を読むことで、マンション売却で出た利益をできるだけ多く手元に残すことができます！

なお、少しでも多く売却益を得たい場合は、売却を依頼する不動産会社をきちんと選ぶことが大切です。

どのように選んだら良いかわからないときは、まずは無料でできる不動産一括査定をおすすめします。

売りたいマンションの売却価格がわかるだけでなく、不動産会社の対応も比較できます。

不動産売却での税金について知りたい方は、宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が解説している動画も参考にしてください。
※【不動産売却】売った時の税金！譲渡所得税の計算方法

マンション売却でかからない税金は「譲渡所得税」

譲渡所得税は、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金を合わせた総称です。

マンション売却により利益が発生した場合、その利益に応じた税金を納める必要があります。

税率が最大で40%近くに上り、もっとも金額が高くなる「譲渡所得税」は、実際には多くのケースでかからないのです。

譲渡所得税は、物件の所有期間によって、以下のように税率が異なります。

所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得にかかる税率に、およそ倍の開きのあることがお分かりになると思います。

仮に、マンションを売却して1,000万円の売却利益が出たとすると、単純計算で以下の税金を収めることになるのです。

しかし、この譲渡所得税は、多くのケースにおいて、実際には発生しないのです。

具体的には、下記のケースに該当する場合です。

節税効果の高い順に、詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税がかからないケース：①売却して利益が出なかった場合

譲渡所得税は、マンションを売却して得た利益に対してかけられる税金なので、当然ですが利益が出なければかかりません。

マンション売却による譲渡所得とは、マンションの売却価額から、売却にかかる諸経費を差し引いた金額です。

「本当に税金がかからない？マンションの売却利益の計算方法」で改めて詳しくお伝えしますが、マンションの売却価額よりも、マンションの購入価額や不動産仲介手数料などの経費が多ければ、譲渡所得はマイナスになるため、「売却損失」となって譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税がかからないケース：②特例をうけた場合

譲渡所得がプラスになった場合でも、以下の特例を受けることで、譲渡所得税をかからなくさせたり、課税を先延ばしにしたりすることができます。

特例を使うには、マンション売却を行った年度末に、確定申告が必要です。

それぞれ説明していきます。

3,000万円特別控除の特例

マンションをはじめとしたマイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を差し引きできる特例があります。

例えば、3,000万円で購入したマンションを6,000万円で売却した場合、3,000万円の特別控除によって税金がかかりません。

この特別控除によって、多くのケースでマンションを売却しても税金がかからないと言われているのです。

10年超所有の軽減税率の特例

マンションの所有期間が10年を超えている場合、通常の場合よりもさらに低い税率で計算する、軽減税率の特例の適用を受けることができます。

「マンション売却でかからない税金は「譲渡所得税」」で、マンションの所有年数が5年を超えるか超えないかで、譲渡所得に乗じる税率が変わることをお伝えしました。

これに加え、所有期間が10年を超えているマンションの譲渡所得税の税率は、以下のようになります。

※譲渡所得6,000万円超の部分は20.315%+600万円
※※復興特別所得税は、平成25年から令和19年まで。
参考：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年超の長期所有をしているマンションの売却に対する税率は、かなり低くなっていることがお分かりいただけるでしょうか。

なお、この軽減税率は、3,000万円特別控除の特例と併用することができます。

3,000万円特別控除を使い、超えた部分に対してのみ、軽減税率がかかります。

買い換え特例

現在住んでいるマンションを売却し、その資金を元に新たなマンションや戸建てを購入する、いわゆる「買い換え」や「住み替え」を行う場合に利用することのできる特例です。

譲渡益に対する課税が非課税になるわけではありませんが、購入した不動産を売却する未来まで、先送りできます。

適用するには、売却したマンションの「譲渡価額」が、新たに購入した不動産の「取得価額」の価格より低いことが必要です。

なお、「3,000万円特別控除の特例」「軽減税率の特例」との併用はできません。

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マンションの売却時に必ずかかる2つの税金

マンションを売却すると、以下の2つの税金が必ずかかります。

譲渡所得税と節税方法については1章でお伝えしましたので、ここでは「印紙税」と「登録免許税」について、いくらくらいかかるものなのか、具体的に見ていきましょう。

印紙税

内容	「不動産の譲渡に関する契約書」に記載された、10万円以上の契約金額に対してかかる税金

【税額】

契約金額	本則税率	軽減税率
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え１千万円以下のもの	10,000円	5,000円
１千万円を超え５千万円以下のもの	20,000円	10,000円
５千万円を超え　１億円以下のもの	60,000円	30,000円
１億円を超え　５億円以下のもの	100,000円	60,000円
５億円を超え　10億円以下のもの	200,000円	160,000円
10億円を超え　50億円以下のもの	400,000円	320,000円
50億円を超えるもの	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

