マンション経営とは、マンションを購入して賃貸することで毎月安定した家賃収入を得ることです。
マンション経営の収入源は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）と、マンションを売却したときの売却益（キャピタルゲイン）の2つです。
マンションを経営において、建物の取得費用の一部を毎年減価償却費用として経費として計上できます。
そのため、不動産所得を減額でき、所得税の節税が可能です。
マンション経営は、アパート経営と並んで代表的な土地活用となり、室数が多いため、リスク分散しやすいのが特徴です。
マンションを経営しているオーナーの平均年収は、約350万～400万円です。
ただし、収入として入ってくる金額は年間約500万円ですが、そのうち2～3割は支出としてかかります。
マンション経営のメリットは以下のようなものがあります。
ただし、以下のようなリスクやデメリットもあります。
マンション経営のリスクについては以下の動画で詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。
アパート・マンション経営の基礎知識 vol.2-「アパート・マンション経営のリスク」
この記事では、マンション経営の基本からリスクに関する知識、注意点まで、わかりやすく解説します。
初めてのマンション経営に向けた入門ガイドとして、お役立てください。
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マンション経営の概要
まずはマンション経営の概要2つを見ていきましょう。
それぞれ解説していきます。
基本的な仕組み
マンション経営とは、マンションを購入（または建設）し、その物件を賃貸に出すことで得られる家賃収入をもとに運営を行うビジネスです。
大きく分けて、一棟マンションを経営するやり方と、区分所有する分譲マンションの一室を貸し出すやり方があります。
一棟のマンションを経営する
一棟のマンションを経営する場合には、所有する土地に新たにマンションを建設したり、あるいは中古マンションを一棟買いするなどして、マンションを所有します。
マンションの戸数は、規模によって10戸〜100戸以上と幅があります。
大きな初期投資が必要ですが、家賃収入の金額も大きくなります。
個人ではなく法人の事業として行っているケースが多く見られます。
【一棟マンションを経営するオーナーの例】
- マンション経営を本業とする不動産会社
- 富裕層の個人投資家
- 昔からの地主、土地の所有者
区分所有のマンションの一室を貸し出す
区分所有のマンションを貸し出す場合、自分が所有する分譲マンションの一室を賃貸に出します。
この方法では、一棟マンションのような高額の家賃収入とはなりませんが、初期投資が少なくて済むため、個人でも実践しやすいといえます。
【区分所有のマンションを経営するオーナーの例】
- 転勤が決まったため、マイホームとして購入したマンションを期間限定で貸し出したい人
- 相続によって譲り受けたマンションを有効活用したい人
- 副業として不動産投資を行う会社員
- 中古マンションを投資対象としている個人投資家
近年、幅広い層から注目されているのは、後者の「区分所有のマンションの一室を貸し出す」ケースです。
本記事でも、おもに一室のマンション経営を前提として、話を進めていきます。
マンション経営に必要な資格
マンション経営を行うにあたって、特別な許認可や資格を受ける必要はありません。
ただし、実際のマンション経営にあたっては、借地借家法に則って入居者と契約などを取り交わすことになり、賃貸借に関する知識は必要です。
参考：アパート・マンション経営 | 業種別開業ガイド （J-Net21）
住宅賃貸借（借家）契約の手引
賃貸に関する契約関連の知識は、以下のeBOOKにて詳しく解説されています。目を通しておきましょう。
不動産実務検定
契約手続きのほか、マンション経営で直面する課題対処法なども含めて体系的に学びたい場合には、不動産実務検定（旧大家検定）がおすすめです。
【不動産実務検定とは？】
詳細は、不動産実務検定の公式サイトにてご確認ください。
