分譲マンションを賃貸に出すことには、家賃収入が入るなど魅力的なメリットがありますが、必ずしも賃貸に出した方がいいとは一概に言えません。
デメリットもしっかりと把握し、それらを考慮した上で判断することをおすすめします。
【分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット】
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・家賃収入を得られる ・物件を資産として持ち続けることができる ・ローン金利・固定資産税などを経費として計上できる | ・空き家の発生リスクがある ・賃貸に出す際に様々な支出が発生する ・賃貸に出しても固定資産税を支払い続ける義務がある ・途中で賃貸契約を解除できない |
分譲マンションを賃貸に出すと、資産を運用して利益を出すことができる一方で、空き家リスクや税金面のリスクにも直面するのです。
さらに、分譲マンションを賃貸に出すか検討する際には、以下の注意点も事前に知っておいた方がよいでしょう。
【分譲マンションを賃貸に出す際の注意点】
これらのことを十分に理解していないと、賃貸に出した後に思いもよらない問題が発生する可能性が高まります。
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そこで本記事では、分譲マンションを賃貸に出すか検討しているあなたが知っておくべき情報を、網羅的にお伝えしていきます。
分譲マンションを賃貸に出すか、検討するために必要な情報を全て盛り込んでいます。
ぜひ最後まで読み進めてください。
分譲マンションを賃貸に出す3つのメリット
まずは、分譲マンションを賃貸に出すメリットについて、詳しくお伝えしていきます。
冒頭でもお伝えした通り、分譲マンションを賃貸に出すメリットは3つあります。
メリットを把握し、あなたが分譲マンションを賃貸に出した際に受けられる恩恵を具体的にしていきましょう。
家賃収入を得られる
分譲マンションを賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入を得られることです。
入居者がいるかぎり、家賃収入という不労所得（労働を必要としない収入）を継続的に得ることができるのです。
例えば、総務省統計局が発表している借家の1ヶ月当たりの家賃相場は、以下のようになっています。
【借家の1ヶ月当たりの家賃相場分布図】
【借家の1ヶ月当たりの家賃・間代及び一畳当たり家賃・間代】
例えば東京都では1ヵ月あたり約8万円、大阪府では約5万5千円の賃料を得ることができるのです。
特に東京都、首都圏3県、大阪府、京都府、兵庫県、愛知県の家賃相場が高く、これらのエリアでは高い賃料で分譲マンションを賃貸に出すことが期待できます。
不動産は売却するとまとまったお金が入りますが、それで終わりです。一方で賃貸に出すと継続的に賃料を得られ、売却以上の収入を得られる可能性があります。もちろん、賃貸に出した後で売却するという選択を取ることもできるでしょう。
家賃収入という不労所得を得られることは、分譲マンションを賃貸に出す大きな魅力です。
物件を資産として持ち続けることができる
分譲マンションを賃貸に出すと、物件を資産として持ち続けながら収入を得ることができます。
売却すればまとまった資金を得られますが、同時に物件を手放すことになります。
空き家にすると、資産として持ち続けるための固定資産税や管理費、修繕積立金などの経費がかかりマイナスです。
しかし、賃貸に出すと、収入を得ながら物件を所有することができるのです。
分譲マンション購入は人生の中でも大きな買い物です。以下のような様々な理由で、手放すことを躊躇している人もいるのではないでしょうか？
- 思い入れがあって手放したくない
- 気に入っていてまたいつか住みたい
- 子供に残したい
- 人気のマンションだから手放すのが惜しい
- 資産運用できるなら資産運用したい
これらの理由から手放したくないと思っても、「空き家にして所有し続ける」というのは、資金的に現実的ではないし、もったいないですよね。
分譲マンションを賃貸に出せば、家賃収入という不労所得を得ながら、資産としてマンションを所有し続けることができます。
これにより資産運用、相続などが可能になる点がメリットです。
ローン金利・固定資産税などを経費として計上できる
分譲マンションを賃貸に出して家賃収入を得ると、税金が発生するため、毎年確定申告が必要になります。
その際にローン金利や固定資産税などを経費として計上できることもメリットです。
税金は不動産所得に応じて課税されますが、この不動産所得は以下のような式で算出されます。
不動産所得＝家賃収入−必要経費