印紙税とは、印紙税法によって定められた、契約書や領収書などの文書を作成する際に納めなければいけない税金のことです。

マンション売却においては、土地や建物の売買契約書などの「不動産の譲渡に関する契約書」に記載された、10万円以上の契約金額に対して課税されます。

「収入印紙」を購入して文書に貼り付けることで、税金を納めたことを証明するものです。

マンションの売却価格からすると少額ではありますが、万が一、納付をしなかった場合は、不動産業者と不動産の所有者の双方に、多額の罰金やペナルティが課されることがあります。

忘れずに納付するようにしてください。

登録免許税

内容	法的な事務手続きにかかる税金（抵当権抹消）
税額	土地・建物など不動産1つにつき1,000円

登録免許税は、登記申請という不動産にかかる事務手続きをする際に法務局で納める税金です。

売主が住宅ローンなどで抵当権を設定をしていた時には、売買で名義を買主に変える時点までに抵当権抹消の登記をする必要があります。

マンションの抵当権の抹消

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに設定した、金融機関が土地と建物を担保にすることができる権利のことです。

住宅ローンの借入れの際に金融機関と交わした、「マンションを買うお金を借りる代わりに、もし毎月返済ができなかったらこのマンションを売って返します」という約束です。

本来であれば、マンションの抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があります。

そのため、通常はローンを完済したタイミングで、抵当権抹消登記を行います。

しかしマンションを売却することで、売却価格で住宅ローンが完済できる場合については、売却と同時に抵当権を抹消する必要があるため、この登記免許税を支払い、抵当権抹消登記を行うのです。

こちらも「不動産ごと」に一律1,000円かかるため、土地と建物で合わせて2,000円かかります。

こちらも、売却するマンションが複数の土地にまたがって建築されている場合は、またがっている土地1つごとに登録免許税がかかりますのでご注意ください。

特例や制度を駆使してもマンション売却時に税金がかかるケース3つ

マンションの売却利益に税金がかからない、もしくは税率が軽減されたり課税を先延ばしにできたりするケースをお伝えしました。

それでも税金がかかってしまう可能性の高い、3つのケースをご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

購入当時の売買契約書がないケース

購入当時の売買契約書がないケースは、税金がかかってしまう可能性が高いです。

売買契約書がない場合は、概算取得費（正確な購入価額が分からないときに適用される、大体のマンション購入価額）が適用されるからです。

概算取得費は、以下の数式で求めます。

概算取得費　＝　売却価額　×　5％

例として、5,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却した場合の、売買契約書があるケースとないケースを見てみましょう。

3,000万円特別控除を利用しても800万円の譲渡所得が残るため、売買契約書がないと800万円分が、課税対象になってしまいます。

マンションを売却する際は、購入当時の売買契約書の有無を必ず確認しましょう。

住宅ローン控除を使ったケース

買い替えで住宅ローン控除を使うと、譲渡所得税がかからないケース：②特例をうけた場合で紹介した以下の3つの特例を併用できないため、税金が生じることがあります。

住み替えの際には、「購入時特例」と「売却時特例」のどちらを適用すればより効果的に節税できるのか、しっかりシミュレーションして判断する必要があります。

もとから億ションだったケース

もともと購入価額の高い、いわゆる「億ション」と呼ばれるマンションでは、「3,000万円特別控の特例」を使用しても、まだ譲渡所得がプラスになることがあります。

購入価額が3,000万円のマンションが6,000万円で売却される可能性は低いですが、購入価額2億円のマンションが2億3,000万円で売却されることがあるのは、想像に難くないでしょう。

人気が高まり、マンションが値上がりしたタイミングで売却すると、元値の高い億ションでは、譲渡所得税が発生することがあります。

本当に税金がかからない？マンション「譲渡所得」の計算方法

あなたのケースで本当に税金がかからないのか、分かる範囲で見積もりを立てることができる、計算方法を解説します。

マンション売却で譲渡所得が出るかどうかは、以下の計算式で求めます。

この計算で、プラスの数値が出る場合に課税対象となります。

たとえマンション売却によって得た「収入金額」が多かったとしても、そこから差し引く「取得費」や「譲渡費用」をたくさん計上することができれば、譲渡所得は低くなり、税金がかからない可能性があります。

