マンション管理会社とは、マンション管理会社から委託を受けてマンション管理業務を代行している外部の会社のことです。
あくまでもマンション管理組合が管理の主体であり、マンション管理会社は委託を受けて業務を代行している関係性です。
マンション管理会社には清掃業務や事務業務、管理員業務などを委託できるので、マンション管理組合の負担を軽減しながら継続的に管理がしやすくなります。
| マンション管理会社に委託できる主な管理業務 | |
|---|---|
| 清掃業務 | 日常清掃と定期清掃を行う 例：敷地と共用部分の日常的な清掃・窓や排水管などの定期清掃 |
| 管理員業務 | 受付業務・点検業務・立会業務・報告連絡業務などの日常的な管理業務を行う 例：訪問者の受付・不審者対策の巡回・点検時の立会いなど |
| 事務業務 | 集金業務や収支管理業務などマンション管理組合が行う事務業務を行う 例：管理費や修繕積立金の集金など |
| 建物や設備の管理業務 | マンションの敷地や共用部分の設備を管理する業務を行う 例：電気やガス、水道などの設備点検・エレベーターや防災設備の点検など |
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マンションの維持管理ができていないとせっかく購入したマンションの資産価値が低下しやすくなるので、マンション売買をするときにはマンション管理会社について下記のようなポイントを確認しておくことが大切です。
- マンション管理会社に業務委託している範囲を確認する
- マンションを見学して管理会社の仕事具合を確認する
- 過去の管理実績を確認する
そこでこの記事では、マンション管理会社の概要やマンション管理組合との違い、マンション管理会社の業務内容などをまとめてご紹介します。
とくに、マンション管理会社に委託できる業務は詳しくまとめているので必見です。
この記事を最後まで読めばマンション管理会社とはどのような会社なのか理解でき、マンション購入を検討するときに活用できるはずです。
マンション購入後の管理に悩まないためにも、ぜひ参考にしてみてください。
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マンション管理会社について知りたい方は以下の動画も参考にしてください。
※【無知は損】意外と知らない管理会社の本質｜マンション管理チャンネル
マンション管理会社とは
マンション管理会社とは、マンション管理組合（マンションの区分所有者で構成された組織）から委託を受けてマンションの維持管理を代行する外部の会社のことです。
マンションの管理業務は多岐に渡るため、マンション管理組合が自己管理することが難しい傾向があります。
資金管理や点検業務など、管理内容によっては法律などの専門的な知識も必要です。
そこで、マンションの維持管理を専門的に行う会社に委託をして、適切な方法で維持管理業務を行ってもらいます。
マンション管理会社に委託できる主な業務には下記のようなものがあり、日常的な点検清掃業務から事務業務まで幅広く委託できます。
| マンション管理会社に委託できる主な管理業務 | |
|---|---|
| 清掃業務 | 日常清掃と定期清掃を行う 例：敷地と共用部分の日常的な清掃・窓や排水管などの定期清掃 |
| 管理員業務 | 受付業務・点検業務・立会業務・報告連絡業務などの日常的な管理業務を行う 例：訪問者の受付・不審者対策の巡回・点検時の立会いなど |
| 事務業務 | 集金業務や収支管理業務などマンション管理組合が行う事務業務を行う 例：管理費や修繕積立金の集金など |
| 建物や設備の管理業務 | マンションの敷地や共用部分の設備を管理する業務を行う 例：電気やガス、水道などの設備点検・エレベーターや防災設備の点検など |
多くのマンション管理組合はマンション管理会社に業務を委託して、マンションの安全性や清潔さを維持しています。
マンション管理組合との違い
マンション管理組合とは、マンションの区分所有者で構成された組織のことです。
区分所有者とは、マンションの専有部分を所有しているオーナーを指します。
例えば、分譲マンションの101号室を購入した場合は、区分所有者になります。
マンション管理組合は法律に基づき構成され、区分所有者である限り勝手に脱会することはできません。
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
