2024年5月｜【計算例も】マンションの相続税評価額の計算方法を図でやさしく解説

マンションを相続し、その相続にどれくらいの相続税がかかってくるのか…とお考えですね。

マンションの相続にかかる『相続税評価額』は、マンションの「建物」の部分と「土地」の部分とで分けて算出することができます。

これは、以下の書類をお手元に用意することで、概算を計算することができます。

マンションの正確な相続税評価額を計算するのは、相続に強い税理士でないとできないほど難しいものですが、事前に概算を自分で出すことで、心の準備ができるでしょう。

そこで、この記事では、マンションの相続税評価額の調べ方と、相続税評価額を元にした相続税のおおよその目安を算出する方法をお伝えします。

また、令和6年（2024年）1月1日以降に、相続、遺贈または贈与により取得した、分譲マンション「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました。

従来の計算方法に加え、築年数や、階数によっても評価が変わります。

国税庁ホームページに「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率計算明細書」がありますので、こちらで簡単便利に計算することができます。

この記事を読むことで、来るべき相続税に備え、節税対策を講じることができます。

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マンションの相続税評価の見直しについて税理士の資格を持つ方が解説している動画も参考にしてください。
※【2023年10月改正通達公表】マンションの相続税評価の見直し〜所有している人・同族会社は急ぎチェックを！〜

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マンションの相続税評価額の基礎知識

相続税は相続する財産総額に対してかかるものなので、本来であればマンション単体の相続税について算出することはできません。

しかし、専門家でなくても概算を知ることはできるため、順を追って種類ごとに分けて算出していくことができます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションの相続税評価は「建物」と「土地」で分かれている

マンションを相続する場合に忘れがちなのが、マンションは部屋だけでなく、マンションの土地の一部も所有しているということです。

所有しているマンションの部屋の広さに応じて、マンション全体の敷地の相応分についても所有しているのです。

冒頭でもお伝えしましたが、「建物」の部分と「土地」の部分とで、分けて計算をし、その合計額がマンションの相続税評価額になります。

「居住用」か「投資用」か、マンションの使用者によって相続税評価額が異なる

マンションの相続税評価額は、そのマンションの実際の使用者によって異なります。

具体的には、マンションを自分の居住用としているか、賃貸にして他人が使用する投資用としているかの違いです。

「投資用」の場合、賃貸借契約書を交わした正式な賃貸関係であったことが前提になります。

知人や親戚などに、内々に貸して賃料を得ていたものは「投資用」とされません。

「居住用」か「投資用」かで相続税評価額が異なるのは、マンションにおける所有者の自由度の違いです。

居住用であれば、所有者の自由に使うことができますが、投資用で他人が使用しているのであれば、借主にも権利が生じるため、所有者が借主の同意なく勝手にマンションをいじることはできません。

投資用マンションからは、この「借主の権利」の分だけ、相続税評価額が差し引かれ、低く評価されます。

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マンションの相続税評価額の調べ方

マンションの相続税評価額は、「建物」と「土地」に分けて算出します。

それぞれ具体的な調べ方を見ていきましょう。

マンション「建物」の相続税評価額は「固定資産税の課税明細書」に記載

マンションの「建物」の相続税評価額を調べるには、下記の項目を確認しましょう。

上記を調べるには、以下の書類をご用意ください。

すでに相続が始まっている場合と、相続予定である場合で、入手できる書類が異なる場合があります。

■ 固定資産税の課税明細書
固定資産税の課税明細書は、毎年6月に、所有している不動産がある市区町村から送られてきます。

課税明細書に記載されている「家屋の固定資産税評価額」が、マンションの建物部分の相続税評価額となります。

■ 固定資産評価証明書
相続したマンションでは、固定資産税の課税明細書が見つからないこともあります。

その場合は、市区町村役場にある固定資産税課（東京23区の場合、区役所内にある都税事務所）で「固定資産評価証明書」の交付を受けることで、マンション建物の評価額を確認することができます。

必要書類	申請書、身分証明書
発行手数料	300円程度※自治体によって異なる

固定資産税から評価額を逆算できる？計算式と注意点・別の方法も解説

マンション「土地」の相続税評価額は、敷地全体の評価額を持分割合で按分

マンションの土地部分の相続税評価額は、マンション全体の敷地評価額を、敷地の持分割合で按分することで求めることができます。

マンション全体の敷地評価額 = マンション全体の敷地面積 × 路線価

マンションの「土地」の相続税評価額 = マンション全体の敷地評価額 × 敷地の持分割合

上記を計算するために、下記の3つの項目を確認しましょう。

では、解説していきます。

書類を用意する

土地の評価額の計算には「マンション全体の敷地面積」と「敷地の持分割合」が必要になるため、以下の書類をお手元にご用意ください。

■ マンションの売買契約書
マンションの購入時に、売主と仲介する不動産会社の3者で取り交わした契約書です。

■ マンションの登記事項証明書（登記簿謄本）
法務局のwebサイトから取得の申請をすることができます。

マンションの場合、あなたが所有している部屋の情報の他に、「建物全体」と「敷地権が設定されているマンションの土地」についても記されています。

まずは前半の建物全体の表題部で、マンション全体の敷地面積を確認します。

続いて、後半の専有部分の表題部で、敷地の持分割合（下記の場合は、657,808分の8,006です）を確認します。

※通常は共有部分の持分が加わるため、「敷地権の割合」の分子（8506）は、上の「床面積（8006）」とまったく同じになることはありません。

路線価を調べる

書類が揃ったところで、続いて「路線価」を調べます。

「路線価」は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で閲覧することのできる、マンションの前面道路の土地単価を用いて計算します。