それぞれについて、どんなものが含まれるのかなど、詳しく見ていきましょう。

マンション売却時の税金に関わる「収入金額」

収入金額は、マンション売却によって得たすべての金額を指します。

売却金額に加え、売主が負担しているその年の固定資産税や都市計画税を、年間の所有日数で分け、買主から売主へ支払ったお金が含まれます。

マンション売却時の税金に関わる「取得費」

取得費には、マンションの購入時にかかった以下の費用を計上することができます。

増やす要素と減らす要素の両方があります。

収入金額から差し引くものなので、左側の「プラスの要素」の金額が多いほど、譲渡所得金を減らすことができます。

マイナスの要素として、建物の減価償却費が挙げられます。

土地部分は使用によって金額の変化がないものとされますが、建物部分は経年および所有者の使用により劣化して価値が下がります。

要は「建物を自分が使って消耗した年数分は、自分で負担しましょう」ということで、建物の減価償却費は購入時の代金から減らされ、譲渡所得金を増やすのです。

「減価償却費」は、以下の計算式で求めることができます。

注意したいのは、あくまでも「建物」部分の購入価額に対して計算されるということです。

売買契約書を確認し、「建物」の購入時の代金を元に計算してください。

「償却率」は、マンションの構造によって、以下の表から求めます。

「経過年数」は、マンションの購入時の引渡から売却時の引渡までの所有期間を指します。

以下の点に注意して割り出します。

マンションの建物構造はほとんどが鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造または鉄筋コンクリート（RC）造なので、「建物の購入価額」にかける数値（0.9×償却率）は、所有期間ごとで以下のようになります。

建物の購入価額のうち、所有年数10年のマンションで13.5%、20年のマンションで27%が「減価償却分」となり、譲渡所得費を増やすことになります。

ただし、所有年数が長いほど減価償却分が増えて課税対象となる譲渡所得費は増えますが、所得年数が長い方が譲渡所得にかかる税率が低くなるため、最終的には所有年数の長いマンションの方が、譲渡所得税額は安く算出されます。

マンション売却時の税金に関わる「譲渡費用」

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用です。

修繕費や固定資産税など、維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは、譲渡費用には含まれません。

【還付金】マンション売却で損失が出ると税金がかからないだけじゃない！

マンション売却で損失が出た場合、税金はかからないものですが、実は給与所得や事業所得など、ほかの所得で払った税金が戻ってくるという特例があります。

その年の給与所得や事業所得など、ほかの所得を元にして支払った税金を、譲渡損失で差し引きすることができるという特例です。

また、その年の所得税ではまかないきることのできなかった分の譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後、3年間であれば、譲渡損失の残りを繰り越して、還付金を受けることができます。

いずれの特例も、おおよそ以下の条件があります。

譲渡所得税がかからないケース：②特例をうけた場合でもお伝えしましたが、特例を利用する際には確定申告が必要になりますので、売買契約書などの関係書類を紛失しないよう、管理しておいてください。

マンション売却時は税金対策も含めて不動産会社を選ぼう

マンション売却で譲渡損失が出た場合に備え、還付金を受けるために本年中の売却を考えている方にとって、仲介する不動産会社選びは非常に重要なものです。

三井住友トラスト不動産の調べでは、マンションの売却から成約まで、平均して4ヶ月かかると言われています。

また、販売期間が長期化するほど、実際に取引される売却価額は下がっていきます。

本年中の売却を目指すなら、少しでも早く行動に移すべきと言えます。

ただし、マンションがいくらで売れるかを知る一括査定サイトを利用する場合、提示される査定価額だけで判断すると、中にはあまり質の良くない不動産会社に出会ってしまうこともあります。

不動産会社に依頼するときは、税金対策も含めて、総合的にアドバイスしてくれる不動産会社を選びましょう。

まとめ

今回は、「マンションを売却した際の税金がかからない」の真偽と、かからなくするための方法をお伝えしました。

本記事のポイントは、以下の通りです。

マンションの売却利益にかかる特例をしっかり活用して、税金で損をしないマンション売却をしてください！