家を売る選択肢として、リースバックという手段があります。
リースバックとは、自宅を売却した後も、家賃を支払って住み続けられるサービスのことです。
「急にまとまったお金が必要になった」「引っ越しはしたくない」という2つのニーズに同時に対応できるため、主に高齢期の資金調達の手段として注目されているサービスといえるでしょう。
しかしながら、リースバックは通常と比べると売却価格が低くなる、相場よりも家賃が高くなることが多いなど、デメリットやリスクもあります。
安心してリースバックを利用するためには、悪い面もしっかり知っておく必要があります。
なお、リースバックを扱っている会社はリースバック契約だけでなく、弁護士や税理士などを交えて不動産を使った資金繰りの相談に乗ってくれるところもあります。
以下に厳選した3社のリースバック会社をご紹介しますので、リースバックを検討している方は一度相談してみてください。
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「こんなはずじゃなかった！」と後悔しないよう、ぜひ最後までお読みください。
リースバックとは何かわかりやすく解説
まずは、リースバックとはなにか、基礎知識を解説していきます。
リースバック＝家を売却して賃貸で住み続けること
リースバックとは、自宅を売却した後も、家賃を支払って住み続けられるサービスのことをいいます。
「セール・アンド・リースバック」と呼ばれることもあります。
リースバックは、理解してしまえばとても簡単な仕組みです。自宅を売却し、その自宅を借りて住む、の組み合わせです。
不動産売却＋賃貸借契約をセットで行うもの、と考えれば理解しやすいでしょう。
自宅をリースバック会社に売却するので、所有権はリースバック会社に移動しますが、家賃を支払うことで住み続けられる仕組みです。
住宅ローン完済や資金調達に活用されることが多い
1-1で解説したとおり、リースバックは、自宅の売却と賃貸契約を組み合わせたサービスです。
では、どのような方がリースバックを選ぶのでしょうか。
「3. リースバックの5つのデメリット」でも後述しますが、リースバックを利用して売却する場合、普通に不動産を売却するよりも売却額は低くなる傾向があります。
それでもリースバックを利用したいというケースは、「一度まとまったお金を得たい」＋「自宅に住み続けたい」という両方の願望があるケースとなります。
例えば、以下のような状況の方がリースバックを選択するケースがあります。
【リースバックを利用する主なケース】
- 住宅ローンの支払いが負担になってきたため、一度まとまった現金を得たい
- 事業資金としてまとまった金額がほしいが、自宅には住み続けたい
- 借金を返済するための資金として利用したい（差し押さえられると住み続けられないため）
- 高額な医療費が必要になり、自宅を手放さない方法で一時的に資金が欲しい
【その他のケース】
- 高齢になってきたため、自分が元気なうちに自宅を現金化しておきたい
- 自宅を売ったことを知られずに現金化したい
- 不動産市況が良いうちに自宅を売却しておきたい
- 不動産のままだと自分の死後に相続で分割しづらいので、現金化しておきたい
- 離婚することになり、所有者ではない方が住み続けたい（住宅ローンの引き継ぎが難しいため）
ただし、詳しくは後述しますが、リースバックは「売却相場が低くなる」などのデメリットやリスクもあるので注意が必要です。
「金額的に損しても現金化を急ぎたい」という方や、「現金化したいけど自宅にも住み続けたい状況がある」など、限定的な状況の方におすすめなのがリースバックといえるでしょう。
リースバックの5つのメリット
リースバックとはどういうものかより深く理解するため、ここからはリースバックのメリットについて解説していきます。
なお、デメリットについては「3. リースバックの5つのデメリット」で後述しているので、そちらとあわせて確認するようにしましょう。
売却でまとまったお金が手に入り、なおかつ住み続けられる
リースバックの最大のメリットは、不動産を売却することでまとまったお金を得られること、そして、そのまま住み慣れた自宅に住み続けられるという点にあります。
普通に自宅を売却した場合は、当たり前ですが、別の人のものになるので、自宅を出て引っ越さなければなりません。
しかしリースバックならば、所有権はなくなりますが、賃貸物件として住み続けることが可能です。
そのため、「自宅を売りたいけど、そのまま住み続けたい」という方にはぴったりのサービスとなります。
固定資産税などの維持費が不要になる
不動産の所有者が払う固定資産税や都市計画税、火災保険、地震保険の支払いは、リースバック契約後は不要となります。
住んでいる契約者に代わり、リースバック会社が支払ってくれるようになるためです。
マンションの場合は、管理費と修繕積立金の支払いもなくなります。
引っ越しに関する手続き・費用が要らない
リースバックは、不動産売却後もそのまま自宅に住み続けることができるため、引っ越しに関する手続きなどが一切いりません。
新しく住む賃貸物件を探したり、引っ越しや入居の手続きをしたり、引っ越しのための荷造りなども一切不要です。
