離婚で家の財産分与はどうやるの？流れや住み続ける方法・注意点解説

離婚をした際にどのような流れで財産分与を行うのかよく知らないという人も多いのではないでしょうか。

そもそも「財産分与」とは、共有の財産を2人で折半することです。

しかし、家はそのまま半分に分けることはできないですよね。

家の財産分与は、以下の方法で行います。

家を売却して、財産分与を行う場合には、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

家を財産分与するときには、必要な情報を集めて、夫婦で協議を重ねる必要があります。

家の財産分与について正しく理解せずに進めると、財産分与で家を受け取ったのに、ある日急に住めなくなるなどのトラブルになるリスクがあります。

これからの生活にも大きく関わってくる家のことで、このようなトラブルにはあいたくないですよね。

そこでこの記事では、家の財産分与について理解を深められるように、以下の内容を解説しています。

この記事を読むことで、家の財産分与について正しく理解する手助けになりましたら幸いです。

財産分与で損をしたり、トラブルに巻き込まれないためにも、ぜひご覧ください。

離婚時に家を財産分与する2つの方法

前述の通り、離婚時に財産分与をする方法には、以下の2つの方法があります。

それでは、それぞれの方法をチェックしていきましょう。

【家を売却する場合】現金化し折半する

家を売却し、現金化してから折半する方法は、わかりやすくトラブルの少ない方法と言えます。

財産分与完了後は、家が残りません。

そのため、一方が後になってローンの支払負担や財産分与の不公平感を感じて起こる、トラブルの発生リスクを減らすことができるでしょう。

ただし家のローン残債が多く、売却益で完済できない「オーバーローン」状態のときには、家の売却が複雑になるため注意が必要です。

詳しくは「オーバーローンの場合」で解説しますが、オーバーローン状態の時は、ローン完済までの不足分を現金で補ったり、任意売却をする必要があります。

【家に住み続ける場合】家の見込み価値の半分を現金で支払う

どちらかが家に住み続ける方法の一つとして、「家の見込み価値の半分を現金で支払う」という方法があります。

どちらかが家に住み続ける場合、主に以下の方法で家の見込み価値を確認し、その半分を相手に現金で支払います。

この方法では、離婚後も家に住み続けることができるため、以下の様な状況でも環境を変えずに生活することができます。

ただし、家を売却しないため、以下のような注意点もあります。

離婚後も家に住み続ける方法について、詳しくは「離婚後も財産分与した家に住み続ける方法」で解説します。

【ケース別対処法】離婚した後の住宅ローンを徹底解説｜Q&A付き

【7STEPで解説】家を財産分与する流れ

前章では、大まかに家を財産分与する方法を解説しました。

財産分与をするためには、具体的にどのような流れで財産分与を行うのかも知りたいですよね。

この章では、家を財産分与する際に、家を売却するか・家に住み続けるかを決める工程を含めた具体的な流れについて解説します。

家を財産分与するときには、以下の流れで行います。

それでは、各工程について解説していきます。

家の名義人を確認する

家の財産分与を始めるときには、まずは家の名義人を確認しましょう。

家を売却する場合でも、どちらか一方が住み続ける場合でも、家の名義人が誰かによって手続きの流れや必要書類が異なります。

家の名義人がわからないときは、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して確認できます。

登記簿謄本は、窓口だけではなく、郵送やWebでの申請も可能です。

住宅ローンの残額と契約名義人を確認する

住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの残額とローンの契約名義人を確認しましょう。

