マンション査定のポイントとは？高額売却を実現する最初の一歩を解説

「マンションの査定で見られるポイントって何？」

マンションの査定を前に、このような疑問を抱える方は多いでしょう。

好条件でのマンション売却を目指すなら、査定でマンションの価値をしっかり評価してもらい、適正な価格で売り出すことが第一歩です。

この記事では、マンション査定のポイントについて、詳しく解説します。

査定時に重視される要素や、査定額に影響を与える条件など、具体的な情報がわかります。

査定に関する知識を身につけ、マンション売却を有利に進めていきましょう。

「おうち売却のハウスドゥ 《YouTube公式ch》」にてマンション査定のポイントについて解説しているので、参考にしてください。
※【マンションを売りたい！】査定には築年数以外にも左右される要因が…?!売り時のポイントなどを解説！

マンション査定13の注意点！査定前・当日・査定後別に詳しく解説

マンション査定だけOK！【全6選・調査済】おすすめの査定サイト

マンション査定とは？知っておくべきポイント

まず、マンション査定とは何か、基礎知識として知っておきたいポイント3つを見ていきましょう。

それぞれ詳しく解説します。

マンション査定の意味と基本的な流れ

マンション査定とは、物件の状態や相場の動向を考慮して、そのマンションの適正な価格を算出することです。

マンションの所有者（売主）が、不動産会社に査定依頼をして、不動産会社の担当者が算出を行うのが一般的です。

マンション査定の基本的な流れは、以下のとおりです。

マンション査定は、以下のような不動産一括査定サイトから申し込みできます。

おすすめのマンション査定サイト
イエシル	【対象エリア】一都三県 ・マンションに特化したAI・シミュレーション査定サイト ・マンション名だけで参考売却相場がわかる ・専属アドバイザーが不動産一括査定もしてくれる イエシルで査定をする
マンションナビ	【対象エリア】全国 ・マンション専門でマンション売却に強い不動産会社がそろっている ・賃料査定もできるので売るか貸すか迷っている人にもおすすめ マンションナビで査定をする
東急リバブル	【対象エリア】全国 ・売却後の補修費用を最長2年間、最大500万円まで補償 ・不動産/税務の疑問を専門家に相談可能 ・オンラインで相談できるので、遠方に住んでいる方にもおすすめ 東急リバブルで査定する
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すまいValue	【対象エリア】全国 ・不動産大手6社（三菱地所の住まいリレー・三井のリハウス・小田急不動産・住友不動産販売・野村の仲介＋・東急リバブル）の直営サイト ・売却までのスピードが早い ・売却成約率約8割の実績がある すまいValueで査定をする
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なお、査定の流れは不動産会社や利用するサービスによって、若干の違いがあります。

詳しくは「【目的別】おすすめのマンション査定方法5つ！利用時の注意点も」にて解説していますので、あわせてご覧ください。

マンション売却で査定が重要な理由

マンション売却を進めるうえで、査定は重要な意味を持ちます。その理由として3つ、挙げられます。

算出された査定額を見て一喜一憂するのではなく、査定を賢く利用することが、マンション売却の成功につながります。

査定結果は売主の努力で変わるケースもある

前提として、査定結果を引き上げるために売主ができることは、限られています。

査定額は、その物件の価値や過去の取引データをもとに算出される、客観的な数字だからです。

基本的には「査定額を売主が意図的にコントロールすることは不可能」と捉えておきましょう。

しかしながら、本来の価値よりも低く見積もられるリスクを減らし、正しく価値を評価してもらうために、できることはあります。

そういった意味では、査定結果は売主の努力で変わるケースがあるといえます。

具体的には、査定を受ける前に、マンション査定でチェックされるポイントを整えておくことが有益です。

マンション査定でどこが見られるのか、次章でポイントを解説します。

マンション査定で評価される7つのポイント

マンション査定では、おもに以下のポイントがチェックされます。

以下で詳しく見ていきましょう。

立地とアクセス

1つめは「立地とアクセス」です。

立地条件や交通アクセスが良いマンションは、査定額が高くなる傾向にあります。

【高評価の例】	デメリット
駅から徒歩圏内 利便性の高い商業施設が近くにある 閑静な住宅街に位置している 交通量が少ない道路沿い	駅から離れている 周辺に治安の悪いエリアがある 交通量の多い道路沿い