新たに賃貸物件を借りる場合の保証人も必要ありません。
引っ越しにともなう出費が一切かからないのも、大きなメリットといえるでしょう。
売却したことを周囲に知られずに済む
リースバックを利用して不動産を売却しても、周囲に売却したことを知られずに済むメリットもあります。
リースバックは売却する相手が決まっている（リースバック会社など）ため、不動産情報サイトに売却情報が載ってしまう心配はありません。
また、そのまま住み続けられるため、売却した事実が周りに知られる心配はありません。
買い戻し制度があるリースバック契約もある
リースバックの契約内容にもよりますが、一部のリースバックでは、買い戻し制度や買い戻し特約が設けられている商品もあります。
これを利用すれば、将来的にもう一度不動産を買い戻して所有することができます。
例えば、一時的にまとまったお金がどうしても必要な場合にリースバックを利用し、経済的に余裕を取り戻してから買い戻せる可能性があります。
ただし、契約内容によって、買い戻せる期間や条件が決まっていることが多いので注意しましょう。
リースバックがやばいと言われる5つのデメリット
ここからは逆に、リースバックのデメリットについて解説していきます。
「リースバックは、やばい」
「リースバックを使って後悔した」
このような口コミがありますが、リースバックのデメリットを抑えていれば、このようなことにはなりませんので、安心してください。
通常の売却と比べると売却価格が低くなる
リースバックでの売却相場は、一般的な不動産仲介の6割〜8割ぐらいが目安です。
例えば、通常の不動産売却で3,000万円で売れるお家の場合、リースバックだと、1,800万円〜2,400万円ぐらいになるイメージです。
低くなる理由としては、不動産を購入する側（リースバック会社や投資家）が利回りを重視するからです。
買い主は不動産を購入する代わりに毎月の家賃で収益を少しずつ回収することになるため、できるだけ購入価格を下げたいという気持ちが働くのです。
なお、高く買い取ってもらえた場合は、比例して毎月支払う家賃も高くなる点に注意しましょう。
相場よりも家賃が高くなることが多い
リースバックで売却後に支払う家賃は、相場よりも高くなることが多いといえます。
この理由も3-1と同様で、リースバック物件の購入者が利回りを重視して家賃を設定するからです。
購入者が高い利回りを得たいと考える場合には、その地域の賃料相場よりも高くなってしまう可能性があります。
周辺の相場を調べた上で、許容できる範囲なのか、生涯その家賃を支払い続けられるのか、しっかりシミュレーションしなければなりません。
定期借家契約では再契約されないことがある（いつまでも住めない）
リースバック契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類がありますが、定期借家契約の場合、契約期間が満了すると再契約できないリスクがあります。
【普通借家契約と定期借家契約の違い】
| 普通借家契約 | 基本的にずっと住み続けられる賃貸契約 |
| 定期借家契約 | 住める期間が決まっている賃貸契約（再契約できない場合がある） |
リースバックの定期借家契約は、契約期間が2〜3年で、再契約不可の契約が一般的です。
つまり、契約期間である2年または3年が経過後は退去しなければなりません。
長く住みたい場合には、契約期間が長い定期借家契約を結ぶか、再契約可能な契約にするか、普通借家契約を締結するようにしましょう。
不動産の所有権がなくなり改修などが自由にできなくなる
リースバックを利用して不動産売却を行うと、物件の所有権は買い取った相手（リースバック会社や投資家）に移ります。賃貸物件を借りて住んでいる状態になるということです。
そのため、リフォームやリノベーションなどの改修は、所有者の許可なしにはできなくなります。
今までのように自由に家を使えるわけではないので注意しましょう。
売却金額がローンの残債を下回る場合は利用できない
住宅ローン返済中でリースバックを利用する場合、売却金額がローンの残債を下回る場合はリースバックを利用できないので注意しましょう。
住宅ローン返済中のリースバックは、売却価格でローンを完済できる場合に限られることを覚えておきましょう。
完済が難しい場合には、任意売却など別の方法を検討する必要があります。
リースバックが向いているケース
リースバックは、まとまった金額を入手した上で住み慣れた家に住み続けたい方にはおすすめの方法です。
しかしながら、「売却金額が相場より低くなりがち」「リースバック後の家賃が高くなりがち」というデメリットを考えると、リースバックが向いている人は限定されるといわざるを得ないでしょう。
リースバックが向いているケースは、以下のような場合です。
まとまった資金が急に必要な場合
リースバックで不動産を売却するとまとまった資金を得ることができます。
そのため、まとまった資金が急に必要になった場合の資金調達方法として有用です。
例えば「借金を返さなければ差し押さえになりそう」「病気で高額な医療費の負担が必要になった」「事業資金が今すぐ必要」などのケースが想定されます。
