【一覧表あり】住み替え手順から失敗しないコツまでわかりやすく解説

住み替えとは、一般的には、現在住んでいる持ち家の売却や新たな家の購入といった、不動産売買取引を伴う転居のことです。

引越しの中でも物件の売買を伴うもののことで、例を挙げると、以下のようなケースが住み替えに該当します。

• 持ち家を売却し、転居先も新たに物件を購入する
• 持ち家を売却し、賃貸物件に転居する
• 賃貸物件を出て、持ち家を購入し転居する

不動産の売却や購入といった、期間を要することが多く取引価格も高額になる大がかりな契約を伴う住み替えは、賃貸物件から賃貸物件への引越しと比べると、難易度が高めです。

特に物件の売却と購入の両方を伴う住み替えは、売却と購入の順序が重要になっており、資産状況に合った順序を選ばないと、失敗するリスクがあります。

また、住み替え時には、家の売却や購入の手続きに伴い、費用が発生することにも注意が必要です。

手続きの流れや発生する費用の種類を念頭に置いておかないと、想定外の出費に悩まされる羽目になってしまいます。

この記事では、住み替えを成功させたいすべての人に役立つ、住み替えの概要・基本的な流れ・主な費用・住み替えを成功させるポイントなど、必須の基礎知識について解説します。

今回ご紹介する内容をひととおりご確認いただければ、住み替えについて、基本的な流れやポイントを把握し、住み替えに向けて行動を起こせるようになります。

基礎知識をしっかりと身に付け、トラブルや無駄な出費を発生させずに、住み替えを進められるようになりましょう。

「おうち売却のハウスドゥ 《YouTube公式ch》」にて住み替えについて解説している動画も参考にしてください。
※「住み替え」の疑問はこれで解決！【不動産のプロが教えます！】

住み替えとは？引越しとの違いを押さえよう

住み替えとは、引越しの中でも、物件の売買が伴うもののことです。

冒頭でもお伝えしたとおり、物件の売却のみするケース・購入のみするケース・売却し購入するケースの、いずれも住み替えに該当します。

賃貸物件から賃貸物件に引っ越す場合などと比べると、住み替えは、以下の2点が特徴的です。

それぞれ、どういう留意点があるのか、もう少し詳しく見ていきましょう。

【特徴①】住み替えは物件の売買を伴う

繰り返しになりますが、住み替えは、物件の売買を伴う転居のことです。

物件の売買を伴うことで、以下のとおり、時間・手間・費用がかかるようになる結果、賃貸間の引越しよりもトラブルのリスクが多くなります。

特に、現在住んでいる物件を売却し新しい家を購入する費用に充てることを見込んでいる場合、売却が思うように進まず資金繰りが破綻するリスクがあるので、計画的に進めることが重要です。

【特徴②】住み替えは順番に注意が必要

特に、現在の住居を売却し、新居を購入して住み替えようと考えている場合は、売却と購入の順番をよく検討する必要があります。

物件の売却と購入のどちらを先行させるかによって、異なるメリット・デメリットがあるからです。

売却と購入のどちらを先行させるか、による違い
売却先行	・先に現在住んでいる物件を売却してから、新居を購入すること 【メリット】 ・物件を売却したお金を、新居の購入資金に充てられる ・売却を焦る必要がないので、希望どおりの条件で売りやすくなる 【デメリット】 ・売却後、新居が見つかるまでに時間がかかると、仮住まいが必要になる 【向いているケース】 ・新居の購入資金に余裕がない場合 ・希望どおりの条件で物件を売却したい場合
購入先行	・転居先の新居を購入してから、元の住居を売却すること 【メリット】 ・仮住まいを経ることなく、引越し回数が1度で済む ・欲しい物件を見つけたら、自分の好きなタイミングで購入できる 【デメリット】 ・新居の購入資金に、物件の売却費用を充てられない 【向いているケース】 ・資金に余裕がある場合

もちろん、売却と購入を同時に完結できるのが、理想的で負担もかかりません。

しかし実際のところ、売却は、買い手が見つからないと進まないことなどから、売却と購入に時間差ができるケースもあります。

そのため、特に資金の状況などを踏まえた場合、売却と購入のどちらが先行するのが向いているのか確認し、資金繰りやスケジュールに無理が出ないほうを選べるようにしておきましょう。