対策ポイントとしては、立地のよさをアピールできる資料や、今後の開発計画に関する資料を準備しておくことが、効果的です。

建物の築年数

2つめは「建物の築年数」です。

築年数が新しいほど、建物の価値は高く評価されます。

築年数が経過している場合には、建物のメンテナンス状態によって、査定額が変わります。

【高評価の例】	【低評価の例】
築年数が5年以内 築10年以内でリフォーム済み	築年数が30年以上 設備が古くリフォームが必要

築年数が経過しているマンションの場合には、メンテナンスや改修履歴を提示して、築年数以上に良好な状態であることがアピールできると、効果的です。

今後の修繕計画があれば、それも共有するようにします。

築年数別のマンション売却のコツは以下の記事で解説していますので、併せてご確認ください。

住戸の階数と方角

3つめは「住戸の階数と方角」です。

住戸の階数と方角は、眺望や日照条件、プライバシー確保に影響するため、査定額にも差が出るポイントです。

【高評価の例】	【低評価の例】
上層階に位置する 日当たりの良い南向き プライバシーが確保された角部屋 眺望が良く周囲の建物で遮られていない	低層階に位置する 日当たりの悪い北向き 西日が強い西向き 周囲の建物によって眺望や日当たりが遮られている

眺望や日照条件は改善できませんが、季節によって眺望や日当たりの加減が変わる場合には、写真などの参考資料があると、査定にプラスになることがあります。

専有部分の状態

4つめは「専有部分の状態」です。

住戸内の設備や内装の状態は、査定額に直接影響します。

劣化や汚れが少なく、きれいな状態に保たれているマンションは、高評価を得やすいといえます。

【高評価の例】	【低評価の例】
リフォームや修繕が行き届いている 新築時と比較して経年劣化が少なく状態が良好 水回り設備が新しく機能的 近年リフォームやリノベーションを行っている	経年劣化が激しく汚れや傷が目立つ ペットのにおいや傷がある 喫煙のにおいや汚れがある 水回り設備が古く劣化している

対策ポイントとしては、査定の前に、できる限りの整理整頓・掃除・修繕を行いましょう。

不動産会社の担当者は専門家なので、一般の購入希望者とは異なり、室内の印象だけで査定額を大きく変えることはありません。

しかしながら、散らかりっぱなしで汚れ放題の状態よりも、整理整頓された状態のほうが、「丁寧にマンションの手入れをしながら、きれいに保って暮らしてきたオーナーさん」という評価になります。

これは査定にはプラスです。

※参考までに、以下はマンション専有部分でチェックされるポイントです。

共用部分の状態

5つめは「共用部分の状態」です。

エントランスや共用廊下の清潔さ、エレベーターの利便性、駐車場や駐輪場の充実度など、共有施設の質も、マンションの評価に影響します。

【高評価の例】	【低評価の例】
エントランスが広く高級感がある コンシェルジュサービスが利用できる 駐車場や駐輪場が十分に確保されている フィットネスジムやプールなどの設備が整っている 共有スペースが清潔で整備されている	エレベーターがない 駐車場や駐輪場が不足している オートロックではない 共有施設が古くて機能的でない 共有スペースが汚れている

共用部分に関しては、対策できることはほとんどありません。

現地調査の日に、共用部分を掃除しておくことくらいです。

とくに、エレベーターや駐車場のないマンションは、査定額が低くなりやすい傾向にあります。

売主としては、ある程度のマイナス評価を覚悟しておく必要があります。

維持管理の実施状況

6つめは「維持管理の実施状況」です。

維持管理の実施状況は、マンションの価値を維持し、将来的なトラブルを防ぐために重要です。

維持管理が適切に行われているマンションは、プラス評価となります。

【高評価の例】	【低評価の例】
定期的な点検・メンテナンスが行われている 適切な修繕計画が策定されている 修繕積立金が適切に積み立てられている	点検・メンテナンスが不十分 修繕計画が策定されていない、または遅れている 居住者同士のトラブルがある

維持管理の実施状況については、所有するマンションの状況が良い場合には、それが十分に伝わるように配慮するとよいでしょう。

建物の構造と耐震性能

7つめは「建物の構造と耐震性能」です。

マンションの安全性や耐久性を評価する際の重要な要素として、建物の構造と耐震性能が上げられます。

たとえば、鉄筋コンクリート造（RC造）は耐震性や耐火性に優れている一方で、木造は耐震性や耐火性に劣るとされます。

【高評価の例】	【低評価の例】
地震に強い鉄筋コンクリート構造 耐震基準に適合した設計・施工 耐震改修が実施済み 適切な基礎工事が行われている	耐震性能が不十分な木造建築 耐震基準に適合していない設計・施工 耐震改修が未実施