マンション管理組合の主な役割はマンションの共用部分や敷地の維持管理で、下記のような業務を行う必要があります。
つまり、マンションの維持管理を行う当事者は、あくまでも「マンション管理組合」です。
- 敷地や共用部分の清掃や修繕
- 敷地や共用部分の運用
- 管理員業務
- 長期修繕計画書や修繕積立金・管理費の管理
本来ならばマンションの敷地と共用部分の清掃や修繕、住居者からの問い合わせ対応など様々な維持管理業務をマンション管理組合が行います。
しかし、マンション管理組合の構成員である区分所有者は個々に仕事や家事などがあり、管理業務ばかりに時間を割くことが難しいです。
例えば、清掃業務を行うにしても、誰がいつどのように実施するのか決めて仕事を調整しながら継続的に取り組むことは現実的ではないでしょう。
そこで、マンション管理組合がマンション管理会社に委託をして、管理業務を代行してもらうことが一般的です。
このように、マンション管理の主体はマンション管理組合にあり、マンション管理会社は委託を受けて管理組合に代わり業務を引き受けている関係性です。
マンション管理会社に委託できる業務は、マンション管理組合の維持管理範囲である敷地や共用部分です。
購入したマンションで賃貸経営をする場合は、入居者管理・専用部分の維持管理を賃貸用不動産管理会社に委託できます。
『賃貸用不動産管理会社の業務一例』
・入居者からの問い合わせ対応
・入居者の更新・退去手続き
・設備の管理や修繕など
マンションを貸し出しする予定がある場合は、下記の記事も参考にしてみてください。
マンション管理会社の2つの種類
マンション管理組合が委託できるマンション管理会社には、主に「デベロッパー系」と「独立系」の2種類があります。
それぞれ特徴が異なるので、事前に把握しておきましょう。
| 種類 | 概要 | メリット・デメリット |
|---|---|---|
| デベロッパー系 | 該当するマンションの施工・販売をしたデベロッパーのグループ会社や子会社 | 大手不動産会社の系列会社なので運営母体が安定している 管理会社を自由に選択・変更できないケースがある |
| 独立系 | デベロッパーとは関係なくマンションやビルの維持管理を目的とした会社 | 柔軟な提案ができマンション管理会社の意向を汲み取ってもらえる傾向がある 管理会社によりサービスの質が異なる |
デベロッパー系
デベロッパー系は、購入したマンションの施工や販売を行ったデベロッパーのグループ会社・子会社が管理業務を行う方法です。
| デベロッパー系のメリット・デメリット | |
|---|---|
| メリット | 大手不動産会社の系列会社なので運営母体が安定している 施工時のデータなどの詳細情報を共有できるのでトラブル対応しやすい |
| デメリット | 管理会社を自由に選択・変更できないケースがある 費用が割高に設定されている傾向がある |
デベロッパー系は施工時のデータや設計などの詳細情報が共有できるため、トラブル対応やメンテナンスに取り組みやすいところが特徴です。
大手不動産会社の系列会社に該当するので運営基盤が安定しており、倒産などの心配が少ない側面もあります。
一方で、デベロッパー系の場合は管理会社を選択できないケースがあります。
積極的に営業をしなくても親会社から一定の仕事を割り振ってもらえるので、提案力や業務内容に乏しいケース、割高な価格を設定しているケースも見受けられます。
独立系
独立系は、デベロッパー系のような施工時の不動産会社との関係を持たず、ビルやマンションの維持管理に特化した業務をしている会社に委託する方法です。
| 独立系のメリット・デメリット | |
|---|---|
| メリット | 柔軟な提案ができマンション管理会社の意向を汲み取ってもらえる傾向がある コストを抑えられる可能性がある |
| デメリット | 管理会社によりサービスの質に差がある 迅速な対応が難しいケースがある |
独立系は柔軟な提案やサービスができ、マンション管理組合の意向を汲み取ってもらいやすい傾向があります。
また、独立系は価格競争が激しいので、コストを抑えてもらえる可能性があります。
一方で、独立系には規模やサービス内容が違う様々なマンション管理会社があり、サービスの質が異なるところがデメリットです。
マンション管理会社の規模によっては迅速な対応が難しいケースもあります。
マンション管理会社に委託できる4つの業務内容
マンション管理会社には、主に下記の4つの業務を委託できます。
