【2024年5月】土地評価額とは？4種類の指標のどれを使うのか・調べ方を詳しく解説

「土地の評価額」とは、土地の取引や財産の評価を行う際に使用する価格です。

「土地の評価額」には、「固定資産税評価額」「路線価（相続税路線価）」「公示価格」「実勢価格」の4種類があります。

それぞれ4種類の指標によって計算され、使用用途や計算方法が違います。

土地には4つの異なる価格（一物四価）が存在しており、どの指標を使うかで土地の評価額は大きく変わる点に注意しなければなりません。

【土地の4つの評価額】

土地の価格の指標	概要
固定資産税評価額	固定資産税を計算するために使われる土地の評価額
路線価	土地や建物の相続税評価額を計算するために使われる指標
公示地価・基準地価	国土交通省が毎年発表している、公示地価や基準地価
実勢価格（取引価格）	実際にその土地が実際に売却された時の価格

指標によって、土地の評価額には以下のような価格差が生まれます。

この記事では、「土地の評価額を出したい」と考えている方に向けて、

• どの指標を使って評価額を出すべきか
• 指標を使った土地評価額の出し方（4つそれぞれ）

について、詳しく解説していきます。

土地を売却する際の相場を知りたい方や、土地活用をお考えの方にも参考になる情報をまとめました。

土地の適正な評価額を算出したい方は、ぜひこの記事を最後まで読んで計算してみてください。

なお、概算で知りたい方は以下のシミュレーターを利用すると最速でおおよその評価額が調べられますので試してみてください。

シミュレーターの使い方
土地評価額	建物評価額
① 国税庁の路線価ページから都道府県を選択する ②「路線価図」を選択する ③ 住所を選択していく ④ 路線価図ページ番号から調べたい地図を探す ⑤ 調べたい土地に接する道路の数字とアルファベットを確認する ⑥ 土地の路線価数値に数字と土地面積を入力し、土地が借地権の場合は「土地の権利」の項目から該当するアルファベットを選択する	① 建物の取得価格を入力する（売買契約書などに建物金額が記載されています） ② 建物の新築からの経過年数を入力する ③ 建物の構造を選択する