耐震性能については、新耐震基準（1981年6月以降）と旧耐震基準（1981年5月以前）があります。

旧耐震基準のマンションは、査定額が低くなる傾向にあります。

※耐震基準について詳しくは「建築：住宅・建築物の耐震化について（国土交通省）」をご覧ください。

マンションを購入した際のパンフレットや、構造や耐震性能に関する資料をそろえて、不動産会社の担当者に渡しましょう。

耐震改修が行われている場合には、その情報も伝えます。

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マンション査定を有利に進めるためのコツ

マンション査定を有利に進めるためには、以下のコツを意識してみてください。

以下で詳しく見ていきましょう。

整理整頓とクリーニング

1つめは「整理整頓とクリーニング」です。

「専有部分の状態」でも触れましたが、散らかった室内ではなく整った室内を見せることで、物件のポテンシャルを最大限に引き出すことができます。

具体的には次の3つのポイントを意識してみましょう。

「住まいの手入れをきちんとしているオーナー」として評価されるように、室内をできるだけ磨き上げて、査定当日を迎えるようにします。

必要書類の準備

2つめは「必要書類の準備」です。

不動産会社の案内に従って必要な書類を準備するほか、訪問査定（不動産会社の担当者が実際に物件を見て行う査定）のときには、以下を準備しておきましょう。

なお、複数の不動産会社に同時に依頼して、査定結果を比較したい場合には、提供する書類も同条件でそろえるようにします。

それぞれの不動産会社にインプットされる情報の量や質に差があると、それが査定額に差が出る原因となるためです。

担当者とのコミュニケーション

3つめは「担当者とのコミュニケーション」です。

訪問査定にやってくる不動産会社の営業担当者は、その後の販売活動も担当するのが一般的です。

以下のポイントを踏まえながら、コミュニケーションを取りましょう。

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査定結果を受け取った後の重要ポイント

複数社からの査定結果が出そろった後は、以下が重要なポイントとなります。

以下で詳しく見ていきましょう。

査定額の妥当性の確認

1つめは「査定額の妥当性の確認」です。

複数の不動産会社から受け取った査定額を比較検討し、相場との乖離がないか確認します。

相場を把握するためには、以下の情報を総合的に見ることが役立ちます。

同じ地域・マンションでも、階数・部屋の方位・間取り・管理状況などによって価格は変わりますので、多角的に情報収集するのがコツです。

そのうえで、各社が提示した査定額の理由や根拠を聞くことが大切です。

とくに、査定額に対して、「高すぎるのでは？」あるいは「低すぎるのでは？」と疑問に思ったら、なぜその金額なのか、質問しましょう。

たとえば、ある不動産会社が提示した査定額が他社より高い場合、「査定が間違っている」と決めつけるのは早計です。

理由を詳しく確認し、他社が見落としているポイントがないか、検証します。

物件の強み・弱みの把握

2つめは「物件の強み・弱みの把握」です。

査定結果を受け取った後、物件の強み・弱みを把握することは、今後の方針を考えるうえで非常に有益です。

何が強みなのかわかると、どのような販売手法で売却すると売れやすいかが、見えてきます。

一方、弱みを把握することで、改善が必要な箇所を特定し、売り出し前に適切な対策ができるようになります。

強み・弱みを知るためには、査定を行った不動産会社の担当者に、率直に尋ねるのがおすすめです。

査定を行ったからこそわかった点を、積極的にヒアリングしましょう。担当者からの意見やアドバイスは、メモしておくと役立ちます。

媒介契約を締結する不動産会社の決定

3つめは「媒介契約を締結する不動産会社の決定」です。

ここまでのプロセスを経て、「マンションを売却する」と決断した場合には、査定を依頼した不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動へと進んでいきます。

査定を依頼した複数の不動産会社と媒介契約を締結することもできますし、1社だけを選ぶこともできます。

マンション売却の詳細は「家を売るために必要な8つの手順と見落としやすい注意点を要チェック」にて、ご確認ください。

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まとめ

本記事では「マンション査定のポイント」をテーマに解説しました。要点をまとめておきましょう。

マンション査定で評価される7つのポイントは以下のとおりです。

マンション査定を有利に進めるためのコツとして、以下を意識しましょう。

査定結果を受け取った後の重要ポイントとして、以下があります。

ポイントを押さえた査定で、高額売却に向けた第一歩を踏み出していきましょう。