マンション管理会社によって委託できる範囲や細かな業務内容は変わりますが、基本的にはどのような業務を委託できるのか事前に把握しておきましょう。
| マンション管理会社に委託できる主な管理業務 | |
|---|---|
| 清掃業務 | 日常清掃と定期清掃を行う |
| 管理員業務 | 受付業務・点検業務・立会業務・報告連絡業務などの日常的な管理業務を行う |
| 事務業務 | 集金業務や収支管理業務などマンション管理組合が行う事務業務を行う |
| 建物や設備の管理業務 | マンションの敷地や共用部分の設備を管理する業務を行う |
清掃業務
マンション管理会社には、マンション内の敷地や共用部分を清潔に保つための清潔業務を委託できます。
清掃業務には、主に日常清掃と定期清掃の2種類があります。
| 日常清掃 | 日常的に実施する簡易的な清掃 例：エントランスや階段、廊下、ゴミステーションの掃き掃除・拭き掃除など |
|---|---|
| 定期清掃 | 定期的に実施する日常清掃では対応できない範囲の清掃 例：高圧洗浄機を使用した外壁の清掃・専門業者に依頼する窓の清掃など |
日常清掃は日常的に行う清掃で、住環境を維持するために欠かせない業務です。
エントランスや階段、廊下などの掃き掃除や拭き掃除などが該当します。
定期清掃は日常清掃では対応できない範囲の清掃業務で、1年に1回・半年に1回など期間を決めて実施することが多いです。
例えば、排水管の洗浄や汚れが目立つ部分の高圧洗浄、窓の拭き掃除などが該当します。
清掃業務はマンションの資産価値を維持するためにも欠かせない部分なので、手を抜くことなく実施してくれるマンション管理会社を選定することが大切です。
管理員業務
管理員業務は、マンションの入居者の対応や日常的な管理業務を代行します。
マンション管理会社の社員が業務を行う場合や、マンション管理会社と雇用契約を結んでいる管理員が対応する場合があります。
マンションの規模や必要な業務により管理員の業務内容は大きく異なりますが、一例として下記のような業務を行います。
| 業務内容 | 概要 |
|---|---|
| 受付業務 | 訪問者の受付や荷物の預かり、備品や鍵の管理などマンションの受付業務を行う |
| 点検業務 | 不審者や不審物がないか巡回する・無断駐車の確認・設備の目視点検など日常的な点検業務を行う |
| 立会業務 | 保守点検業者の立会い・ゴミ搬出や清掃業務の立会い・修繕作業の立会いなどマンションを維持管理するための立会い業務を行う |
| 報告連絡業務 | 入居者からのクレーム・修繕作業や点検の結果など管理組合への報告を行う |
管理員は、訪問者の受付や入居者からの問い合わせ対応などの受付業務を行います。
防犯やクレーム、事故などの対策として、日常的な点検を行うことも管理員の業務です。
また、保守点検や修繕作業など外部業者による作業を実施する場合は、管理員が立会って円滑に進めます。
このように、マンションの住環境や安全性を維持して快適に暮らせるようサポートするのもマンション管理会社の業務に含まれます。
管理員と混合しやすい業務に「コンシェルジュ」があります。
マンションによっては受付専用のスタッフやパーティールーム、フィットネスなど共用施設専用のスタッフを用意していることがあります。
これらの専用スタッフは「コンシェルジュ」と呼ばれており、マンション管理員とは立場や業務内容が異なります。
事務業務
マンション管理組合が行う事務業務は専門的な知識が必要な部分が多く、マンション管理組合では対応しきれない部分があります。
そこで、マンション管理組合が行うべき事務をマンション管理会社が代行して行います。
マンション管理会社に委託する事務業務は多岐に渡りますが、代表的なものに下記のような義業務があります。
| 業務内容 | 概要 |
|---|---|
| 集金業務 | 毎月の管理費や修繕積立金などを徴収して管理する 滞納者がいる場合は督促が行う |
| 収支管理業務 | 修繕や清掃などを実施した場合に各種経費の支払いをする 月次会計報告を作成する 年間の予算案や決算案の作成を作成することもある |
| マンション管理組合業務の支援 | マンションの維持・修繕の企画・各種検査などの報告・届け出などマンション管理組合が行う事務業務を支援する |
事務業務の主幹業務は「集金業務」と「収支管理業務」です。
一般的にマンションの区分所有者は、毎月管理費と修繕積立金をマンション管理組合に支払います。
| 管理費 | 敷地や共用部分の管理に必要な費用 |
|---|---|