ただしリースバックでは、売却金額が低めになったり家賃が高額になったりしがちなので、他の資金調達方法とも併せて検討すると良いでしょう。
住宅ローンや固定資産税の負担を減らしたい場合
住宅ローンの月々の返済や固定資産税が負担になっている人には、月々の支払いを抑える方法としてリースバックがおすすめな場合があります。
ただし、その分、不動産の売却価格は相場よりもかなり少なくなる点に注意が必要です。
例えば、高年収で高額なローンを毎月払っていた人の場合、会社を退職後に年金暮らしになった途端にローン返済が厳しくなることがあります。
加えて、固定資産税や修繕費などの負担も重くのしかかってきます。
上記のようなケースでは、不動産を売却して新しく賃貸物件に住むという選択肢もありますが、慣れ親しんだ生活環境を変えたくないという場合にリースバックが有効です。
このような場合、売却価格を低くすることで、現在支払っている住宅ローンより安い家賃で同じ家に住み続けられるケースがあります。
また、固定資産税や都市計画税、火災保険料がゼロになり、ランニングコストがなくなるメリットもあります。
相続対策として資産整理したい場合
自分の死後に相続争いが起きないようにしたい、という方にも、リースバックは選択肢になるでしょう。
相続財産に不動産が含まれる場合、不動産をどう分割するのか、不動産を誰が相続するのかで揉め事が発生しがちです。
また、相続する現金が少ない場合は、不動産を相続しても相続税が払えない、というケースも多くあります。
こうした事態が想定される場合には、不動産を現金化しつつ住み続けることができるリースバックを活用するという選択肢があります。
ただし、何度も言うように、通常の売却より売却相場が低くなることなどデメリットがある点には注意してください。
リースバックが向いていないケース
リースバックは便利な制度ですが、すべての人に向いているわけではありません。
思っていたものと違ったと後悔するケースも多いです。
ここではリースバックが向いていないケースについて、具体的に解説します。
長期間住み続けたいが定期借家契約になる場合
「今の家にずっと住みたい」と考えている人にとって、リースバックは注意が必要です。
まずは、リースバックで使われる主な2つの契約タイプの違いを表で見てみましょう。
| 定期借家契約 | 普通借家契約 | |
| 契約の特徴 | 決まった期間が終わったら基本的に終了 | 契約が終わっても自動で更新されやすい |
| 更新の可否 | 原則できない（再契約が必要） | 原則できる |
| 契約期間の例 | 2年、5年など | 2年など |
リースバックではこの「定期借家契約」がよく使われており、契約期間が終わると再契約されない限り、住み続けることができません。
たとえ再契約の相談ができたとしても、必ず応じてもらえるとは限らず、貸主（買主）側の事情によっては断られることも多いです。
つまり、ずっと住みたいと思っている方にとっては、定期借家契約のリースバックは大きな不安要素になり得るのです。
長期的な安定した住まいを望むなら、家を売却せず所有し続けるか、普通借家契約が可能なケースを探すなど、慎重な検討が必要になります。
※参照：国土交通省「定期建物賃貸借」
資金ニーズがそこまで高くない場合
「なんとなく老後が不安だから」「今のうちに現金があったほうがいい気がする」といった曖昧な理由でリースバックを選ぶのは、おすすめできません。
なぜなら、便利な制度のように見えても以下のようなコストがかかり、結果的に損になる可能性があるからです。
- 売却価格が相場より1〜2割ほど安くなる
- 家賃が相場より高く設定されることが多い
- 手数料や事務費用などが別途かかる
- 契約満了後に退去が必要になるケースもある
これらのコストは契約時に見落としがちで、あとから「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースもあります。
※参照：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」
そのため、資金にある程度余裕があるなら、リバースモーゲージや住宅ローンの借り換えなどの選択肢と比べてみるのもおすすめです。
不安がある場合は、リースバックに詳しい専門家に相談するのも安心材料になります。
リースバック契約をする場合の注意点
最後に、リースバック契約をする場合の注意点を解説します。
契約内容をしっかり確認しないと4章で示したようなトラブルに巻き込まれるリスクがあるため、必ず内容を確認するようにしてください。
契約前に売却価格や家賃の相場をしっかり調べておこう
リースバック契約で多いトラブルに、「相場よりもかなり低い売却価格で買い叩かれた」や「住み続けるための家賃が相場よりもかなり高い」というものがあります。
このようなトラブルにならないよう、自宅の売却価格の相場や、周辺の家賃の相場を、自分でもしっかり調べておきましょう。
リースバックで売却する場合の売却価格は、市場価格の6割～8割ぐらいが目安となります。
