家を売るベストタイミングと初心者でも損をしないチェックリスト

「家を売るベストタイミングが知りたい。いつ売ったらいいだろう？」

あなたは、ご自宅を「売却益を最大化できるタイミング」で売りたいのかもしれませんね。

結論をいえば、家の「売り時」を左右する要素が「4つ」あります。

要素をご自宅の条件と照らし合わせることで「できるだけ高く家を売るベストタイミング」がわかります。

基本的に、家は早く売るほど高く売れます。

戸建の場合は5年以内、マンションの場合は10年以内に売るのがベストな選択でしょう。また、税金も家を売るタイミングに深く関係します。

中古の家を売る際は、所有年数に応じて課税される「譲渡所得税（所得税・住民税）」の掛け率が低く設定される、5年・10年が経ったタイミングがおすすめです。その他にも、家を売るタイミングは複数あります。

本記事で取り上げる要素をチェックして「家を売却するベストタイミング」を見極めてみてください。

本記事を読まないと「想定よりも手残りが少なかった……」といった事態に陥る可能性がありますから、注意してください。

本記事では「家を売るタイミングを決める4つの要素」のほかに、以下についても解説します。

本記事を読むことで、家を高く売れる可能性が高まります。

また、本章に入る前に不動産を売る際の大事なことをお伝えしておきます。

家を売るとき、どの不動産会社に頼むかで、数十万〜数百万円も手取りが変わるってご存知ですか？

「なるべく高く売りたい」「できるだけ早く売りたい」
そう思っていても、最初にお願いする不動産会社の選び方を間違えると、損をして後悔する可能性があります。

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「売却を急いでいるわけじゃないから、まだ早いかな…」
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高く売るための「第一歩」として、まずは気軽に使ってみてください。

家を高く売るタイミングまるわかり表

「家を売るベストタイミング」を見極める為のまるわかり表を見てみましょう。

判断軸別にまとめました。以下をご確認ください。

【「家を売るタイミング」がわかる情報一覧まとめ】
判断軸	家を売る「ベストタイミング」
築年数	・早ければ早いほどがよい
	・（戸建の場合）築20年以上ならば、いつ売ってもよい
リセールバリュー	（「高リセールバリュー物件」の場合）「売ってもよい価格」になって から売るのも手
大規模開発	（大規模開発を予定しているエリアに家がある場合）大規模開発を待 ち、「売ってもよい価格」になってから売るのも手
不動産の市場動向	住宅価格が上昇している時期や、引越しや転勤で需要が高まる繁忙期（春や秋）が良い

この表を元に具体的に家を売るタイミングを見定めていきましょう。

ベストタイミングで家を売るなら3〜6ヶ月前から準備

家を高く売りたいなら、売却活動は「3〜6ヶ月前」から準備を始めるのがベストです。

立地や条件が良ければ1〜2ヶ月で売れることもありますし、逆も然りで1〜2年売れないことだってあります。

あくまで平均的には、「3〜6ヶ月前」と認識しときましょう。

なぜなら、売却までには思った以上に時間がかかってしまうからです。

査定から始まり、内見対応、価格交渉、契約、引き渡しといったステップを踏むため、直前に動き出しても理想の価格で売るのは難しくなります。

例えば、売り出し前にリフォームやクリーニング、必要書類の準備を行うと考えると、合計で4〜6ヶ月かかることも珍しくありません。

特に人気エリアや市場が活発な時期（春・秋など）を狙うなら、さらに余裕を持って計画する必要があります。

下記は、レインズが公開している「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」のデータです。

上記の中古マンションと中古戸建てを見てみると、70日〜110日程度です。

これは、首都圏のデータとなりますので、地方になるともっと時間がかかることも考えておく必要があります。

だからこそ、「そろそろ売りたい」と考えた段階ですぐに動き出すことが、結果的に高く、スムーズに売るためのポイントです。

家を売る最適な時期かを見極めるポイント

冒頭でご説明した通り「家を売るベストタイミング」を見極める為のポイントがいくつかあります。。

下記4点について、細かく見てみましょう。

築年数で変わる「買った時より高く売れる家」はある？

結論から言うと、築年数によっては「買った時より高く売れる家」も存在します。しかし、それは立地や市場の動向、物件の管理状態など複数の要因が絡んで決まることで築年数の要因としては深く関係はありません。