家賃収入に含まれるものは、以下の通りです。
- 家賃
- 礼金
- 更新料
- 共益費
- 駐車代など
一方、必要経費として計上できるものには、以下のようなものがあります。
- 減価償却（建物）
- 借入金利子
- 管理組合への管理費
- 修繕積立金
- 修繕費
- 賃貸管理委託費
- 損害保険料
- 固定資産税など
例えば家賃収入が年間200万円、必要経費が50万円の場合、税金は以下のようになります。
200万−50万円＝150万円
150万円×5%＝75,000
（課税所得金額150万円の場合、税率は5%）
このように、必要経費を計上できることで、税金の支払いを押さえられるメリットがあります。
分譲マンションを賃貸に出す4つのデメリット
分譲マンションを賃貸に出すことを検討する際は、メリットだけでなく、デメリットもしっかりと把握しておきましょう。
デメリットは、大きく以下の4つです。
デメリットを考慮して賃貸に出すか検討することで、後悔がない選択ができます。
空き家の発生リスクがある
分譲マンションを賃貸に出した後に生じる懸念事項として、空き家の発生リスクが存在します。
賃貸に出しても、入居者が見つからないと空き家になってしまい、家賃収入が得られません。
これにより、次のような問題が発生します。
- 家賃収入を住宅投資ローンの返済に充てていた場合、自己資金からローンなどの月々の支払いを賄わなければならなくなる
- 家賃収入がなくても、修繕積立金と管理費は管理組合に支払わなければならない
こうした事態に陥ると、不労所得を得るどころか、むしろ赤字になる可能性が高いでしょう。
この空き家リスクは年々増加しており、以下のように、賃貸物件の空き家率が上昇している実態が明らかになっています。
【賃貸住宅の空き家率】
5年に1度行われるこの調査によると、平成30年時点で賃貸用住宅の空き家率が全国平均18.8%でした。
また、空き家率は全国的に年々上昇していることがわかります。
特に以下のような場合、空き家になる確率が上がるとされています。
- 立地が悪い（駅やバス停から遠い、スーパーが近くにないなど）
- 築年数が経っている
- 家賃設定が相場より高い
立地や築年数など、物件自体の問題が空き家の原因となっているようです。
賃貸に出す以上、空き家リスクはつきものです。賃貸に出したからといって確実に家賃収入が約束されるわけではないことを覚えておきましょう。
賃貸に出す際に様々な支出が発生する
分譲マンションを賃貸に出す場合、収入にばかり目がいきそうですが、実は様々な出費が発生します。
以下は、分譲マンションを賃貸に出す際にかかる主な費用の一覧です。
【分譲マンションを賃貸に出す際にかかる費用】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 管理会社への委託費用（不動産会社に賃貸管理を委託した場合） | ・初期費用・管理委託料（家賃の5%前後） |
| 不動産会社への仲介手数料 | ・一般的に家賃の1ヶ月分＋消費税 |
| クリーニング代 | ・マンションを貸し出す前に必要相場：30,000円（1R）〜100,000円（3LDK以上） |
| リフォーム代や設備交換費 | ・設備が老朽化している場合はリフォームや設備交換が必要 ・老朽化していなければ必須ではない |
| 税金 | ・固定資産税 ・所得税（不動産所得に対して） ・住民税（不動産所得に対して） |
「リーフォーム代や設備交換費は極力お金をかけたくない」と思うかもしれませんが、キッチンが古かったりドアがガタガタしていたりすると、入居者が見つかりにくくなってしまいます。
これらの費用がかかり、気になる点は不動産会社と相談しながら進めるといったことも事前に考慮する必要があります。
賃貸に出しても固定資産税を支払い続ける義務がある
分譲マンションを賃貸に出す場合、固定資産税の支払いが発生します。
賃貸に出すことは資産として不動産を所有し続けることを意味し、そのため固定資産税の支払い義務も変わらずに継続されます。
また、都市計画税の支払いが必要な地域では、賃貸に出した後も同様に支払い続ける義務が所有者にあります。
先ほど賃貸には空き家リスクがあることをお伝えしましたが、もし家賃収入がない場合でも固定資産税を捻出しなければいけません。
数ヶ月に1度の大きな出費ですので、しっかり検討したい点です。
途中で賃貸契約を解除できない
分譲マンションを賃貸に出した場合、こちらの都合で「出ていってください」と契約を解除することは難しいと考えた方がいいでしょう。
賃貸契約の内容にもよりますが、一般的に2年単位での契約が多いからです。
詳しく見ていきましょう。
