マンション査定13の注意点！査定前・当日・査定後別に詳しく解説

「マンションの査定を受けようと思うけれど、何か注意点はある？」
「査定額が高い不動産会社に売却を頼めばいい？　それとも他に選ぶポイントがある？」

マンション売却を考えていて、そんな疑問を持っている方も多いでしょう。

マンションの査定には、注意点がたくさんあります。

これらを心がければ、いい査定、いい売却活動を得られるでしょう。

そこでこの記事では、マンション査定での注意点について、その理由もふまえてくわしく説明していきます。

最後まで読めば、知りたかったことがわかるでしょう。

この記事で、あなたがよりいい査定を受けられるよう願っています。

「おうち売却のハウスドゥ 《YouTube公式ch》」で紹介されているマンション売却についての動画も参考にしてください。
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マンション査定の注意点・チェックリスト

マンションの査定を受ける際には、さまざまな注意点があります。

そこでこの記事では、それらを「査定前」「査定当日」「査定後」と時系列で分けて説明していきましょう。

まずは注意点を一覧表にしました。

実際に査定を受ける際には、これをチェックリストとして使ってください。

注意点			チェック
査定前	1	複数の不動産会社に査定を依頼する
	2	売却額の相場や目安を調べておく
	3	マンションに関する資料・書類を用意する
	4	マンションの状態を確認・記録しておく
	5	査定前にリフォームしない
	6	メールだけでやり取りしない
	7	掃除を徹底する
査定当日	8	問題点はかならず伝える
査定後	9	査定の根拠を確認する
	10	査定額とローン残高を比較する
不動産会社選び	11	査定額だけで不動産会社を選ばない
	12	マンション売却の実績が多いかを確認する
	13	担当者が信頼できるかを見極める

では、各項目を説明していきましょう。

査定前の注意点

マンションの査定を受ける際には、特に申し込む時点から実際の査定を受ける前段階までで、注意しなければいけないことが多くあります。

くわしく説明していきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

まず、不動産査定を依頼する際には、最初から1社に絞るのではなく、複数の不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社は、物件の築年数、広さ、間取り、立地、過去の売買データ、市場の動向などさまざまな要素からその価値を査定します。

特に、過去の売買実績、知識、経験にもとづく相場感などは、不動産会社ごとに差があります。

同じマンションを査定する場合、そのエリアでのマンション売買実績が多数あり、地域独自の事情に精通している不動産会社Aと、戸建には強いけれども、そのエリアでのマンションの売買経験はあまりない不動産会社Bでは、当然査定額は異なるでしょう。

（おそらく、A社のほうが実際に売れる金額に近いと予想されます。）

そのため、複数社に査定してもらった上で、査定額や担当者の対応などを比較して信頼できるところを選ぶようにしましょう。

一般的には、机上査定（実際に物件を見ずに、データだけで査定する方法）の場合は10社前後、訪問査定（不動産会社の担当者が実際に物件を見にきて査定する方法）なら3〜5社程度に依頼するといいでしょう。

売却額の相場や目安を調べておく

また、査定を受ける前に、自分のマンションの売却相場や目安を調べておくことも重要です。

「売却額を知るために査定を受けるのに、自分でも調べるの？」と疑問に思うかもしれません。

しかし、査定を受ける前にだいたいの価格目安を把握しておかなければ、複数社の査定価格の中から「これは妥当、これは安すぎて要注意」とった判断ができないでしょう。

そのために、自分なりにできる範囲で相場感を持っておくというわけです。

誰でも調べられる方法としては、実際に売買された不動産の事例が公開されているサイトを利用するといいでしょう。

自分のマンションのエリア、似た条件で検索すると、類似物件が実際に売買された価格を知ることができますので、大いに参考になるはずです。

国土交通省が運営する土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」です。

地域や不動産の種類、売買時期を選んで検索すると、その期間に実際に売買された物件の取引価格などがわかります。

◎不動産流通機構「レインズマーケットインフォメーション」

「レインズマーケットインフォメーション」は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産取引情報提供サイトです。

「マンションか戸建か」と地域を選ぶと、さらに細かい条件で物件を検索することができます。

マンションに関する資料・書類を用意する

マンションに関する資料などの書類を揃えておくことも大事です。

不動産査定には、「これが絶対必要」という書類はありませんが、あったほうが、いい査定を受けられるという資料や書類はあります。

たとえば以下のようなものです。

これらがあると、マンションの正確な物件情報やアピールポイントを、事前に自分で把握することができますし、不動産会社にも伝わりやすいでしょう。

マンションの状態を確認・記録しておく

資料と同時に、実際の自分のマンションの状態も確認しておいてください。

マンションは似たような間取り、条件の物件が何戸もありますが、査定額は同じにはなりません。

室内の劣化状態や設備の状態などが、査定に影響するからです。

特に訪問査定では、室内の状態をくわしく確認されますし、不具合があれば、不動産会社の担当者は所有者であるあなたに細かくヒアリングするでしょう。

そのために、あらかじめ室内の状態を確認し、どこに傷や汚れがあるか、故障箇所はどこかなど、抜け漏れないようにチェックしておきましょう。

メモなどに残しておくと、複数社の査定があった際にも忘れずに同じ説明ができて安心です。

査定前にリフォームしない

マンションの状態を確認して、故障や不具合を洗い出すと、「今のうちにこれを修理してしまったほうが、査定も高額になって売れやすいのではないか？」「いっそリフォームしてから査定を受けたほうがいいのでは？」と考える人もいるでしょう。