そもそも一般的な住宅は、築年数が経つほど価値が下がる傾向にあります。

その上で、家を売るタイミング（＝高値で売れる「売り時」）を決めるうえで、重要なのが「家の築年数」です。
中古の家は、「築年数」によって「売却価格」が大きく異なるからです。

「築年数」で知っておきたいのは、以下の2点です。

一つずつ見ていきましょう。

早く売るほど、売却益を増やせる

一般的には、築浅であるほど「高額」で売却できます。
従って「中古の家の売り時＝なるべく早く」ということになります。

まずは、この基本原則を押さえておきましょう。以下は、戸建とマンションが、築年数ごとの「査定価格の推移」を示したグラフです。

ご覧いただくとわかる通り、戸建は、新築時を「100」とした場合。
築15年で「新築時の30%」になります。

仮に、3,000万円で戸建を購入した場合。
15年後には「900万円」ほどが、査定額の相場になります。

一方、マンションは、戸建よりは「下落率」がゆるやかです。
築15年で「新築時の70％程度」が相場です。

仮に、3,000万円のマンションを購入した場合。15年後には「2,100万円」ほどの査定額に落ち着く可能性があるのです。

基本的には「中古の家は、早く売るほど、売却益を増やせる」と、理解しておきましょう。

もしもあなたが「新築時の『80％以内の査定額』で売却したい」という場合。
それぞれ、以下のタイミングが「売り時」です。

一つの目安として、参考にしてみてください。

上記のグラフをもとに「築年数ごとの査定額」を、戸建／マンションに分けた一覧表を作成しました。

併せて、チェックしておきましょう。

【「中古戸建」の査定価格の推移】
経過年数	「新築時＝100」とした場合の割合（％）／
	「経過年数」ごとの「査定価格（相場）」
新築時（0年）	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約100％
	・「査定価格」（新築3,000万円の相場） 3,000万円
5年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約80％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 2,400万円
10年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約50％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 1,500万円
15年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約30％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 900万円
20年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約15％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 450万円
30年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約10％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 300万円

【「中古マンション」の査定価格の推移】
経過年数	「新築時＝100」とした場合の割合（％）
	「経過年数」ごとの「査定価格（相場）」
新築時（0年）	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約100％
	・「査定価格」（新築3,000万円の相場） 3,000万円
5年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約90％
	・「査定価格」（新築3,000万円の相場） 2,700万円
10年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約80％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 2,400万円
15年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約70％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 2,100万円
20年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約60％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 1,800万円
30年後	・「新築時＝100」とした場合の割合（％） 約40％
	・査定価格（新築時3,000万円の場合） 1,200万円

（戸建の場合）築20年以上なら、いつ売ってもよい

「築20年以上の戸建」は、ほとんど査定額が下がりません。

立地や条件によって「査定額がつけられない」可能性もありますが、新築時の「10%~15%程度」の査定額になる可能性があるのです。

そのため、築20年以上の戸建ならば「いつ売ってもよい」といえます。

リセールバリュー重視なら不動産投資売却タイミングをチェック

家を売るタイミングを左右する2つ目のポイントが「リセールバリュー」です。

※「リセールバリュー」とは、マンションを購入した後にどれくらいの価格で売れるかを示す指標です。

リセールバリューが高い物件の特徴として、①立地が良い（駅近・人気エリア）、②管理状態が良好、③市場の需要が高いといった点が挙げられます。

例えば、3,000万円の物件の「リセールバリュー」が「150%」の場合。
その物件は、10年後に4,500万円で売れる物件ということです。

つまり、「リセールバリューの高い物件」ならば、5年後、10年後に売却するのも手ということです。

リセールバリューが良いのはどのような物件でしょうか。

一つは、「東京都内の人気エリアに建てられたマンション」です。

「AERA」（2024年9月の記事）でも、都心の中古マンションの値上がりが続いています。

こういった現象が起こることについて、専門家は「都内の新築供給数が限られているなかで、（新築よりも割安な）中古マンションに目を向ける人が増えているから」だと分析しています。