家の名義人と同様に、ローン残債の有無や契約名義人によって、家の財産分与に関する手続きの流れや必要書類が変わります。

住宅ローンの残額や契約名義人は、以下の方法で確認できます。

場合によっては、以下のように家の名義人と住宅ローンの契約名義人が異なるケースもあります。

家の名義人	住宅ローンの契約名義人
夫の父親	夫
妻と夫の共有名義	夫

家の名義人だけではなく、住宅ローンの契約内容も必ず確認しておきましょう。

家の査定をして価値を確認する

家を財産分与するためには、現在の家の価値を明確にする必要があります。

必ず不動産会社に訪問査定を依頼し、現在の家の価値を確認しましょう。

なぜなら、家の価値は、家の状態や時流によって変化するからです。

経年劣化で価値が下がるだけではなく、需要や周辺環境の変化によって価値が上がることもあります。

なお前述の通り、家に住み続ける場合は、不動産鑑定士に依頼する方法でも家の価値を確認できます。

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住宅ローンが完済できるか確認する

住宅ローンの残額と家の価値を確認したら、「売却したら住宅ローンが完済できる状態か」どうかを確認しましょう。

前述の通り、ローン残債が多く、売却益で完済できない「オーバーローン」状態のときには、家の売却が複雑になります。

場合によっては、家を売却して現金化し折半することをあきらめ、一方が住み続けるほうが手続きが簡単になるケースもあります。

頭金などに特有財産が含まれていないか確認する

家の頭金やリフォーム費用などに「特有財産」が含まれていないか、含まれている場合はどちらの特有財産がどれくらい使われているのか確認しましょう。

特有財産とは、夫婦ではなく、個人が所有する資産のことです。

以下の表は、共有財産と特有財産の一例です。

家に使われた費用の一部に特有財産が含まれる場合、財産分与が複雑化します。

原則として、財産分与の対象となるのは、夫婦が結婚している間に築いた「共有財産」のみです。

一方が個人的に所有している「特有財産」は、財産分与の対象となりません。

家の費用に特有財産が含まれている場合、家の財産分与は「単純に折半」ではなくなります。

特に、頭金を親族に出してもらったり、独身時代の貯金から出したりするケースは多いため、必ず当時の通帳などを確認しておきましょう。

夫婦で協議する

家の財産分与に必要な情報が集まったら、夫婦でどのように財産を分けていくか協議します。

冒頭では、「財産分与とは共有の財産を2人で折半すること」と解説しましたが、実際には厳密に2分の1の金額に分ける以外にも、様々な割合で分け合うことがあります。

例として、以下のようなケースがあります。

このように、財産分与は必ず2分の1に分けなければいけないというものではありません。

円滑にお互いの同意を得られなかったり、トラブルに発展したりしそうな場合は、協議の段階から弁護士などの専門家に相談することがおすすめです。

協議が決裂した場合は調停を申し立てる

財産分与について、円滑に協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てるケースがあります。

調停とは、調停委員会が夫婦の話し合いの仲裁となり、財産分与の交渉や財産権利の確認をすることで争いを解決させることです。

調停では、約1～2ヶ月に1回のペースで家庭裁判所に出頭し、2時間程度の話し合いが行われます。調停成立までには、半年～1年ほどの期間がかかることが多く、時間がかかります。

また、調停には、下記のような費用も必要になります。

概要	費用目安
印鑑証明・切手代などの諸費用	2,000円程度
（弁護士に依頼する場合） 弁護士の着手金	30万円程度
（弁護士に依頼する場合） 弁護士の成功報酬	財産分与として回収できた金額の 10％～20％程度