そもそも賃貸借契約には、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」があります。
【普通賃貸借契約とていき賃貸借契約の違い】
| 普通賃貸借契約 | 【一般的に用いられる契約形態】 ・2年に1回の更新・借主に退去してもらうためには、正当な自由であることに加え、通常は6ヶ月前までに借主に退去願いを通知する ・退去願いを通知する際は立退料を支払う必要がある ・基本的に貸主から更新拒絶は困難 |
|---|---|
| 定期賃貸借契約 | 【貸主が決めた契約満了時に、確実に賃貸借契約を終了できる契約】 ・契約期間を自由に決められる ・更新なしで一定期間だけ貸し出すことができる |
「普通賃貸借契約」は一般的に用いられる契約形態で、通常は2年ごとの更新が行われる契約内容が一般的です。
このタイプの契約では、貸主から契約を解除するのは困難だと言えます。
一方、「定期賃貸借契約」は、貸主が指定した契約期間が満了した時点で、確実に賃貸借契約を終了できる契約形態です。
例えば、「転勤で3年間だけ貸したいから契約期間を3年間にする」といったことが可能です。
ただし、「2年半で転勤先から戻ることになったから、今すぐ出ていってください」といったようなことは要求できないので注意しましょう。
また、「やっぱりあと1年間賃貸に出したい」と思った場合、新たに入居者を探さなければいけない点がデメリットと言えます。
どちらの契約形態であっても、「今すぐ解除したい！」と思っても賃貸契約を解除することはできません。
この点は、一時的に賃貸に出そうと考えている人にとっては大きなデメリットになる可能性があります。
分譲マンションを賃貸に出すのに向いている人・向いてない人
ここまで分譲マンションを賃貸に出すか検討するために、知っておくべき情報を解説してきました。
この章では結論として、どのような人が分譲マンションを賃貸に出すのに向いていて、どのような人が向いていないのかお伝えします。
分譲マンションを賃貸に出すのに向いている人は、以下のような人と言えるでしょう。
- 自分の不動産を使って投資がしたい人
- マンションを資産として持ち続けたい人
- マンションを子供に相続させたい人
- いずれまたその物件に住みたいと思っている人
- 自己資金に余裕がある人
- 住宅ローンを完済している人
分譲マンションを賃貸に出すメリットを鑑みると、これらの条件に合致する人は賃貸に出すのに向いていると考えて問題ないでしょう。
一方、以下の条件に当てはまる人は、分譲マンションを賃貸に出すのに向いていない可能性があるので、慎重に検討しましょう。
- 家計が逼迫している人
- 空き家リスクに耐えられそうにない人
例えば、住宅ローンを住宅投資ローンに借り換えて分譲マンションを賃貸に出し、尚且つ住み替え先を賃貸物件にする場合、ローンと家賃をダブルで支払うことになり、毎月の出費が大幅に増加します。
十分な資金がある場合は問題ありませんが、無理をすると毎月の生活費に負担がかかる恐れがあります。
特に空き家期間が発生すると、経済的に厳しい状況に追い込まれる可能性があります。
このような場合、賃貸に出したくても手放すしかない状況に陥ることもあります。
向いていない可能性があると感じている場合は、特によく検討して決断してください。
賃貸に出すのに向いている物件・向いていない物件
以下の条件に当てはまる物件は人気が高く、賃貸に出すのに向いている分譲マンションです。
- 立地がいい
- 魅力的な設備がある
「立地がいい」とは、「自分の生活に合った場所にあるかどうか」が判断基準となります。
一般的に、駅の近さや近隣にスーパーマーケットがあることは、多くの人が良好な立地条件と感じる要素です。
また、全国賃貸住宅新聞の調査によると、以下のような設備があると「周辺相場より家賃が高くても入居したい」と思う人がいるようです。
【「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」TOP10】
| 順位 | 単身向け | ファミリー向け |
|---|---|---|
| 1位 | インターネット無料 | インターネット無料 |
| 2位 | エントランスのオートロック | 追い焚き機能 |
| 3位 | 高速インターネット | エントランスのオートロック |
| 4位 | 宅配ボックス | 高速インターネット |
| 5位 | 浴室乾燥機 | システムキッチン |
| 6位 | 独立洗面台 | 宅配ボックス |
| 7位 | システムキッチン | 浴室乾燥機 |
| 8位 | 24時間利用可能ごみ置き場 | ガレージ |
| 9位 | 防犯カメラ | ホームセキュリティー |
| 10位 | 追い焚き機能 | 24時間利用可能ごみ置き場 |