【売却・購入別】住み替えの基本的な流れ

住み替えに際して必要となる物件の売却・購入の手続きは、概ね、以下のような流れに沿って進めます。

住み替えの基本的な流れ
1. 物件を売却するときの流れ	①査定を受ける ②媒介契約を結ぶ ③売却活動をする ④売買契約を結び決裁や引き渡しをする
2. 物件を購入するときの流れ	①資金計画を立てる ②物件を探す ③ローン仮契約をする ④売買契約とローン本契約をする⑤支払いと引き渡し

以下では、売却・購入それぞれの流れについて、要点をご紹介します。

物件を売却するときの流れ

物件を売却するときの、基本的な流れを見ておきましょう。

査定を受ける

物件を売却する際は、複数の不動産会社で査定を取りましょう。

少なくとも3社以上から査定を取ることで、査定価格が妥当かどうか、相場はどの程度なのか、判断しやすくなるからです。一括査定サイトを利用してもよいでしょう。

査定には、大きく分けて、AI査定・机上査定・訪問査定の3種類があります。

その中で、もっとも簡易的なものがAI査定で、一番正確な査定額がわかるのが訪問査定です。

AI査定	・周辺エリアの相場や事例に基づいて、AIが自動で価格を算定する ・大体の相場価格を短時間で知ることができる
机上査定	・周辺エリアの情報や物件情報をもとに、現地は見ずに査定する ・AI査定よりは正確だが、訪問査定より精度は低い ・1日から2日程度でわかる
訪問査定	・実際に物件を確認し、査定する ・精度の高い査定価格がわかるが、現地を見てもらう必要がある

時間がない場合や、とりあえずざっくりとした相場感を知りたいときは、AI査定や机上査定で問題ありません。

しかし、精度の高い情報を知りたいときは、訪問査定を受けましょう。

媒介契約を結ぶ

査定結果を比較し、契約する不動産業者を決めたら、物件の買い手を仲介してもらうための契約である媒介契約を結びましょう。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。

それぞれの特徴を踏まえて、自分に合った契約を選びましょう。

媒介契約には3種類ある
	売主の契約範囲	仲介業者の義務
専属専任媒介契約	・1社のみと媒介契約可能 ・仲介業者の紹介する買い手とのみ取引可能	・5営業日以内に指定流通機構への登録義務あり ・1週間に1回以上、販売状況の報告義務あり
専任媒介契約	・1社のみと媒介契約可能 ・仲介業者の紹介する買い手だけでな く、自ら探してきた相手とも取引可能	・7営業日以内に指定流通機構への登録義務あり ・2週間に1回以上、販売状況の報告義務あり
一般媒介契約	・自由に契約可能	・義務なし