首都圏における2023年のリセールバリュー堂々1位は「新御茶ノ水」です。
リセールバリューは「296％」に達しています。

もしも、新御茶ノ水周辺で、5,000万円の物件を購入していたならば、10年で「1億4,800万円」に高騰する計算です。これはすごい高騰率ですね。

以上の通り、都内の好立地に「マンション」を所有している場合。
新築マンションが10年後に売れる相場価格を示す「リセールバリュー（＝10年後の売却価格）」を調べたうえで「売り時」を判断するのも「一つの手」なのです。

そして「満足できる売却益になったタイミング」で売るのを検討するのもよいでしょう。

【首都圏　駅別　築10年中古マンションのリセールバリューランキング　2023】
順位	駅名（リセールバリュー）
1位	東京メトロ千代田線　新御茶ノ水駅（295.5％）
2位	東京メトロ南北線　六本木一丁目駅（265.7％）
3位	東急東横線　代官山駅（205.3％）
4位	東京メトロ日比谷線　築地駅（195.5％）
5位	JR山手線　御徒駅（185.2％）

もちろん、今から10年後にマンションが高騰するか否かは未知数です。

しかし、少なくとも、ランクインしているエリアにある築浅マンションならば「自宅をすぐ売るべきか否か」を判断する際の参考材料にはなるはずです。

大規模開発で今家を売るべきかどうか見極める

大規模開発が行われると、その周辺の地価が上昇することが多いです。

大規模開発が行われると、インフラ整備や商業施設の充実により、そのエリア全体の地価が上昇することがよくあります。特に、新駅の開業や大規模ショッピングモールの建設などは、住宅需要を押し上げる要因となります。

築年数の経過した戸建であっても、土地価格で、大きな売却益を得られる場合もありますから、「資産価値の上昇」を待ち、納得価格で売れる時に売るのも手です。

一方で、開発が進んでから時間が経ち、供給が増えすぎると、逆に価格が下がることもあります。

例えば、近年、急激に都市開発が進んだ「武蔵小杉（神奈川県川崎市）」の場合。

15年ほどで地価が「約1.4倍」にアップしています。

【武蔵小杉駅周辺の土地価格】
2005年頃	坪単価180万円ほど
2015年頃	坪単価240万円ほど
2020年頃	坪単価260万円ほど

その背景にあるのは、まさしく「大規模開発」です。

2007年に24階建てのタワーマンション「レジデンス・ザ・武蔵小杉」が建設されたことを皮切りに、十数のタワーマンションが建設され、「ららテラス武蔵小杉」や「グランツリー武蔵小杉」などの大型商業施設も建設されました。

このように、周辺エリアで「新しい複合型施設」の建設や「タワーマンション」の建設ラッシュがあると、地価は急上昇する可能性が高いです。

もしも、近い将来に、大規模な再開発が見込まれているならば、地価の高騰を待ってから、売却するのも手でしょう。

不動産の市場動向

売却の適切なタイミングを判断するには、不動産市場の動向や金利、需要の変化をチェックする必要があります。

まず、市況が好調な時期に売ることが基本です。

例えば、住宅価格が上昇している時期や、引越しや転勤（家を売るなら何月？）で需要が高まる繁忙期（春や秋）に売却すると、高値での取引が期待できます。

また、金利が低い時期は住宅ローンの借り入れがしやすく、買い手の数が増えるため、売却価格も高まりやすくなります。

市況を確認する方法としては、下記になります。

確認方法	詳細説明
不動産市場レポートの確認	国土交通省（不動産情報ライブラリ）や不動産流通機構が発表する市場レポートを確認し、全体の価格動向や売買件数を把握する。
不動産ポータルサイトの価格推移チェック	SUUMOやアットホームなどのポータルサイトで、エリアごとの価格推移や販売動向を確認する。
類似物件の成約価格の比較	近隣の類似物件の成約価格をチェックし、自分の物件と比較することで適正価格を見極める。
金融政策・金利動向の把握	日銀の金融政策や住宅ローン金利の動向を確認し、買い手の市場動向を予測する。
不動産会社の無料査定を活用	複数の不動産会社に無料査定を依頼し、実際の売却価格の目安を把握する。
専門家の意見を聞く	不動産投資家やファイナンシャルプランナーに相談し、市場の専門的な分析を得る。