分譲マンションを賃貸に出そうか迷っている人は、所有する物件が上記に当てはまるか、ぜひチェックしてみてください。
一方で、以下のようなケースは賃貸に出しても借り手が見つかりにくい場合があります。
- ファミリー向けのマンションで2〜3年の期限がついている
- 個性的なリフォームをしている
期間限定で分譲マンションを賃貸に出す場合、単身者向けの住宅の方が借り手を見つけやすいと言われています。
なぜなら、通学する子供を持つ家庭は、短期間で引っ越すことを前提に家を借りることは少ないからです。
例えば、小学生の子供がいる家庭が3年契約更新なしの家を借りた場合、3年後に子供が転校しなければならない可能性が生じてしまいます。
このようなファミリー向けの物件をお持ちの方が期間限定で賃貸に出す際は、家賃を相場よりも低めに設定することで借り手を見つかりやすくする必要があるでしょう。
また、個性的なリフォームをしている物件も、借り手が見つかりにくい場合があります。
特に、好みが分かれるようなリフォームは、それだけで借り手が躊躇する要因になります。
例えば、壁紙にキャラクターの柄が施された物件を想像してみてください。そのキャラクターが好きな人には魅力的に映るかもしれませんが、そうではない人は躊躇ってしまうのではないでしょうか。
取り付け家具、造作家具についても同じことが言えます。
良かれと思ってお金をかけて作ったものが、入居者にとってはいらないものと感じられ、入居を躊躇う要因になることもあります。
賃貸に出す前にリフォームをすることを検討している方は、万人受けするものを選ぶことをおすすめします。
また、不動産会社に相談することで、適切なアドバイスがもらえるでしょう。
分譲マンションを賃貸に出す際の3つの注意点
分譲マンションを賃貸に出す際に注意したい点が3つあります。
賃貸に出す動きを初めてから「知らなかった！」とならないように、把握していきましょう。
住宅ローンがある場合は原則として賃貸に出せない
所有する分譲マンションを住宅ローンで購入し、まだ完済していない場合、原則としてその物件を賃貸に出すことはできません。
住宅ローンは一般的に住居用不動産を対象としており、その物件を自己居住のために購入するための融資です。したがって、賃貸目的での利用は通常認められていません。
みずほ銀行のネット住宅ローンの場合、資金の利用目的は以下のように限定されています。
新規借り入れの場合
参考：みずほ銀行「住宅ローン申し込み条件Q&A」
（1）本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
ただし、転勤など一時的にやむを得ない理由で賃貸に出す場合は、金融機関に個別相談することで、特例として貸し出せる場合もあります。一度、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談してみましょう。
住宅ローンを完済していない状態でも賃貸に出したい場合は、「住宅ローン」を「住宅投資ローン」に借り換えることで解決できる場合があります。
詳しくは、ご自身が住宅ローンを組んでいる金融機関へお問い合わせください。
修繕費用は基本的に所有者である貸主が負担する
入居者に過失がある場合は別ですが、貸している部屋の設備に不具合がある場合は、基本的に所有者である貸主が修繕費用を負担しなければなりません。
設備はあくまでも貸主の所有物だからです。
例えば誰かが入居中に給湯設備が壊れた場合は、早急に修繕の対応が必要になります。その際の費用はもちろん所有者が負担します。
特に新しい入居者に入れ替わる際に費用が発生しやすく、まとまったお金が必要になることもあります。
突然の出費に対応できるように、経年による修繕に関しては、通常住んでいる時と変わりなく費用を負担する必要がある点を覚えておきましょう。
管理費と修繕積立金は所有者が支払う
分譲マンションを賃貸に出しても、管理費と修繕積立金は所有者が管理組合に支払う義務に変わりはありません。
分譲マンションを所有している限り、当該物件の管理組合の組員であることに変わりないからです。
例えば、所有する分譲マンションの管理組合に毎月30,000円の管理費と30,000円の修繕積立金、計60,000円を支払っていた場合、賃貸に出した後も変わらずその金額を毎月管理組合に納める必要があります。
「今は住んでいません。」「賃貸に出しているので私は関係ない」という理由で支払いを拒否することはもちろんできませんので、しっかり把握して支出について考える際に考慮してください。
分譲マンションを賃貸に出す際の手順5STEP
最後に、分譲マンションを賃貸に出す際の手順をご紹介します。
