不動産鑑定費用は20万円以上？料金相場や安く抑えるコツを徹底解説

不動産鑑定とは、不動産の価格を適正に評価する方法で、公的かつ法的に強い効力を持ちます。

不動産鑑定評価書が必要となるのは、税務署や裁判所に対外的に提出する場合です。

不動産鑑定費用は、土地が約20万円～、戸建ては約25万円～、マンションは約30万円～が相場です。

鑑定費用は主に評価額で決まり、相続や離婚などの原因には左右されません。

また、鑑定費用は不動産の種類や規模によって変動し、予想される鑑定評価額が高いほど鑑定費用も高額になります。

なお、不動産の鑑定費用は、不動産鑑定士事務所が独自に報酬基準を定めているケースが多いです。

そのため、依頼先によっては料金が大きく異なる場合があるため注意しましょう。

ちなみに、本人が直接不動産鑑定士に依頼するよりも、裁判所を通して依頼する方が高額になる傾向があるのであわせて確認しておきましょう。

不動産売却での査定依頼であれば、不動産会社が作成した無料の不動産査定書で十分です。

不動産鑑定を依頼するなら、できるだけ費用を安く抑えたいですよね。

しかし、費用だけで依頼する不動産鑑定事務所を選ぶと、ちゃんとした鑑定をしてもらえず、後悔する可能性があります。

そこで、この記事では不動産鑑定費用について詳しく知りたい方に向けて、以下のポイントをご紹介します。

上記のポイントを押さえると、不動産鑑定費用について理解が深まり、費用を安く抑えながらも、しっかりと鑑定をしてくれる不動産鑑定事務所に依頼できるようになります。

決して安くはない費用を支払うのなら、不動産鑑定で絶対に損をしないように、ぜひ最後まで読み進めていただければと思います。

「不動産鑑定って何？」とお思いの方は、「【図解】不動産鑑定とは？査定との違いや費用、依頼すべきケース解説」で不動産査定との違いや不動産鑑定をすべきケースについてご紹介しているので、ぜひご覧ください。

なお、単純に不動産の価値が知りたい場合や、売却可能金額が知りたい場合は、不動産会社が行なっている無料の一括査定サービスをおすすめします。

不動産鑑定費用について不動産鑑定士の資格を持つ方が解説している動画も参考にしてください。
※不動産鑑定っていくら掛かりますか？

そもそも不動産鑑定と不動産査定の違いとは？

不動産鑑定と似た用語に不動産査定というものがあります。

大きな違いは料金面で、不動産鑑定では不動産鑑定資格を保有するプロが専門的に鑑定評価を行います。

一方で、不動産査定では無料で、大まかにどのくらいの料金で売却できるのかざっくりと簡潔に提出してくれます。

◼︎不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定	不動産査定
有料 専門家が適切な評価を算出 法的な効力を持つ	無料 業者が相場を参考に算出 法的な効力は持たない

この違いを理解した上で、不動産鑑定費用の相場や高い理由、鑑定費用の出し方、安く抑えるポイントなどの情報を参考にしてみてください。

不動産鑑定の費用は20万円～

冒頭でもお伝えした通り、不動産鑑定の費用は、最低でも20万円はかかります。

不動産の種類別に見た不動産鑑定費用の相場は、以下の通りです。

【不動産の種類別・不動産鑑定費用の相場】

それぞれについて、詳しくご紹介します。

土地のみの場合

土地のみの場合、不動産鑑定費用の相場は、以下のように土地の広さによって異なります。

【全国の土地・不動産鑑定費用相場】

戸建て住宅程度の土地	20万円～
大規模な土地	30万円～

全国的には上記のような費用相場となりますが、土地価格が高いエリアでは、不動産鑑定費用の相場も高くなります。

なぜなら、不動産鑑定費用は、以下の2つを基準に決められることがほとんどだからです。

土地価格が高いエリアでは、その影響によって鑑定評価額も上がり、不動産鑑定費用が高くなるのです。

土地価格が決まる要素のひとつに、国土交通省が毎年1月1日に全国約2万6,000地点の適正価格を調査して、3月に公表する公示地価があります。

国土交通省「令和6年地価公示」によると、東京都23区は公示地価が圧倒的に高いことが分かります。

【令和6年公示平均価格（1㎡あたり）・都道府県庁所在地の住宅地ランキング】

1	東京都23区	70万4,600円
2	大阪市	26万5,000円
3	横浜市	24万5,800円
4	さいたま市	22万9,500円
5	京都市	22万7,900円
・・・
45	山口市	3万7,000円
46	秋田市	3万4,300円
47	青森市	3万3,700円