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マンション経営のメリット
続いて、マンション経営のメリットを確認していきましょう。
以下で詳しく解説します。
安定した収入源を確保できる
1つめのメリットは「安定した収入源を確保できる」です。
そもそも、マンション経営で得られる“家賃”は、毎月、安定的な入金を確保しやすい性質の収益源です。
加えて、ほかの家賃収入が得られる不動産経営（一棟アパート経営や戸建て賃貸）と比較しても、マンション市場は安定しているといわれています。
設備やセキュリティ面での優位性があるマンションの需要は、経済の動向や市況に左右されにくいためです。
とくに、駅近や学校の近くなど立地条件が良いマンションは、高い入居率を維持しやすく、より安定的な収入が見込めます。
管理は委託できる
2つめのメリットは「管理は委託できる」です。
「マンション経営は大変そう」というイメージを持つ方もいますが、実際のところ、多くのオーナーは物件の管理を専門の管理会社に委託しています。
管理会社は、入居者の募集やトラブル対応などの業務を代行してくれるため、オーナーはこれらの業務に時間や労力を割く必要はありません。
副業や老後の資産形成のために、不労所得を得たいと考えている場合、マンション経営は有力な選択肢となります。
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資産価値の向上が期待できる
3つめのメリットは「資産価値の向上が期待できる」です。
資産をキャッシュ（現金）のまま置いておくのではなく、マンションとして保有すると、長期的に資産価値が向上する可能性があります。
たとえば、以下は首都圏マンション平均価格の推移です。右肩上がりに上昇が続いています。
もう一点、上記のように不動産価格や物価が上昇し、インフレーションとなったときには、家賃も高額となるという側面もあります。
マンション経営は、自身の保有する資産の価値を高めるために有効な手段であるといえます。
空き家を有効活用できる
4つめのメリットは「空き家を有効活用できる」です。
マンションをすでに保有している場合、空き家状態であっても、修繕積立金やマンションの管理費、マンションの固定資産税などの費用は、支払い続ける必要があります。
たとえば、以下のような状況にある人にとって、マンションの空き家問題は切実です。
- マンションを購入した後で転勤することになった
- 家族構成が変わってマンションに誰も住まなくなった
- 親の介護施設への入居や相続によってマンションを引き継ぐことになった
保有しているマンションを売却しない場合には、賃貸によって貸し出すことで、赤字状態を回避できます。
拡張性がある
5つめのメリットは「拡張性がある」です。
マンション経営に必要な知識を身につけたり、手続きを行ったりすることを手間に感じるかもしれません。
しかしながら、一度ノウハウを身につけて、うまく軌道に乗せることができれば、ノウハウを活用してマンション経営の拡大が可能です。
成功を経験をもとに、経営するマンションを増やしていくことで、将来的により大きな収益を得るための基盤となる可能性があります。
マンション経営に伴う4つのリスク
一方、マンション経営に取り組むのであれば、しっかり把握しておきたいのが「リスク」についてです。
大きく分けて、4つのリスクが想定されます。
それぞれ見ていきましょう。
空室リスク
1つめのリスクは「空室リスク」です。
当然のことではありますが、マンション経営の収益は家賃収入に依存しているため、入居者がいない期間が長くなると収益が減少します。
利回りの考え方について、この後「マンション経営で見込める収益のシミュレーション」にて解説しますが、常に入居者を確保できるとは限らない点をよく考慮しなければなりません。
空室が長期化する原因としては、以下のような要因が考えられます。
- ニーズの弱さ：立地、周辺環境、間取りなど
- 競合物件に対する競争力の弱さ：差別化が不十分、家賃が高い、設備が劣後しているなど
これから物件購入をする場合には、強いニーズのあるマンションを見極めることが重要です。
すでに所有しているマンションを賃貸で運用する際には、必要なリフォームや適切な家賃設定によって、競争力を高める必要があります。