| 修繕積立金 | 大規模修繕やメンテナンスに必要な費用 |
集金業務ではこれらの費用を徴収し、滞納がある場合には督促をします。
収支管理業務は、管理費や修繕積立金を使用した支払いを行い、月次会計報告などを作成する業務です。
また、場合によってはマンションの維持・修繕の計画や各種届け出の作成など、マンション管理組合の幅広い事務業務をサポートすることもあります。
建物や設備の管理業務
マンションの敷地や共用部分の設備を管理する業務も、マンション管理会社に委託できます。
建物や設備の管理業務には、下記のようなものが含まれます。
・建物の外観の点検
・電気設備やエレベーター、機械駐車場の点検
・消火器など防災設備の点検
・給排水設備・ガス設備の点検
マンションの共用設備に不備があると、安全性が担保できない可能性があります。
マンション管理会社は定期的に各設備の点検を実施し、安全に使用できるか確認します。
また、エレベーターや防災設備は定期的な点検が法律で定められているので、資格を有する専門業者に依頼をして点検を実施します。
マンション管理会社はマンション管理組合が決める
マンション管理会社は、基本的にはマンション管理組合が決めるものです。
先ほども触れたように、マンションの維持管理を行う当事者は、あくまでもマンション管理組合であるからです。
区分所有者であるオーナー個人が単独でマンション管理会社を決める権限はありません。
例えば、分譲マンションの201号室を購入したオーナーが「マンション管理会社は〇〇会社にしてください」と言っても、個人の意見や思いのみで決められないので注意してください。
では、マンション管理会社はどのように、決めるのでしょうか？
基本的には、区分所有者の意見を取り入れながら理事会（区分所有者から選任された理事が集まる）で討議した後、最終的に総会で決定します。
このように、マンション管理会社はオーナー個人が決めるのではなく、管理業務を実質的に担当するマンション管理組合が討議をして決めていきます。
マンション管理会社は、区分所有者からの意見や理事会の討議により変更を検討できます。
実際にマンション管理会社を変更する場合は、総会での決議が必要です。
ただし、現在契約しているマンション管理会社との管理委託契約によっては契約期間や解約に規定があり、すぐには変更できない可能性があります。
マンション管理会社を変更する場合は、契約内容を確認したうえで計画的に進める必要があるでしょう。
マンション売買をするときにマンション管理会社について確認しておきたいポイント
最後に、マンション売買を検討するときにマンション管理会社について事前に知っておきたいポイントをご紹介します。
マンションの資産価値を維持できるように管理するにはマンション管理組合とマンション管理会社の管理状態が鍵を握ります。
マンションを購入した後に「思ったように維持管理してもらえない」と後悔しないためにも、事前に確認できるポイントを知っておきましょう。
マンション管理会社に業務委託している範囲を確認する
「マンション管理会社の業務内容」で解説したようにマンション管理会社には様々な業務を委託できますが、委託する業務範囲は基本的にはマンション管理組合が決めています。
委託範囲には下記の3つがあり、区分所有者の負担が異なります。
| 委託方法 | 概要 | コストと負担感 |
|---|---|---|
| 全部委託 | マンション管理業務を一括してマンション管理会社に委託する方法 | コスト：最もかかる 区分所有者の負担感：少ない |
| 一部委託 | マンション管理業務の一部をマンション管理会社に委託する方法 例：事務業務のみを委託するなど | コスト：全部委託より抑えられる 区分所有者の負担感：一部負担がある |
| 自己管理 | マンション管理業務を外部に委託しないでマンション管理組合で行う方法 | コスト：低い 区分所有者の負担感：かなり負担がかかる |
全部委託の場合は、マンション管理組合が行う管理業務を一貫して委託しています。
マンション管理を行ううえでの区分所有者の負担が少ないところが大きなメリットです。
一方で、マンション管理会社への委託料金が高くなる傾向があるので、事前に管理費を確認しておきましょう。
一部委託は、マンション管理業務の一部をマンション管理会社に委託する方法です。
例えば、事務業務や管理員業務のみを委託している状態が該当します。
委託していない業務はマンション管理組合が行うため、定期的な清掃作業や巡回当番などが設定されている可能性があります。