公示地価が高い（土地価格が高い）エリアでは、不動産鑑定の費用相場は以下のように、全国的な相場よりも、やや高くなります。

【全国と土地価格が高いエリアでの不動産鑑定費用相場の違い】

特に東京都23区にあなたの不動産がある場合は、一般的な費用相場よりも高くなる可能性があることを覚えておきましょう。

土地＋戸建住宅の場合

土地＋戸建て住宅の場合、土地に加えて住宅も鑑定対象になるため、不動産鑑定費用の相場は以下のようになります。

【全国の土地＋戸建て住宅・不動産鑑定費用相場】

土地＋戸建て住宅

25万円～

全国的には上記のような費用相場ですが、土地価格が高い首都圏では、不動産鑑定費用の相場も高くなります。

住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」によると、2022年の全国平均の中古戸建住宅の価格は2,704万円でした。

それに対して、以下のように、首都圏では全国平均価格より約630万円も高く、全国平均を大幅に上回っています。

標準的な戸建て住宅であっても、首都圏での不動産鑑定の費用相場は以下の通り、30万円～45万円となります。

【全国と首都圏の土地＋戸建て住宅の不動産鑑定費用相場の違い】

全国の土地＋戸建て住宅	25万円～
首都圏の土地＋戸建て住宅	30万円～45万円

首都圏では不動産鑑定費用が高くなりますが、土地＋戸建て住宅の鑑定は比較的簡単なので、依頼する事務所を選定すれば、30万円程度ですむ場合も少なくありません。

マンションの場合

マンションの場合の不動産鑑定費用の相場は、以下のようになります。

【全国のマンション・不動産鑑定費用相場】

マンション

30万円～

全国的には上記のような費用相場ですが、土地価格が高い首都圏では、不動産鑑定費用の相場も高くなります。

住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」によると、2022年の全国平均の中古マンションの価格は3,157万円でした。