家を売るタイミングがよくても後悔しないためのチェックリスト

家を売るタイミングがベストでも、事前の準備を怠ると「もっと早く気づけば…」という後悔をしてしまうことがあります。

ポイントは「自分や家族が何を優先したいか」を明確にし、それを軸に売却計画を組み立てることです。

項目ごとの詳細を説明しますので、確認してみてください。

家族構成や生活環境から考える

家を売るのに最適な時期は「3月前後」と「9月前後」です。この時期は転勤や新生活のスタートに合わせて住宅需要が高まり、売却しやすくなるためです。

春（2〜3月）は、新年度を迎える準備のため、転勤族やファミリー層が新しい家を探す時期です。特に子どもの入学を控えた家庭では、学区を考慮して3月末までに引っ越しを済ませたいという需要が高まります。

一方で、秋（9〜10月）も転勤シーズンがあり、同じく住宅市場が活発になります。

下記の公益財団法人不動産流通推進センターの首都圏のデータを見てみましょう。

このデータで、成約件数が少ない時期と増える時期があります。

◆成約件数が少ない時期（11〜1月・8月）
この時期は 住宅の動きが鈍くなる 傾向があるため、売却を急がない場合はタイミングを見計らうのが良い。

◆成約件数が増える時期（2〜3月・9〜10月）
売却をスムーズに進めるためには、この時期に売却活動を本格化させるのがベストです。
購入希望者の動きが活発なタイミングで売り出すことで、より高値での売却が期待できます。

つまり、2〜3月・9〜10月（成約件数が増える時期）は住宅の需要が高まり、売却がスムーズに進みやすい傾向にあると言えます。

しかし、家を売るタイミングは単に時期だけで決まるものではありません。家族構成や生活環境も重要です。

例えば、子どもが高校を卒業するタイミングや、定年退職を機に住み替えを検討するケースもあります。また、持ち家のローン残債や、固定資産税の負担を考慮して売却計画を立てることも大切です。

自宅売却の場合は、引越し先のことも考える

最適なタイミングで家を売れても、次の住まいが曖昧だとトラブルが生じやすくなります。

なぜなら、売却後に一時的な仮住まいや引越しのタイミングにズレが生じると、余計な費用や引越し回数が増えるからです。

例えば、売却契約後に「次の物件探しが長引いてしまった」「引越し業者の見積もりが想定外に高かった」というケースも多々あります。

参照：引越し侍

従って、家の売却時には「入居可能時期」「引越し費用」などをセットで検討することが重要です。

物件の内見や契約時期を逆算して考えることで、スムーズな住み替えが実現しやすくなります。

実家売却については、相続問題も整理しよう

実家を売る際には、事前に「相続問題」を整理しておくことが重要です。

なぜなら、実家の売却でよくある後悔の一つが、「相続人同士のトラブル」です。

※参照：相続遺言サポートオフィス

例えば、一方は「すぐに売却したい」と考えているのに、他の相続人は「思い出があるから売りたくない」と主張するケースがあります。また、売却益の分配をめぐって対立することも珍しくありません。これを防ぐためには、事前に家族で話し合い、相続の方向性を決めておくことが必要です。

具体的には、生前に親と相続の意思を確認すること、遺言書を作成しておくことが一番有効です。

また、兄弟間での合意が難しい場合は、弁護士や不動産の専門家に相談するのも一つの方法です。

相続登記や税金の手続きなど、売却に伴う法的手続きも多いため、早めに準備しておくことが後悔を防ぐポイントとなります。

実家の売却を考えている方は、相続手続きの流れやトラブル回避の方法を知っておくことが大切です。

古い家を売る際の注意点

古い家を売る際には、事前の準備が必要です。特に、売却前の片付けやリフォームの判断は、売却価格や買い手の印象に大きく影響を与えます。

なぜなら、築年数が経過した家は、設備の老朽化などによって第一印象が悪くなるからです。

買い手にとって魅力的な物件に見せるためには、最低限のクリーニングや不要品の処分が欠かせません。また、家の価値を最大限に引き出すためには、どの程度リフォームするかを慎重に見極める必要があります。

