【難易度順】土地の売却相場を調べる4つの方法を画像付きで解説

土地の売却相場をご自身で調べる方法は、難易度順に以下4つがあります。

難易度の低い調べ方から順番に知っていったほうが、忙しい方でも手間なく簡単に調べられます。

土地を売却するには一括査定をして、複数社から査定をもらうことで、満足できる価格で売却できます。

本記事の内容は以下のとおりです。

この記事を読むことで、土地の売却相場の調べ方がわかるだけでなく、難易度順で把握できるようになり、ご自身に合ったレベルで土地の売却相場を調べられるようになりますよ。

ぜひ最後までお読みください。

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→土地の売却相場の調べ方、売却相場基準や高く売るポイントを教えます【不動産鑑定士/解説/土地売却】

【難易度順】土地の売却相場を調べる4つの方法

先にもお伝えしたとおり、難易度順で土地の売却相場を調べる方法は以下のとおりです。

簡単におおよその土地売却相場を調べたい方は「難易度レベル1」の方法で調べるのがおすすめです。

ただし、より正確な土地の売却相場を知りたい場合は、できるだけ複数の方法で調べるようにしましょう。

それでは土地の売却相場の調べ方について、次章から難易度順にご紹介します。

【難易度レベル1】固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる

まずは難易度レベル1「固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる」をご紹介します。

固定資産税評価額とは、土地や建物を取得したり、所有し続ける場合にかかる税金（固定資産税）を決める「基準価格」のことです。

たとえば土地の場合、固定資産税評価額は「公示価格の70％」を目安に設定されています。

固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる手順は以下のとおりです。

ステップごとに詳しく見ていきましょう。

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【STEP①】固定資産税課税明細書の「評価額」欄を確認する

STEP①は「固定資産税課税明細書の『評価額』欄を確認する」です。

　固定資産税課税明細書は毎年、1月1日時点の土地所有者に対し、毎年4月〜6月に土地が所在する自治体から送付されています。

すでに固定資産税を支払っている場合は自宅の中を確認しましょう。

また相続した土地であり、親族が支払っていた場合は親族宅に保管されていないか確認しましょう。

固定資産税課税明細書がご自宅、もしくは親族の自宅で見つからない場合は、この方法では土地の売却相場を調べられないため、次に調べるのが易しい「【難易度レベル2】地価公示価格から土地の売却相場を調べる」を行いましょう。

固定資産税課税明細書を見つけたら、まずは課税明細書の「評価額」欄から「土地の固定資産税評価額（緑丸）」を確認しましょう。

家屋の固定資産税評価額や、課税標準額と紛らわしくなっているため、間違えないように注意しましょう。

【STEP②】売却相場を計算する

STEP②は「売却相場を計算する」です。

下記計算式に固定資産税評価額を当てはめて計算すると、土地の相場価格を計算できます。

売却相場 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

固定資産税評価額は、公示価格（※1）の7割になるように設定されています。

また実際に土地が売買された価格（実勢価格）は、一般的に公示価格の1.1倍～1.2倍の価格が目安となるため、上記の式で固定資産税評価額から売却相場の目安を計算できます。

たとえば、固定資産税評価額が4,200万円の場合、

売却相場＝4,200万円÷0.7×1.1=6,600万円

という計算になります。

ただし、土地が売買された価格（実勢価格）が公示価格の1.1～1.2倍になるというのは、あくまで参考値です。

たとえば以下のような理由で市場で実際に売買された価格（実勢価格）と公示価格が乖離することもあります。

こうしたことから、ご自身で売却相場を調べる場合は、一般的に実勢価格が公示価格の1.1～1.2倍になる傾向がありますが、あくまで参考値であるということを認識しておきましょう。

※公示価格：毎年3月に公表する、その年1月1日時点における全国の標準地の土地価格を公示（こうじ：公的機関が一般の人に公表すること）するもの

【難易度レベル2】地価公示価格から土地の売却相場を調べる

難易度レベル2は「地価公示価格から土地の売却相場を調べる」ことです。

地価公示価格とは、地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する標準地の価格のこと。

都市計画区域内で標準的な土地を選定し、毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格（※）を判定して、3月に公示されています。

地価公示価格から土地の売却相場を調べる際には国土交通省の「土地総合情報システム」を利用します。

手順は以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

※正常な価格：ここでいう正常な価格とは、売り急ぎなどの特殊な事情がない売買で成立すると認められる価格のこと。2名の不動産鑑定士の鑑定評価をもとにして判定されます。

【STEP①】不動産取引価格情報検索にアクセスする

STEP①は「不動産取引価格情報検索にアクセスする」です。
まずは土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」にアクセスしましょう。