それに対して、以下のように、首都圏では約360万円、全国平均価格を上回っています。

【全国と首都圏・近畿圏・東海圏の中古マンションの平均価格の違い】

全国	3,157万円
首都圏	3,518万円
近畿圏	2,776万円
東海圏	2,221万円

標準的なマンションであっても、首都圏での不動産鑑定の費用相場は以下の通り、40万円～60万円となります。

【全国と首都圏のマンションの不動産鑑定費用相場の違い】

全国のマンション	30万円～
首都圏のマンション	40万円～60万円

首都圏のマンションは不動産鑑定費用が高くなるため、なおさら依頼する不動産鑑定事務所の選び方が重要となります。

不動産鑑定事務所の選ぶポイントについては、「費用だけで決めないで！不動産鑑定事務所を選ぶポイント5つ」でご紹介しているので、ご覧ください。

なぜ高いの？不動産鑑定の費用が高い理由3つ

不動産鑑定の費用相場を知って、「どうしてそんなに高いの？」と驚いた方は多いと思います。

不動産鑑定と比較されることが多い「不動産査定」は無料で依頼できるので、なぜ不動産鑑定は高い費用を支払わなければならないのか、気になりますよね。

下記の不動産鑑定の費用が高い3つの理由を、ご紹介します。

15〜30ページ前後の「不動産鑑定評価書」を作成してもらえる

不動産鑑定を依頼すると、不動産の規模に応じて15〜40ページ前後にわたる「不動産鑑定評価書」を作成してもらえます。

「鑑定書」と聞くと、宝石の鑑定書のように、たった1枚の紙を想像する方が多いと思います。

しかし、不動産鑑定評価書は、以下の項目がぎっしりと記載された分厚い分析レポートなのです。

これだけの情報を記載するためには、平均10営業日以上の調査期間が必要となり、不動産の規模によっては1ヶ月程度かかるものもあります。

そのため、不動産鑑定の費用は高くなるのです。

法的な評価基準を元に、不動産の時価を証明できる

法的な評価基準を元に作成された不動産鑑定評価書は、不動産の時価を証明できる書類です。

以下のようなケースでは、不動産の時価を証明できる、誰が見ても適正な評価額が求められます。

不動産査定で出した評価額は依頼先によっては数百万円も異なる場合があるため、適正な評価額とは言えません。

つまり、裁判や税金に関わる公的な場面では、不動産の時価を証明できる不動産鑑定評価書がなくては手続きを進めることができないのです。

公的場面で使用できる非常に重要な書類を作成してもらえるため、不動産鑑定費用は高くなります。

不動産査定書とは？売却で損しないための正しい見方と入手方法を解説

不動産鑑定ができるのは国家資格を持つ「不動産鑑定士」だけ

不動産鑑定ができるのは、国家資格を持った不動産鑑定士だけです。

不動産鑑定士は全国で1万人もおらず、弁護士・公認会計士と並んで「文系三大国家資格」と言われることがあるほど、非常に難易度が高い国家資格です。

不動産鑑定士になるには、国家資格を取得後、1～2年の実務研修を受け、修了考査（小論文と口頭試験）に受からなければなりません。

狭き門をくぐり抜けた不動産鑑定士が作成するからこそ、不動産鑑定評価書は公的場面で使用できる価値があるのです。

また、不動産鑑定士は、不動産の活用方法に関するアドバイスもしてくれます。

不動産に関する幅広い知識を持ったプロフェッショナルに依頼することになるため、不動産鑑定費用は高くなるのです。

事務所によってちがう！不動産鑑定費用の出し方3つ

不動産鑑定の費用が高いのは、国家資格を持つ不動産鑑定士に依頼し、公的手続きに利用できる分厚い「不動産鑑定評価書」を作成してくれるからです。

不動産鑑定費用は事務所によって決まり方が異なり、以下の3つの方法があります。

報酬基準型	国土交通省の「公共事業に係る鑑定報酬額表」に基づき、不動産の種類と不動産鑑定によって算出された鑑定評価額の2点から、費用を決める方法
積み上げ型	土地の大きさや複雑さなど、作業量に応じて費用が変わる方法
定額型	不動産の種類や作業量に関わらず、一律の費用となっている方法