自宅の売却価格の相場が3,000万円なら、リースバックで契約する場合に1,800万円～2,400万円程度と想定しておきましょう。
売却価格の相場が分からない場合は、「LIFULL HOME’S」などの一括査定サイトを活用するのも良いでしょう。
また、リースバックの場合の家賃（年間）は、売却額の8～12%程度が相場です。
例えば売却額が2,000万円の場合、年間の家賃は160万円（毎月13.3万円）～240万円（毎月20万円）が相場となります。
周辺の家賃と比較してみて、高すぎないかを確認してみてください。あまりに金額差がある場合には、交渉することを検討しましょう。
長く住みたいなら「普通借家契約」「再契約可能」を選ぼう
3-3でも解説しましたが、リースバック契約後も長く住みたい場合には、定期借家契約ではなく普通借家契約を選びましょう。
定期借家契約とは住める期間が決まっている賃貸契約であり、再契約ができない可能性があります。
リースバックの定期借家契約は契約期間が2〜3年が一般的なので、2～3年後に退去を余儀なくされる危険性があるのです。
それを避けるためには、普通借家契約を締結できるリースバックサービスを選びましょう。
契約書の内容をしっかりチェックしよう
定期借家契約なのか普通借家契約なのか以外にも、リースバック契約書の内容をしっかりチェックして、不利な内容になっていないか確認しましょう。
【売買契約書で特にチェックすべき内容】
| 項目 | チェックすべき内容 |
|---|---|
| 売買価格 | 事前に合意した金額と違っていないか確認 |
| 買戻しの条件 | 買戻しを検討している場合は、買戻し可能期間・買戻し価格を記載してもらう ※口約束は証拠にならない可能性があるため。 記載がない場合、法外に高い価格を提示される危険性がある |
【賃貸借契約書で特にチェックすべき内容】
| 項目 | チェックすべき内容 |
|---|---|
| 賃貸借契約の種別 | 更新したい場合には「普通借家契約」になっていることを確認 |
| 家賃 | 事前に合意した内容と一致しているか確認 |
| 敷金・礼金 | 家賃の1～2カ月分が相場（リースバックではかからないケースもある） |
| 退去時の原状回復 | リースバックでは原状回復義務が無いケースも多い 現状回復が必要な場合は、自己負担分などを契約書に記載しておくべき |
リースバックのトラブルで良くある「事前に聞いていた内容と違う」ということが無いよう、口約束で聞いた内容が契約書にも反映されていることを確認しましょう。
家賃の支払いに問題がないか計画を立てよう
前述した通り、リースバック後の家賃は相場より高くなる可能性があります。
リースバック後の生活をイメージした上で、問題なく支払っていける家賃かどうかしっかり見極めましょう。
家賃が高くて支払いに不安がある場合には、売却価格を低くして賃料も下げてもらうことを検討するのも良いでしょう。
リースバック利用の流れと手続き
リースバックを検討するうえで、実際の手続きの流れを事前に把握しておくことはとても重要です。
ここでは見積もりの依頼から契約、売却代金の受け取り、そして売却後も住み続けるまでの流れを、4つのステップに分けてわかりやすくご紹介します。
それぞれ見ていきましょう。
STEP1：見積もり依頼と売却価格査定
リースバックを始めるには、まず見積もり価格を知ることから始まります。
なぜなら、見積もり価格は「どれくらいのお金が手に入りそうか」を知るための大事な目安になるからです。
もちろん、実際に手元に入る金額は、ここから手数料などが差し引かれた金額になりますが、おおまかな資金計画を立てるうえで重要なポイントになります。
また、見積もりは、不動産会社による現地調査や周辺相場の分析を経て算出されるのが一般的です。
ただし、リースバックは一般的な売却よりも、1〜2割ほど安い価格になることが多い点には注意です。
たとえば、市場価格1,000万円の住まいでも、リースバックでは800〜900万円程度になることもあります。
市場価格を調べるには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用されて下さい。
複数社に相談して価格や条件を比べ、納得できる価格かどうかを見極めることが大切です。
STEP2：契約条件交渉と締結
査定結果に納得できたら、次は契約条件の確認や交渉に進みます。
具体的には、家賃の金額や支払い方法、将来的に家を買い戻せるかどうか、原状回復の範囲など細かい条件の確認と交渉です。
たとえば、買い戻しを希望する場合、その可否や価格の算出方法が曖昧なままだと、後々トラブルになるおそれがあります。
また、リース期間中の修繕負担が借り手側にあるのか貸し手側なのかも、事前に明確にしておくことも大切です。
場合によっては「家賃が想定より高い」「再契約できない可能性がある」など、不利な条件がある場合もあるので、契約内容は隅々までチェックしましょう。
不明点を残さず、複数社と比較しながら納得できる内容で契約することが後悔を防ぐポイントです。
STEP3：売却代金受け取りとリース開始
契約を結んだら、いよいよ家を売却して代金を受け取ります。