【STEP②】条件を指定して検索結果を確認する

STEP②は「条件を指定して検索結果を確認する」です。

STEP①で「地価公示・都道府県地価調査」を選択したあと、下記のように緑の日本地図が表示されます。

自分の土地が所在している都道府県を選択しましょう。

すると、以下のように市町村の地図が表示されます。土地が所在する市町村を以下の画面から選択しましょう。

【STEP③】条件を入力して地価公示価格を確認する

STEP③は「条件を入力して地価公示価格を確認する」です。

土地が所在する都道府県、市町村を選択すると、追加の条件を入力する下記の画面が表示されます。

調査年や土地の用途区分を絞り込み、「検索」をクリックしましょう。

「検索」をクリックすると以下のように、検索結果が表示されます。

検索結果の中から、調べたい土地に最も近い住所の地価情報を探しましょう。

【STEP④】地価公示価格から相場を計算する

STEP④は「地価公示価格から相場を計算する」です。

STEP③で明らかになった地価公示価格（㎡単価）から以下の計算式で相場を計算しましょう。

売却相場 = 地価公示価格（㎡単価） × 土地面積 × 1.1

たとえば、地価公示価格が17,500円／㎡で、土地面積が100㎡の場合、

売却相場＝17,500×100×1.1=192万5,000円

となります。

【難易度レベル3】実勢価格から土地の売却相場を調べる

難易度レベル3は「実勢価格から土地の売却相場を調べる」です。

実勢価格とは、不動産が市場で実際に売買された価格のことです。

つまり、土地の売主と買主の間で実際の取引が成立する価格を指します。

この売却相場の調べ方も国土交通省の「土地総合情報システム」を活用して調べます。

手順は以下のとおりです。

それでは詳しく見ていきましょう。

【STEP①】不動産取引価格情報検索システムにアクセスし、地域を選択する

STEP①は「不動産取引価格情報検索システムにアクセスし、地域を選択する」です。

まずは不動産取引価格情報検索システムにアクセスしましょう。

そして以下を設定します。

地域の選び方について、ここでは「住所から探す方法」をご紹介します。

以下のように、都道府県、市町村、地区を選択し「この条件で検索」をクリックすると、検索条件にあった検索結果が表示されます。

【STEP②】実勢価格の検索結果を確認する

STEP②は「実勢価格の検索結果を確認する」です。

入力した検索条件に合わせて検索結果が以下のように表示されます。

検索結果の中の「取引総額」が実勢価格にあたります。

【STEP③】実勢価格から相場を予想する

STEP③は「実勢価格から相場を予想する」です。

検索結果一覧から、売却しようと考えている土地の条件に近いものを探して、その実勢価格を確認しましょう。

検索結果一覧を見てみると、

• 最寄駅からの距離
• 土地面積
• 形状
• 利用目的
• 前面道路の状況

など、さまざまな土地の条件が表示されています。

各条件項目を見て、売却したい土地の条件に近いものを見つければ、実勢価格を知ることができます。

たとえば土地が「千葉県 千葉市稲毛区 小仲台」という地域にあり、

• 最寄り駅から徒歩10分程度
• 土地面積320㎡
• 形状がほぼ長方形
• 幅員が6.3m

という土地条件がある場合、最も条件の近い以下の4（赤囲いの土地）が最も条件に近いため、4の土地の取引総額（＝実勢価格）を見ましょう。

この場合取引総額は1,000万円と記載があるため、実勢価格はおよそ1,000万円です。

このように、売却したい土地の条件に最も近いものを見つけて、実勢価格を把握しましょう。

土地の条件を見る際は、

• 最寄り駅までの距離
• 土地面積
• 形状
• 幅員の広さ

などを参考にして、売りたい土地条件に似ているものを探しましょう。

【難易度レベル4】相続税路線価から土地の売却相場を調べる

最後は難易度レベル4「相続税路線価から土地の売却相場を調べる」です。

相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出する時の目安である「道路に面する1㎡あたりの住宅地用の価格」のことです。