準備の種類	影響
片付け・断捨離	不要品を整理することで家の中を広く見せ、買い手の印象を向上させる。特に収納スペースが少ない家には効果的。
クリーニング	設備の老朽化による汚れを取り除き、清潔感を出すことで第一印象を向上させる。
簡単な修繕	壁紙の張り替えや水回りの補修などを行い、買い手が安心して購入できる状態にすることで価格維持につながる。
大規模リフォーム	売却価格を上げる可能性があるが、コストが高いため、費用対効果を不動産会社と相談して判断する必要がある。

また、売却前には「断捨離」を意識し、使わない家具や荷物を整理することで、家の中を広く見せることができます。

税金面に注意

家の売り時を左右する4つ目のポイントが「税金」です。

もしもあなたが、中古の家を売却する際に「支払う税金を安く抑えたい」と思うならば、所有してから「5年超え／10年超え」が「売り時」になる可能性があります。

なぜならば「自宅の所有年数」に応じて課税される「譲渡所得税（所得税・住民税）」の掛け率が、低く設定されているからです。

実際にどれくらい支払う税金を抑えられるのか、みてみましょう。

所有してから「5年超え」

家を所有して「5年超え」の場合、譲渡所得税（所得税・住民税）の利率が、「所有期間5年以下」の場合と比べて「19.315%」低くなります。

【所得税・住民税の「税率」の違い】
所得の種類	譲渡所得税（所得税&住民税）
短期譲渡所得（所有＝5年以下）	39.63%
長期譲渡所得(所有＝5年超え）	20.315% （「所有期間5年以下」と比べて－19.315%）

実際「譲渡所得税」に、どれくらいの差があるのかを、以下の4パターンでシミュレーションしてみます。

「smlt.jp（不動産に関する税金などを瞬時に計算・シミュレーション｜リアルタイムシミュレーター）」というサイトを使うと、譲渡所得税（概算）等を簡単に計算できます。

シミュレーションの結果は以下の通りです。
「5年超え」の長期所有は、「5年以下」の短期所有に比べて、譲渡所得税が「115.9万円」安いです。

【所有してから「5年以下」の場合（短期所有）】
条件	譲渡所得税
購入時より「高値」で売れた場合 （＋1,000万円で売れた）	237.8万円
購入時より「安値」で売れた場合 （－1,000万円で売れた）	0円

【所有してから「5年超え」の場合（長期所有）】
条件	譲渡所得税
購入時より「高値」で売れた場合 （＋1,000万円で売れた）	121.9万円 （「5年以下」の短期所有に比べて、 譲渡所得税が「115.9万円」安い）
購入時より「安値」で売れた場合 （－1,000万円で売れた）	0円

従って、物件購入時よりも、高値で売れそうな「高リセールバリュー物件」ならば、譲渡所得税を加味して「5年超え」で売ったほうがよいと考えられます。

所有してから「10年超え」

売却のタイミングを見計らった方がよいタイミングが、もう一つあります。

それは「所有してから10年超え」です。

なぜならば、家を売却した年の1月1日現在で「所有期間が10年超え」になっている場合、「6,000万円以下の譲渡所得」への「譲渡所得税（所得税・住民税）」が、若干軽減されるからです。

【物件所有期間が「10年超え」の「譲渡所得税率」の違い】
所得の種類	譲渡所得税（所得税&住民税）
6,000万円までの部分	14.21% （－6.105%）
6,000万円超えの部分	20.315%

以上の通り、6,000万円までの部分は譲渡所得税が「－6.105%」です。

ご自宅が高リセールバリュー物件の可能性がある場合。

物件を所有してから9年目などの場合は「10年超え」を待ってから売却するとよいでしょう。
納める譲渡所得税を軽減できます。

離婚や相続が絡む場合の対処法

家の売却を検討する際、離婚や相続、不動産投資などの事情によって、決断に迷うことがあります。これらのケースでは、感情的な問題や法的な手続きが絡むため、慎重な対応が求められます。

それぞれのケースで見てみましょう。

ケース	リスク	注意点・対策
離婚による売却	財産分与の話し合いが不十分だと、売却後のローン負担が偏る可能性がある。	住宅ローンの残債を確認し、売却後の支払い負担を明確にすることが重要。
相続による売却	相続人全員の合意が必要で、遺産分割協議がまとまらないと売却が進まない。	事前に相続人同士で話し合い、必要に応じて弁護士や税理士に相談する。
不動産投資物件の売却	市場価格の動向を見誤ると、想定よりも安くなり、損失を被る可能性がある。	市況をチェックし、空室率や賃貸需要の変化を考慮した売却計画を立てる。