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土地評価額とは｜4つの指標によって価格が異なる

土地評価額とは、「土地を評価したらいくら（何円）になるか」を示した金額のことです。

他の財産との合計額を出したり、税金を算出したりするためには、その土地がいくらか円換算する必要があります。その時に使われるのが土地評価額です。

土地は「一物四価」とも呼ばれており、土地の評価額には以下の4つの価格が使われます。

何のために土地の値段を出したいのかによって、使うべき指標が異なります。また、どの土地評価額を使うかによって金額自体も大きく変わるので注意が必要です。

以下は「一物四価」の価格差を示したグラフです。

固定資産税評価額は公示価格の7割、路線価は公示価格の8割になるように設定されています。

実勢価格は、その土地のエリアの需給状況や土地の個別の特徴によって価格が増減しますが、一般的には公示地価よりも高くなることが多いといわれています。

このように、どの指標を使うかによって評価額が高くなったり低くなったりするため、土地評価額を調べる際には注意が必要です。

どの指標を使って土地評価額を出すかケース別に分類

ここからは、「一物四価」のどの指標を使って土地評価額を出すべきか、ケース別に分類していきます。

「土地評価額を出したい！」と考えたとき、何かの目的があって評価額を調べていたはずです。その目的が何なのかによって、使うべき指標が異なります。

それぞれの状況ごとの土地評価額の調べ方を詳しく解説していきます。

自分が所有する土地の適正な価格を知りたい

自分が所有する土地の適正な価格を知りたい場合には、公示価格を用いるのがおすすめです。公示価格は、公的機関が公表している「土地の適正な価格」であるからです。

ただし、公示価格は全国で2.3万件の地点が評価されて発表されるものであり、あなたの土地そのものの価格が分かるものではありません。

そのため、固定資産税評価額を調べて0.7で割る方法がおすすめです。

固定資産税評価額は公示価格の7割を目途に設定されているため、固定資産税評価額÷0.7で計算可能です。

固定資産税評価額の調べ方は、「3. 所有している土地の固定資産税評価額を調べる方法」を参考にしてください。

自分が所有する土地がいくらで売れるかを知りたい

自分の土地がいくらで売れるかを知りたいならば、土地評価額を調べるよりも「土地査定」を行うことをおすすめします。

土地査定は、売却することを前提に、「いくらで売れそうか」を不動産会社が調べてくれる仕組みです。

土地査定の仕方は、「7. 土地の売却額を知りたいならば査定が確実」を参考にしてください。

土地の担保評価額を知りたい

不動産担保ローンなどの土地の担保評価額がいくらになるか知りたい場合は、「土地の市場価格×掛目（60%～80%）」で計算できます。

掛目（かけめ）とは、金融機関が融資を行う場合に担保に掛ける一定の比率を表しており、金融機関によって比率は多少異なります。

土地の市場価格は、不動産会社に土地を査定してもらうことで分かります。土地査定の仕方は、「7. 土地の売却額を知りたいならば査定が確実」を参考にしてください。

相続税・贈与税を算出したい

土地にかかわる相続税や贈与税を算出するためには、「路線価」を使って評価額を計算しなければなりません。

国税庁は、相続税や贈与税において「土地の評価額は時価で評価してください」としています。この時価を計算するために設定されているのが「路線価（正式には相続税路線価）」です。

参考：国税庁「令和4年分の路線価等について」

路線価による土地評価額の調べ方は、「4. 路線価を使って土地の評価額を調べる方法」を参考にしてください。

登録免許税を算出するために固定資産税評価額を知りたい

不動産登記に必要な「登録免許税」や不動産を取得した場合に納める「不動産取得税」がいくらか調べるためには、固定資産税評価額を知る必要があります。

固定資産税評価額の調べ方は、「3. 所有している土地の固定資産税評価額を調べる方法」を参考にしてください。

所有している土地の固定資産税評価額を調べる方法

所有している土地の評価額を知りたい場合には、固定資産税評価額を調べる方法が最も簡単でおすすめです。

なぜならば、固定資産税評価額は自分で調べる必要がなく、毎年自治体が計算して通知書でお知らせしてくれるからです。

固定資産税評価額が分かれば、そこから逆算して路線価や売却価格の目安も出すこともできます。

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固定資産税の納税通知書を用意する

土地の固定資産税評価額を確認するためには、まず固定資産税の納税通知書を手元に用意します。

納税通知書は、毎年1月1日時点の土地の所有者あてに、4月～6月頃に送られてきているはずです。

発行している自治体によって様式は異なりますが、税金がいくらか書かれた部分と「課税明細書」という部分があるはずです。

土地の「価格（評価額）」の部分を確認する

課税明細書には、土地と家屋が分かれて記載されています。土地の評価額を知るためには、土地の「価格（評価額）」と書かれている部分を見ましょう。

上記の画像例の場合、土地の固定資産税評価額は10,924,130円であることが分かります。

【応用編】固定資産税評価額から売却額の目安を出す

固定資産税評価額が分かれば、逆算して売却額の目安を出すことが可能です。

売却額の目安＝固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 【90%～150%】

この計算式は、一物四価の関係から導き出したものです。まず、固定資産税評価額は公示価格の70%に設定されているため、0.7で割ることにより公示価格の目安を出します。

さらに、売却額の目安は公示地価の90%～150%程度なので、その割合を掛けることで売却額の目安を出せるのです。

例えば、土地の固定資産税評価額が2,000万円だった場合、売却額の目安＝2,000万円÷0.7 × 【90%～150%】なので、2,571万円～4,286万円となります。

実際には、土地の固有の特徴やエリアの需給状況によって売却額は大きく変わりますが、参考にしてみてください。

路線価を使って土地の評価額を調べる方法

次は、路線価による土地評価額の調べ方を解説していきます。

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額を千円単位で表示したものです。

簡単に言うと、道路それぞれに値段が付いていて、その道路の値段に面積を掛け合わせると、だいたいの土地の価格が分かるというものです。

※路線価は、土地を相続した場合（贈与された場合）に、相続税や贈与税を算出するためのものです。税金の計算をする場合には、今回紹介する流れよりさらに細かい計算・調整が必要とされます。難しい場合には、税理士に相談することをおすすめします。

「全国地価マップ」で路線価を調べる

調べたい土地の路線図を簡単に知りたい場合には、「全国地価マップ」というサイトを利用するのが便利です。

※相続税や贈与税を正確に出したい場合には、「全国地価マップ」よりも、国税庁の「路線価図」サイトの方が情報が充実しているためおすすめです。ケースによって使い分けてください。

「全国地価マップ」のトップページから「相続税路線価等」をクリックして、「郵便番号・住所から探す」に調べたい土地の住所を入れましょう。

「検索」を押すと上記のように候補が表示されるので、該当の住所をクリックします。

土地が面している道路の路線価を確認する

上記のように路線価マップが表示されるので、調べたい土地が面している道路の上に書かれている数字を読み取りましょう。

路線価図の数字は、1㎡あたりの価額を千円単位で表示しているので、数字に1,000を掛けたものが1㎡あたりの土地の価格です。

例えば「480C」の道路に面している土地は、1㎡あたり48万円ということが分かります。

路線価に土地の面積を掛ける

路線価が分かったら、土地の面積を掛ければ、その土地の路線価評価額が分かります。

土地の路線価評価額＝路線価×土地の面積

例えば、1㎡あたり48万円の道路に面する150㎡の土地なら、路線価評価額＝7,200万円となります。

※正確な相続税を出す場合には、2つの道路に面した場合の加算率を足したり、間口が狭い土地やいびつな形の土地は評価を下方修正したりと、さまざまな補正率を計算して、最終的な土地の価格を算出します。