この中でも報酬基準型を採用している事務所がおすすめなので、詳しくご紹介します。

報酬基準型の出し方

報酬基準型とは、国土交通省の「公共事業に係る鑑定報酬額表」に基づき、不動産の種類と不動産鑑定によって算出された鑑定評価額の2点から、費用を決める方法です。

現在、多くの鑑定事務所で、報酬基準型が採用されています。

報酬基準型を採用している事務所は、公共事業に係る鑑定報酬額表を元に自社の費用を設定しているため、どの事務所を選んでも費用の差はあまりありません。

土地の不動産鑑定費用は、公共事業に係る鑑定報酬額表の「宅地または建物の所有権」の欄を見ると、以下の通りです。

土地＋戸建住宅（マイホーム）の不動産鑑定費用は、「自用の建物及びその敷地の所有権」の欄を見ると、以下の通りです。

マンション一室の不動産鑑定費用は、「建物の区分所有権」の欄を見ると、以下の通りです。

本来、「公共事業に係る鑑定報酬額表」は、役所が公共事業で不動産鑑定を依頼する際に利用するものです。

報酬基準型の事務所を選ぶメリット・デメリットは、以下の通りです。

正当な費用設定方法で安心して依頼できるので、報酬基準型を採用している不動産鑑定事務所を選ぶのがおすすめです。

なお、正式な鑑定が出来上がるまでは時間がかかるので、まずは無料で不動産会社から査定書をもらうと良いでしょう。

積み上げ型の出し方

積み上げ型とは、不動産鑑定に関する作業が多くなるほど、費用が高くなる方法です。

採用している不動産鑑定事務所は、報酬基準型を採用している事務所よりも少ないです。

積み上げ型では不動産の場所や広さに応じて費用が決まるため、鑑定を依頼する不動産によって費用は大きく異なります。

おすすめなのは、複雑な鑑定作業が必要となり、報酬基準型を採用している事務所では断られる可能性がある、以下のような不動産です。

積み上げ型を採用している事務所では、基本費用に加えて、状況に応じて以下の費用が上乗せされる場合があります。

積み上げ型の事務所を選ぶメリット・デメリットは、以下の通りです。

当初の想定よりも調査・分析に必要な作業が多くなると、最終的な費用が高くなり、損した気持ちになる可能性があります。

必ず見積もりを取って、おおよその費用を把握してから、正式に依頼するようにしましょう。

定額型の出し方

定額型とは、不動産の種類や作業量に関わらず、どんな不動産でも一律の金額で鑑定を引き受けてくれる方法です。

首都圏などの不動産鑑定事務所が多いエリアでは、お客様に選ばれやすいように、報酬基準型より安い費用設定にしている個人事務所もあります。

定額型の不動産鑑定事務所での適切な費用設定は非常に難しいため、以下のように事務所によって不動産鑑定費用はさまざまです。

定額型の事務所を選ぶメリット・デメリットは、以下の通りです。

【定額型のメリット・デメリット】

定額型	【メリット】 ・どんな不動産でも一律の費用で分かりやすい ・不動産と同じ県内の事務所や不動産鑑定事務所が多いエリアにある事務所なら、報酬基準型の所より費用を抑えられる可能性がある 【デメリット】 ・報酬基準型の事務所よりも、初めからやや高めの費用設定の事務所もある ・費用は安くても、個人事務所で鑑定に時間がかかるなど、対応が良くないことがある

定額型の事務所を検討する際には必ず相見積もりを取るだけでなく、電話や訪問したときの対応も含めて慎重に選ぶようにしましょう。

なお、不動産売買のプロである不動産会社に不動産の査定を依頼する場合は無料です。

鑑定書まで必要な状況かどうかを考え、時価の査定額で良い場合は複数社の査定がもらえる一括査定の利用をおすすめします。

不動産鑑定費用を安く抑えるポイント5つ

不動産鑑定事務所を選ぶなら、報酬基準型を採用している事務所がおすすめです。

報酬基準型を採用している事務所の中でも、より安い費用のところに依頼できたら嬉しいですよね。

そこで、下記の不動産鑑定費用を安く抑えるポイント5つをご紹介します。

相見積もりを取る

不動産鑑定を依頼する際には、必ず相見積もりを取りましょう。

以下のようなケースでは、相場よりも高い費用設定となっている可能性があります。

1社の見積書だけでは「高いけれど、こんなものかな」としか思えません。

3社程度から見積書を取り寄せ、不明点があれば質問して見比べることで、対象の不動産の費用の適正額がわかります。

同じ都道府県内の不動産鑑定事務所に依頼する

相見積もりを取る際には、できるだけ対象の不動産と同じ都道府県内の不動産鑑定事務所に依頼しましょう。

同じ都道府県内の事務所なら、以下の理由から調査期間が短くなり、その分、人件費や調査費用を抑えられる可能性があります。

個人事務所に依頼する

不動産鑑定費用を抑えるなら、大手ではなく、個人事務所に依頼するのがおすすめです。

中小規模の個人事務所は、事務所員が少ないため、人件費を抑えられます。

大手事務所と個人事務所の違いは、以下の通りです。

複数の鑑定を依頼する場合は大手事務所がおすすめですが、そうでないなら個人事務所に依頼して費用を抑えましょう。

【複数の鑑定を依頼する場合】一回でまとめて鑑定依頼をする

複数の鑑定を依頼する場合は、一回でまとめて鑑定依頼をすると、費用を抑えられます。

同時に同じ物を2個以上購入するなら10%引きになることがあるように、複数の不動産を同時に鑑定依頼すれば、1件あたりの費用が割安になります。

割引率は事務所によって異なるため、相見積もりを取って比較検討しましょう。

簡易鑑定を選択する

不動産鑑定費用を極端に抑えたい場合は、簡易鑑定を選択するという方法もあります。

簡易鑑定とは、以下のように不動産鑑定の約半分の費用（10万円～）でできるものです。

【不動産鑑定と簡易鑑定の違い】

簡易鑑定で作成してもらえる書類は正式な不動産鑑定評価書ではないため、裁判所や税務署に提出したり、相手との交渉材料にしたりするには不向きです。

簡易鑑定でも対応できるケースは、以下の通りです。

後から「簡易鑑定ではダメだった」と気付いたら、費用がかさんでしまいます。

簡易鑑定を検討したい方は、本当に簡易鑑定でよいのか、見積もり依頼時に不動産鑑定士に相談しましょう。

もし、簡易査定で良い場合は、不動産会社の無料査定でも問題ない場合があります。

不動産会社の無料査定も、宅地建物取引主任士という合格率平均16％の狭き門を通過した国家資格を持った人物を指名して行うことができます。

簡易査定を悩んでいる方は無料の一括査定も検討してみましょう。

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費用だけで決めないで！不動産鑑定事務所を選ぶポイント5つ