これらの状況に直面し個人間での話し合いが困難だと感じた場合には、専門家の意見を取り入れながら、最適なタイミングを見極めることが大切です。

オーバーローンのリスク

結論をいえば「住宅ローンの残債が、物件の売却価格を上回りそうなとき（＝オーバーローンになりそうなとき）」は、売り時を調整すべきです。

例えば、5,000万円で購入した物件の場合。ローンの返済が滞っており、残債が4,300万円残っているが、査定額が3,000万円しかつかないといったケースです。

単純計算になりますが、1,300万円ほどは、貯金などから切り崩さなければなりません。こういったケースを「オーバーローン」といいます。

オーバーローンになると、家の売却はむずかしいです。（不可能ではありません。）

家の売却は「ローン残債の一括返済」が絶対条件だからです。

「住み替えローン」など、今住んでいる家と、新しく購入する家のローンを合算できるものもありますが、住宅ローン金利が高く設定されているうえ、審査が厳しいため、あまり現実的ではありません。

住み替えローンの場合「2~4%」ほどの金利が相場です。変動金利が「0.3~1.0%」ほどですから、ローン完済までの総額が大きく膨れ上がります。

生活を大きく圧迫することになるでしょう。そのため、オーバーローンになりそうならば、家を売るタイミングは調整すべきです。

ローンの返済を進めつつ、家の査定額とのつり合いが取れそうなタイミングまで待ちましょう。

例えば、ローンの残債が2,000万円ほどになるまで返済を進め、査定額が3,000万円以上になりそうなタイミングに売るといった具合です。

「ローン残債＜売却価格」になることを「アンダーローン」といいます。

上記の場合、単純計算になりますが、3,000万円のうち、2,000万円を「ローン残債の一括返済」に充当できます。残りの1,000万円を、新築購入の頭金に充当できます。

実際には、諸経費が諸々発生するため、ここまで単純ではありません。

しかし、原則として「売らない方がよいタイミング＝オーバーローンになりそうなとき」と覚えておきましょう。

隣人・近隣トラブルの事前解決

売却前に問題を把握し、隣人や近隣トラブルは必ず事前に解決しておくことが大切です。

理由はシンプルで、購入希望者は物件そのものだけでなく、周囲の環境や人間関係にも敏感だからです。せっかく良い条件で売却活動を始めても、近隣トラブルが理由で購入を断られることは珍しくありません。

例えば、リクルートが行った「住宅購入・建築検討者調査」の調査・データでは、新居で解決したい元の住まいの課題に「周辺環境（騒音等）・隣人関係」を重視する人は25％もあります。

騒音や隣人関係といった小さな問題でも、内見時に雰囲気で伝わることがあり、悪い印象は即決断を遅らせます。

解決が難しい場合は、不動産会社に事情を伝えて販売戦略に組み込み、買主が安心できる情報提供を心掛けましょう。

少しでも高く売れるためのコツ

これまで「家を売るべきタイミング」「後悔しないチェックポイント」を詳しく解説しました。

なかには「売り時を知ったうえで、少しでも、高値で売却するテクニックも知っておきたい！」と考えている方も少なくないのではないでしょうか。

そこで、本章では「高額売却」を実現するために押さえたいことを、チェックリストでまとめました。

ここで取り上げる5つのポイントを押さえれば「高額売却」の可能性が高まります。

【「少しでも高く売りたい！」行うべきチェックリスト5個】
チェックリスト	行うべき「主な理由」
☑　「複数社」に査定依頼する	「適正な売却価格」を見極められるから
☑　「修繕工事の記録」をまとめる	耐震性能の向上、外壁塗装、リフォーム、害虫予防などの「修繕工事」は、査定額に多少プラスになるから
☑（戸建の場合）土地の境界線を把握する	土地の面積が不明だと、査定精度が低くなり、低い査定額になる可能性が高まるから
☑「セールスポイント」をリストアップする	査定額のプラスになるから
☑「3,000万円の特別控除」について	「課税対象の譲渡所得」が3,000万円分、控除されるから

