リースバックは、自宅を売却してまとまったお金を得た後にも住み続けることができる便利な仕組みです。
しかし便利な半面、買取価格は通常よりも安く、家賃相場は高くなりがちです。
リースバックした場合の買取価格の相場は市場価格の6～8割程度、家賃相場は買取価格の7%～13%程度となります。
なお、リースバックを扱っている会社にもそれぞれ特徴があり、リースバックが叶わなかったとしても、弁護士や税理士などと一緒に売却やその後の生活をサポートしてくれる会社もあります。
どの会社も相談は無料なので、まずは気軽に相談してみることをおすすめします。
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※記事内の「買取価格」「買取相場」という表現について
リースバック契約では、リースバック会社との間で売買契約と賃貸借契約を結びます。
そのため、本来は「売却価格」「売却相場」が正しい表現となります。
ただし、リースバックの説明をする際には、自宅を「買い取ってもらう」という表現や「買取価格」「買取相場」という表現が多く使われます。
この記事では、読者の皆様がより理解しやすく一貫性のある表現を提供するために、「売却相場」ではなく「買取相場」という表記に統一していることをご了承ください。
記事ではリースバックの相場を解説するとともに、高くなりがちな家賃を抑える方法についてもしっかりと解説していきます。
リースバックについて知りたい方は、「SBIエステートファイナンスの公式YouTubeチャンネル」で紹介されている動画を参考にしてください。
※リースバックのトラブル事例やポイントを解説｜住まいとお金の知恵袋
リースバックの買取価格の相場・計算例
まずは、自宅をリースバック会社に買い取ってもらう場合の買取価格の相場について解説していきます。
リースバックの買取相場は【通常売却の6～8割】
リースバック買取価格の相場は、市場価格の60%～80%が目安となります。
市場価格とは、通常の不動産売買が行われた場合の価格です。
例えば、市場価格が2,500万円の自宅をリースバックする場合には、買取価格は1,500万円～2,000万円程度となります。
ただし実際の買取価格は、その物件の場所や築年数、固有の特徴によって大きく異なる可能性があります。
あくまで目安と考えておきましょう。
リースバックの買取価格を自分で出す場合の計算例
リースバック会社に連絡する前に自分でいくらぐらいになるか知っておきたい、という場合には、以下の計算式で買取価格の目安を算出できます。
市場価格ごとの買取価格の相場の表を以下に掲載するので、参考にしてみてください。
【リースバックの買取価格の相場（市場価格別）】
| 市場価格 | リースバックの買取価格の目安 |
|---|---|
| 1,500万円 | 900万円～1,200万円 |
| 2,000万円 | 1,200万円～1,600万円 |
| 3,000万円 | 1,800万円～2,400万円 |
| 4,000万円 | 2,400万円～3,200万円 |
| 5,000万円 | 3,000万円～4,000万円 |
市場価格は、自宅の立地や間取り、築年数、室内の状態などによって変わります。
「すまいValue」などの不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社から査定結果を取るのがおすすめです。
査定額をより正確に出したい場合は、不動産会社1社のみではなく、少なくとも2〜3社まとめて査定を依頼するようにしましょう。
1社だけの査定額だと、相場よりも低い価格で売却して、損をしてしまうかもしれません。
2~3社に依頼すれば、数字を照らし合わせていくらが相場なのかチェックができ、売り出し価格を決める際の参考になります。
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上記の中からあなたのニーズに合った不動産一括査定サイトを選ぶことが大切です。各サイトの特徴や評判を比較し、自分に合ったサービスを利用してみましょう。
リースバックの家賃相場・計算例
次に、リースバックした後に自宅に住むための「家賃」の相場について解説していきます。
リースバックの家賃相場は【買取価格の7%～13%程度】
リースバックの年間の家賃相場は、買取価格の7%～13%程度が相場です。
※パーセンテージはリースバック会社が設定する「期待利回り」であり、会社によって幅があります。