売却代金の使い道は個人の自由ですが、一般的には住宅ローンの返済や医療費・教育費などの大きな支出に充てられることが多いです。
このタイミングで、家の所有権は不動産会社に移りますが、すぐに引っ越す必要はありません。
なぜなら、同時に賃貸契約を結んでいるため、借り主としてそのまま住み続けることができるからです。
しかし、家賃の支払いがすぐ始まることも忘れてはいけません。
特に、家賃は売却前より高くなるケースも多いため、無理のない支出計画を立てておくことが大切です。
せっかく現金を手にしても、生活費の見通しが甘いと、後から家計が苦しくなる可能性もあるため注意しましょう。
STEP4：賃貸借契約に基づき住み続ける
売却後は賃貸契約に基づき、今まで通りその家に住み続けることになります。
ただし、ずっと住めるわけではない点には注意が必要です。
定期借家契約の場合だと2〜5年で契約が終わることが多く、更新できなければ退去が求められる可能性もあります。
※参照：国土交通省「定期建物賃貸借」
また、自分の家のように見えますが、リースバック後はあくまで「借りて住んでいる」状態になります。
家賃を滞りなく払い続けられるか、そして契約期間が終わった後にどうするかといった将来の計画をきちんと立てておくことが欠かせません。
また、自分の資産ではない以上、リフォームなどの自由はなくなり、原状回復の義務も発生します。
リースバックは「一時的な資金調達手段」として有効ですが、長期的な住まい方としてはリスクもあると理解しておきましょう。
リースバックと他の資金調達方法との違い
ここまで解説した通り、リースバックにはメリットもデメリット、そして契約内容によっては重大なリスクもあります。
リースバックが最善の選択肢かどうかを事前に検討した上で、契約の決断をすることをおすすめします。
例えば、以下のような状況の方は、リースバック以外の方法が向いている可能性が高いといえます。
- 若年層かつ、リースバック物件に長く住み続けたい人（家賃が相場より高いため損する可能性が高いため）
- 家を資産として所有していたい人（所有権は買主に移ってしまうため）
- 自宅を自由に使いたい人（リフォームなどは都度貸主に確認が必要なため）
- 不動産をできるだけ高く売りたい人（高く売ると家賃も高くなってしまうため）
リースバック以外の選択肢としては、リバースモーゲージや不動産担保ローン、住宅ローンの借り換え、一般的な不動産売却があります。
それぞれにメリット・デメリットがあり、状況によっても最善の方法は異なるでしょう。
しかし、リースバック以外の方法も知っておき、比較検討することが大切です。
リバースモーゲージ：自宅を担保にして金融機関から融資を受ける仕組み
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関から融資を受けられる仕組みのことです。
借りられるお金は自宅の資産価値で決まり、上限に達するまで何度でも融資を受けられます。
最終的には売却を想定しており、契約者が死亡時に担保である不動産を売却して一括返済する仕組みです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 自宅の所有権はそのままであること（リースバックは所有権を失うため） 元本は返済する必要が無く利息分のみの返済で済むため、毎月の支払額が少ない 融資上限に達するまで何度でも融資を受けられる | サービス資金の使途は生活費やリフォームなどに限定される 年齢や所得の制限が厳しく、契約できないケースもある |
リースバックは、リバースモーゲージと比較すると、借金ではなくお金を調達できる、条件が緩いこと、所有権を手放すことで固定資産税などの支払いがなくなることがメリットです。
リースバックが向いている人は、一時的にまとまったお金を得たい人、借金をしたくない人といえます。
一方、リバースモーゲージが向いている人は、所有権の名義を変えたくない人、リフォームをしたい人、一括ではなく少しずつお金を受け取りたい人といえるでしょう。
不動産担保ローン：不動産を担保に金融機関から融資を受ける仕組み
不動産担保ローンとは、不動産を担保に金融機関から融資を受けられるものです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 先ほどのリバースモーゲージとは違い、資金の使途に制限はなくさまざまな使い道が可能である点 | 通常のローンと同様、毎月元本と利息分を返済するため、毎月の負担は軽くはない |
リースバックは、不動産担保ローンと比較すると、借金ではなくお金を調達できる、条件が緩いこと、所有権を手放すことで固定資産税などの支払いがなくなることがメリットです。
リースバックが向いている人は、借金をしたくない人、所有権がなくなっても良い人といえます。
一方、不動産担保ローンが向いている人は、所有権の名義を変えたくない人、リフォームをしたい人といえるでしょう。
一般的な不動産売却：リースバックよりも高く売却できる
今の家に住み続けることにそれほどこだわりがない場合には、一般的な不動産売却で自宅を売ってしまう方法も選択肢となります。
