賃貸物件の管理を管理会社に委託する場合、管理手数料は「家賃収入の5％」が相場です。
ただ、法的な規制はないので管理会社が自由に決めることができ、会社によって「3〜10％程度」の幅があります。
賃貸管理の手数料は、その物件に居住者がいる間の管理業務に対して支払う費用です。
そのため居住者がいない空室期間中は、賃貸管理の手数料は発生しません。
基本業務範囲で管理手数料が設定されており、業務範囲が広いほど、手数料も高くなる傾向にあります。
しかし、賃貸管理手数料が高ければ業務範囲も広く質も高くなるとは限りません。
また、管理会社によっては固定制にしている会社もあります。物件に合わせ、最適なプランを選ぶようにしましょう。
管理会社選びでは以下のポイントを重視してください。
- 複数の管理会社を比較する
- 手数料が妥当か見極める
- 管理業務の範囲を確認する
- 手数料だけでなく管理コスト全体で判断する
- 管理戸数・営業年数を確認する
- 入居率が95％以上の管理会社を選ぶ
- 物件の近くに営業所がある管理会社を選ぶ
- 担当者の対応が早い管理会社を選ぶ
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この記事では、賃貸管理の手数料について、オーナーが知っておくべきことをまとめました。
最後まで読めば、知りたいことがわかるはずです。
この記事で、あなたの所有する物件を安心して任せられる管理会社が選べるよう願っています。
賃貸物件の管理手数料の相場は？
賃貸物件の管理を不動産会社や賃貸管理会社に委託すると、一般的には管理手数料がかかりますが、その金額は会社によって異なります。
貸し主としては、なるべく手数料を抑えたいところでしょう。
では、管理手数料の相場はどの程度でしょうか？
賃貸物件の管理手数料の相場は家賃収入の5％
賃貸物件の管理手数料の相場は、おおむね「家賃収入の5％」程度です。
多くの不動産会社では管理手数料を「家賃収入 × ◯％」として決めています。
この「家賃収入」には家賃だけでなく、管理費や共益費も含まれます。
つまり、「家賃8万円＋管理費・共益費5,000円」の物件10件の管理を委託する場合の管理手数料は、相場5％とすると以下のように算出できます。
家賃収入：8万円 ＋ 5,000円 ＝ 8万5,000円
管理手数料の相場（5％）：8万5,000円 × 5％ × 10件 ＝ 4万2,500円
管理会社、業務の範囲によって3〜10％の幅がある
ただ、5％はあくまで相場です。
管理手数料に関しては法的な金額の決まりがなく、管理会社が自由に設定することができるため、実際には3〜10％程度の幅があります。
ただし、管理手数料が安ければいいというものではありません。
安い分、請け負ってくれる業務範囲が狭くオーナーの業務負担が生じたり、管理の質が低いおそれがあります。
あるいは、管理手数料が安くてもその他の費用が発生して、トータルでオーナーが支払う費用が高くなってしまうケースもあるのです。
たとえば、契約時や更新時に別途家賃の0.5〜1ヶ月程度の手数料がかかったり、自社の不動産管理システムを使うことで「システム利用料」などを請求されたりといった場合です。
そのため、管理会社を選ぶ際には、管理手数料だけでなくトータルの費用、委託できる業務範囲、管理の質などを総合的に見て判断する必要があります。
それについては、「3.賃貸管理会社を選ぶ際のポイント」でくわしく説明しますのでそちらも読んでください。
管理手数料「無料」の管理会社もある：その仕組みとは
ところで最近、「管理手数料無料」を謳う管理会社が増えてきたようです。
賃貸オーナーからすれば、手数料無料は非常に魅力的ですが、一方で「なぜ無料で管理できるの？」「何かこちらが損をするリスクがあるのでは？」と疑問や不安も感じるでしょう。
なぜ無料で賃貸管理をすることができるのでしょうか？
その仕組みは、管理会社ごとに異なります。
いくつか例を挙げましたので、以下を見てください。
| 管理会社 | 手数料無料にできる理由 |
|---|---|
| RER Agency株式会社 | メイン事業が不動産売買の仲介で、そちらで利益を確保している。 投資用物件を購入した顧客から、その賃貸管理をしてほしいという要望があり、新規事業として管理費無料のサービスを始めた。 |