分譲マンションを賃貸に出す際の手順は以下の流れで進みます。
実際に貸し出す際の流れをイメージする際に役立ててください。
仲介会社を探す
分譲マンションを賃貸に出す際は、まず仲介業者を探しましょう。
仲介業者を通した方が、募集、賃貸契約など、貸し出しに至るまでの工程がスムーズに進みます。
仲介業者にサポートしてもらえる内容は、以下の通りです。
- 賃貸契約に関わること
- 入居者の募集
- 入居者の選定
- 賃料設定に関するアドバイス
- 内覧などの業務
- 入居審査など
仲介業者に依頼すると、賃貸に出す際の全てのことをサポートしてもらえます。
しかし中には、「自分で借主を探したい」「仲介会社を通したくない」とお考えの人もいるかもしれません。
結論から申し上げると、専門的な知識を持っていない限り、仲介業者に依頼することをおすすめします。
契約時には専門的な知識が必要であること、様々なやりとりの手間などを考えると、素人には負担が大きいからです。
信頼できる仲介業者に依頼して、円滑に入居まで進めていきましょう。
そこで、仲介業者を探す方法をご紹介します。
仲介業者を探す際は、いくつかの業者を比較するのがおすすめです。業者によって手数料や顧客数などが異なり、その差が収入の差につながる可能性があるからです。
近隣の不動産業者をネットで探したり、一括査定サイトを利用したりして、依頼する仲介業者を探しましょう。
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賃貸契約方法を選択する
賃貸契約方法を検討します。
途中で賃貸契約を解除できないでもお伝えした通り、賃貸契約方法には大きく2つの方法があります。
- 普通賃貸借契約
- 定期賃貸借契約
それぞれの契約について、違いをまとめました。
【賃貸契約方法比較表】
| 普通賃貸借契約 | 定期賃貸借契約 | |
|---|---|---|
| 契約内容 | 契約期間満了時に契約更新を行う契約形態 | 契約期間満了時に契約が終了する契約形態 |
| 契約期間 | 一般的に2年に1度更新 | 貸主が契約時に決定 |
| メリット | 更新が前提なので、何度も入居者を探す必要がない | 契約期間を決められる |
| デメリット | 契約の解除時期が全く読めない | 更新できないことが借主の不安材料になる場合がある |
| 向いている人 | 長く貸し出したい人 | 一定期間のみ貸し出したい人 |
自分の状況に合っている契約方法はどちらなのか検討するためにご活用ください。
仲介会社と契約する
仲介を依頼する不動産会社が決定したら、不動産会社と契約を結びます。
不動産会社の契約には、
- 媒介契約
- 代理契約
の2つがあり、大きな違いは入居者の選定についてです。
それぞれどのような契約なのか見ていきましょう。
媒介契約の場合は、貸主が入居者を選ぶことができます。
自分が信頼できると思う人にマンションを貸したいと考えている人におすすめの契約方法です。
代理契約は、入居者の選定を不動産会社に任せる内容になっています。
全てを不動産会社に任せたい人におすすめの契約方法です。
自分に合った契約方法を選びましょう。
入居者を募集する
不動産会社と契約を交わしたらいよいよ入居者を募集します。
入居者募集を開始するために、まずは以下のことを決定しましょう。
- 賃料
- 入居条件
賃料は相場に合わせながら決めていきますが、入居条件はある程度自由に決めることができます。
例えば、「ペット可物件のマンションだけどペット不可」のような個人的な条件をつけることも可能です。
ただし、条件をつければつけるほど、入居者を見つけるのが難しくなります。
賃料も入居条件も、希望者が早期に現れるかに大きく関わる要素なので、不動産会社にアドバイスをもらって決めていくといいでしょう。
賃貸借契約書を締結する
入居者が決まったら賃貸借契約書を締結します。
契約に至るまでには内覧など様々なやりとりがありますが、基本的に貸主が立ち会う必要はありません。
不動産会社に鍵を預けることで、借主とのやりとりは全て不動産会社が行うのが一般的です。
また、契約の前には審査があります。入居希望者が入居審査に通過したのち、無事に契約締結となります。
以上が分譲マンションを賃貸に出す際の流れになります。賃貸に出すと決めた際に役立ててください。
まとめ
本記事では、分譲マンションを賃貸に出すとはどういうことなのか、メリット・デメリットや注意点などをお伝えしました。
最後に、分譲マンションを賃貸に出す際の注意点についておさらいしておきましょう。注意点は3つです。
あなたの意思決定のお役に立てると幸いです。
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