通常の不動産売却の方が、リースバックよりも高く売却できるメリットがあります。
また、住む場所にこだわらなければ、家賃を安く抑えることもできるでしょう。
ただし、自宅を売却した後は売った相手に所有権が移転しますので、新たに住む場所を探す必要があります。
一般的な不動産売却よりもリースバックが向いている方は、売却後も自宅に住み続けたい方です。
一方、一般的な不動産売却が向いている人は、住み続けることにこだわりがなく高く売却したい方といえるでしょう。
住宅ローンの借り換え：低金利に借り換えれば返済額が低くできる
住宅ローンの支払いが負担、という場合には、住宅ローンの借り換えも検討してみましょう。
低金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額や、合計返済金額を低くできる可能性があります。
「住宅ローン借り換えシミュレーション」で検索すれば、簡単に借り換え効果を試算できるので、一度確認してみることをおすすめします。
借り換え時には諸費用がかかりますが、借り換え効果と比較してみてメリットが大きい場合には、住宅ローンの借り換えも選択肢に入れてみましょう。
リースバック業者の選び方とおすすめポイント
リースバックは業者選びがカギです。
業者によって契約内容や家賃の条件は大きく異なるため、よく比較することが大切です。
ここからは、安心して任せられる業者を見つけるコツをわかりやすく紹介します。
それぞれ見ていきましょう。
信頼できるリースバック業者の見極め方｜運営歴・説明の丁寧さ・費用の明示が判断材料
リースバックを安心して利用するためには、信頼できる業者を選ぶことが最も大切です。
業者によって契約内容や対応の丁寧さに大きな差があり、業者選びを間違えれば、思わぬトラブルや損をする可能性もあります。
見極めるポイントとして、以下の3つが挙げられます。
- 会社の運営歴や実績をチェック
- 契約前に十分な説明をしてくれるか
- 公式サイトに料金や手数料の内容がはっきり書かれているか
たとえば、長年サービスを提供している会社は、それだけ多くの利用者に選ばれてきた証拠です。
また、不明点をごまかさず、リスクやデメリットについても正直に話してくれる業者は信頼できると言えるでしょう。
このような点を事前に確認しておけば、納得した上でリースバックを進めやすくなります。
家賃上昇リスクを防ぐ業者選びのコツ｜家賃の安定性を重視すること
リースバックでは、将来的な家賃の上昇リスクに注意が必要です。
特に定期借家契約では再契約が保証されていないため、継続する場合に家賃が値上がりするケースがあります。
このようなリスクを防ぐには、業者選びの段階で家賃の安定性を重視することが大切です。
具体的には、契約書や重要事項説明書に、再契約時の条件や家賃改定のルールが明記されているかを確認しましょう。
また、契約期間が極端に短い業者は要注意です。
※参照：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」
契約期間が短いと業者の判断で再契約を断られたり、家賃を高く提示されるリスクが高まります。
初期費用や家賃の安さだけに注目せず、長期的に安心して住める条件が整っているかどうかを重視して選ぶことが大切です。
リースバック専門業者・大手の比較｜スピード感・サポート・対応エリアなど
リースバックを扱う業者には、専門業者と大手不動産会社があります。
それぞれ特徴が異なるため、自身のニーズや状況に応じて、どちらの業者が適しているかを検討することが重要です。
| 専門業者 | 大手不動産会社 | |
| 対応の柔軟さ | 個別対応に強く、相談しやすい | 一律対応で、融通がききにくいことも |
| スピード感 | 資金化もスムーズ | 手順はしっかりしているがやや時間がかかる |
| 安心感 | 小規模な会社もある | 規模が大きく、情報も公開されている |
| サポート | 担当者の対応にばらつきがある | 長期サポートや付加サービスが充実 |
| 対応エリア | 地域が限定されていることが多い | 全国対応が多い |
このように、専門業者と大手不動産会社にはそれぞれの強みと弱みがあります。
スピードや柔軟性を重視する場合は専門業者、安定性や充実したサポートを求める場合は大手不動産会社が適していると言えるでしょう。
リースバック利用時にかかる費用と税金
リースバックを利用する際には、さまざまな費用がかかります。
事前に理解しておかないと予想外の出費に驚くことになるため、各費用の詳細を把握して計画的にリースバックを進めることが大切です。
続いて、リースバック利用時にかかる費用と税金についてご紹介します。
それぞれ見てみましょう。
契約時にかかる手数料・諸経費
リースバックでは、家の売却と賃貸という2つの契約が同時に行われるため、初期費用もそれぞれ発生します。
事前に必要な費用の内訳を把握しておくことで、資金計画が立てやすくなり、スムーズに契約を進めることが可能です。
たとえば、以下のような諸経費がかかります。
| 仲介手数料 | 売買価格の3％＋6万円（上限）＋消費税 ※業者による |