| 株式会社リブラ 「賃貸管理free!」 | 不動産の仲介を専業としてスタートしており、お部屋探しをしている 顧客が売上のメインとなっている。 賃貸管理のコストは微々たるものなので、無料にできる。 ※ただし、空室成約時と契約更新時には成果報酬が発生する |
| シーオーエム株式会社 「ZERO管理」 | 賃貸管理事業のほかにリフォーム事業を行っており、管理手数料を無料にするかわりに、その物件の修繕や原状回復（リフォーム）などの工事、メンテナンスを自社で請け負っている。 ※そのため、通常の管理費は無料で、工事が必要な際には費用が発生する |
このように、「なぜ無料なのか」を公表している管理会社によると、別の事業で利益をあげていて管理業務はサービスとして行っているケースが多いようです。
管理手数料無料の管理会社については、「賃貸管理を無料でしたい！管理会社選びから使える無料管理ツールまで」でくわしく説明していますので、興味がある方はそちらも読んでください。
手数料の安さだけで賃貸管理会社を選ぶべきではない｜リスク4つ
「1-2.管理会社、業務の範囲によって3〜10％の幅がある」で説明したように、手数料は管理会社によって異なりますが、安いからといってそれだけで管理会社を決めるのは危険です。
それは、安い管理会社には以下のような注意点があるからです。
それぞれ説明しましょう。
適切な管理業務が行われず、入居率が上がらない恐れがある
手数料が安い会社の中には、残念ながら管理の質が高いとはいえない会社もあり、適切な管理業務が行われない恐れがあります。
もちろん、手数料が安くても管理がていねいで、安心して物件を任せることができる会社も多いでしょう。
ですが、手数料を安くするために人件費を抑えたり、作業を最小限に抑えたりしているところは、管理が行き届かずに入居者の不満を募らせてしまうケースがあるのです。
たとえば、清掃がおろそかで共有部分がいつも汚れている、建物の破損がいつまでも放置されている、入居者が何か依頼してもなかなか対応してもらえない、といった賃貸物件では、入居者はなかなかいつきません。
そうなれば空室率も上がってしまい、オーナーの不利益につながります。
手数料の安い管理会社を選ぶ際には、その会社が管理する物件を実際に見に行くなど、管理の質をチェックする必要があるでしょう。
手数料以外の費用を加算されるケースがある
一見手数料が安く見える管理会社の中には、手数料以外の費用が加算されて最終的にはむしろコストが高くなってしまうケースもあります。
たとえば、以下のような場合です。
- 入居者が決まるごとに「仲介手数料」や「入居成約金」として家賃の0.5〜1ヶ月分程度を支払う
- 入居者が契約更新するごとに「更新手数料」として家賃の0.5〜1ヶ月分程度を支払う
- 共有部分の清掃は、手数料の範囲内では簡単にしか行われず、入念な定期清掃については別途費用を支払って委託する必要がある
- 原状回復費用が相場よりも高い
など
これらを請求するのは、もちろん悪いことではありません。
オーナーが納得していて適切なサービスを受けられているのであれば、これはこれで成立します。
ただ、オーナーとしては「管理手数料がいくらか」だけを見ていると、上記のようなその他の費用を見逃す恐れがあります。
それよりも、「トータルで管理会社に支払う費用がどれくらいか」に注目してください。
管理会社を変更する際に違約金を課せられる場合がある
また、管理手数料の高い安いに関わらず、管理会社の中には「契約期間中に管理会社を変更する場合は、違約金が発生する」と定めているところもありますので注意してください。
たとえば、いま委託している管理会社の管理内容や料金などに不満を持ったオーナーが、別の管理会社に変更を希望したとしましょう。
変更自体は可能ですが、管理会社との契約の中に違約金の条項がある場合は、解約の際に規定の違約金を支払う必要があるというわけです。
中には手数料の数ヶ月分の違約金を請求される場合もありますので、管理会社と契約する際には、契約書をよく確認してからにしてください。
オーナーと管理会社の利益が相反する場合がある
