「築40年マンションは売れない」ことはない！5つの工夫で売れる理由を解説

「築40年マンションは売れない？」

この記事を最後まで読むと、築40年マンションの売却の現状が分かり、売れるためのコツも理解でき、「築40年マンションは売れないのではないか」という不安は解消されるでしょう。

近年首都圏の中古マンションの築30年超えの成約物件は31.9％を超え、築40年の成約物件も18.0％（築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）、東日本不動産流通機構REINS TOWER）と上昇しています。

一方、国土交通省によると分譲マンションのストック戸数は全国で694.3万戸(2022年末)に上り、マンションの築年数は増えていくので今後も築40年越えのストックは増えていくと思われます。

築40年のマンションの売却相場は、首都圏で平均2,400万円、関西圏で平均1,700万円です（出典：「ウリラボ」を参考に作成）。

築40年超えのマンションは売れないという言われますが、築40年マンションを売るためには、見せ方や、不動産会社の選び方など工夫が重要です。

具体的には、以下のような対策をしていきます。

このようにできる対策をして、売れる機会を逃さないようにしましょう。

不動産を売却する前には、一括査定サイトを利用して売却価格を調べてるようにしましょう。

築40年マンションの売却を検討している方、さらに「できるだけ早く、納得のいく値段で売りたい」という方は、ぜひ最後までご覧ください。

築50年マンションは売れない？実際の相場と売るための3つのポイント

次の動画は築古マンションの売却のコツを宅地建物取引士・一級建築施工管理技士の資格を持つ方が詳しく説明しています。
※【不動産売却】築古マンションの販売テクニック！

リフォームの必要性などについても解説しているので、ぜひ参考にしてください。

築10年のマンションの売却相場は？高額売却を実現する秘訣も紹介

【25年で急落】築20年のマンション売却相場と地域別の値下がり率

築30年のマンション売却相場｜売却失敗や長期化を防ぐ対策も解説

築50年マンションは売れない？実際の相場と売るための3つのポイント

「築40年のマンションは売れない」と言われる5つの理由

「築40年のマンションが売れない」と言われる理由は大きく5つあります。

どんな不安があるのか、それは本当なのかを解説していきます。

理由が分かれば、その対策をすることで売却できる可能性を高められます。まずは現状をしっかりと把握しましょう。

外観の損傷やデザインの古さなど美観の低下

まず、「築40年マンションが売れない」と言われる原因は、見た目の問題が大きいです。

外観の損傷やデザインの古さがあると、「外観が美しいマンションに住みたい」と思う買い手にとってはマイナスとなります。

実はマンションのデザインには時代ごとのトレンドがあるため、40年以上前に建てられているマンションが古く感じる場合があるのです。

例えば、1970年代に建てられたマンションは、外壁が吹き付け塗装であることが主流ですが、現在は高級感のあるタイルが主流であるため、時代の変化が感じられます。

建て替えや大々的な修繕が行われない限り、外壁の変更は考えにくいでしょう。ただし、外装塗装は10～15年に1回ほどの頻度で行われます。

塗装されることで、外観の印象は良くなります。見た目やデザインを気にしない方がターゲットとなるでしょう。

共用部分の設備の古さ

共用部分の設備が古いことも「築40年マンションが売れない」理由の1つです。

築40年のマンションは、共用部分の古さや不便さもあります。

例えば、エレベーターが古くなっていたり、5階建て以下だとエレベーターが付いていないマンションがあったり、古いインターホンが付いていることもあります。

エレベーターは築35～40年に1回の頻度で交換されるケースが多いです。

しかし、共用部分の設備の修繕は個人でできるものではないので、なかなか修繕が難しいでしょう。

したがって、こちらも見た目やデザインを気にしない方がターゲットとなるでしょう。

部屋の設備の古さ

部屋の設備が古い場合があるのも築40年マンションが売れない問題の1つです。

お風呂・トイレ・キッチンの設備が古い、防音性能が低い、天井が低いなどといった不便を感じる場合もあります。

築40年のマンションは床が畳やカーペットになっていることも多いですし、間取りも今と少し違います。

当時はLDKという概念がなく、区切られた間取りが主流だったため、部屋数を重視し、1つの部屋が小さいという建物も多いです。

また築40年（1970年代）のマンションは、天井高が22～230㎝が主流でしたが、今は240～250㎝の天井高があり、中には高さ270㎝もあるマンションもあります。そのため、築40年のマンションは天井が低く感じ圧迫感を抱くこともあります。