例えば、2,000万円で買い取ってもらった自宅の家賃は、年間140万円～240万円程度（月々11.6万円～20万円）となります。
ここで注意したいのは、家賃相場は周辺価格の相場で決まるわけではないということです。
あくまで、買取価格をベースに決まります。
理由としては、リースバック会社は、最初に支払った買取価格を何年で回収するかを考えて家賃の金額を設定するからです。
例えば、買取価格を10年で回収したい場合には、買取価格の10%を家賃に設定します。
リースバック会社によって期待利回りは異なります。期待利回りが低ければ家賃は低くなりますし、期待利回りが高ければ家賃も高くなります。
リースバックの家賃を自分で出す場合の計算例
上記を踏まえて、月々の家賃がいくらになりそうか計算したい場合には、以下の計算式を使います。
リースバックの家賃（月々）＝買取価格 × 期待利回り（年率）／12カ月
※期待利回りは7%～13%で計算
参考までに、買取価格ごとの家賃相場を以下に掲載するので、参考にしてみてください。
【リースバックの家賃相場（買取価格別）】
| 買取価格 | 期待利回り7%の場合の 家賃（月額） | 期待利回り13%の場合の 家賃（月額） |
|---|---|---|
| 500万円 | 月々2.9万円 | 月々5.4万円 |
| 1,000万円 | 月々5.8万円 | 月々10.8万円 |
| 1,500万円 | 月々8.8万円 | 月々16.3万円 |
| 2,000万円 | 月々11.7万円 | 月々21.7万円 |
| 3,000万円 | 月々17.5万円 | 月々32.5万円 |
| 4,000万円 | 月々23.3万円 | 月々43.3万円 |
表を見ると分かる通り、利回りが7%なのか13%なのかによってかなり家賃の金額が違ってきます。
詳しくは後述しますが、家賃をできるだけ抑えたいならば、1社だけでなく複数のリースバック会社に査定を依頼することをおすすめします。
リースバックの家賃は周辺の賃貸相場より高くなることがある
リースバック後の家賃は、周辺の一般的な賃貸相場と比べて高くなることがあります。
例えば、近隣で同じような条件の賃貸物件を借りると月々10万円なのに、リースバックでの家賃は12万円、ということもあるでしょう。
しかし、リースバックの場合、「周辺の家賃相場と比べてもそもそも意味がない」というのが結論となります。
その理由としては、リースバックの家賃はあくまで「買取価格と利回りで決まる」からであり、周辺の相場を参考に決められるわけではないからです。
逆に言えば、リースバックの買取価格を下げれば家賃は下がります。
そのため、周辺の賃貸相場よりも家賃が安いというケースもあるのです。
リースバックの家賃相場を考える時には、周辺の家賃相場は参考にならないことを覚えておくと良いでしょう。
リースバック後の家賃をできるだけ低く抑える方法
ここからは、リースバックした後の家賃が高すぎる場合に、家賃を下げる方法を解説します。
買取価格を下げる
前述した通り、リースバック後の家賃は「買取価格」と利回りによって決まります。
高く買い取ってもらえばその分家賃も高くなりますし、買取価格を下げれば家賃も下がるのです。
これを利用して、リースバック会社にあえて買取価格を低くしてもらうことで、家賃を下げてもらうことができます。
例えば、自宅を2,000万円で買い取ってもらえることになり、リースバック後の家賃が月額11.7万円といわれたとします。
この場合、家賃の年額は140万円で、140万円÷2,000万円＝7%となるので、リースバック会社は期待利回り7%で家賃を設定していることが分かります。
このケースでは、買取価格を1,500万円に下げれば、家賃は月々8.75万円（1,500万円×7%÷12カ月）となります。
買取価格1,000万円なら家賃は月々5.8万円です。
このように、最初に手にする金額を下げることで家賃相場を下げることができます。
複数のリースバック会社を比較する
家賃を低く抑える2つ目の方法は、複数のリースバック会社に査定を依頼して、できるだけ条件の良いリースバック会社を選ぶことです。
2章で解説した通り、買取金額に対しての利回りを何パーセントに設定するかは、リースバック会社によって異なります。
できるだけ、利回りを低く設定してくれるリースバック会社を探せば、家賃も下がります。