さらに、管理手数料が安い会社の場合、オーナーと利益が相反するケースもあり、そうなるとこちらが期待する十分な管理は行われないリスクが生じてしまいます。
というのも、管理手数料が安い管理会社の中には、賃貸管理以外の業務や事業をメインにして収益を上げていて、そのおかげで手数料を低く抑えられている、というところがあるからです。
たとえば、メイン事業がリフォーム工事で、原状回復やリフォームが必要になる場合は自社で行なっている管理会社を考えてみましょう。
その会社にとっては、工事の回数が多く規模が大きいほど利益になります。
言い換えれば、入居者がひんぱんに入れ替わり、その際の原状回復の箇所も多いほうがよいわけです。
が、これはオーナー視点で見れば不利益につながります。
入居者の出入りが激しいと空室率が上がってしまうので、できるだけ定着してほしいですし、原状回復は最小限にとどめたいでしょう。
このように、オーナーの利益と管理会社の利益が相反する場合は、管理会社側にオーナーが希望する十分な管理は期待できない恐れがあります。
これを避けるためには、賃貸管理を主業務のひとつとしている管理会社を選んで委託するといいでしょう。
賃貸管理会社を選ぶ際のポイント
さて、手数料が安い賃貸管理会社の注意点がわかったところで、「では何を基準に管理会社を選べばいい？」と疑問に思う方も多いでしょう。
そこで、最後に賃貸管理会社を選ぶ際に注目するポイントについて説明しておきましょう。
複数の管理会社を比較する
まず、管理会社は1社だけではなく複数の会社を比較して検討しましょう。
賃貸管理会社は、手数料がそれぞれ異なるだけでなく、委託できる管理業務の範囲や管理の質などもさまざまです。
一方で、オーナー側も管理会社に望むことはまちまちでしょう。
費用の安さを第一に考えて「オーナー自身でできることは自分でする」という人もいれば、管理業務はすべて委託したい、費用は高くてもいいのでその分質の高い管理をしてほしいという人もいます。
オーナーの希望とマッチングする管理会社を探すには、できるだけ多くの会社を比較する必要があるのです。
手数料が妥当か見極める
もちろん、手数料も重要です。
ただし、注目するのは「安さ」ではなく「適正かどうか」です。
オーナーが希望する管理業務の範囲に対して、手数料が適切かどうかを見極めましょう。
たとえば、同じ「家賃の5％」を手数料と定めていても、主な管理業務をすべて行なってくれる会社がある一方、「家賃徴収、契約・更新、解約のみ行う」というところもあります。
この場合、後者の手数料は比較的高い、ということになるでしょう。
行う業務内容を確認し、さらに実際に管理している物件を見に行くなどして管理の質も知った上で、手数料が適正かどうか判断してください。
管理業務の範囲を確認する
前項とも関係しますが、その管理会社がどこまで管理してくれるのかをよく確認する必要もあります。
オーナーによって管理会社に委託したい業務内容は異なりますし、管理会社ごとに請け負う業務範囲はまちまちですので、それが合致していることが重要です。
もし、オーナー側は「集金やお金の管理は自分でするので、それ以外は管理会社に頼みたい」と思っているのに、契約した管理会社が「清掃は簡単にするだけ」だった場合は、オーナーは別の清掃会社とも契約する必要が生じるかもしれません。
それならば、最初からていねいな定期清掃も業務に含めている管理会社を探すべきでしょう。
オーナーは、まず以下の「賃貸物件の管理手数料の内訳」を参考にして自分が委託したい業務を洗い出してください。
その上で、それらすべてをカバーしている管理会社を探すといいでしょう。
【賃貸物件の管理手数料の内訳】
管理手数料に含まれる費用＝この手数料でどこまでの管理業務を請け負ってくれるのかは、管理会社によって異なります。
が、一般的には以下のような業務を行うための費用が「管理手数料」という名目の中に含まれています。
ただ、これらの管理業務すべてを管理手数料の範囲で請け負う管理会社ばかりではありません。
会社ごとにこの中のどの業務を請け負うかは異なります。
そのため、委託する前にかならず「その管理会社ではどの業務が手数料に含まれるか」をホームページや電話などで確認しましょう。
◎管理手数料に含まれる業務
一方で、どの管理会社でも管理手数料には含めない費用というものもあります。
たとえば以下のような費用です。