売却活動をする

媒介契約を結んだら、不動産業者が中心となって、物件の買い手を探すための売却活動を行います。

Webサイト・新聞広告・折込チラシ・住宅情報誌への掲載などが、主な方法です。

売り手側は、内見対応を直接行うことで、売却活動の効果を高めることができます。

内見前には部屋を清掃し、できるだけ片づけをして、見栄えをよくしておきましょう。

内見希望者に対しては、周辺環境や暮らしやすさなど、住んでいるからこそわかる情報を伝えると、効果的です。

また、すでに判明している瑕疵などがあるなら、きちんと伝えるようにしましょう。

売買契約を結び決裁や引き渡しをする

買い手が決まったら、売買契約を結び、物件の引き渡しなどをします。

売却代金は、一般的には、1～2割程度の金額が手付金として売買契約時に支払われ、残額は物件の引き渡し時に支払われます。

売買契約を結ぶときには、売却価格やその支払いの方法、物件の引き渡し時期や今後のスケジュールなどを、決めることが必要です。

また、契約には、実印・印鑑証明書・登記に関する書類・本人確認書類・固定資産税納付書などを準備する必要があります。

詳しくは、媒介契約を結んでいる不動産業者に確認しておきましょう。

物件を購入するときの流れ

物件を購入するときは、基本的に、以下のような流れで進めます。

資金計画を立てる

物件購入にあたっては、最初に資金計画を立てましょう。

物件の購入には、購入代金に加え諸費用もかかり、多額の資金が必要になるからです。

特に、ローンを組むなら、長期的な返済計画まで含めて、無理のない資金計画を立てておく必要があります。

諸費用とは、仲介手数料・手付金・印紙代・登記関係費用・ローン費用などです。

詳しくは、次章「住み替えにかかる主な費用」でご紹介しますので、あわせてご確認ください

物件を探す

無理のない資金計画を立てられたら、希望に合った物件を探しましょう。

以下のような項目について、自分の希望を整理しておくと、物件探しをスムーズに進めることができます。

上記のような希望条件を整理できたら、インターネット上の不動産情報サイトや住宅情報誌などで、条件に合った物件はないか見てみましょう。

気になる物件があったら、どんどん資料請求や問い合わせをして、複数の物件を見比べてみるのがおすすめです。

購入申し込みをする

気になる物件を絞り込み、現地の確認なども終わったら、購入の申し込みをしましょう。

この段階では、契約書を交わすのではなく

• 不動産業者から、物件の詳細やスケジュールの詳しい説明を受ける
• 資金計画に無理はないか再確認する
• 仲介のための媒介契約を結ぶ
• 住宅ローンが通るのか事前審査する

といった、購入前の最終的な準備作業を行います。

不明点は、購入申し込みをする段階までに解消しておくことで、トラブルなくスムーズに物件の購入ができるでしょう。

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売買契約を締結し、引き渡しを受ける

住宅ローンの事前審査が通過し、その他の不明点も解消できたら、売買契約を結びます。

住宅ローンの本申し込みも、この段階で行います。

売買契約を結ぶには、購入代金の1～2割程度を手付金として支払う必要があるほか、以下のようなものを準備することが必要です。

なお、必要な費用については、次章「住み替えにかかる主な費用」でもう少し詳しくご紹介しますので、あわせてご確認ください。

売買契約が締結できたら、引き渡し期日までに購入代金の残金を支払い、物件の引き渡しを受けましょう。

住み替えにかかる主な費用を購入・売却別にチェック！

住み替えをするには、新居の購入費用の他にも、諸経費が複数発生します。

ここでは、物件の売却・購入時に必要となる主だった費用をご紹介しますので、想定外の出費を防ぐためにもご確認ください。

住み替えにかかる主な費用
売却にかかる主な費用	・仲介手数料 ・印紙代 ・登記関係の費用 ・引っ越し費用 ・売却による譲渡所得に対する税金
購入にかかる主な費用	・仲介手数料 ・印紙代 ・登記関係費用 ・ローン関係費用 ・火災保険料　など

それぞれ、どのような費用なのか、発生のタイミングはいつかなどを、順番に見ていきましょう。

物件の売却にかかる主な費用

物件を売却する際には、次のような諸費用が発生します。

発生のタイミングがさまざまなので、時期を把握し、確実に準備しておくようにしましょう。

物件の売却にかかる主な費用
	発生時期・概要	相場など
仲介手数料	・物件が売れたとき不動産業者に支払う ・具体的には、売却代金の決済時や引き渡し時など	・上限が宅地建物取引業法で決められている ・依頼する不動産業者や売買する金額に応じて変動する ・一例を挙げると、400万円を超える場合は、「(売却価格×3％+6万円)+消費税10％」が上限となる
印紙代	・売買契約書を締結するとき ・売買契約書に貼付する	・売買価格などによって変動する ・数千円～数万円程度
登記関係の費用	・抵当権が設定されている場合、売買契約前にその抹消登記の手続きを行うとき	・司法書士に依頼するかどうかや、依頼先によって変動する ・数万円程度
引越し費用	・引越し時に発生・荷物を移動させる費用や不用品の処分費用など	・荷物の量や引越し業者などによって変動する ・数万円程度から数十万円程度
売却による譲渡所得に対する税金	・不動産を売却して利益（譲渡所得）を得たとき ・譲渡所得に対して所得税がかかる	・譲渡所得の金額に応じて変動する ・詳しくは、国税庁ホームページでご確認ください

一般的に、物件を売却するときの諸費用の合計額の目安は、売却価格の4％から6%程度かかります。

例えば、1,500万円の物件を1,500万円で売却できそうなときは、諸費用が少なくとも60万円程度がかかることを見込んでおく必要があるでしょう。

物件の購入にかかる主な費用

物件を購入するときは、物件の購入代金以外にも、以下のような費用が必要です。

資金計画を立てるときは、諸費用も含めて考えるようにしましょう。

物件の購入にかかる主な費用
	発生時期・概要	相場など
仲介手数料	・物件を購入したときに不動産業者に支払う ・具体的には、決済時や引き渡し時など	・上限が宅地建物取引業法で決められている ・依頼する不動産業者や売買する金額に 応じて変動する ・一例を挙げると、400万円を超える場合 は、「(売却価格×3％+6万円)+消費税10 ％」が上限となる
印紙代	・売買契約書を締結するとき ・売買契約書に貼付する	・売買価格などによって変動する ・数千円～数万円程度
登記関係の費用	・物件を購入後、所有権の移転登記をす るときなどに必要	・司法書士に依頼するかどうかや、依頼 先によって変動する ・数万円程度
ローン関係費用	・ローンの本契約をするときに必要	・事務手数料が数万円程度 ・他に団体信用生命保険料や保証料など が発生
火災保険料	・物件を購入後、火災保険に加入すると きに必要	・加入する保険の期間や、種類、オプ ションなどによって異なる