実際に不動産鑑定事務所を選ぶ際には、費用だけを見て決めないようにしましょう。

費用の安さだけで選ぶと、以下のようなトラブルが起こる可能性があります。

このようなことがないように、費用と合わせて以下の5つのポイントを参考にして、後悔しない不動産鑑定事務所選びをしましょう。

不動産鑑定実績が豊富である

不動産鑑定実績が豊富な事務所は、安心して任せられます。

ホームページを見て、以下の2点が掲載されている事務所を選びましょう。

この2点を自信を持って掲載している事務所は鑑定実績が豊富で、一人ひとりのお客様に誠実に向き合って、実績を積んできたと考えられます。

まずは、不動産鑑定実績が豊富な事務所を選ぶようにしましょう。

あなたの不動産があるエリアに詳しい

不動産鑑定事務所を選ぶ際には、同じ都道府県内にあるなど、あなたの不動産があるエリアに詳しいところを選びましょう。

なぜなら、これまでの鑑定調査で得た、そのエリアのデータを数多く持っているからです。

以下のような情報もいち早く入ってくるため、最新の根拠を踏まえた適正な不動産鑑定を行ってくれます。

費用だけで判断せず、そのエリアに詳しい不動産鑑定事務所を選びましょう。

あなたの不動産の種類の鑑定に特化している

あなたの不動産の種類の鑑定に特化している事務所を選ぶことも、大切です。

例えば、東京都内の事務所は商業施設や高級住宅の鑑定が得意な一方で、郊外の住宅や山林・農地の鑑定の経験に乏しい可能性があります。

あなたの不動産の種類の鑑定に特化していると、以下のようにスムーズかつ適正な不動産鑑定を行ってもらえます。

不動産鑑定事務所を選ぶ際には、必ずあなたの不動産の種類の鑑定に特化しているか、確認しましょう。

あなたの立場に寄り添って柔軟に対応してくれる

不動産鑑定事務所を選ぶ際には、あなたの立場に寄り添って柔軟に対応してくれるかどうかもチェックしましょう。

初めて不動産鑑定を依頼する場合、難しい専門用語を並べ立てて説明されても、理解しにくいですよね。

以下のような、あなたの立場に寄り添ってくれる事務所を選ぶと、親身になって相談に乗ってもらえるでしょう。

不動産鑑定が必要な場面は、相続や離婚などいつもとは違う状況下で必要になるため、複雑な背景や事情が絡み合っています。

あなたのことを考えて、柔軟な対応をしてくれる不動産鑑定事務所を選びましょう。

アフターフォローもしてくれる

見落としがちですが、以下のようなアフターフォローもしてくれる事務所を選ぶことも非常に重要です。

不動産鑑定士に作成してもらった鑑定評価書を裁判所や税務署に提出後に、内容について問い合わせがあることは少なくありません。

アフターフォローもしてくれる事務所なら、問い合わせがあっても慌てずに、不動産鑑定士に聞いたり、代わりに説明してもらったりできます。

また、あなたの事情をよく知っている不動産鑑定士だからこそ、不動産を売却するタイミングなど、ふさわしいアドバイスもしてくれます。

アフターフォローもしてくれるかどうかを事前に聞いて、依頼する不動産鑑定事務所を選びましょう。

まとめ

この記事では、不動産鑑定の費用について詳しくご説明させていただきました。

最後に記事の内容をまとめてみると、不動産鑑定費用の相場は20万円～ですが、以下のように不動産の種類によって相場は変わります。

【不動産の種類別・不動産鑑定費用の相場】

不動産鑑定の費用が高い理由には、以下の3つがあります。

不動産鑑定費用は事務所によって決まり方が異なり、以下の3つの方法があります。

不動産鑑定費用の決まり方3つ
報酬基準型	国土交通省の「公共事業に係る鑑定報酬額表」に基づき、不動産の種類と不動産鑑定によって算出された鑑定評価額の2点から、費用を決める方法
積み上げ型	不動産鑑定士の作業量に応じて費用が変わる方法
定額型	不動産の種類や作業量に関わらず、一律の費用となっている方法

不動産鑑定費用を安く抑えるポイント5つは、以下の通りです。

不動産鑑定事務所を選ぶポイント5つは、以下の通りです。

費用だけではなく、費用以外の面も総合的に判断して、後悔しない不動産鑑定をしましょう。