このように、その当時のトレンドや法律で作られているため、古く感じたり、不便さを感じたりすることもあるでしょう。

しかし、部屋の古さや不便さが気にならない方もいますし、リノベーション前提の方にとっても、部屋の状態は気にならないでしょう。

リフォームを検討するのもおすすめです。

耐震性・耐久性の心配

築40年のマンションというと、耐震性や耐久性を不安に思う方もいます。

耐震性を不安に思う原因の1つに、旧耐震性で作られていることがあります。

旧耐震基準と新耐震基準では、耐えられる地震の大きさなどの基準が違います。

新耐震基準で建てられているマンションの方が、強い地震に耐えられる基準となっているため、旧耐震基準で建てられている築40年マンションの耐震性や耐久性を心配する方がいるのです。

しかし、もともと新耐震基準をクリアするほど頑丈に建てられているマンションも多くあります。マンションは、築年数よりも管理が大事です。

定期的にしっかりとメンテナンスをされていれば、築40年のマンションもまだまだ大丈夫と言われています。

耐震性・耐久性は、築50年を超えたマンションの方が心配されますので、耐震性・耐久性について詳しくは、築50年のマンションについて書かれている「築50年マンションは売れない？実際の相場と売るための3つのポイント」をご覧ください。

住宅ローンが通らないという心配

築40年のマンションは住宅ローンに通らないという心配もあります。

ローンに通らなければ買えないので、売れないと思う方もいらっしゃるでしょう。

金融機関の中には、住宅ローンを借りる際に築年数の制限を設けているところもあります。

下図は、複数の金融機関の住宅ローンの融資条件です。

この表を見ると、確かに住宅ローンの条件に築年数の制限があるところもあり、借りられたとしても、返済期間が短期間となってしまうところもあります。

そうなると月々の返済金額が高くなり、払うのが大変ですよね。

しかし、全ての金融機関が築年数による制限を設けているわけではなく、築年数の制限がない金融機関もあります。

築年数の縛りがない金融機関であれば、築40年という理由で、住宅ローンの融資を拒否されることはありません。

このようなことから、「住宅ローンが通らないから築40年マンションは売れない」という心配はいりません。

築40年のマンションの実際の相場

このように売れない理由はありますが、実際に築40年マンションは、どれくらいの値段で取引されているのか見てみましょう。

一般的には1200万円～3000万円程度と言われていますが、地域や立地条件によっても異なります。

下表は、各地域の築40年マンションの平均取引価格を示しています。

【各地域の築40年マンションの平均取引価格】
主要 都道府県	築40年		築50年
	総額(万円)	単価(万円/㎡)	総額(万円)	単価(万円/㎡)
東京都	3,085	77.1	2,786	69.6
埼玉県	1,950	30.0	1,860	28.6
神奈川県	2,359	39.3	2,291	37.0
愛知県	1,566	22.4	1,541	22.0
京都府	1,776	29.6	1,422	23.7
大阪府	1,816	30.3	1,721	28.7
兵庫県	1,677	25.8	1,510	23.2
広島県	1,645	23.5	1,626	23.2
福岡県	1,557	24.0	1,466	22.6