公示地価・基準地価を調べる方法

次に紹介するのは、公示地価と基準地価を調べる方法です。

公示地価と基準地価はどちらも、公的機関が適正な土地の価格を示すために発表する土地の評価額です。

ただし、公示地価と基準地価は、毎年「ある地点」が選ばれてその地点の価格が発表されるというスタイルです。全ての土地の価格が分かるものではありません。

例えば、自分が所有する土地の価格を知りたい場合に、近隣の公示地価・基準地価を参考にすることはできますが、自分の土地そのものの価格が分かるわけではないので注意しましょう。

※土地の価格は、固有の特徴（日当たりや高低差、接している道路、周辺環境など）によってかなり価格が増減するものです。

「全国地価マップ」で公示価格・基準地価を調べる

公示地価・基準地価を簡単に知りたい場合には、「全国地価マップ」を利用するのが便利です。

※国土交通省の「標準値・基準地検索システム」を使っても良いですが、「全国地価マップ」の方が検索しやすく視覚的に分かりやすいため、この方法を紹介しています。

「全国地価マップ」のトップページにある3つの地図から、一番右の「地価公示・地価調査」をクリックします。

「郵便番号・住所から探す」の欄に郵便番号や住所の一部を入れて「検索」すると一覧が表示されるので、見たい場所の住所をクリックします。

公示地価・基準地価を確認する

以下のように、マップ上に、周辺の公示地価で選ばれた地点が黒い四角で、基準地価で選ばれた地点が赤い三角で表示されます。

公示地価（または基準地価）を見たい地点のアイコン（黒四角か赤三角）をクリックすると、以下のように、左側に詳細情報が表示されます。

公示地価（または基準地価）は「価格（円/㎡）」の欄を確認しましょう。

上記の場合、2023年の公示価格の調査で公表された公示地価が「1㎡あたり495,000円」ということが分かります。

実勢価格（取引価格）を調べる方法

最後は、実勢価格（過去に取引された価格）を調べる方法です。

実勢価格とは、過去に土地売買が成立した時の最終価格のことです。過去の取引価格を調べるには、国土交通省の「土地総合情報システム」を使います。

なお、土地総合情報システムに載っているデータは、固有の土地が特定されないよう加工されています。あくまで参考として利用しましょう。

国土交通省「土地総合情報システム」にアクセスする

国土交通省の「土地総合情報システム」にアクセスしたら、オレンジの四角い部分「不動産取引価格情報検索」をクリックします。

以下のような画面に切り替わるので、調べたい時期、種類（土地または宅地）、地域を指定して「この条件で検索」をクリックしましょう。

検索結果の一覧から取引価格を参考にする

以下のように、指定した条件の不動産取引価格情報が一覧で表示されます。

一覧を見て、周辺エリアの土地がいくらで売買されたのかを参考にしましょう。

土地の固有の条件（駅からの距離、形状が整っているのか、利用目的、前面道路の状況、方位など）も確認できるので、それらも参考に土地価格がどう決まるか推測できるでしょう。

土地の売却額を知りたいならば査定が確実

3章から6章では、土地の4つの価格（評価額）の調べ方を解説しました。目的に合った指標を使って、調べたい土地の評価額を推測してみましょう。

もし土地評価額を知りたい理由が「いくらで売れるか知りたい」ならば、今回紹介した4つの指標を使って評価額を推測する方法よりも、土地の査定を依頼する方法が確実です。

なぜならば、土地の査定は、売却前提で土地の価格を見積もってくれる仕組みだからです。

路線価や固定資産税評価額は、あくまで税金を算出するために設定されている指標なので、「土地がいくらで売れるか」とは全く別物です。

一方、土地査定では、現地を実際に見て、土地の形や高低差、日当たり、周辺環境、駅からの距離などの利便性、土地活用のしやすさなどを総合的に判断して、「この土地ならいくらで売れそうか」教えてもらうことができます。

売却額を知りたいならば、土地の査定を依頼してみましょう。

まとめ

本記事では、土地の評価額とは何か、そして調べ方について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。

一物四価による土地評価額の出し方を解説しましたが、土地がいくらで売れるか知りたい場合には、不動産一括査定が便利です。

相談した後、現地を実際に見てもらって、土地固有の価値を査定してもらいましょう。