相続税路線価は、地価公示価格の80％程度となっています。

相続税路線価の確認方法は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」を使います。

具体的なステップは以下のとおりです。

それでは詳しく見ていきましょう。

【STEP①】路線価図・評価倍率表にアクセスする

STEP①は「路線価図・評価倍率表にアクセスする」です。

まずは国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセスします。

そして日本地図から土地の所在する都道府県を選択します。

【STEP②】路線価図を選ぶ

STEP②は「路線価図を選ぶ」です。

STEP①で土地の所在する都道府県を選択後、下記の画面が表示されるので、「路線価図」をクリックしましょう。

【STEP③】市町村、地名を選ぶ

STEP③は「市町村、地名を選ぶ」です。

STEP②で「路線価図」をクリックすると以下の画面に切り替わるため、土地が所在している市町村を選択しましょう。

そして以下の画面が表示されるため、土地が所在している土地の町名または字を選択しましょう。

【STEP④】路線価を確認して地価公示価格を算出する

STEP④は「路線価を確認して地価公示価格を算出する」です。

STEP③の後は、以下の地図画面が表示されます。

道路の上に表示されている「170D」「190D」などが路線価です。その道路に面している土地の1㎡あたりの価格（1,000円単位）を把握できます。

1㎡あたりの路線価 = ●●（数字）D × 1,000
路線価による地価公示価格 = 1㎡あたりの路線価 × 土地面積

たとえば、以下のような場所（赤い長方形）に土地（100㎡）がある場合を考えてみましょう。この土地の1㎡あたりの路線価は「105D」であるため、計算式は、

105×1,000=10万5,000円／㎡
地価公示価格＝10万5,000円×100㎡＝1,050万円

ということがわかります。

【STEP⑤】売却相場を計算する

STEP⑤は「売却相場を計算する」です。

STEP④で明らかになった「地価公示価格」をもとにして、売却相場を算出します。
路線価が地価公示価格の80%程度に設定され、地価公示価格を1.1倍にしたものが売却相場の目安と言われています。

そのため、売却相場の目安は以下の計算式で算出しましょう。

売却相場 = 地価公示価格 ÷ 0.8 × 1.1

たとえば、路線価10万5,000円／㎡の場所に100㎡の土地がある場合を考えてみましょう。

この場合、

売却相場＝（10万5,000円×100㎡）÷0.8×1.1=1,443万7,500円

となります。

ただし、都心や人気エリアの場合、売却相場は地価公示価格の1.5倍以上になる可能性もあります。

一方で人気のないエリアの場合は地価公示価格を下回ることもあります。

したがって、あくまで目安であるということを認識しておきましょう。

自分で土地の売却相場を調べる際の3つのポイント

ここまでご自身で売却相場を調べる方法を難易度順に4つご紹介しました。

売却相場を自分で調べる際には、実は以下3つの知っておくべきポイントがあります。

3つのポイントを知っておくことで、売却相場を正しく知るコツを知ることができますよ。

それでは詳しく見ていきましょう。

売出価格は参考にしない

1つめは「売出価格は参考にしない」ことです。

ポータルサイトで、エリアごとに売り出されている土地の価格をチェックできるようになっていますが、そこで得られる「売出価格」の情報は参考にしないようにしましょう。

「売出価格」は売れる価格ではなく、売主の希望価格です。

そのため、相場よりも高めに設定してあることが多いため、相場としては参考にならないのです。

こうしたことから、現在売り出されている土地の価格を調べるよりも、過去に周辺エリアで売れた土地の価格を基準に相場を予測するようにしましょう。

土地の条件も考慮して予想する

2つめは「土地の条件も考慮して予想する」ことです。

所有している土地の相場は、土地が固有で持つ条件も考慮して予想しましょう。

というのも、下記の「土地の売却相場に影響を与える条件」でプラスの条件が多く該当する土地は、相場よりも高く売れやすい傾向にあるのです。

一方で、マイナスの条件が多く当てはまる場合は、周辺の土地相場よりも安くなってしまう可能性が高いでしょう。

所有している土地がプラス評価される点、マイナス評価される点を把握し、相場よりも高くなるのか安くなるのかを予想しておくと良いでしょう。

土地の売却相場の動向を予想しておく

3つめは「土地の売却相場の動向を予想しておく」ことです。

なぜなら、

• 主変エリアでの需要と供給
• 社会全体の情勢や景気の変動

によって、土地の売却相場は変動するからです。

たとえば、所有する土地の周辺でショッピングモールと交通開発が進んでいる場合、これから需要が高まって売却相場が上昇する可能性が高くなります。

また新型コロナウイルスの影響でリモートワークが浸透すると、「首都圏の住宅地の地価上昇率」は東京近郊の都市がトップ10を占めました。

このように、世の中の状況によって売却価格も変動するため、現在の市況を把握したうえで売却相場がどう変化していきそうなのか予想しておきましょう。

今後所有する土地が高く売れそうなのか、安くなりそうなのか予想がつくだけでなく、「売り時」を見極められるでしょう。

以下の「地価が上がる条件」を参考にして、所有する土地が今後高く売れそうかどうか予想してみましょう。

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この記事でご紹介した方法を使えば土地の売却相場は算出できます。

しかし正確な売却相場を知りたい場合は、プロの力を借りて査定してもらうことをおすすめします。

実際にはさまざまな要素が絡み合って、それぞれの土地の売却相場が算出されるため、プロの手を借りなければ、より正確な相場を知ることはできないのです。

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まとめ

この記事では、土地の売却相場について、ご自身で調べる方法をご紹介しました。
ここで改めて本記事の内容をおさらいしましょう。