| 登記費用 | 約2万円～ |
| 印紙税 | 約1万円～ ※売却価格による |
| 事務手数料 | 数万円～ ※業者による |
契約時に発生する費用を十分に理解しないまま契約を進めてしまうと、当初の資金計画にズレが生じ、あとで慌てることにもなりかねません。
特に、仲介手数料や登記費用などは金額が大きくなることも多いため、費用の内訳を細かく確認する必要があります。
また、契約前に「どのような費用が、どのタイミングで発生するのか」を明確に説明してくれる業者を選ぶことも大切です。
売却時の譲渡所得税の注意点｜特例の利用には条件がある
リースバックでは自宅を売却することになるため、「譲渡所得税」がかかるケースがあります。
譲渡所得とは、売却額から購入時の価格や諸経費を差し引いた利益の部分で、この利益に対して税金が発生します。
マイホームを売った場合には「3,000万円の特別控除」が適用できる場合があり、これを使えばある程度の利益までは非課税にすることが可能です。
ただし、活用するためにはいくつかの条件を満たしている必要があります。
たとえば、「売却した本人が実際に住んでいたかどうか」や、「過去に同じ特例を使っていないか」といった条件です。
条件をひとつでも満たさなければ、控除は受けられず、予定外の税金が発生することもあるため注意が必要です。
そのため、リースバックを利用して自宅を売却する前には、税理士や不動産の専門家に相談し、自分が特別控除の対象になるかどうかを早めに確認しましょう。
賃貸契約に伴う初期費用・家賃支払い負担
リースバックでは売却後に同じ物件に住み続けるため、賃貸契約の締結が基本です。
その際、以下のような初期費用や家賃支払いが発生します。
| 敷金 | 家賃の1～2ヶ月分 |
| 礼金 | 家賃の約1ヶ月分 |
| 保証料 | 家賃の約1ヶ月分 |
| 火災保険料 | 年間1～5万円程度 |
| 事務手数料 | 家賃の約1ヶ月分 ※業者による |
これらの初期費用は、売却代金から差し引かれることが一般的ですが、契約内容によっては自己資金での支払いが必要な場合もあります。
また、リースバックにおける家賃は、売却価格に対して年間6～13％程度が目安とされています。
売却価格が1,000万円の場合、年間家賃は60万～130万円、月額家賃は5万～10.8万円程度です。
初期費用や家賃の負担が発生することをしっかりと理解した上で、予算計画を立てることが重要です。
リースバックに関するよくある質問
リースバックは契約内容によっては後悔する人もいます。
住める期間や買戻しの可否、物件の購入可否など、事前に知っておきたいポイントは意外と多いものです。
最後にリースバックに関するよくある質問を紹介するので、後悔しないために何を知っておくべきかをチェックしておきましょう。
リースバックで騙された・後悔した事例はある？
【答え】実際に、「騙された」「後悔した」というケースはあります。
ただし、それは契約内容をよく確認しなかったことが原因の場合が多いです。
例えば、国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」を見ると、下記のようなトラブルがあります。
トラブル事例：【買い戻そうとしたが出来なかったケー ス】
今の家に住み続けたいと思っていたので、以前から関心のあったリースバックを申し込んだ。
2年間の賃貸借契約の後、2年後には買い戻すつもりだった。
しかし、お世話になった仲介業者から 業界向けの不動産流通のチラシに、自宅が売りに出ていると教えられた。
慌てて自宅を買い戻すため不動産購入申込書を家主に当たる業者に提出し受理されたが、翌日には売れたと報告があった。
【ポイント】
買戻しは「当然の権利」ではなく、あくまで、一度家を買った事業者が、条件次第で、「もう一度自分に家を売る」という約束ごとであるため、買戻しを望む消費者は、買戻しの期日・条件について、契約前に確認すべきである。
口約束ではないか契約書を確認し、買戻し価格の水準等について自分が払える金額か等慎重に検討する必要がある。
このように、「買戻しできると思ったらできなかった」というトラブルも非常に多いです。
これはすべて、契約前に内容をきちんと把握していなかったことが背景にあります。
つまり、「騙された」と思う方がいるのは事実ですが、すべてのリースバックが危ないわけではありません。
信頼できる業者を選び、契約内容をしっかり理解しておけばトラブルは避けられるため、少しでも不安がある場合には専門家に相談するのもおすすめです。
リースバックの家賃は何年住める前提？
【答え】住める年数は契約によって違いますが、多くの場合は2〜5年程度の定期借家契約です。
定期借家契約は原則として更新されないため、契約満了とともに退去を求められることがあります。
特に「何年まで」と期限が明記されている場合、その期間を過ぎると住めなくなるのが基本です。
契約によっては更新や延長が可能なケースもありますが、それは最初の取り決め次第です。
「延長できると思っていたのに無理だった」と後悔しないように、契約前に期間や更新の条件をよく確認しておきましょう。