一つずつ、みていきましょう。

不動産一括査定を利用して「複数社」に査定依頼する

家を高値で売却したいならば、複数社に査定依頼を出しましょう。

なぜならば、早く売れやすく、売却益を多く残せる「適正な売却価格」を見極められるからです。

仮に、1社にしか、査定を依頼しない場合。不動産会社による査定が、相場よりも高すぎることがあります。

そうすると、なかなか売れません。「早く売りたいのに売れない」「売れ残ってしまう」などの状況に陥る可能性があるのです。

一方、査定額が、相場よりも低い場合、早く売れたとしても、売却益が目減りします。

手残りが少なくなるリスクがあるのです。

結局のところ「相場より少し高いが、売れやすい価格（＝適正価格」」で売り出すことが、売却益の最大化につながります。

従って「ベストな売却価格」を見極めるためにも、複数社への査定依頼を行うべきなのです。

家の売却でプラス査定にする為に「修繕工事の記録」をまとめる

家を修繕したことがあるならば、その記録をまとめておきましょう。

耐震性能の向上、外壁塗装、リフォーム、害虫予防などの「修繕工事」は「住宅性能の向上」「見栄えの向上」などに寄与するため、多少なりとも「査定額のプラス」になる場合があるからです。

ただし「積極的にリフォームをする必要はない」というのが一般的な見解です。

リフォーム等を行ったからといって、リフォーム代がそのまま、査定額に上乗せされるほどのインパクトはないからです。

「査定額のマイナスにはならないが、プラスにもならない」こともあります。

費用対効果を考えるならば「リフォーム歴があるなら、まとめる」に留めておくのが吉です。

（戸建の場合）売れる家と売れない家の分岐点は土地の境界線を把握する事

戸建の場合、土地の境界線を把握しておきましょう。

境界線があいまいなまま査定を依頼すると、土地の面積を正しく算出できず、想定よりも安い査定額が算出される場合があるからです。

土地に関する書類があれば問題ありませんが、ない場合は「土地家屋調査士」に測量を依頼しましょう。

高く売れる家を目指す為に「セールスポイント」をリストアップする

家の魅力をリストアップしておきましょう。

査定額のプラスになる場合があるからです。

例えば、以下の通りです。

【メリットの例】	日当たりがいい
	整備された公園／緑地が近隣にある
	役所・病院などが近い
	駅から近い（10分以内）／バス停から徒歩〇分
	近くに「大型商業施設」がある
	毎年、花火大会が開催されている場所の近くである
	有名私立中学校／名門私立が近くにある

上記をリストアップして、プラスにしていきましょう。

知っておきたい「3,000万円の特別控除」について

税金では、所有年数によって「譲渡所得税」が軽減されるケースがあります。

この制度については「押さえておきたい重要ポイント」があります。それは「3,000万円の特別控除」です。

マイホームを売却する場合、所有期間にかかわらず「課税対象の譲渡所得」が3,000万円分、控除されるのです。

控除のための「一定の条件」を満たしていれば、この制度が適用されます。

この制度が適用されれば「高リセールバリュー物件」でも、譲渡所得税がかからない場合があります。

従って「5年超え」「10年超え」などを待たずに売却できる可能性があります。

以下、2つのケースでみていきましょう。

所有から「5年超え」の場合

以下の条件の物件に「3,000万円の特別控除」を加えて「smlt.jp（不動産に関する税金などを瞬時に計算・シミュレーション｜リアルタイムシミュレーター）」でチェックしてみました。

その結果、譲渡所得税は「ゼロ」となりました。

「税金を軽減できる『売り時』を知りたい！」という場合。
まず「自宅は、3,000万円の特別控除を受けられるか？」を確認することが大切です。

3,000万円の特別控除が適用されれば、所有年数を考慮するまでもなく「譲渡所得税」がゼロになる場合があるからです。

以下に「特別控除を受けられる条件」を挙げました。
あなたのご自宅の条件と照らし合わせて、チェックしてみてください。

詳しくは、国税庁のホームページをご覧ください。

【「3,000万円の特別控除」が適用される条件（一部抜粋）】
「3,000万円の特別控除」 適用条件	売却予定の家は「自分が住んでいた家（＝マイホーム）」である
	「家の売却」を行う前年・前々年に、この特例を受けていない
	「家の売却」を行う前年・前々年に、マイホームの買い替えをしていない
	売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない

所有から「10年超え」の場合

所有から「10年超え」の物件も同様です。
一定の条件を満たしていれば、「3,000万円の特別控除」が受けられます。

以下の条件でシミュレーションしてみました。

シミュレーションの結果、譲渡所得税は「0円」でした。

やはり「3,000万円の特別控除が受けられるか否か」が重要だといえます。

中古の家においては「3,000万円の特別控除」が受けられない場合に限り、「5年超え」「10年超え」などのタイミングを考慮して、売却すればよいでしょう。

家を売るタイミングにおけるよくある質問

家を売るタイミングに関する質問でよくあるものをまとめてみました。

• 住宅ローンが残っているけど、家を売れる？
• 築浅の家を売るのに最適なタイミングはすぐ

上記の2つの質問について回答していますので、参考にされて下さい。

住宅ローンが残っているけど、家を売れる？

住宅ローンが残っていても家は売れます。

重要なのは、売却金額でローンを完済できるかどうかです。

なぜなら、住宅を売る際は抵当権を外す必要があり、ローン残債がある状態ではその手続きができないためです。

※抵当権とは、住宅ローンや土地の資金を借り入れる際、不動産を担保として設定する権利です。

例えば、売却額がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合でも、不足分を自己資金で補えるなら売却可能です。

さらに、任意売却や住替えローンなどの方法もあり、不動産会社や金融機関に相談することで柔軟に対応できます。

※任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合に、金融機関と相談して不動産を売却する方法です。
※住替えローンとは、住宅ローンの完済に不足する資金を新しく住む家の購入資金に上乗せしたローンです。

実際、金融機関も「返済意思のある相談」には応じてくれるケースが多いので、まずは、相談をすることが重要です。

築浅の家を売るのに最適なタイミングはすぐ

築浅の家を売るなら、迷わず早く動くべきです。

理由は、築年数が浅いほど資産価値が高く、査定額が有利だからです。

新居を購入して実際に住んでみたら、イメージと違ったので引っ越したいけど、1年以内で売るのにためらってしまう方もいるとよく耳にしますが、様々な理由がある為、全く気にすることはありません。

ただ、住宅の資産価値は築5年を過ぎたあたりから大きく下落します。特に木造住宅の場合、築10年を超えると価格は新築時の半額程度まで落ち込むことも珍しくありません。

築年数部分でも説明した通り、国土交通省が出しているデータでは、築年数が査定額に与える影響は大きいのが分かります。

上記のことからも、今後売却を検討しているなら、一刻も早く査定依頼をして売り出し準備を始めるのが得策です。

まとめ

いかがでしたか。

あなたの家を「売るべきタイミング」について、参考になる情報が得られましたか。

ここで本記事の内容を整理します。

●「家を売るベストタイミングを決めるポイント」は以下の4点です。

【「家を売るタイミング」がわかる情報一覧まとめ】
判断軸	家を売る「ベストタイミング」
築年数	・早ければ早いほどがよい
	・（戸建の場合）築20年以上ならば、いつ売ってもよい
リセールバリュー	（「高リセールバリュー物件」の場合）「売ってもよい価格」になって から売るのも手
大規模開発	（大規模開発を予定しているエリアに家がある場合）大規模開発を待 ち、「売ってもよい価格」になってから売るのも手
不動産の市場動向	住宅価格が上昇している時期や、引越しや転勤で需要が高まる繁忙期（春や秋）が良い

●「少しでも高く売りたい！」そのために行うべきことは、以下の5点です。

【「少しでも高く売りたい！」行うべきチェックリスト5個】
チェックリスト	行うべき「主な理由」
☑　「複数社」に査定依頼する	「適正な売却価格」を見極められるから
☑　「修繕工事の記録」をまとめる	耐震性能の向上、外壁塗装、リフォーム、害虫予防などの「修繕工事」は、査定額に多少プラスになるから
☑（戸建の場合）土地の境界線を把握する	土地の面積が不明だと、査定精度が低くなり、低い査定額になる可能性が高まるから
☑「セールスポイント」をリストアップする	査定額のプラスになるから
☑「3,000万円の特別控除」について	「課税対象の譲渡所得」が3,000万円分、控除されるから

本記事を参考に、あなたの家を売る「ベストなタイミング」を見極めてみてください。

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