が、その必要はありません。

むしろ、無駄になってしまう恐れもありますので、査定前のリフォームや修繕はしないでください。
理由は以下です。

つまり、物件の状態がよくないからといってリフォームや修繕をするよりも、まずは不動産会社にありのままの状態を見てもらうほうがいい、というわけです。

その上で、「ここは修繕したほうがいい」「この物件は何もしないままで、フルリフォーム前提で売ったほうがいい」といった意見を聞いて、リフォームの要不要を判断しましょう。

メールだけでやり取りしない

さて、複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社から返信があるでしょう。

机上査定を依頼した場合は、メールや電話で概算の査定価格を知らせてくれますし、訪問査定を申し込んだ場合は、スケジュール調整の連絡があるはずです。

この段階で注意したいのは、やりとりをメールだけでしない、ということです。

最近は、電話を嫌ってメールやLINEでの連絡を希望する人も多いようですが、それではわからないことがたくさんあります。

その不動産会社は信頼できそうか、不動産のプロとして知識と経験が豊富か、このエリアのマンション売却にくわしいか、こちらの希望にできるだけ沿って考えてくれるか、といったことは、やはり電話や対面で話をしてみなければ判断できないのです。

マンションの売却は、売り出しから成約までだいたい3〜4ヶ月程度かかるのが一般的だと言われています。

売却を依頼した不動産会社とは、その間密に連携する必要があるので、信頼できるパートナーを探さなければなりません。

そのために、メールだけでなく、電話か対面で相手を見極めてください。

掃除を徹底する

訪問査定を受ける前には、マンションの掃除も徹底しておきましょう。

「掃除をしてもしなくても、査定に影響はない」という意見もあります。

実際には、大きな影響はないのかもしれませんが、汚れていたり散らかっていたりするよりは、きれいに清掃・整理されているほうが、不動産会社も部屋の状態を確認しやすいでしょう。

また、「この部屋の住人は、マンションを大切に使ってきたんだな」という好印象を抱かせ、査定が上がる可能性はあります。

何より、実際に売りに出した際には、購入希望者が内覧にきますので、その時点で部屋をきれいにする必要があるのです。
それなら査定前から掃除を徹底しておいたほうが、内覧時に慌てずにすむでしょう。

査定当日の注意点

さて、前章で挙げたような注意や準備をした上で、訪問査定を受けることになります。

机上査定を申し込んだ場合でも、実際に売却する前にはかならず訪問査定が必要です。

そうしなければ、正確な売り出し価格を決められないからです。

その訪問査定当日にも、注意点があります。

どういうことでしょうか？

問題点はかならず伝える

訪問査定当日、不動産会社の担当者がマンションを訪問します。

そのときには、物件の問題点をかならず伝えてください。

少しでも査定額を上げてもらおうと、故障や不具合は伝えずに隠しておきたいと思うかもしれません。

が、隠したまま売却しても、あとで買主がそれを発見した際に、売主側の責任（＝「契約不適合責任」といいます）として以下のような要求をする権利を持っているのです。

このようなリスクを未然に防ぐため、また不動産会社との間の信頼関係を損ねないためにも、物件にある問題はかならず伝えましょう。

ちなみに、「契約不適合責任」のうち、「問題」（「瑕疵（かし）」と呼びます）となるのは以下のような点です。

物理的瑕疵	建物や土地に、目に見える形で生じている欠陥、不具合 雨漏り、シロアリ被害、腐食、給排水管の故障など
心理的瑕疵	住む人に心理的なストレス、嫌悪感などを抱かせるような問題点 室内で自殺や殺人があった、孤独死で腐乱死体が発見されたなど
環境的瑕疵	周辺環境にある問題点 騒音、振動、異臭、近くに「嫌悪施設」（墓地、刑務所、風俗店、ごみ焼却場、原子力関連施設など）があるなど
法的瑕疵	建築基準法、都市計画法、消防法などに違反している 安全基準を満たしていない、建蔽率を超えているなど

ただ、これ以外にも「マンションの状態を確認・記録しておく」で気づいた問題点は、忘れずに不動産会社に伝えましょう。

査定後の注意点

訪問査定が終わったら、数日程度で査定額が出ます。

複数社の査定額を比較した上で、いよいよ売却を委託する1社を選ぶわけですが、この時点でも注意点があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