表を見てわかる通り、都心部の方が価格が高い傾向にあります。

また、築30年を超えると、マンションの価格はほぼ横ばいになります。

築古マンションの建物の価値はほぼ土地代になるためです。

下表は、マンションの築年数ごとの価格の推移を示したグラフです。

築年数が増えるにつれて価格が下がる傾向にありますが、築30年を過ぎると首都圏以外では価格がストップしていることが分かります。

首都圏は新築マンション価格が高価格なため、築26年を超えると価格が急落します。

しかし土地代が残るため、築40年のマンションも0円になることはあまりなく、1,100万円～2,200万円の相場で取引されるのです。

築40年のマンションも売れている

築40年マンションは不安に思う点もありますが、実際は、売れる場合があります。

価格の安さや立地の良さなどの魅力がその理由です。

魅力について詳しくは、次章「買い手にとって魅力的な築40年マンションのメリット5つ」にて解説します。

下表は東京都の中古マンションの売れた件数です。

こちらを見ると、成約したマンション全体のうち、1割は築40年マンションであることが分かります。

これは、築40年のマンションでも売れる場合があることを示していると言えます。

買い手にとって魅力的な築40年マンションのメリット5つ

前章までで、築40年マンションにもまだまだ需要があることはお分かりいただけたでしょうか。

それは、築40年マンションには、買い手にとってメリットもたくさんあるからです。

ここでは、どんなメリットがあるのか見ていきましょう。

築40年マンションの買い手側のメリットは以下の5つです。

それぞれ解説していきます。

価格が新築の3分の1ほどになり安い

築40年マンションの魅力として、価格が安いという点が挙げられます。

新築時の3分の1ほどの価格に下がるのです。

下表は、マンションの築年数ごとの価格推移を表しています。

こちらを見ると、築40年マンションの価格は、新築時に比べて3分の1ほどに値下がりしているのが分かります。

安く購入することができるというのは嬉しいですよね。

また、最近はリノベーションをすることも流行っているので、築古のマンションで価格を抑えて、リノベーションをするという需要もあります。

立地がいい

立地がいい場所に建っていることが多いのも魅力です。

築40年マンションが建設された当時は、まだまだ余地があったため、駅前などの交通アクセスが良く、生活に便利な場所に建設されることが多かったのです。

下図は、「住宅を購入する際に重要視していること」に関するアンケート結果です。

こちらを見ても、立地（通勤・通学のしやすさ）を重要視していることが分かります。

生活しやすい好立地にあることは、大きな魅力となりますね。

管理状況が分かりやすい

管理状況が分かるのも、築40年マンションの魅力の1つです。

「マンションは管理を買え」という言葉があるように、マンションはしっかりと管理（メンテナンス）されているかどうかが非常に重要です。

マンションの大規模なメンテナンスは、おおよそ築12年～20年に1回行われます。

築40年以上たっているマンションだと、大規模な修繕が3～4回は行われているはずです。

そのため、これまでの大規模修繕の記録を確認すれば、管理状況が分かります。

一方で、新浅のマンションは、まだ大規模修繕が行われていないので、これからしっかりとメンテナンスをしてくれるかが不透明であり、心配もあります。

マンションは管理次第で状態の良し悪しが変わります。

そのため、築40年のマンションはこれまでの管理状況を確認することで、住んでいいマンションかどうかが一目で分かるというメリットがあります。

資産価値が分かりやすい

資産価値が分かりやすいというメリットがあります。

築40年のマンションは、購入時の価格からほとんど値下がりしないためです。

先ほど述べたように、マンションの価格は築26年を超えるとほぼ横ばいになり、あまり値下がりをしなくなります。

価値が変わらないのは、居住目的で購入する方にとっても、安心材料となります。

リノベーションしやすい

リノベーションしやすいというのも築40年マンションのメリットです。

近年はリノベーションで自分好みの部屋を作ることが人気となっています。

築40年のマンションは、価格も安いため、その分リノベーションに費用をかけることができるからです。