調停にかかる期間や費用は、財産分与以外に解決しなければならない問題の量や、調査しなければならない財産全体の量によって変わります。

なお財産分与は、離婚成立後2年以内までしか請求できません。

調停の申し立ても同様に離婚成立後2年以内に行う必要がありますが、調停成立までは請求権が保たれるため、請求までの期限を引き延ばすことができます。

財産分与のために家を売却する方法

家の財産分与全体の流れを理解したら、家を財産分与する方法別に詳しい方法を見ていきましょう。

協議や調停などで財産分与の内容が決定したら、実際に家を財産分与していきます。

まずは、「【家を売却する場合】現金化し折半する」で触れた、家を売却する方法について詳しく解説します。

家を売却する方法は、住宅ローンの返済状況によって以下の2通りがあります。

ここからは、それぞれの方法について解説します。

住宅ローンを完済している場合・アンダーローンの場合

住宅ローンを完済している場合や、家の売却益でローンを完済できるアンダーローンの場合は、特に問題がありません。

家が売却でき次第、売却益を財産分与することができます。

家を売却する流れについて詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。

参考：「家を売るために必要な8つの手順と見落としやすい注意点を要チェック」

オーバーローンの場合

前述の通り、売却益で住宅ローンが完済できない「オーバーローン」状態のときには、簡単に家を売却できません。

一般的には、住宅ローンを完済しなければ家の担保（抵当権）を外すことができず、家は抵当権を外すことができなければ売却ができないためです。

そのため、オーバーローンの時には、以下の方法で売却することとなります。

任意売却とは、住宅ローンを利用している金融機関の同意を得て、ローン残債のある家を売却することです。

ローンの支払いが終わっていない状態でも、家を売却することができ、ローン残額を大幅に減らすことができます。

ただし、任意売却をしても、残った住宅ローン残債には返済義務があります。

そのため財産分与に関する協議の中で、どちらがどのように残った住宅ローンの支払いをしていくのか決めておく必要があります。

離婚後も財産分与した家に住み続ける方法

家を売却する方法の次は、「【家に住み続ける場合】家の見込み価値の半分を現金で支払う」で触れた、家に住み続ける方法について解説します。

家に住み続ける方法は、住宅ローンの契約状況・返済状況によって以下の2通りがあります。

ここからは、それぞれの方法について解説します。

今回は、家の名義人が夫の場合を中心に解説していきます。

住宅ローンを完済している場合

家の住宅ローンを完済している場合は、家の名義人が誰かによって手続きが異なります。

【家の名義人が住むケース（夫の場合）】

名義変更手続き

不要

【家の名義人以外が住むケース（夫→妻の場合）】

名義変更手続き

司法書士に依頼して名義変更を行う

上記からもわかるように、注意が必要なのは、家の名義人以外が住むケースです。

公的に所有権を主張するためには、登記をして家の名義人を変更する必要があります。

家は、口約束で受け取っただけでは、自分が家を所有している証明ができません。

そのため、後に家を売却したり、賃貸に出すこともできません。

名義人以外が家に住み続ける場合は、司法書士に依頼して、家の名義変更の登記申請をしましょう。

参考：不動産登記申請手続｜法務局

住宅ローン残債がある場合

住宅ローン残債がある場合は、下記の3通りに分かれます。

ひとつずつ、見ていきましょう。

【ケース別対処法】離婚した後の住宅ローンを徹底解説｜Q&A付き

住宅ローン契約名義人が住むケース

ローンの契約名義人が住み続ける場合も、必要な手続きはありません。

ローンの契約名義人 変更手続き	不要
名義変更手続き	不要

一般的に、一方が単独で住宅ローンを組んでいる場合は、家の名義人も同じ人となっています。

住宅ローン契約名義人が住むケースでは、家の名義人を変更する必要がありません。

住宅ローン契約名義人以外が住むケース

住宅ローン契約名義人以外が住む場合では、以下の2通りがあります。

住宅ローン契約名義人を変更しないケースから、見ていきましょう。

【住宅ローン契約名義人を変更しないケース】

ローンの契約名義人 変更手続き	不要
名義変更手続き	不要

住宅ローン契約名義人を変更しないケースの例として、以下のようなシチュエーションが挙げられます。

住宅ローンを利用している金融機関では、財産分与時にどのような対応をするのがベストであるのかなど、事前に相談しておきましょう。

上記の方法では、ローンの契約名義人が家に居住しないことになるからです。

「自分の家を取得するために借りる」という住宅ローンの規約違反となってしまう恐れがあります。

つづいて、住宅ローン契約名義人を変更するケースを解説します。

【住宅ローン契約名義人を変更するケース】

ローンの契約名義人 変更手続き	契約名義人の変更手続きを行う 住宅ローンの借り換えを行う
名義変更手続き	司法書士に依頼して名義変更を行う

前述した住宅ローンの規約違反のリスクを避けるために、住宅ローンの契約名義人を変更したり、住宅ローンの借り換えを行うという方法もあります。

ただし、住宅ローンの契約名義人変更手続きや、ほかの金融機関での借り換えは、できないケースもあります。

住宅ローンの契約名義人となるためには「安定した収入があり、住宅ローンの返済能力がある」ことを求められるからです。