以下のように、同じ買取価格でも、期待利回りによって、家賃にかなりの差が生まれます。
【再掲・リースバックの家賃相場（買取価格別）】
| 買取価格 | 期待利回り7%の場合の 家賃（月額） | 期待利回り13%の場合の 家賃（月額） |
|---|---|---|
| 500万円 | 月々2.9万円 | 月々5.4万円 |
| 1,000万円 | 月々5.8万円 | 月々10.8万円 |
| 1,500万円 | 月々8.8万円 | 月々16.3万円 |
| 2,000万円 | 月々11.7万円 | 月々21.7万円 |
| 3,000万円 | 月々17.5万円 | 月々32.5万円 |
| 4,000万円 | 月々23.3万円 | 月々43.3万円 |
例えば、買取価格が同じ2,000万円でも、期待利回り7%で設定された家賃は月々11.7万円ですが、13%で設定されてしまうと月々21.7万円となります。
家賃が高すぎると住み続けるのが難しくなりますので、しっかりと複数のリースバック業者を比較し、できるだけ良い条件で契約できる会社を見つけましょう。
リースバック会社をまとめて比較・検討できるサイトがあるので、複数の会社に一括で問い合わせてみるのがおすすめです。
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相場に納得がいかなければ他の方法も検討してみよう
ここまで解説した通り、リースバックの買取相場は通常よりも安く、家賃相場は（買取価格にもよりますが）周辺相場よりも高くなることがあります。
リースバック契約する前に、必ず自分でも買取価格や家賃が通常の相場と比べて許容できる範囲なのかを確認してみてください。
例えば、リースバックして自宅に住み続ける場合の家賃が月15万円で、周辺の家賃相場が月10万円だとします。
この場合に、年間にすると60万円も高い家賃を支払えるかどうか検討する必要があります。
それでも自宅に住み続けたいのか含めて、リースバック以外の選択肢がないか冷静に判断することをおすすめします。
リースバック以外の選択肢と、その選択肢が向いている状況を以下にまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。
【リースバック以外の選択肢】
| リバースモーゲージ | まとまったお金が欲しい方向け 自宅を担保に金融機関から融資を複数回借りられる仕組み 使途は限られるが、返済額は少ない |
| 不動産担保ローン | まとまったお金が欲しい方向け 不動産を担保に金融機関から融資を受けられる 使途制限はないが、毎月の負担は軽くない |
| 住宅ローンの借り換え | 住宅ローンの返済額を少なくしたい方向け 金利が低い住宅ローンに借り換えて返済額を抑える |
| 一般的な不動産売却 | 自宅の売却額を高くしたい方向け リースバックより高く自宅を売却できる ただし、売却後の住まいを確保する必要がある |
リースバックと上記の選択肢の違い、向いている人については、「リースバックとは？仕組み・メリット・悪い面・向いている人を解説」の記事でさらに詳しく紹介しています。
ぜひ参考にしてみてください。
リースバックの買取・家賃相場のまとめ
本記事では「リースバックの買取・家賃相場」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。
▼リースバックの買取価格の相場・計算例
| ・リースバックの買取相場は【通常売却の6～8割】 ・買取価格の計算式＝「市場価格×0.6」～「市場価格×0.8」 例：市場価格が2,000万円なら、リースバックの買取価格＝1,200万円～1,600万円 |
▼リースバックの家賃相場・計算例
| ・リースバックの家賃相場は【買取価格の7%～13%程度】 ・パーセンテージは「期待利回り」で、リースバック会社によって異なる ・月々の家賃の計算式＝買取価格 × 期待利回り（年率）／12カ月 例：買取価格が1,500万円なら、リースバック後の家賃は月々8.8万円～月々16.3万円程度 |
リースバック後の家賃をできるだけ低く抑える方法
| ・買取価格を下げる ・複数のリースバック会社を比較する |
リースバックを検討する場合には、リースバックの買取相場や賃貸相場についてしっかり理解した上で、納得して契約を進めるようにしましょう。
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