管理会社によって、これらの費用が発生するところとしないところがあります。
そのためこちらも先方に費用の有無と金額を確認した上で、トータルの費用を試算してください。
◎管理手数料に含まれない費用
手数料だけでなく管理コスト全体で判断する
ここまで説明したように、管理会社選びで見るべきなのは「手数料」ではなく「トータルの管理コスト」です。
「手数料3％」「手数料無料」という会社でも、それ以外に仲介手数料や更新料、定期清掃の費用などを加算されると最終的には「手数料5％」の会社よりも費用がかさむ恐れがあります。
各社の手数料とそれに含まれる業務、追加の費用の有無をホームページで調べるか、わからなければ先方に問い合わせた上で、自分の場合の費用はいくらくらいになるかを試算してみてください。
管理戸数・営業年数を確認する
費用以外の面では、管理会社の信頼度にも着目しましょう。
具体的には、「管理戸数の多さ」と「営業年数の長さ」を確認します。
ホームページに記載されている場合もありますし、もしわからなければその会社に問い合わせてみましょう。
管理戸数が多い会社は、それだけ実績と経験、ノウハウがあるわけで、管理の質も期待できます。
また、営業年数が長いということは、取引相手に信用されて安定した経営を続けている可能性が高いでしょう。
このような管理会社であれば、安心して委託できるはずです。
入居率が95％以上の管理会社を選ぶ
賃貸経営においては、入居率をあげることが収益につながりますので、管理会社選びでも入居率の高さは重要なポイントです。
目安としては、一般的に95％以上が理想と言われていますのでそれをクリアしている管理会社を探すといいでしょう。
管理会社によってはホームページに入居率を記載している場合もありますし、記載がなければ問い合わせてみてください。
入居率が高い管理会社は、管理の質が高く入居者の満足度が高いと考えられます。
また、空室を出さないよう、入居者募集も積極的に行なっているはずです。
物件の近くに営業所がある管理会社を選ぶ
少し違った視点として、「管理を任せたい物件の近くに営業所がある管理会社」というのもポイントのひとつとして考慮するといいでしょう。
というのも、賃貸管理業務では実際に物件に脚を運ぶ機会がしばしばあるためです。
入居希望者の内見、入居者からの設備故障の連絡、入居者や物件に関わるトラブルなどがあった場合、管理会社の担当者はすぐに物件に出向かなければなりません。
そこで管理会社が物件から遠い場所にあると、どうしても対応に遅れが出てしまうこともあるでしょう。
その点、物件から近い管理会社であれば、スピーディな対応が可能です。
担当者の対応が早い管理会社を選ぶ
対応の速さという点では、担当者も重要です。
オーナーからの連絡に対して、すぐに返信したり対応したりできる担当者であれば、安心して任せられるでしょう。
逆にオーナーに対する対応が遅い会社・担当者は、入居者や入居希望者に対しても反応が遅いことが懸念されます。
もし入居希望者が問い合わせや内見希望の連絡をしてきても、なかなか返事がなければ別の物件に決められてしまうかもしれません。
そうなれば、オーナーとしては大きな機会損失です。
また、対応が遅いということは、管理会社の人手不足が考えられます。
となると、物件の管理も行き届かない恐れがあるでしょう。
管理会社の中には、24時間365日対応をしているところもあります。
小さな会社ではそこまでは難しいでしょうが、それでもできるだけ対応の早いところを選びましょう。
まとめ
いかがでしたか？
賃貸物件の管理手数料について、知りたかったことがわかったかと思います。
ではあらためて、記事の要点をまとめましょう。
- 賃貸物件の管理を管理会社に委託する場合、管理手数料は「家賃収入の5％」が相場。会社によって「3〜10％程度」の幅がある
- 手数料の安さだけで賃貸管理会社を選ぶリスクは、
- 賃貸管理会社を選ぶ際のポイントは、
これらを踏まえて、あなたが適切な管理手数料で賃貸物件を管理できるよう願っています。
| 不動産投資をするなら管理業務もしてくれる「シノケンハーモニー」がおすすめ！ | |
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