入居者トラブル
2つめのリスクは「入居者トラブル」です。
入居者とのトラブルには、さまざまなものがあります。
【入居者トラブルの例】
- 家賃滞納
- 夜逃げ
- 騒音などの近隣に対する迷惑
- 汚部屋、ゴミ屋敷
- 退去の拒否、居座り
- 退去時の原状回復に関するトラブル
- 入居者からの過度なクレームや要求
- 契約違反行為
覚えておきたいのは、通常の賃貸借契約では、借主（入居者）の権利が強く保護されていることです。
入居者に非があるトラブルが発生したとしても、簡単に退去を求めることはできません。
最終的には裁判（訴訟）によって立ち退きを求めるケースもあります。
入居者との間でトラブルが起きると、金銭的な実損だけでなく、手間・労力や心理的な負担も大きくなります。
マンション経営では、「入居審査の時点で、トラブルメーカーになる可能性のある人を見極めて断ること」が非常に重要となります。
心理的瑕疵の発生
3つめのリスクは「心理的瑕疵の発生」です。
心理的瑕疵がある物件は、俗にいう“事故物件”に該当します。
不動産取引における心理的瑕疵とは
対象物件自体や周辺環境にも問題ないが、その目的物に使用するにあたって心理的嫌悪感のある瑕疵をいう。
具体的には…過去の自殺、殺人、遺体発見までに時間を要した孤独死、事故死等
心理的瑕疵が生じた場合には、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」などの基準に従って、入居希望者に告知する必要があります。
告知によって空き室リスクが増すほか、賃料に関しても値引きせざるを得ない現状があります。
【参考：賃貸借における価格への影響】
・殺人
一次賃貸人が居住する限り、継続して賃料は50%
二次賃借人に対して、5年程度は賃料を30%程度減額
・自殺
30%程度減額
・孤独死
原則として減額も借主への説明も行わないが、発見まで に日数を要した場合は、10%程度減額
出典：不動産取引における心理的瑕疵について
災害リスク
4つめのリスクは「災害リスク」です。
マンション経営では、火災、自然災害、地震などによって、損害を受けるリスクがあります。
これらのリスクは、修復費用や入居者の退去、空室期間の長期化など、マンション経営に大きな影響を与えます。
防災設備や耐震構造のしっかりしたマンションを選んだうえで、適切な保険に加入する必要があります。
マンション経営で見込める収益のシミュレーション
マンション経営に取り組むうえで、かならず知っておきたいのは「利回り」に関する4つの知識です。
あいまいな理解では、思わぬ判断ミスをする危険があるため、ここで整理しておきましょう。
表面利回りと実質利回り
投資用マンションの広告には、「利回り10%以上！」といった売り文句が書かれていることがあります。
注意したいのは、「表面利回り」と「実質利回り」の違いです。
- 表面利回り = （年間収入） ÷ （物件価格） × 100
- 実質利回り = （年間収入 – 必要経費） ÷ （物件価格 + 購入時の諸費用） × 100
以下でそれぞれ見てみましょう。
表面利回りとは？
「表面利回り」は、年間の家賃収入を物件価格で割った数値です。
【表面利回りの計算例】
- 物件価格：1,000万円
- 家賃収入：月8万円・年間96万円
- 表面利回り：96万円 ÷ 1,000万円 = 9.6％
表面利回りは、実際に必要となる経費を加味していないので、実益よりも過大評価した数値となります。
不動産広告などに掲載されている利回りは基本的に表面利回りで、表面利回りは実際に得られる収益ではありません。
実質利回りとは？
一方、「実質利回り」は、必要経費を差し引いたうえで計算した、より現実的な数値です。
【実質利回りの計算例】
- 物件価格：1,000万円
- 購入時の諸費用：50万円
- リフォーム費用：150万円
- 家賃収入：月8万円・年間96万円
- 維持管理費：年間30万円・実質利回り：（96万円 – 30万円） ÷ （1,000万円 + 50万円 + 150万円） = 5.5%
マンション経営の収益性を計算する際には、表面利回りではなく「実質利回り」を厳しく確認する視点が大切です。
実質利回りの目安