また、家賃が数年後に上がる仕組みになっている場合もあるため、金額の変動についてもチェックしておくと安心です。
上手く活用するには、今後どのくらい住み続けたいかを明確にしてから契約するのがポイントです。
リースバック物件の購入はできる？
【答え】リースバックされた物件を第三者が購入することは可能ですが、通常の不動産とは異なる注意点があります。
そもそもリースバックは家を売ってもそのまま住み続けられる仕組みのため、売却後も元の持ち主が借り手として住んでいる状態です。
つまり、購入してもすぐに住むことはできず、「入居者付きの物件」として引き継ぐことになります。
このような物件は、主に不動産投資を目的とする人に向いています。
なぜなら、購入後すぐに家賃収入が得られるため、空室リスクが少ないからです。
その一方で自分で住むことが目的の場合、住めるのは今の入居者が退去したあとになります。
購入を検討する場合はいつまで入居者が住むのか、契約終了後に自由に使えるかなどを事前に確認することが重要です。
リースバックの買戻しはいつでもできる？
【答え】リースバックでは、家を売ったあとに再び自分で買い戻せるケースもあります。
ただし、いつでも自由にできるわけではなく、契約内容によって条件が違うため、注意が必要です。
たとえば、買戻しをOKとしている業者もあれば、最初から不可と明記している業者もあります。
また、3年以内や2年以内などと期限を設けている場合も多く、タイミングを逃すと買い戻せなくなる可能性もあるのです。
さらに、買戻しの価格にも差が発生します。
売却時と同じ価格で買い戻せることは珍しく、多くは当時の売却価格に金利や手数料を上乗せした金額が設定されます。
なかには、市場価格に基づいて決まるケースもあるため、想定以上に高くなってしまうことも少なくありません。
買戻しを希望するなら、契約の段階でその可否や期限、金額の決まり方などを細かく確認しておくことが重要です。
ハウスリースバックとの違いは？
【答え】基本的には同じ仕組みを指します。
ただし、使い方や文脈によって少し意味が変わる場合もあります。
まず、一般的なリースバックは個人の住宅だけでなく、店舗やオフィスビル、設備などにも使われる広い言葉です。
その一方でハウスリースバックは、住宅に特化したリースバックのことを意味している場合が多く、特にテレビCMなどでよく使われています。
たとえば、企業が工場をリースバックすることもありますが、それをハウスリースバックとは言いません。
つまり、ハウスリースバックは、個人住宅に限定した言い方と考えるとわかりやすいです。
内容はほぼ同じですが、契約内容や対応は業者ごとに違うのでよく確認しましょう。
リバースバックのまとめ
本記事では「リースバックとは何か」について解説してきました。最後に、要点を簡単にまとめておきます。
▼リースバックとは
| ・家を売却して賃貸で住み続けること ・住宅ローン完済や資金調達に活用されることが多い |
リースバックの5つのメリット
| ・売却でまとまったお金を入手後も住み続けられる ・固定資産税などの維持費が不要になる ・引っ越しに関する手続き・費用が要らない ・売却したことを周囲に知られずに済む ・買い戻し制度があるリースバック契約もある |
リースバックの5つのデメリット
| ・通常の売却と比べると売却価格が低くなる ・相場よりも家賃が高くなることが多い ・定期借家契約では再契約されないことがある ・改修などが自由にできなくなる ・売却金額がローンの残債を下回ると利用できない |
リースバックのトラブル事例
| 【売却価格について】 ・市場価格を大きく下回る価格でしか買い取ってくれなかった 【家賃について】 ・周辺の家賃相場よりも大幅に高い家賃を設定された ・家賃を引き上げられてしまった ・家賃が高くて支払えなくなってしまった 【不動産そのものについて】 ・物件を勝手に第三者に売却されてしまった （所有者が変わることで、契約内容が変更されてしまう） 【買い戻しについて】 ・買い戻しに応じてもらえなかった ・買い戻したかったが、提示された価格が高すぎた 【契約について】 ・再契約可能と聞いていたのに、再契約を断られてしまった ・再契約時に退去を求められてしまった ・契約時の諸費用として、高額な費用を請求された 【その他】 ・運営会社が倒産してしまい、競売などで不動産を売却されてしまった |
リースバックが向いている人
| 1. まとまった資金が急に必要になった人 2. 月々の住宅ローン返済や固定資産税が負担になっている人 3. 相続対策として不動産を現金化しておきたい人 |
リースバック契約をする場合の注意点
| ・契約前に売却価格や家賃の相場をしっかり調べておこう ・長く住みたいなら「普通借家契約」「再契約可能」を選ぼう ・契約書の内容をしっかりチェックしよう ・家賃の支払いに問題がないか計画を立てよう ・家賃が値上げされにくいリースバック会社を選ぼう |
リースバックにはデメリットや注意点も多いため、契約前には十分検討した上で、しっかり契約書を読んで契約しましょう。
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