どれくらいの負担感があるのか、事前に把握しておくことが大切です。
また、現在では少ないですが、自己管理をしているマンション管理組合の場合は、コスト負担は低いもののマンション管理組合のみでマンションの維持管理を行う必要があります。
このように、マンション管理会社に委託している範囲によって
- 区分所有者が負担する費用
- 区分所有者の負担感（マンションの維持管理に費やす時間や労力）
が変わるので、事前に把握しておきましょう。
マンションを見学して管理会社の仕事具合を確認する
「マンション管理会社はマンション管理組合が決める」で触れたように、マンション管理会社は容易に変更できません。
そのため、マンション管理会社の仕事状況を事前に確認して、安心して任せられそうか判断することが大切です。
中古マンションの場合は実際にマンションを見学して、下記のような点を確認してみるといいでしょう。
- 清掃が行き届いているか
- 故障した設備が放置されていないか
- 管理員はしっかり対応できているか
- 植栽の手入れができているか
- 掲示板などの掲示物の手入れが行き届いているか
清掃ができていない状況や設備の手入れが行き届いていない状況では、マンションの劣化が早く進んでしまうリスクがあります。
場合によっては大規模な修繕をする周期が早くなり、将来修繕積立金が高くなることも考えられるでしょう。
購入したマンションの資産価値を下げないためにも、マンション管理会社の仕事状況を確認しておくと安心です。
過去の管理実績を確認する
マンションの購入を検討するときには、原則として購入前に管理規約やマンション管理組合の議事録が閲覧できます。
マンション管理組合やマンション管理会社の業務内容や管理状況を把握するためにも、購入前に目を通すようにしましょう。
管理組合の議事録には、マンション管理の状況や課題、解決策などの履歴が残っているので、下記のようなポイントを確認するといいでしょう。
- そもそも管理組合の議事録が閲覧できる状況にあるか
- どのような管理業務を誰が行っているか
- 管理費や修繕積立金の値上げ歴はあるか
- マンションの修繕歴にはどのようなものがあるか
- マンション管理組合の活動内容にはどのようなのがあるか
例えば、そもそもマンション管理組合の議事録がない場合は、マンション管理ができる基盤が整っていないかもしれません。
また、過去に何度も管理費が値上げしている場合は、今後も値上げする可能性があるでしょう。
このように、管理組合の議事録を閲覧することで、管理状況や起こり得るリスクを予測できる材料になります。
マンションの管理規約には、マンション管理のルールが記載されています。
管理費や修繕積立金の費用やマンション会社名などが確認できるので、併せて確認しておくと安心です。
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まとめ
今回は、マンション管理会社の業務内容やマンション管理組合との関係性などマンションの維持管理をするうえで知っておきたいことをまとめて解説しました。
最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。
〇マンション管理会社とは、マンション管理組合から委託を受けてマンションの維持管理を代行する会社のこと
〇あくまでもマンション管理の主体は管理組合にあり、マンション管理会社は委託を受けて管理組合に代わり業務を引き受けている関係性
〇マンション管理会社はマンション管理組合が決めるので、区分所有者が単独で決めることはできない
〇マンション管理会社に委託できる主な管理業務は下記の4つ
| マンション管理会社に委託できる主な管理業務 | |
|---|---|
| 清掃業務 | 日常清掃と定期清掃を行う |
| 管理員業務 | 受付業務・点検業務・立会業務・報告連絡業務などの日常的な管理業務を行う |
| 事務業務 | 集金業務や収支管理業務などマンション管理組合が行う事務業務を行う |
| 建物や設備の管理業務 | マンションの敷地や共用部分の設備を管理する業務を行う |
〇マンション売買をするときにマンション管理会社について知っておきたいポイントは次の3つ
マンションを購入するときには問題なくマンションを維持管理できそうか、マンション管理会社の業務内容や管理状況を確認してみましょう。
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