マンション経営の実質利回りがどの程度になるのかは、そのマンションの立地や状態によって、大きく異なります。
あくまで参考となりますが、プロの不動産投資家を対象とした賃貸住宅一棟の利回りの調査データとして、以下があります。
上記を参考にすると、「4%〜5%であれば、プロの投資家と同レベル」と考えられます。
もちろん、それ以上の利回りを確保している個人のマンションオーナーも存在しますが、現実的なラインとしては3〜4%程度と捉えるのが妥当といえます。
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マンション経営の流れ
実際にマンション経営を始めるときの流れを、簡単に確認しておきましょう。
物件購入
1つめのステップは「物件購入」です。
良好な収益性が想定されるマンション物件を見つけ、売買契約、決済・引渡しを経て、そのマンションの所有者となります（すでに所有しているマンションを賃貸で運用する場合には、このステップは不要です）。
物件選びのポイントとして、以下が挙げられます。
【マンション経営の物件選びのポイント】
- 立地：交通アクセスが良い場所、学校や生活に便利な施設・店舗が近い場所は入居者が集まりやすく、賃料も高く設定しやすくなります。
- 建物の状態：築年数や耐震構造、設備の品質やメンテナンス状況を確認します。賃貸マンションを探している人の視点から見て、魅力的かどうかが重要です。
- マンションの管理体制：管理の良いマンションはトラブルが少なく、入居者の満足度が高いため、入居が長期的に継続しやすくなります。
- 空室率：過去の空室率や、周辺の類似マンションの空室状況を確認しましょう。
管理会社との契約
2つめのステップは「管理会社との契約」です。
物件選び・購入と同時並行で、マンション経営の管理を委託する不動産管理会社を探しましょう。
マンションの内見の際に、地元にある不動産管理会社を訪ねたり、インターネット上の一括相談を利用したりして、複数の管理会社を比較検討します。
サービスの種類や内容は各社で異なるので、所有マンションの特性に合わせて強みのある会社を選ぶことが大切です。
詳しくは、「管理会社を探す｜管理会社・賃貸業者を探すなら賃貸経営（HOME4U）」のページに情報がまとめられています。
リフォーム
3つめのステップは「リフォーム」です。
マンションの状態にもよりますが、的確なリフォームを行うことは、収益性を上げる重要な戦略です。
入居者が早く見つかったり、家賃を高く設定しやすくなったりするからです。
ただし、リフォームに費用をかけすぎると実質利回りが下がるため、収支バランスを検討しながら行います。
【リフォームのポイント】
- 費用対効果の高いリフォームを優先する：人気物件になるために有益なリフォームに優先的にお金をかけるようにします。たとえば、キッチンやバスルームなどの水回り、クロスやフローリングの貼り替えなどは、入居者の印象を大きく左右する要素です。
- ターゲットとなる入居者のニーズを把握する：エリアやファミリー向け、単身向けなど入居者のニーズによって効果的なリフォームは変わります。ターゲット層の好みに合うデザインや間取り、設備を選択しましょう。
- 予算と工数を管理する：複数のリフォーム会社に相見積もりを取り、値引き交渉をして、コストを低く押さえましょう。工数管理をしっかりしてリフォーム期間が長引きすぎないようにすることも重要です。
入居者募集
4つめのステップは「入居者募集」です。
リフォームが終わって、入居希望者が室内を内見できる状態になったら、入居者募集を行います。
不動産管理会社に委託している場合、必要な手続きは以下のとおりです。
- 入居条件の設定：オーナーと管理会社の間で入居の条件（家賃、敷金・礼金、賃貸保証会社の利用有無など）をすり合わせます。
- 物件情報の提供：管理会社が広告などを制作するために必要な情報（間取り、設備、アクセスなど）を提供します。
- 入居希望者の審査：入居者から申し込みがあった場合、管理会社が入居審査を行います。賃料の支払い能力があるか、ルールを守って居住できるか判断します。
- 契約手続き：入居者審査を通過した場合、賃貸借契約を締結します。契約書の準備などの業務は、管理会社が行います。