こちらの物件は、築40年のマンションをリノベーションした事例です。

リノベーションをすることで、新築のように素敵に生まれ変わっています。

築古の物件を買う＋リノベーションというのは、国の施策にもなっており、リノベーション人口も増えています。

リノベーションするために、安く立地の良い築40年マンションを買うという需要が高まっているのです。

築40年のマンションを売るための5つのコツ

このように、築40年マンションは近年買い手にとって需要が増えています。

しかし、確実に売るためには、工夫も必要です。

下図は、築古マンションに抱く不安と、その対応策です。

まずは築古マンションへ抱く不安を理解しましょう。その上で、対策を打つことで、築40年マンションも売れやすくなります。

築40年マンションを売るために、以下の5つのポイントを抑えましょう。

それぞれ解説していきます。

ハウスクリーニングをしてキレイを保つ

ハウスクリーニングをして、キレイにしておきましょう。

清潔にしておくだけでも、印象は全く変わります。

下表は、「中古住宅の購入を検討したけど購入しなかった理由」のアンケート結果で、きれいさを重要視している方が一定数いることが分かります。

特に、トイレやお風呂、キッチンなど水回りのキレイさが重要なようです。

設備の古さは仕方ないですが、掃除をしてキレイさや清潔感を保つことはできます。

できれば、ハウスクリーニングをお願いすると、もっときれいになるのでおすすめです。

下表は、ハウスクリーニングの料金目安です。

【ハウスクリーニングの料金目安】
間取り	費用（税抜き）
1K（25㎡前後）	2.4万円～2.8万円
1LDK～2DK（40㎡前後）	6.3万円～7.0万円
3LDK（80㎡前後）	8.8万円～9.8万円
4LDK～5DK（100㎡前後）	9.8万円～11万円

家全体でなくても、トイレやお風呂など、特定の場所だけの依頼も可能です。

清掃箇所	費用
キッチン	16,000円程度
キッチン＋汚れ防止コーティング	17,000円程度
レンジフード	15,000円程度
ガスコンロ	7,000円程度
バスルーム	15,000円程度
バスルーム＋汚れ防止コーティング	18,000円程度
洗面所	9,000円程度
トイレ	9,000円程度

水回りだけでもハウスクリーニングすると、印象が大きく変わります。ぜひ、ハウスクリーニングを検討してみてくださいね。

また、ハウスクリーニングは不動産会社によっては、無料サービスでつけてくれるところもあります。自分で頼む前に確認してみましょう。

古いマンションの売買に長けた不動産会社を選ぶ

築古マンションの売買に長けた、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。

築40年マンションは、築年数の新しい物件に比べてどうしても売れにくいので、不動産会社の営業力に左右されるのです。

築40年マンションを売却する際には、次のような点に注目して不動産会社を選ぶことがおすすめです。

築古マンションの取引実績が豊富な不動産会社は、築古マンションの売却が得意です。そのため、売却できる可能性も高くなります。

また、リノベーション前提で築40年マンションを探している方も多いです。

そのため、リフォームやリノベーションまでワンストップで行ってくれる不動産会社に依頼するのもおすすめです。

リフォームまでしてくれる会社には、築古マンションを検討している方が来る確立も高くなるため、売却可能性が高くなるのです。

売れにくいマンションは、不動産会社との契約を専任媒介契約にする

立地が悪いなど売れにくそうなマンションの場合は、専任媒介契約で不動産会社と契約しましょう。

一方で、好立地など魅力的な要素がある物件の場合は、一般媒介契約でも売れる可能性が高いです。

どの契約方法にするかの判断基準としては、以下になります。

駅から近いなど、売れやすそうな好条件のマンションは、一般媒介契約でも売れる確率が高いです。

駅から遠い・利便性が悪いなど、売れにくそうな場合は、専任媒介契約で契約を結びましょう。

また、「専任媒介契約・一般媒介契約」の契約期間は基本的に3ヶ月で終わりますので、3ヶ月を過ぎても売れない場合は、契約方法の変更や、別の不動産会社も検討しましょう。