査定の根拠を確認する

まず、査定額を受け取ったら、各不動産会社に査定の根拠を聞きましょう。

他社の査定額や「売却額の相場や目安を調べておく」で調べた目安の価格と比較した上で、「なぜ他より高いのか」「過去の売買事例より◯◯万円も安いのはなぜか」など、具体的に質問してください。

ここで、自社が過去に売却した物件のデータや、納得できる理由などを説明してくれる不動産会社は、信頼できると思っていいでしょう。

反対に、あいまいな返事しかかえってこない不動産会社は、たとえ高い査定を出していても、そのまま鵜呑みにするのは危険かもしれません。

不動産会社選びはマンション売却の成功のカギですので、詳しい選び方を知りたい方は「最も確実な不動産屋の選び方！6ステップで理想の部屋が見つかる」記事もご確認ください。

査定額とローン残高を比較する

ローンが残っているマンションを売却したい場合は、査定額が出たらそれとローンの残債とを比較してください。

査定額のほうが高ければ、売却代金でローンを完済できる可能性があります。

反対に、ローン残債の方が多額であれば、いわゆる「オーバーローン」状態だということになります。

オーバーローンのマンションを売却するには、差額分を自己資金で用意した上で、売却代金と合わせてローンを完済しなければなりません。

ローンによる抵当権を抹消しなければ、マンションを売却することができないからです。

もしオーバーローンであるとわかったら、売却自体をもう一度考え直す必要も出てくるでしょう。

【初心者向け】ローン中の家を売る方法｜損をしないための特例措置も

査定後に不動産会社を選ぶ際の注意点

前述したように、複数社からの訪問査定を受けて査定額を受け取ったら、いよいよ1社を選んで売却を委託する契約＝「媒介契約」を結ぶわけですが、もちろんこの不動産屋の選び方にも注意点があります。

たとえば以下のようなことです。

ひとつずつ説明します。

査定額だけで不動産会社を選ばない

不動産会社選びでもっとも重要なことのひとつが、査定額の高さだけで不動産会社を決めない、ということです。

というのも、他社より不自然に査定額が高い場合は、以下のような可能性が考えられるからです。

⚫︎担当者が査定を誤っている

→経験不足や知識不足、データ不足などで、査定自体が実情と大きくずれている恐れがあります。

⚫︎売買の仲介をする契約（＝媒介契約）が欲しいために、本来の査定額より高めにしている

→不動産会社は、査定をしたからにはその物件の売却を請け負いたいはずです。
　そのため、他社より高めの査定額を提示することで、媒介契約を取ろうとしている可能性があります。

いずれの場合も、高い査定額を信じて売りに出しても、その価格で売れない恐れが大いにあります。

不動産会社を決める際には、査定額の高さだけに頼らないよう注意してください。

マンション売却の実績が多いかを確認する

では、どのような視点で不動産会社を選べばいいのでしょうか？

まず、その会社が近隣エリアでのマンション売却の実績が豊富かどうかを確認してください。

というのも、不動産会社はそれぞれに得意分野、得意エリアが異なります。

「戸建に強い会社」に頼むより、「マンションが得意な会社」のほうが断然売却しやすいでしょう。

また、「大手ならどこでも安心だろう」と思っても、意外に地元密着の中堅不動産会社が大きな実績を上げているかもしれません。

マンションといっても、タワーマンションの場合は一般のマンションとは売り方のコツも違います。

これを見誤って、自分のマンションタイプが得意ではない会社に依頼してしまうと、なかなか成約しなかったり、相場より安くしか売れなかったりする恐れもあります。

「近隣エリアで、このタイプのマンションの売却実績はどれくらいあるのか」を確認、比較して、任せられるところを選んでください。

担当者が信頼できるかを見極める

さらに、繰り返しますが担当者が信頼できるかどうかはとても重要です。

「メールだけでやり取りしない」でも説明しましたが、媒介契約を結んで実際にマンションを売りに出すと、売れるまで長ければ数ヶ月は不動産会社とのやりとりが続きます。

その間には、なかなか売れずに売値を下げることを考えたり、購入を検討している人から値引き交渉されたり、いろいろなことがあるでしょう。

となると、担当者は協力して売却活動できる、誠実で相性のいい人が望ましいのです。

などを、直接やりとりする中で見極めてください。

その上で、不動産会社、担当者ともにもっとも信頼がおけるところを選ぶといいでしょう。

まとめ

いかがでしたか？

マンション査定で何に注意すればいいのか、よくわかったかと思います。

では最後にもう一度、この記事のポイントをまとめましょう。

◎マンション査定の注意点は以下の通り

これを踏まえて、あなたがいい査定を受け、信頼できる不動産会社を見つけられるよう願っています。