一般的には、物件を購入するときの諸費用の合計額の目安は、新築で物件価格の3％から7%程度、中古では物件価格の6%から13%程度かかります。

例えば、1,500万円の中古物件を購入したい場合、諸費用が少なくとも90万円程度がかかることを見込んでおく必要があるでしょう。

住み替えを成功させる2つのポイント

住み替えをスムーズに成功させるには、以下の2つのポイントを押さえて進めると効果的です。

上記のポイントについて、どのように実践すればよいのか、解説していきます。

税金の特例を活用する

住み替えにあたって物件の売却をするなら、税金の特例を活用しましょう。

「マイホームを売ったときの特例」や「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を利用することで、譲渡所得にかかる税金の負担を減らせるからです。

各特例の概要は、以下のとおりです。

ご利用を検討される場合は、必ず、国税庁のホームページで最新情報をご確認ください。

住み替えにかかる主な費用
マイホームを売ったときの特例	・自分がマイホームとして住んでいた家や敷地などを売却したときに受けられる特例 ・その他、必要な条件を満たした状態で確定申告をすれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる ・詳しい条件などは国税庁ホームページでご確認ください ※参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
特定のマイホームを買い換えたときの特例	・マイホームを売却し、物件を新たに購入した場合に受けられる特例 ・その他、必要な条件を満たした状態で確定申告をすれば、譲渡所得に対する課税を一定期間繰り延べできる ・詳しい条件などは国税庁ホームページでご確認ください ※参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

どの特例を使うべきか迷うときは、譲渡所得が3,000万円を超えない場合は、「マイホームを売ったときの特例」を優先して利用すると、有利になります。

住み替えのタイミングを選ぶ

住み替えをスムーズに進めるには、物件の取引が盛んになる年度の変わり目にタイミングを合わせることも有効です。

3月頃は、異動などで新生活を始めるひとが多く、物件の売買の需要が高まる結果、売りやすく買いやすい時期だからです。

具体的には、12月頃から住み替えの計画や準備を始めておくのがベストです。

できるだけ高く早く売りたい場合や、多くの選択肢の中から購入物件を探したい場合は、売買の需要が高まるタイミングを狙いましょう。

まとめ

住み替えとは、引越しの中でも、物件の売買を伴うもののことです。

物件の売却のみするケース・購入のみするケース・売却し購入するケースの、いずれも住み替えに該当します。

賃貸物件から賃貸物件に引っ越す場合などと比べると、住み替えは、以下の2点が特徴的です。

住み替えに際して必要となる物件の売却・購入の手続きは、概ね、以下のような流れに沿って進めます。

住み替えの基本的な流れ
1. 物件を売却するときの流れ	①査定を受ける ②媒介契約を結ぶ ③売却活動をする ④売買契約を結び決裁や引き渡しをする
2. 物件を購入するときの流れ	①資金計画を立てる ②物件を探す ③ローン仮契約をする ④売買契約とローン本契約をする⑤支払いと引き渡し

住み替えをするには、新居の購入費用の他にも、諸経費が複数発生します。物件の売却・購入時に必要となる主だった費用は、以下のとおりです。

住み替えにかかる主な費用
売却にかかる主な費用	・仲介手数料 ・印紙代 ・登記関係の費用 ・引っ越し費用 ・売却による譲渡所得に対する税金
購入にかかる主な費用	・仲介手数料 ・印紙代 ・登記関係費用 ・ローン関係費用 ・火災保険料　など

住み替えをスムーズに成功させるには、以下の2つのポイントを押さえて進めると、効果的です。

住み替えは、物件の売買を伴うことで、時間・手間・費用がかかる傾向にあります。

トラブルのないスムーズな住み替えを実現させるためにも、手続きの基本的な流れや費用を把握し、計画的に進めるようにしましょう。