ホームインスペクション（住宅診断）を実施する

ホームインスペクション（住宅診断）をすると売れやすくなります。

ホームインスペクションをすることで、外観では分からない欠陥や問題があるかどうかを見極めることができます。

中古マンションのホームインスペクションでは、一般的に以下の部分を調査します。

壁のひび割れの有無や、排水管から水漏れがないかなど、細かく調べていきます。

調査費用としては、中古マンションの場合は、約4万円～8万円が相場になります。

築40年マンションへは、建物の老朽化などを心配する方が多いので、ホームインスペクションを受けることで、「この建物は大丈夫ですよ」という証明になります。

このホームインスペクションを実施することで、早く売れやすくなる、売却後のトラブルリスクを減らせるというメリットがあるので、できれば受けておきましょう。

仲介してもらえる不動産会社によっては、このインスペクションのサービスをつけているところもありますので、自分で依頼する前に確認してみましょう。

どうしても売れない場合は買取も検討する

どうしても売れない場合は、買取も検討しましょう。

買取とは、不動産会社などの業者に直接買い取ってもらう方法で、買い取った不動産会社は、リフォームなどをして、再販されます。

買取のメリット・デメリットはこちらです。

【メリット】
・早く売れる

【デメリット】
・不動産会社に仲介してもらい売却する場合より、価格は20～30％ほど安くなる

買取は、仲介に比べて売却価格は安くなってしまいますが、早く売れるので、早く現金化したい方や、税金がかかる前に売ってしまいたいという人にはおすすめです。

不動産の買取については「不動産買取業社ランキング！おすすめな人や注意点・選び方も解説」をご参照ください。

築40年マンションを売る際の注意点

ここでは、築40年マンションを売る際の注意点について解説していきます。

注意点は以下の2つです。

それぞれ解説していきます。

欠陥がある場合は事前に確認し、契約書に記載する

欠陥などのデメリットがある場合は事前に確認し、契約書に記載しましょう。

契約後に欠陥など何か不備が発覚した場合、売主は買主に対して、損害賠償を支払ったり、場合によっては契約解除になったりすることがあるのです。

マンションを売買する際は、買主との間に売買契約を結びます。

その際に膨大な量の売買契約書類のやり取りが行われるのですが、契約書類の中に欠陥部分などを記したものがあります。

この書類に売買する物件の欠陥や不具合を記しておかないと、あとで買主から契約不適合責任を問われ、責任を負わないといけません。

具体的な欠陥には、以下のようなものがあります。

このような部分を中心に、欠陥ポイントを事前に把握して、買主にしっかり伝えておきましょう。

欠陥を見つけるためにも、前章で話した「ホームインスペクションの実施」は効果的です。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社が契約内容について確認してくれますが、万が一欠陥があった場合は売主の責任になります。

そのため、不動産会社にすべてを任せっきりにせず、自分でもしっかり確認しましょう。

リフォームせずにそのままの状態で出す

築40年マンションを売りに出す際は、リフォームやリノベーションはせずにそのままの状態で出しましょう。

理由は、売却価格を少しでも安くするためです。

築40年マンションを購入する方は、少しでも価格を抑えてマンションを購入したいと考えている方も多いです。

リノベーションをしてしまうと、その分販売価格も高くなってしまうので、売れなくなるリスクがあります。

最低限の価格にて提供することが望ましいでしょう。

また、築古マンションを買う方は、リノベーション前提でマンションを購入する方も多いため、先にリフォームをしていると販売価格が高くなる上、壊してリノベーションするという時にも不都合が生じます。

そのため、リフォームはせずに、そのままの状態で売りに出す方がいいでしょう。

まとめ

いかがでしたか？

築40年マンションは本当に売れないのかどうか分かり、築40年マンションを売却するためにはどうすればよいか分かったと思います。

最後にこの記事をまとめますと、

この記事をもとに、スムーズにマンション売却ができることを願っています。