住宅ローンの審査に通過できなかった場合、ローンの契約名義人変更手続きや借り換えの手続きはできませんので、注意しましょう。

ペアローン（共同名義ローン）を組んでいるケース

ペアローン（共同名義ローン）を組んでいる場合は、前述の【住宅ローン契約名義人を変更するケース】と同様の手続きが必要になります。

ローンの契約名義人 変更手続き	契約名義人の変更手続きを行う 住宅ローンの借り換えを行う
名義変更手続き	司法書士に依頼して名義変更を行う

離婚後にどちらか一方が住み続けるケースでは、ペアローンを一本化するために、金融機関と相談して契約名義人を変更する必要があります。

ペアローンでも、多くの場合「契約名義人が居住していること」が規約として定められているためです。

また、ペアローンで取得した家は、家の名義人も夫婦の共有名義となっているため、名義変更手続きが必要になります。

現金がなくても何とかなる！ 財産分与した家に離婚後も住み続けたい人の対処法2つ

前章では、離婚後も財産分与した家に住む方法について解説しました。

しかし、財産分与した家に住み続けるためには「【家に住み続ける場合】家の見込み価値の半分を現金で支払う」で解説したように、相手に現金を支払う必要があります。

それでは、預貯金など現金が手元にない人は、離婚後家にを受け取ることはできないのでしょうか。

実は現金がなくても、以下の方法なら、離婚後に財産分与した家に住むことができます。

ここからは、上記の2つの方法について詳しく解説していきます。

現金以外の財産で清算する

前述の通り、家に住み続ける方法としては、家の見込み価値の半分を現金で支払うことが一般的です。

しかし、現金以外にも、以下のような財産を相当分渡すことで、財産分与になるケースがあります。

ただし、家は非常に高価な財産です。

上記の品物だけでは全額を清算できないケースもあるため、注意してください。

リースバックを利用する

リースバックを利用することで、まとまった現金が手に入るため、相手に家の見込み価値の半分を現金で支払うことができるようになります。

リースバックとは、家を不動産会社などに買い取ってもらった後で、賃貸契約を結ぶ方法のことです。

売却後も同じ家に住み続けられる一方で、家の所有者は家を買い取った会社となります。そのため、以下のような注意点もあります。

リースバックを利用すれば、現金が手元にない状態からでも、家を公平に財産分与することができますよ。

離婚で家を財産分与するときの注意点3つ

前章まで、様々な角度から家の財産分与について解説してきました。

ここまでの内容で、「家の財産分与ってどうやるの？」という疑問は解消されたかと思います。

ここからは、実際に財産分与するときに、意識しておいてほしい注意点を解説します。離婚で家を財産分与するときの注意点は以下の3つです。

それでは、それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

【住む場合】家を同意なく売却されたり、滞納されるリスクがある

「4-2-2.住宅ローン契約名義人以外が住むケース」で解説した方法のうち、住宅ローン契約名義人を変更しないケースでは、以下のようなリスクがあります。

家を同意なく売却されたり、ローンの支払いを滞納されたりしてしまうと、あなたが住んでいても、家を手放さなければなりません。

上記のようなリスクをなくすためにも、「2-6. 夫婦で協議する」で触れたように、財産分与は口約束のみで決定せず、公正証書で離婚協議書を作成しましょう。

【出ていく場合】連帯保証人になっていると支払い命令が下るリスクがある

住宅ローン契約名義人が住宅ローンの支払いを滞納した場合、連帯保証人に住宅ローンの支払い命令が下る可能性があります。

例えば、ローン契約名義人である夫がローンの支払いを滞納した場合、妻が連帯保証人になっていれば、妻が家に住んでいなくてもローンを支払う必要があります。

このような事態を避けるために、家を手放して出ていく時には、あらかじめ家住宅ローン契約名義人側の親族などに保証人を変更しておきましょう。

「2-2. 住宅ローンの残額と契約名義人を確認する」で家の名義人を確認するときに、金銭消費貸借契約書で連帯保証人が誰になっているかも確認するのがおすすめです。

財産分与は離婚後2年以内しかできない

「2-7. 協議が決裂した場合は調停を申し立てる」でも解説したように、財産分与は、離婚成立後2年以内までしか請求できません。

この請求期間を過ぎてしまうと、どのような理由があっても財産分与の請求ができなくなります。

特に、家の財産分与は必要な書類や手続きが多く、時間がかかる傾向にあります。離婚することが決まったらなるべく早く財産分与に向けて行動しましょう。

まとめ

〇離婚時に財産分与をする方法には、以下の2つの方法があります。

〇家を財産分与するときには、以下の流れで行います。

①	家の名義人を確認する
②	住宅ローンの残額と契約名義人を確認する
③	家の査定をして価値を確認する
④	住宅ローンが完済できるか確認する
⑤	頭金などに特有財産が含まれていないか確認する
⑥	夫婦で協議する
⑦	協議が決裂した場合は調停を申し立てる

協議や調停などで財産分与の内容が決定したら、実際に家を財産分与していきます。

〇離婚で家を財産分与するときは、以下の点に注意してください。

この記事では、家の財産分与について解説しました。

あなたの財産分与の準備のお役に立てれば幸いです。