運営管理
5つめのステップは「運営管理」です。
管理会社が行う業務内容を具体的に挙げると、以下のとおりです。
- 家賃の回収：入居者から家賃を回収しオーナーへの送金を行います。入居者からの支払い遅延があれば、督促などを行います。
- 入居者対応：入居者からの問い合わせやクレーム対応、修繕依頼などに対処します。
- 更新手続き：更新の時期には、必要な通知と更新料の回収を行います。
- 退去手続き：退去の申し出があれば必要な手続きを行います。原状回復に関する確認や敷金の精算などが含まれます。
- 入居者募集：空室が発生した場合、入居者募集・入居審査・契約手続きを行います。
マンションのオーナーは、適宜、管理会社からの報告を確認し、必要に応じて判断や対処を行います。
マンション経営の注意点
最後に、マンション経営に関する注意点を3つ、お伝えします。
投資用マンションの悪質な勧誘に警戒する
1つめの注意点は「投資用マンションの悪質な勧誘に警戒する」です。
近年、投資用のマンションに関連した強引な勧誘や詐欺被害の相談が増えています。
現実的ではない高い利回りを提示された場合や、「税金の還付がある」「家賃収入を保証する」といったセールストークが強調された場合には、警戒が必要です。
【参考：投資用マンションの20歳代の相談件数と平均契約購入金額】
詳しい事例は以下に掲載されています。知識を身につけて、怪しいケースを見抜けるようにしておきましょう。
トラブルになりやすい入居者を避ける
2つめの注意点は「トラブルになりやすい入居者を避ける」です。
トラブルメーカーの入居者につかまってしまうと、金銭的にも心理的にも損失が大きくなります。入居審査の時点で、問題のある人物をしっかり見極めることが重要です。
実際に入居審査を実施するのは、不動産管理会社です。
信用情報や人柄の判断も含めて、精度の高い入居審査を実施している管理会社を選ぶようにしましょう。
管理会社を選定する際に、入居審査報告書の見本を見せてもらうと、参考になります。
さらに、「家賃保証会社（賃貸保証会社）を利用する」ようにしましょう。
家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した際に、家賃保証会社が滞納した家賃を保証するシステムを提供している会社です。
家賃保証会社を利用する利点として、次の2つが挙げられます。
- 入居審査の際にリスクの高い人物は、家賃保証会社の審査に通らないため、入居者の見極めに役立つ
- 家賃滞納が起きたときに、家賃保証会社による保証が受けられる
家賃保証について詳しくは 全保連「家賃保証について」 にて、解説されています。
維持管理コストの見積もりを甘くしない
3つめの注意点は「維持管理コストの見積もりを甘くしない」です。
実質利回りを計算する際には、見込み利益は過小気味に、見込み費用は過大気味に計算するのが、失敗を回避するコツです。
とくに、維持管理コストの見積もりは甘くせず、10〜20%程度の上乗せをして、多めに見積もっておくようにします。
【コストの例】
- 管理会社へ支払う管理費
- 地震保険・火災保険・その他の任意で加入する保険料
- 定期的な修繕や老朽化に対処するための費用
- 設備の更新や交換費用（エアコンなど）
- 清掃費用（退去時のクリーニングなど）
多めに見積もったコストで資金確保を行っておけば、余裕のあるマンション経営を実現できます。
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まとめ
本記事では「マンション経営」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。
マンション経営のメリットとして、次の5つのポイントが挙げられます。
マンション経営に伴う4つのリスクを把握しましょう。
マンション経営の流れは以下のとおりです。
マンション経営に際しては、以下に注意しましょう。
なお、アパート経営や戸建て賃貸も検討している方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
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