■ 路線価の例

マンションの建っている前面道路に記されている数字が「路線価」となり、「1,000円／㎡」の土地単価を表しています。

この図で「600C」とある箇所は、道路沿いの土地単価が「600,000円／㎡」だということがわかります。

数字の後ろについているアルファベットは「借地権割合」というものを示していて、マンションを投資用として賃貸していた場合の土地の相続税評価額の計算に使用するものです。

詳しくは投資用マンションの相続税評価額のシミュレーションでお伝えします。

「路線価」と「マンション全体の土地面積」、「敷地権割合」によって、土地の相続税評価額の概算を出すことができます。

なお、路線価は毎年7月に改訂されるため、必ず最新の数値を参照してください。

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マンションの相続税評価額の計算例

これまでにお伝えした方法で、具体的な数字を上げて計算をしてみましょう。

今回は、下記の場合で計算していきます。

居住用と投資用で相続税評価額が異なるため、上記の条件で、居住用と投資用の順に計算していきます。

居住用マンションの相続税評価額のシミュレーション

建物部分と土地部分、それぞれの相続税評価額の計算式は、以下のようになります。

建物と土地のそれぞれの相続税評価額を算出しましょう。

上記の合計である「1億24万2839円」が、このマンションの相続税評価額となります。

投資用マンションの相続税評価額のシミュレーション

所有しているマンション1室を賃貸に出している場合、相続税評価額は以下のように算出します。

建物部分の「借家権割合」は全国一律で30％です。

土地部分の「借地権割合」は、国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で見られる、数字の後ろについたアルファベットで分かります。

先ほどの路線価で「600C」とあったため、借地権割合を70%として計算します。

建物と土地のそれぞれの相続税評価額を算出しましょう。

上記の合計である「7,163万6,343円」が、この投資用マンションの相続税評価額です。

居住用のマンションの相続税評価額が「1億24万2839円」だったため、投資用マンションの場合、同じ条件で3,000万円以上、低く評価されています。

税金は相続税評価額に対してかけられるため、居住用マンションよりも投資用マンションの方が、税金が安くなることがお分かりになると思います。

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マンションの相続税を抑える控除や特例

マンションの相続税は、負担を抑える控除や特例があります。

ひとつずつ、ご紹介します。

9割以上の人が相続税を非課税にできている基礎控除

「相続税の基礎控除額」は、以下のように計算します。

基礎控除額を超えない限り、相続税は発生しません。

法定相続人の数が多いほど、基礎控除額は以下のように増えていきます。

基礎控除額以上になっても、相続税の申告をすると、ほかの控除を受けられる場合があります。ぜひ、ご確認ください。

相続税を軽減できるそのほかの控除

配偶者以外にも、特定の条件に当てはまれば、以下のようなさまざまな控除を受けることができます。

【 相続税を軽減できるさまざまな控除 】
配偶者 の税額 の軽減	配偶者に対しての相続税を法定相続分まで控除
小規模 宅地等 の特例	土地の評価額を最大80%引きにすることができる
未成年 者の 税額 控除	相続人が満18歳になるまでの 年数1年につき10万円を控除
障害者の税額控除	相続人が満85歳になるまでの 年数1年につき10万円を控除 （特別障害者の場合は1年につき20万円）
相次 相続 控除	故人が過去10年以内に課税された相続税額 のうち、1年につき10%の割合で減らした後 の金額を控除

課税対象額がプラスになる場合には、上記の控除を受けられるかどうか、チェックしてみてくださいね。

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マンションの相続税評価額は概算なので、頼れる不動産会社に仲介を依頼しよう

冒頭でもお伝えしましたが、相続税は相続する遺産総額にかかるものなので、マンション単体の相続税評価の正確なところは、相続を専門としている税理士でないと算出することは難しいです。

この記事でご紹介した方法は、あくまでも概算を見積もるためのものだと捉えていただけましたら幸いです。

なお、相続したマンションの活用方法としては、以下の3つがあります。

相続する遺産がマンションひと部屋と少しの金融資産だという場合や、相続したマンションの立地が賃貸向きでない場合は、売ることを考えるのが最善策です。

しかし、相続したマンションを売る場合、その売却利益に対してまた税金がかかってくる場合があります。

相続したマンションを売るには、相続にかかる法律や金融ついての詳しい知識を持っている不動産会社に仲介を依頼することを強くお勧めします。

販売期間が長期化すると取引価額が低くなることもあるため、販売活動に関しても、根拠や納得できる理由と合わせてしっかり説明してくれる不動産会社であれば安心です。

まとめ

今回は、マンションの相続税評価額について分かりやすく解説しました。

マンションの相続税評価額の概算に必要なのは、以下の書類です。

マンションの建物の相続税評価額は、故人が居住していたか、他人に賃貸していたかで、以下のように異なります。

マンションの相続にかかる税金で受けられる控除は、以下の通りです。

【 相続税を軽減できるさまざまな控除 】
基礎控除	3,000万円 ＋ 法定相続人の数 × 600万円を控除
配偶者の 税額の 軽減	配偶者に対しての相続税を法定相続分もしくは1億6千万円まで控除
小規模 宅地等 の特例	土地の評価額を最大80%引きにすることができる
未成年者 の税額 控除	相続人が満18歳になるまでの年数1年につき10万円を控除
障害者の 税額控除	相続人が満85歳になるまでの年数1年につき10万円を控除（特別障害者の場合は1年につき20万円）
相次相続 控除	故人が過去10年以内に課税された相続税額のうち、1年につき10%の割合で減らした後の金額を控除

この記事によって、あなたがマンション相続で損をすることなく、故人の気持ちを受け取ることができるよう願っています。

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